探讨如何加强房地产开发项目的管理.doc

最新【精品】范文 参考文献 专业论文探讨如何加强房地产开发项目的管理探讨如何加强房地产开发项目的管理 摘要:随着我国市场经济的快速发展,人们生活水平逐步提高,开发房地产市场的企业如何在日趋激烈的竞争中生存和发展,已变成房地产开发企业面临的重大问题。建设工程项目投资的有效控制是工程建设管理的重要组成部分,“以人为本”是有效控制建设工程项目投资的基础。本文以投资控制的优化设计方案、工程招投标、加强施工管理、竣工决算和审计工作等问题进行分析和探讨。 关键词:房地产;企业;建设项目;投资控制;管理 中图分类号：X29 文献标识码：A 文章编号： 为了在工程建设过程中保证工程质量,力争合理地使用人力、物力和财力,对项目进行有效地规划、组织、协调等系统管理活动,达到最优地实现建设项目投资静态控制的预定目标。把投资控制在批准的或既定的限额内,随时纠正发生的偏差,合理使用人力、物力、财力, 以保证项目投资管理目标的实现,取得理想的投资效益和社会效益。 一、把好建设工程设计关 把好建设工程设计关,是房地产开发建设工程项目的关键环节,是实现投资控制的前提。为加强项目设计阶段的投资控制,必须做好以下五个方面的工作: (1)做好设计方案招投标和设计方案竞选。为保证设计的先进性、合理性、准确性,房地产开发企业对设计方案实行招投标,择优选择布局合理、经济适用的设计方案和设计单位。 (2)积极推行限额设计。限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,通过计算,用数据说话,控制施工图设计,同时严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破。因此,限额设计实际上就是对工程设计阶段的投资额目标管理过程。 (3)开展价值工程的应用。价值工程,简称V,其表达式是:V=FC。式中:V表示价值;F表示功能或效用;C是成本。房地产开发企业应用价值工程,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品必要功能的一种管理方法。达到“以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价的统一,在满足功能要求的前提下,降低成本”的目的。 (4)注重图纸会审。加强图纸会审, 目的是将工程变更的可能性尽量地控制在施工之前。房地产开发企业对工程建设项目设计图纸的审核可根据三个阶段进行:一是初步设计阶段,侧重工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求,以及是否达到建设工程项目决策阶段确定的质量标准;二是技术设计阶段,侧重于各专业技术是否符合预定的质量标准和要求;三是施工图设计,应注重反映使用功能及质量要求是否得到满足。 (5)加强变更管理。变更管理,主要是指杜绝不合理的设计变更。即使是确实必须发生的设计变更,也要分清变更的责任所在,做到心中有数,落实经济处罚,杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。 二、把好建设工程招投标关 1、合理编制标底 房地产开发企业实施的工程建设项目标底是根据现行的国家定额、费用、设备、材料价格、设计工程等规定经研究、论证、比较和计算出来的。主要采用以施工图预算、工程概算、扩大综合定额和平方米造价包干为基础等方法来编制,不论以何种方式编制标底,都要求保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。因此,要反复审查造价水平的合理性,严格控制在投资范围内。 2、规范投标报价 投标报价是施工企业对工程项目的自主定价,体现了企业的自主定价权。作为工程招标方的房地产开发企业,应积极引进竞争机制,引入全面造价管理。对各施工企业技术能力、质量、工期、报价综合实力进行比较。综合考虑投标企业在投标文件中反映出的竞争优势和投标积极性,剔除因种种原因任意压低工程直接费和背离定额计价依据的报价单位,最后决定谁能胜出。这样做是从根本上保护了房地产开发企业自身的利益,也使建设工程项目投资控制得以实现成为可能。 3、公正评标 公正评标就是体现在评标的标准和程序要公开。公正评标,有利于保证投标企业间的公平竞争,实现建筑市场的良性发展,严格管理要求和管理程序,依赖高素质专家的支持,实现工程技术人员的群体评估和决策,那些报价较低、工期较短、业绩良好、管理先进的施工单位中标的可能性会大大增强,这就为合理控制建设工程项目的投资规模奠定了坚实的基础。 三、把好建设工程施工管理关 施工阶段是建设工程项目工程建设的一个重要阶段。在这一阶段中,要将工程设计图纸变为物质形态的工程实体,要把工程项目的使用功能完备而准确地体现出来,这些都需要大量资金和各种资源的投入。房地产开发企业要直接参与该阶段的各种管理活动,对影响施工的各种因素进行协调和监控。 1、合理有效地使用资金 在建设工程项目施工阶段的资金使用过程中,房地产开发企业应以节约和控制投资额,提高资金使用效果为主要目的。 1.1筹资应与资金使用相协调。工程项目的建设需耗费大量资金,根据施工进度的安排,房地产开发企业应视资金使用需要边筹集边投入,而且为更经济地使用资金,需要考虑与筹资协调的问题,这样才能既保证建设资金及时到位, 又不造成贷款过早而多偿付利息。 1.2做好工程费用支付管理工作。房地产开发企业应建立自己的支付报表来掌握工程费用的支付情况和工程进度情况;要及时扣回预付给施工单位的各种款项。此外,还应加强对诸多工程变更、索赔、价格调整等类型的意外工程费用支付的管理,尽量减少额外工程费用的支付。 1.3加强对其他费用支付的管理。在工程施工期间,房地产开发企业尚需支付许多其他费用,包括:建设单位临时设施费、工程质量监督检测费、竣工清理费、研究试验费、工程监理费等。通过严格管理,房地产开发企业应将其控制在预算的投资限额内。 2、严密细致的施工控制 2.1施工准备阶段。房地产开发企业的控制工作应以工程顺利开工,开工后能连续均衡施工,并能保证工程质量、进度和尽可能节省工程费用为控制工作的主要目的。 2.2施工时期。这个时期房地产开发企业对投资的控制主要以全面和实际履行与监理单位和施工单位的合同为手段来实现投资控制的目标。对所建立的管理机构实行岗位责任制,分工负责,责任到人,实行全员参与,共同做好该阶段的投资控制工作。特别是要通过技术比较、经济分析和效果评价,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进,把控制项目投资观念渗透到各项施工技术措施之中。 3、严格控制工程变更 对房地产开发企业,要注意设计、施工条件、进度计划和工程项目变更。同时,要坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资。对一些确需变更的情况,应严格控制变更单价和施工工艺,并做好现场记录和有关数据的收集整理工作,避免浪费的发生。 4、切实加强材料管理 一般来说,在建设工程成本中,材料成本占工程总费用的70左右。因此,房地产开发企业要根据施工进度,认真编制设备、材料供应计划,按材料实际价格与定额预算价格计算差异,合理控制价差水平,严格设备、材料的购入手续,对施工单位自购材料要监督质量,防止劣质材料被使用。另外,预算人员要广泛掌握建材行情,加强管理。 四、把好建设工程的竣工结算关 工程竣工结算造价的合理确定是工程造价管理的重要环节,在确定工程造价时,坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否有丢、漏项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施,该增的增,该减的减,实事求是。为了合理确定工程造价,计价必须准确。预算人员要熟练掌握工程量的计算规则,定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序,还要掌握三者的编制原理、内在联系,确保工程造价计算的准确性。此外,预算人员要坚持到现场了解情况,掌握工程动态,对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态,提高工程计价的准确性。确保结算质量和企业的投资收益。 五、结束语 随着国家投资结构的调整和宏观调控的影响,房地产市场竞争愈来愈激烈,全行业即将进入微利时代。随着土地出让方式、拆迁方式的改变,土地的成本越来越高,开发商加强全过程的投资控制、降低工程成本是当务之急。 参考文献: 1 陈福申.浅议房地产开发企业在建设工程项目中的投资控制J. 上海轻工业. 2004(05) 2 杨海.刍议房地产开发中甲方的投资控制J. 商业文化. 2010(04) 3 赖发