资产评估课件3.pptVIP

第三章资产评估的基本方法 第一节成本法 Thecostmethod 第二节收益法 第三节市场比较法 第四节资产评估方法的选择 第一节成本法 Thecostmethod 三 注意问题1 历史资料的真实性2 形成资产价值的成本耗费是必要的 一 成本法的基本原理 一 成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费 二 成本法的评估思路评估值 重置成本 各项损耗 实体性功能性经济性 二 成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式 评估值 重置成本 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 重置成本 成新率 功能性损耗 经济性损耗 评估值 重置成本 综合成新率 一 重置成本及其计量 1 重置核算法 直接计价法 按资产的成本构成 以现行市价为标准重置成本 直接成本 间接成本直接成本一般包括 购买支出 运输费 安装调试费等 间接成本主要指企业管理费 培训费等 评估实践中需据具体情况而定 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价 该方法可用于计算复原重置成本 也可用于计算更新重置成本 2 物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得 就只能采用物价指数法 1 定基物价指数 2 环比物价指数被估资产的重置成本 资产的历史成本 环比价格变动指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本 3 功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照 通过调整功能差异 获得被估资产的重置成本 称功能系数法 即根据功能与成本的函数关系 确定重置成本 1 功能价值法若功能与成本呈线性关系 计算公式 2 规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系 计算公式 该方法计算的一般是更新重置成本 4 统计分析法 点面推算法 当被估资产单价较低 数量较多时 为降低评估成本 可采用此方法 计算步骤 1 将被估资产按一定标准分类 2 抽样选择代表性资产 并选择适当方法计算其重置成本 3 计算调整系数K 4 据K值计算被估资产重置成本 某类资产重置成本 某类资产原始成本 K 二 有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别 含义资产的现行价值 资产的重置价计量方法 1 观察法被估资产的有形损耗 重置成本 1 成新率 2 使用年限法实体性贬值 重置成本 预计残值 实际已使用年限 总使用年限实际已使用年限 名义已使用年限 资产利用率 有形损耗率 在实际价格鉴证中 总使用年限应为经济耐用年限 鉴证标的经济耐用年限可参考经济寿命参考年限表 亦可取实际已使用年限与尚可使用年限之和 实际已使用年限应根据资产的运转使用状态 资产利用率及分期投资情况等各方面因素分析确定 尚可使用年限应根据资产的有形损耗因素等分析确定 对于国家有强制报废标准的 总使用年限即为强制报废年限 尚可使用年限计算到停用日 预计残值一般只考虑数额较大的情况 如残值较小可以忽略不计 3 修复费用法实体性贬值率 可修复部分实体贬值 不可修复部分实体贬值 复原重置成本实体性贬值 可补偿 修复 费用 不可补偿 修复 损耗 物品的损耗分为可修复和不可修复两部分 修复所需的费用小于或等于修复后物品价值的增加额的 为可修复部分 反之为不可修复部分 可修复部分的实体损耗可直接采用修复费用 不可修复部分的实体性损耗可采用成新率法或使用年限法确定 例3 1 一台数控折边机 重置成本为150万元 已使用2年 其经济使用寿命约20年 现该机器数控系统损坏 估计修复费用约2万美元 折人民币13 6万 其他部分工作正常 所有实体性贬值及贬值率计算过程如下 重置全价 150可修复性损耗引起的贬值 13 6不可修复性损耗引起的贬值 150 13 6 2 20 13 64万实体性贬值 27 24万 13 6 13 64 贬值率 27 24 150 18 2 三 功能性损耗及其计量1 功能性损耗的含义是无形损耗的一种 体现在两方面 1 超额运营成本 物耗 能耗 工耗等 2 超额投资成本 2 超额运营成本的贬值计算步聚 1 计算年超额运营成本 2 计算年净超额运营成本年净超额运营成本 年超额运营成本 1 所得税率 3 据资产的剩余寿命和收益率 折现率 将年净超额运营成本折现 计算其功能性贬值额 被估资产功能性贬值额 年超额运营成本 1 所得税率 P A r n 3 超额投资成本的贬值计算被估资产功能性贬值额 复原重置成本 更新重置成本 四 经济性损耗及其计量1 经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题 经济性贬值 也称为外部损失 是指资产本身的外部影响造成的价值损失 主要表现为运营中的设备利用率下降 甚至闲置 并由此引起设备的投资损失 资金利用效率降低 外部条件造成的经济性贬值可以源自国际 国内行业基础或地方 各种各样的外部因素影响潜在经济回报 因而 直接影响资产或物业的市场价值 2 表现形式1 生产能力相对过剩引起的经济性贬值2 生产要素提价 产品售价没有提高引起的经济性贬值3 缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值 从某种程度上讲 经济性贬值类似于机会成本的概念 当某机器设备产生的经济回报率小于同价值资产产生的社会基准回报率时 该项资产的经济性贬值出现 资产使用基本正常时不计算经济性贬值 确定经济性贬值的第一步是调查影响企业和资产贬值的经济条件的存在 然后 调查任何经济性贬值的原因之后 必需以某种客观方式认证 经济性贬值存在于任何行业或资产 其特性为 其一 公司产品需求减低 其二 行业生产能力过剩 其三 原料供应出现断层 3 计算方式 1 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量A 经济性贬值额 重置全价 有形损耗 功能性损耗 经济性贬值率B 经济性贬值额 重置成本 经济性贬值率 2 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额 年收益损失额 1 所得税率 P A r n 例3 2 某产品生产线 根据购建时的市场需求 设计生产能力为年产1000万件 建成后由于市场发生不可逆转的变化 每年的产量只有400万件 60 的生产能力闲置 该生产线的重置成本为160万元 规模经济效益指数为0 8 如不考虑实体性磨损和功能性损耗 试计算生产线的经济性贬值 解 由于不可逆转的市场发生变化 该生产线的有效生产能力只有400万件 年 资产发生了经济性贬值 经济性贬值率 1 400 1000 0 8 52 该生产线的经济性贬值 160 52 83 万元 例3 3 某汽车已使用10年 按目前的技术状态还可以正常使用10年 按年限法 该汽车的贬值率为 贬值率 10 10 10 50 但由于环保 能源的要求 国家新出台的汽车报废政策规定该类汽车的最长年限为15年 因此该汽车5年后必需强制报废 在这种情况下 该汽车的贬值率为 贬值率 10 10 5 66 7 由此引起的经济性贬值率为16 7 如果该汽车的重置成本为20万元 经济性贬值为 20 16 7 3 34 万元 例4 12 某台车式电阻炉 政府规定的可比单耗指标为650千瓦小时 吨 该炉的实际可比单耗为730千瓦小时 吨 试计算因政府对超限额耗能加价收费而增加的运营成本 解析 该电阻炉年产量为1500吨 电单价为1 2元 千瓦小时 超限额的百分比 实测单耗 限额单耗 限额单耗 730 650 650 12 根据政府规定超限额10 20 含20 的加价2倍 Y Y1 实测单耗 限额单耗 G C式中 Y 年加价收费总金额 单位 元 Y1 电加价 元 千瓦小时 G 年产量 吨 年 C 加价倍数 实测单耗和限额单耗的单位为千瓦小时 吨 每年因政府对超限额耗能加价收费而增加运营成本为 Y 1 2 730 650 1500 2 288000 元 由此计算该电阻炉未来5年的使用寿命期内 要多支出的运营成本为109万元 按折现率10 考虑资金的时间价值 288000 P A 10 5 109万元 即为电阻炉因超限额加价收费引起的经济性贬值 提示 如果没有考虑增加的运营成本的所得税影响 原因主要是题目没有告诉所得税税率 视作忽略此因素 经济性贬值的计算经济性贬值的核算基准是重置成本 实体性贬值 功能性贬值后的余额 在具体计算过程中 不同的专家给出了不同的计算公式 其中比较重要的两个计算经济性贬值的计算公式 其一 经济性贬值额计算公式 经济贬值额 RC Dp Df 经济贬值率 其二 经济贬值额 RC 经济贬值率 以下是两种算法概况 1 两种计算方法的介绍依据经济性贬值定义 在两版不同的 资产评估 教材中 给出了不同的算法 一种认为 经济贬值额 RC Dp Df 经济贬值率 另外一种认为 经济贬值额 RC 经济贬值率 两种算法的核心差在于是经济性贬值的核算基准不同 2 产生的差异关于第一种算法 支持这种算法的人主要的依据是在计算过程中 企业资产的评估价格不能是负值 比如 如果一台机器设备 5成新 又由于市场竞争增加 只能40 开通 如果使用经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数 重置成本为100万 经济贬值率60 那么 重置成本 经济贬值率 60万重置成本 实体贬值 100 50 50万评估值是 100 60 50 10万显然 对于五成新的设备给出 10万的评估价格是不合适的 从而得出第二种算法不成立的结论 应是经济性贬值 100 50 60 30万资产评估值 100 50 30 20万支持第二种算法的人认为 经济性贬值是在复原重置成本的基础上发生贬值的因素之一 因而 如果在重置成本扣除实体性贬值 功能性贬值的基础上核算 必然存在对功能性贬值 实体性贬值的重复计算问题 评估值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值率由于公式不同 由此得到不同的结果 例 评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时 对经济性贬值的相关因素进行了调查 了解 具体情况如下 1 该生产线的年生产能力为1000吨 规模经济效益指数为0 6 2 企业正常投资报酬率为10 适用的所得税率为25 3 评估时 正值国家实施宏观调控政策 对企业生产经营造成影响 使得该生产线生产的产品 若不降价 则年产量会减至800吨 若每吨降价100元 则可保持正常的年生产能力 估计调控政策对企业的影响会持续3年 要求 请评估计算 1 该生产线的经济性贬值率 2 该生产线的经济性贬值额 解 1 经济性贬值 1 800 1000 0 6 12 5 2 经济性贬值额 1000 100 1 25 1 10 3 1 1 10 3 10 186513 9 元 三 对重置成本法的评价 1 从成本耗费角度评估资产价值 2 运用中一般没有严格的前提条件 3 并非所有评估对象都适合采用成本法 第二节收益法 一 收益法的基本原理 一 收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用 即资产为其拥有者带来的收益 二 收益法的评估思路预期收益折现 三 收益法运用的前提条件1 资产的收益可用货币计量并可以预测2 资产所有者所承担的风险也能用货币计量3 被评估资产的预期收益年限可以预测 二 收益法的基本计算公式收益法的基本要素 预期收益 折现率 资本化率 收益的持续时间 一 未来收益有限期1 每期收益不等额2 每期收益等额 二 未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法 1 稳定化收益法 年金化法 稳定化收益A的估算方法 1 2 历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 3 注意 方法 2 更具客观性 但缺乏预测性 收益法要求收益额是预期收益 客观收益 2 分段法若预期未来收益不稳定 但收益又是持续的 则需采用分段法 前期 设n 5 后期 选择前期期限的基本原则 1 延至企业生产经营进入稳态 2 尽可能长 但也不宜过长 3 增长率法 三 收益法中各项指标的确定 一 预期收益额1 预期收益的类型 1 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金 税后利润 折旧 追加投资 2 从资产评估角度出发 净现金流更适宜作为预期收益 1 1税后利润2 1净现金流3 1利润总额 税后净收益 被普遍采用 2 预期收益的测算以历史数据为基础 考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益 1 时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况 表3 3评估前每年收益 按时间序列计算的回归方程 预测年收益 年份数 83 163638 表3 4预测年收益 2 因素分析法 确定影响资产收益具体因素 成本 销售收入 税金等 预测这些因素未来可能的变动情况 估算基于因素变动的未来收益水平 二 折现率与本金化率1 二者无本质区别2 内涵上略有区别 折现率 无风险报酬率 风险报酬率本金化率 折现率 未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零 则二者相等 3 确定折现率的基本方法 1 加和法折现率 无风险报酬率 风险报酬率无风险报酬率的确定 国债收益率风险报酬率的确定 3 1 1 风险累加法 2 资本成本加权法如果评估内涵不是净资产 而是投资总额 即长期负债和所有者权益之和 那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分 折现率 长期负债占资产总额的比重 长期负债利息率 1 所得税率 所有者权益占资产总额的比重 投资报酬率 投资报酬率 无风险收益率 风险报酬率 3 市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率 四 对收益法的评价1 该方法最适宜 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况 成本费用无法或难以计算的资产 2 该方法的局限性 需具备一定的前提条件 含有较大成分的主观性 因此该方法的运用比成本法难度大 第三节市场比较法 一 市场比较法的基本原理 一 理论基础均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果 因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性 并通过替代原则来为被估资产定价 二 评估思路 三 运用的前提条件1 充分发育活跃的资产市场 2 参照物及其与被估资产可比较的指标 参数等资料均能搜集到 二 市场比较法的基本程序及有关指标 一 寻找参照物 1 成交价必须真实 2 至少三个交易案例 3 与被估资产相类似 大可替代 即功能相同 4 成交价是正常交易的结果 5 尽可能选择近期成交的交易案例 二 调整差异1 时间因素2 区域因素参照物所在区域比被估资产好 反之系数 1一般以被评资产为100 3 功能因素功能系数法4 成新率因素5 交易情况调整