房地产专有名词.doc

第一章 建筑类专有名词一、 五证一照：房地产商在预售商品房时应具备五证一照。其中五证指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房预售许可证，一照指营业执照。二、 土地使用权年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、 体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同，支付出让金并办理登记，而继续享受土地使用权。 三、 三通一平：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。 四、 七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。 五、 毛地：做到三通一平，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。（一般理解：未拆是毛地）六、 生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。（一般理解：拆了成废墟是生地） 七、 熟地：做到七通一平，经过土地开发，具备基本建设条件的土地。用地性质：规划用地的使用功能。 （一般理解：可以直接建房子就是熟地）。八、 一级市场：指国家通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权形成的市场，为土地一级市场）。九、 二级市场：指土地使用权作为商品进入市场后，在市场上的流转交易活动，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等十、 三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场（即二手房市场）。 十一、基地面积：建筑红线包围的面积。 十二、基底面积：建筑的底层面积。 十三、 建筑面积:房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m 以上（含 2.20m）的永久性建筑。 十四、 使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。十五、套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。 十六、公摊：商品房分摊的共用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、垃圾道、 变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50%。 十七、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。十八、建筑高度（建筑限高）：地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按照女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。建筑密度：建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 容积率：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低， 居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。容积率=地上总建筑面积规划用地面积。得房率：是指套内建筑面积建筑面积（销售面积）。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积。 绿化率：绿地率=绿地面积土地面积。日照间距：指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。跃层住宅：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层； 复式住宅：一套住宅只占一层，但层高较普通的住宅高, 可在局部掏出夹层, 普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下； 净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，净高和层高的关系可以用公式：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。 第二章 业务类专有名词一、销讲：全名是销售讲习资料，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、街区介绍、生活设施介绍、交通动线等。二、销控：有目的有计划地对销售进度进行控制，不单纯为了加快销售速度，而是使销售速度和销售利润之间达到平衡状态。 三、销控表：分为三大类，第一类是简单的房源去化状况表，多用于主委；第二类是涵盖价格信息的房源去化情况表，多用于专案； 四、去化速度：指某类产品在单位时间内成交量（百分比），比如 XX 套/周或月均去化，XX%都是对去化速度的量化表现。 五、去化顺序：指各类产品去化速度之间的比较。在拟定销售策略之初，主委及专案应当对去化顺序有所规划，若实际去化顺序与规划去化顺序出了偏差，那就代表整体销售策略出差错，需要及时调整。 六、主力产品（面积，户型）：当个案有 3 类或以上的产品段（面积，户型）时，才会产生主力产品的概念，即指这些类产品中占取比例最大的产品类型。七、主力价格（单价，总价）：在讲主力价格的时候，首先要确定价格波动范围，不同的价格范围段对于主力价格的评断是有偏差的。基本概念与主力产品相似，最集中的一段单价或总价即为主力单/总价。但是千万不要认为主力面积乘以主力单价就等于主力总价了，这完全二个概念。 八、竞品：泛指会增加本案销售抗性，影响本案销售速度的个案，或者能对本案去化有借鉴意义的个案。可以分为同区域竞品，同质化竞品。同区域竞品即指分流本案区域客户的竞争性个案；同质化竞品，即指会分流本案非区域性客户的竞争性个案， 九、SWOT分析法：又称态势分析法，强势（strength），泛指公共性卖点，比如地段；弱势（weakness)，泛指公共性弱点，比如环境；机会（opportunity），特指独特性卖点（例如轨道交通能作为周边所有个案的销售动力，但它只能归属于强势而不能归属于机会，因为对所有个案都是机会），威胁（treat），特指能严重影响本案销售速度的难点，包括竞品。 十、 生命周期：泛指地产销售（产品）的波峰波谷段。房地产销售虽然与一般零售业销售不同，但是也有产品生命周期。我们平常所言的生命周期不是指某类产品更新换代的周期，而是某个个案在开盘后根据销售速度成长的不同而人为区分的时间段，包括引导期，成长期，成熟期，衰退期等等。 十一、压马路：指专案小组成员对个案周边情况了解的一种手段，对业务员而言目的是为了完成标的图，生活机能图，交通动线图；对专案而言，目的是为了了解区域消费习惯，区域心理购买力与实际购买力的差异，从而确定区域客会占到本案客源的比例；对主委而言，主要是为了确定本案产品定位与价格基准之间的关系。 十二、市调：市场调查。同样，不同级别，不同职务对于市调的要求也不同，业务员市调主要是为了搜集基础资料，了解基本销售情况，比较与本案的优缺点；副专侧重于竞品销售的动态变化，专案侧重于销控策略，主委侧重于评价产品定位与价格之间的平衡等等。 十三、标的图：把指定区域范围包括生活机能，包括交通动线，包括楼盘分布等等所有专案指定内容标注出来的一张图。 十四、生活机能图：专案根据标的图，根据区域客户比例，根据区域消费习惯，从中选择部分重要内容组成的图。 十五、交通动线图：专案根据标的图，根据区域客户比例，根据不同目标区域，所勾勒出来的个案周边主要道路及交通情况图。广告上标注的图例则是抽象版本生活机能加交通干道加目标区域组成的。 十六、开间：指一间房屋内一面墙中到另一面墙中之间的实际距离，住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米等等。 十七、进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙中到后墙中之间的实际长度，不包括阳台。 第三章 企划类专有名词一、 LOGO：楼盘的标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。 二、 裱板：室内形象表现看板，表现发展商实力背景、效果图、区域规划等内容，是业务员的现场说辞引导，通常于售楼处内及房展会现场用。 三、 销平：销售平面图，在现场供售楼人员给客户详细介绍房型情况，使客户对所购买的房屋格局有具体了解，以房型图为主要内容，通常指房型单片。 四、 销海：销售海报，包含产品主要卖点，尺寸较大。 五、 DM：Direct Mail（直投邮件），用文字图案简单表现个案情况，可以用于邮寄的小型宣传册，通常为单片或折页等形式。配合业务要求寄发各类目标企业负责人，是一种针对性比较强的小众媒体道具，并可以用于外地展销会上发放。 六、 楼书：详尽的楼盘说明书，分为销售用楼书和纪念性楼书。成本较高，一般只赠送给已成交客户或重要客户。 七、 楼幅：悬挂于楼体外立面上的布幅，通常为喷绘和牛筋布。 八、 横幅：悬挂于街道的跨街条形布幅，在引导动线设定的区域起到广告宣传造势作用，也可以引导买家快速寻找到售楼处位置。 九、 引导旗（道旗、刀旗）：又称罗马旗，指导性引导用旗帜，通常为长条形，一版悬挂于电线杆及特指旗杆上。 十、 户外看板：基地外围用于形象表现的大型广告看牌。 十一、高炮：单立柱广告塔，通常用于城市主干道两侧，是另一类型的户外看板。 十二、工地围板（墙）：包围基地现场，并辅以宣传手段的围墙或者围板。是针对区域客较多的个案在前期比较好的蓄水手段。 十三、媒体通路：媒体通路简单说就是长期地、真诚地、有计划地建设并维护与媒体的关系，逐步构筑一个以企业为中心的媒体网络，在新闻、宣传和广告方面达到沟通和共识，互相促动，互为需求，共同营造关心、关注、关照的理想境界。 十四、NP：Newspaper，指各类报纸广告。 十五、MG：Magazine，各类杂志。 十六、CF：Commercial Film，电视广告，可制成 VCD。 十七、RD：Radio，电台广播广告。 十八、POP：Point of Purchase Advertising，户外造势用的宣传平面。 十九、DS：Direct Sale，用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高级社区等），是一种业务直接拜访动作，是业务员与客户之间点对点的销售交流。 二十、派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。 二十二、SP：Sales Promotion，造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛， 利于个案炒作，促进销售。 二十三、Slogan：简短而醒目的口号、广告语。 第四章 售后服务类专有名词一、 产权证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。 二、 基准地价：是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。 三、 住宅单位造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。 四、 契税：是一种资源税，是对我国境内资源的开发，特别是土地的开发，所形成的级差收入征收的税，由财政局征收。 五、 印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 六、 售后公房：即原来是租赁的公房通过房改后 ，出售给原承租人。这部分已经出售的公房就叫已经售后公房。七、 现房：房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权证的商品房（或者满足交房条件的商品房）。八、 期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证，可以出售的商品房。九、 经济适用房：国家为了保障中低收入家庭住房需求，在用地及税费方面予以政府扶持，由各级建设行政主管部门组织实施建设的普通住宅。（由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。） 十、廉租住房: 政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴，或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。 十一、交房：开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质量配套设施，产权清晰等方面进行验收，开发商向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。 十二、交房条件： 1.经建设工程质量监督机构核验合格，建设工程质量核验证明书； 2.新建住宅交付使用许可证； 3.办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。 十三、差价换房：本市公有住房承租人按规定有偿转让公有住房承租权，用以交换商品住房或其他住房的行为。 十四、公积金：根据国家有关政策、法律的规定，购房人因购房资金暂时不足，可以申请住房抵押贷款。凡按规定履行缴存住房公积金，且所在单位按月正常缴交的本市职工均可享用。 十五、个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋