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第五章房地产开发项目管理 房地产开发项目管理的模式 房地产开发项目建设过程的管理质量控制进度控制投资控制 房地产开发项目的竣工验收 1 第一节房地产开发项目管理的模式 一 基本概念1 项目 就是指在一定约束条件下 主要是限定资源 限定时间 限定质量 具有特定目标的一次性任务 工程项目具有如下一些特征 具有明确的建设目标 具有资金 时间等的限制 具有一次性和不可逆性 影响的长期性 投资的风险性 管理的复杂性 2 2 项目管理 就是为了使工程项目在一定的约束条件下取得成功 对项目的所有活动实施决策与计划 组织与指挥 控制与协调等一系列工作的总称 工程项目管理的特点 工程项目管理是一种一次性管理 工程项目管理是一种全过程的综合性管理 工程项目管理是一种约束性强的控制管理3 开发项目管理的特点 以投资者的身份进行开发项目管理 但又有别于一般建设单位 更注重投资效益 建设进度 工程质量 以组织协调者的身份进行开发项目管理 但又与一般施工企业不同 3 4 开发项目管理的任务项目组织协调 外部环境协调 项目参与单位之间的协调 项目参与单位内部的协调合同管理进度控制投资 费用 控制质量控制风险管理信息管理环境保护 4 5 建设工程项目管理的组织形式有 建设单位自行组织的方式 工程指挥部管理方式 工程托管方式 工程总承包方式 咨询公司管理模式 5 6 7 8 第二节房地产开发项目建设过程的管理 一 质量控制1 工程质量 是指通过工程建设过程形成的工程实体 符合有关规范 标准 法规的程度和满足项目法人要求的程度 内涵包括 工程项目的实体质量 工程项目的功能质量 实施过程中的工作质量 9 10 工程项目功能质量与使用价值质量 适用性 可靠性 经济性 美观 环境协调 11 社会工作质量 实施过程中的工作质量 生产过程工作质量 12 2 工程质量控制 概念 是指项目管理机构以合同中规定的质量目标 以国家标准 规范为依据所进行的监督与管理活动 如何理解 合同中规定的质量目标 质量控制主体 开发企业勘察单位设计单位施工单位监理单位建设行政主管部门或其委托的工程质量监督机构 13 开发公司项目管理与政府工程质量监督的区别工作性质不同工作依据不尽相同 工作深度 广度也不相同工作权限不同 社会的 民间的行为与政府行为 横向监督管理与纵向监督管理行为 委托性的服务活动与强制性的政府监督行为 全过程 全方位的管理与施工阶段的工程质量监督 政府工程质量监督以国家 地方颁发的有关法律和工程质量条例 规定 规范等法规为基本依据 维护法规的严肃性 工程建设管理则不仅以法律 法规为依据 还以工程建设合同为依据 不仅维护法律 法规的严肃性 还要维护合同的严肃性 工程建设管理的质量控制工作要做到全面控制又要做到事前 事中 事后控制 它需要连续性地持续在整个项目建设的过程中 政府工程质量监督则主要在项目建设的施工阶段 对工程质量进行阶段性的监督 检查 确认 政府工程质量监督拥有最终确认工程质量等级的权力 14 工程项目质量控制过程 15 施工阶段质量事前 事中 事后系统控制过程 16 3 工程质量事故1 质量事故 由于工程质量不合格和质量缺陷而造成或引发经济损失 工期延误或危及人的生命和社会正常秩序的事件 质量不合格 建筑结构因工程质量低下而不能满足某个规定的要求 质量缺陷 工程产品没有满足某个预期的使用要求或合理的期望 17 2 质量事故分类 按事故的严重程度分 重大事故或倒塌事故 如引起人员伤亡 严重危及安全的事故 如墙体严重开裂 构件断裂等 影响使用的事故 如房屋漏雨 变形过大 隔热隔声不好等 仅仅影响建筑外观的事故 18 关于 工程建设重大事故报告和调查程序规定 有关问题的说明 1990 4 14建设部 中分类 一 工程建设重大质量事故 引起原因 标准 说明 二 一般工程质量事故指造成重伤2人以下或直接经济损失在10万元以下 5千元 含5千元 以上 其管理办法由各地区 各部门制订 三 质量问题指经济损失不足5千元 由企业自行管理 1 系指工程建设过程中发生的重大质量事故 2 由于勘察设计 施工等过失造成工程质量低劣 而在交付使用后发生的重大质量事故 3 因工程质量达不到合格标准 而需加固补强 返工或报废 且经济损失额达到重大质量事故级别的 死亡1人以上 重伤3人以上 直接经济损失10万元人民币以上 工程建设重大质量事故不含农民自建房屋 19 工程建设重大事故报告和调查程序规定 中对重大事故按照事故发生后果 其主要依据是事故引起的伤亡人数和经济损失 的严重程度分为四级 一级事故 死亡30人以上 直接经济损失300万元人民币以上 二级事故 死亡10 29人 直接经济损失100 300万元人民币 三级事故 死亡3 9人 重伤20人以上 直接经济损失30 100万元人民币 四级事故 死亡2人以下 重伤3 19人 直接经济损失10 30万元人民币 20 3 质量事故处理程序 21 上海市 莲花河畔景苑 楼盘7号楼整体倾倒事件 2009年6月27日凌晨5点35分上海市闵行区在建楼盘 莲花河畔景苑 靠近淀浦河一侧的7号楼事故造成一名正在现场安装铝合金门窗的工人死亡 视频资料 央视新闻调查实录 上海倒楼事件 22 23 24 事故原因 7月28日上海市召开新闻发布会 公布了最新事故调查处理结果 大楼倾倒的原因共有6点 土方堆放不当 开挖基坑违规 监理不到位 管理不到位 安全措施不到位 基坑围护桩施工不规范 25 26 事故处理 梅都房地产和众欣建筑对事故负有主要责任 光启监理对指定事故负有重要责任均被吊销资质证书 7名直接责任人涉嫌重大责任事故罪被移送司法机关追究刑事责任 上海万科全面接手上海 莲花河畔景苑 原地不在重建 换房 赔偿 附近老房有影响 6号楼全面加固 27 4 施工阶段质量控制 1 质量控制原则 坚持质量第一 用户之上 以人为核心 以预防为主 事前控制 事中控制 坚持质量标准 严格检查 一切用数据说话 贯彻科学 公正 守法的职业道德 28 2 控制工作主要内容 对原材料的检验 对工程中的配套设备进行检验 确立施工中控制质量的具体措施 主要包括 对各项施工设备 仪器进行检查 特别是校准各种仪器 仪表 保证在测量 计量方面不出现严重误差控制混凝土质量 对砌筑工程 装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 以保证质量符合合同中的技术要求 确立有关质量文件的档案制度 29 3 质量检查的内容4 质量检查的方法 开工前检查 工序交接检查 隐蔽工程检查 停工后复工前检查 分项 分部工程完工后检查 随班或跟班检查 旁站 目测法 看 摸 敲 照 实测法 靠 吊 量 套 试验检查 现场试验 试验室试验 30 二 工程进度与工期控制 一 工程进度控制的内容1 建设项目总周期的论证与分析 2 工程进度计划的编制 在工程实施之前应严格编制进度计划 3 进度管理及计划调整 进度计划管理通常采用横道图法和网络图法4 其他配套进度计划的编制 对整个项目进行通盘考虑 全面规划 用以指导人力 物力的运用和时间 空间的安排 最终确定经济合理的施工方案 1 首先 应将全部工程内容分解和归纳为工程单项或工序 2 统计计算每项工程内容的工作量 3 计算每个单项工程工作量所需时间 可用天数表示 4 按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系 排列施工先后次序 每项施工工序的可能最早开工时间 每一施工工序的最迟开始日期 根据上述内容 即可绘制一份保证竣工日期的工程进度计划 除了工程进度计划外 还有其他与之相关的进度计划 例如 材料供应计划 设备周转计划 临时工程计划等 这些进度计划的实施情况影响着整个工程的进度 31 项目进度控制方法 项目进度控制方法 线性图法 网络图法 双代号网络图 横道图 曲线图 水平图 垂直图 型曲线图 双 型曲线图 单代号网络图 32 l 横道图法 这是一种用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法 33 横道图的优点 横道图制作简便 明了易懂 因而在我国各行各业进度管理中普遍采用 对于一些并不十分复杂的工程 采用这种图表是比较合适的 横道图的缺点 是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系 看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度 看不出哪些是关键工作 34 2 网络图法 网络图法的基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系 其次是通过计算找出计划中的关键工作和关键线路 在计划执行过程中进行有效的控制和监督 保证合理地使用人力 物力 财力 完成目标任务 下页图 35 36 5 工程进度控制应做好以下工作 根据施工招标和施工准备阶段的工程信息 进一步完善项目控制性进度计划 并据此进行施工阶段进度控制 审查施工单位施工进度计划 确认其可行性并满足项目控制性进度计划要求 制定开发商材料和设备供应进度计划并进行控制 审查施工单位进度控制报告 督促施工单位做好进度控制 掌握施工动态 研究制定预防工期索赔的措施并及时处理索赔 做好对人力 材料 机具 设备等的投入控制及转换控制工作 做好信息反馈和对比纠错工作 做好进度协调工作 及时协调有关各方关系 使工程顺利进行 37 二 工程进度计划实施中的监测与调整 影响进度的因素分析 1 人的因素 2 技术因素 3 材料和设备因素 4 机具因素 5 地基因素 6 资金因素 7 气候因素 8 环境因素 错误估计了项目的特点及项目实施的条件 项目参加者的工作错误 不可预见的事件发生 罢工 工程事故 企业倒闭 政治事件 战争 38 1 工程进度监测与调整的过程 工程进度监测的系统过程 39 工程进度调整的系统过程 40 2 实际进度与计划进度的图形比较 1 横道图比较法 计划完成60 实际完成50 表示停工 计划完成35 实际完成40 41 2 S型曲线比较法 42 超前 超前时间 超前工作量 迟后 迟后时间 迟后工作量 计划完成日期 预计完成日期 43 3 香蕉曲线 双S型曲线 比较法 44 3 工程进度计划实施中的调整方法首先分析偏差对后续工作及总工期的影响 以确定是否需要调整 见下图 45 对后续工作及总工期的影响分析 46 当需要调整时应采取的调整方法为 1 改变工作间的逻辑关系主要是通过改变各工作间的先后顺序及逻辑关系来实现缩短工期 2 改变工作的持续时间在原网络计划各工作之间的逻辑关系不变的情况下 通过压缩各工作的持续时间来实现缩短工期的目的 具体方法有 增加资源供应量 实行多班工作制 采取相关的技术措施 采取有效的管理措施 47 三 工程投资控制工程项目投资 是指进行基本工程建设花费的全部费用 即固定资产再生产和最低量流动资金的一次性费用总和 1 投资控制的原则1 投资控制的目标设置 应是很严肃的 应有科学的依据 也不是一成不变的 既有先进性 又有实现的可能性 兼顾进度和质量的要求 2 以设计阶段为重点的建设全过程投资控制3 主动控制4 技术与经济相结合 48 49 2 工程投资进度计划编制 分部位编制工程投资进度计划 分阶段编制工程投资进度计划 按时间编制工程投资进度计划 50 51 3 工程投资控制的主要任务是 通过工程付款控制 新增工程费控制 预防并处理好费用索赔 挖掘节约投资潜力来努力实现实际的费用不超过计划投资4 应做好以下工作 制定本阶段资金使用计划 做到不多付 不少付 不重复付 严格控制工程变更 力求减少变更费用 研究确定预防费用索赔措施 及时处理费用索赔并进行反索赔 根据开发商责任制和有关合同要求 做好工程计量工作 审核施工单位提交的工程结算书 52 53 第三节房地产开发项目的竣工验收 项目的竣工验收是开发建设过程的最后一个程序和环节未经验收或验收不合格的 不得交付使用 一 开发项目的竣工验收要求项目完工 由承包商提供竣工报告并提出竣工验收申请 由开发商 监理 负责组织现场检查 测试 资料收集与整理等工作 设计单位和承包商应协助提供资料以及竣工图纸 在正式办理竣工验收之前 需要进行初步检查 城市房地产开发经营管理条例 国务院令第248号 要求 房地产开发项目竣工后 开发商须向当地政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请 在30日内 对涉及公共安全的内容 组织工程质量监督 规划 消防 人防等有关部门或单位进行验收 54 对住宅小区 须按下列要求进行综合验收 1 城市规划设计条件的落实情况 2 城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况 3 单项工程的工程质量验收情况 4 拆迁安置方案的落实情况 5 物业管理的落实情况 当为分期开发时 可分期验收 55 二 开发项目竣工验收的依据 开发项目或单体工程 其竣工验收依据是 经过审批的项目建议书 年度开工计划 施工图纸和说明文件 施工过程中的设计变更文件 现行施工技术规程 施工验收规范 质量检验评定标准 以及合同中有关竣工验收的条款 工程建设规模 工程建筑面积 结构形式 建筑装饰 设备安装等应与各种批准文件 施工图纸 标准保持一致 56 三 开发项目竣工验收的标准1 工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕 且已达到国家有关规定的质量标准 能满足使用要求 2 交工工程达到窗明 地净 水通 灯明 有采暖通风设备的项目 应达到正常运转 3 设备调试 试运转达到设计要求 4 建筑物四周2米以内场地整洁 5 技术档案资料齐全 57 四 开发项目竣工验收的工作程序 开发项目的竣工验收工作程序一般分为两个阶段1 单项工程竣工验收 2 综合验收 综合验收是指开发项目按规划 设计要求全部建设完成 并符合竣工验收标准时 即应按规定要求组织综合验收 对于已验收的单项工程 可以不再办理验收手续 但在综合验收时应将单项工程的验收单作为全部工程的附件并加以说明 58 五 编制竣工档案资料1 竣工档案资料的作用 2 竣工档案资料的内容 技术资料的内容主要包括 竣工图 开发