中心城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告.doc

XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目 可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称#城区棚户区改造工程（一期）建设项目。1.1.2 建设地点#城区棚户区改造工程（一期）建设项目位于#市市中区，涉及七个改造点。具体建设地点分别为：#市市中区凌云路、海棠路、碧山路、青果山路、#、斑竹湾、#社区#后街。1.1.3 建设单位项目业主：#城市建设投资有限公司。#城市建设投资有限公司是经#市人民政府批准，并授权由#市国有资产经营有限公司出资的法人独资企业，独立核算、自主经营、自负盈亏。公司于2008年11月11日完成工商注册登记，注册资本人民币伍亿元，法人代表。，总经理。公司经营地点#省#市市中区春华路28号，营业执照注册号为5。，组织机构代码为。，税务登记号码为5。1。公司设总经理一名，副总经理两名，下设办公室、财务部、融资部、资产管理部，人员共计15名。主要经营范围城市基础设施项目建设投资，经营城市规划区内国有土地及城建项目的开发，组织实施保障性住房建设。同时，根据公司发展需要，经市政府同意的其他相关领域业务。公司依托资本市场，利用自身优势，运用现代经营管理理念，进行投融资和资产经营管理，引领各类资金投向#市城市基础建设，推动城市基础项目建设。1.1.4 建设内容及规模#城区棚户区改造工程（一期）建设项目是#市人民政府主导建设的棚户区拆迁改造项目，项目主要建设内容为安置房、配套商铺、小区物管用房、小区道路及配套设施等建设。本项目总用地面积55,707.53，总建筑面积271,323.85，拟建安置房3136套。其中：（1）住宅建筑面积247,301.92；（2）配套商业用房建筑面积14,438.51；（3）小区配套建筑面积1,579.79；（4）地下建筑面积8,003.63。1.1.5建设总投资本项目估算总投资64,494.10万元，其中：工程费用51,467.05万元，占总投资的79.80%；工程建设其他费用6,152.05万元，占总投资的9.54%；预备费（基本预备费和涨价预备费）2,420.00万元，占总投资的3.75%；建设期利息4,455.00万元，占总投资的6.91%。1.1.6 资金来源本项目工程估算总投资64,494.10万元，资金来源：（1）自筹14,494.10万元，占投资总额的22.47，通过业主项目资本金投入解决。（2）申请银行借款50,000.00万元，占投资总额的77.53，为长期贷款，贷款期限8年,贷款利率为5.94。1.1.7 建设工期建设工期24个月，2010年8月至2012年7月。1.2可行性研究范围、目的及编制依据1.2.1研究范围我公司受#城市建设投资有限公司的委托，对#城区棚户区改造工程（一期）建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告。本次研究范围主要包括：项目建设的背景及必要性、项目选址及建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能方案、环境保护、安全卫生与人防、投资估算及资金筹措、贷款偿还及风险分析、社会效益评价等。1.2.2研究目的通过对“#城区棚户区改造工程（一期）” 建设项目可行性的研究分析，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供相关部门决策。1.2.3编制依据（1）中华人民共和国城乡规划法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法、建设项目经济评价方法与参数（第三版），中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南；（4）关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保（2009）295号；（5）#省棚户区改造工程实施方案；（6）#省建设工程工程量清单计价定额2009年；（7）建设工程工程量清单计价规范2008年；（8）#省工程造价信息2010年8月；（9）#市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；（10）#市统计年鉴；（11）#市城市总体规划；（12）#市人民政府关于加强城市住房保障制度建设的实施意见（乐府办200748号）；（13）#城区棚户区改造拆迁补偿安置办法及补充意见；（14）#市人民政府办公室关于#中心城区城市和工矿棚户区改造工作的实施意见（乐府办发201013号）；（15）#市人民政府关于进一步明确#中心城区城市和工矿棚户区改造拆迁补偿安置政策的通知（乐府发201017号）；（16）#市规划和建设局关于加快棚户区改造有关工作的通知（乐建发201015号）；（17）#市棚改办#市棚户区改造三年（2010-2012年）规划；（18）国家现行的行业规定，法律法规，设计标准，技术规范；（19）项目单位提供的有关基础资料。 1.3 可行性研究主要结论#城区棚户区改造工程（一期）建设项目是在党中央、国务院着力改善民生，解决城市低收入家庭住房问题，全面落实保障性住房建设，推进城市和国有工矿棚户区改造工作的宏观背景下提出。我们通过对项目建设条件以及选址、建设规模及方案的分析，认为本项目工程建设条件具备，建设方案合理。该项目的实施有助于推动#市城市建设的发展，改善民生，有利于社会和谐稳定、有利于节约利用土地，促进地方经济的发展，社会效益巨大。综上所述，项目建设是必要的，方案可行。第145页第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 宏观经济背景2010年是实施“十一五”规划的最后一年。做好经济社会发展工作，对夺取应对国际金融危机冲击全面胜利、保持经济平稳较快发展、为“十二五”规划启动实施奠定良好基础具有十分重要的意义。2009年中央经济会议提出，2010年经济工作的总体要求是：全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局，努力实现经济平稳较快发展。会议提出了2010年经济工作的主要任务：一、提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度，增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，支持重点领域改革。二、加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。三、夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间。四、深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。五、推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。六、着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。明年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。2.1.2棚户区改造政策背景2121国务院及部委政策五部委为了认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造，经国务院同意，出台了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见。实施城市和国有工矿棚户区改造的总体要求，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。实施城市和国有工矿棚户区改造的政策措施，包括多渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。 （1）、中央采取适当方式，对城市和国有工矿棚户区改造给予资金支持。省级人民政府可采取以奖代补方式，对本地区城市和国有工矿棚户区改造给予资金支持。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金用于符合条件的棚户区改造支出项目。有条件的地区可对城市和国有工矿棚户区改造项目给予贷款贴息。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。 （2）、鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障。有条件的地区可建立城市和国有工矿棚户区改造贷款担保机制，引导信贷资金投入。 （3）、鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金。棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入城市和国有工矿棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。 加大税费政策支持力度。对城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。落实土地供应政策。城市和国有工矿棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在国有建设用地划拨决定书中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。安置住房实行原地和异地建设相结合，以就近安置为主；对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。 完善安置补偿政策。城市和国有工矿棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。符合当地政府规定的住房保障条件的被拆迁人，通过相应保障方式优先安排。各地在保护被拆迁人利益的前提下，按国家有关规定制定具体安置补偿办法。地方各级人民政府要把城市和国有工矿棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导。省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市、县人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、县人民政府是城市和国有工矿棚户区改造工作的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保城市和国有工矿棚户区改造工作顺利实施。有棚户区改造任务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。健全工作机制，保障性安居工程协调小组负责协调解决城市和国有工矿棚户区改造中的重要问题，各有关部门根据部门职责，完善配套政策，加强工作指导。财政部会同有关部门制定城市和国有工矿棚户区改造的税收支持政策；国土资源部负责完善土地供应政策；人民银行、银监会会同住房城乡建设部、财政部指导督促金融机构做好金融服务工作。地方各级人民政府要健全部门协作机制，各有关部门要密切配合，形成合力，各司其职，各负其责。地方各级保障性安居工程领导小组和有关部门要加强组织领导，落实好各项政策措施。 编制规划计划。地方各级人民政府要把城市和国有工矿棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设结合起来，纳入保障性住房建设规划。市、县人民政府要编制城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划，因地制宜地制定项目实施方案，报省级人民政府批准后实施。省级人民政府要抓紧编制本地区城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划，报住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部备案。住房城乡建设部要把城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划纳入保障性安居工程规划。 确保工程质量。要严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。要优化新建安置住房的规划设计，在较小户型内实现基本的使用功能，满足基本居住需要。要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。 强化监督检查。实施全方位监管,及时发现并解决各种问题,坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。各级监察部门要会同有关部门加强对城市和国有工矿棚户区改造情况的监督检查，认真查处违法违纪行为。各级审计部门要加强对资金有效使用和安全等各环节的监督。各级国土资源管理部门要加强对城市和国有工矿棚户区改造用地的管理和监督检查。住房城乡建设部会同有关部门负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改。 加强宣传引导。要采取多种形式，广泛宣传棚户区改造的重要意义，准确解读政策措施，及时反映工作进展情况，取得城市和国有工矿棚户区居民的理解和支持，为城市和国有工矿棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。2122#省出台政策根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）精神，按照省委、省政府启动实施棚户区改造工程的决策部署，为切实做好棚户区改造工作，着力改善棚户区人民群众居住条件，现结合我省实际，制订了一系列实施方案。一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以改善民生、建设和谐#和促进经济与社会协调发展为目的，坚持以人为本，着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住和生活条件，努力把棚户区改造工程建设成惠及困难群众的德政工程和民心工程。二、基本原则（一）统筹规划，分步实施。坚持棚户区改造与城市发展、产业结构调整、社会事业发展及生态环境保护统筹推进，棚户区改造要注重与廉租房等保障性住房建设相结合，与城市旧城改造相结合，与灾后重建相结合，与房地产开发相结合，统一规划，按轻重缓急，分步实施，稳步推进。（二）政府协调，分类指导。充分发挥政府的组织协调作用，在政策与资金上给予必要的支持，确保棚户区改造顺利推进。积极推行市场化运作，鼓励以房地产开发方式实施棚户区改造；实施优惠政策，支持符合条件的棚户区采取职工集资合作建房或经济适用住房的方式加大改造力度；加大政府投入，积极推进城市、工矿企业、林区棚户区保障性住房建设项目实施。（三）综合开发，配套建设。棚户区改造要符合城市建设总体规划、住房保障规划、矿区发展规划等，按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，组织实施棚户区改造工程，改造后区域内居民的生活环境明显改善，配套设施相对完善，能够满足居民入住使用的基本要求。（四）依法推进，确保稳定。棚户区改造过程中，要严格执行有关土地使用、资金使用、城市房屋拆迁、工程建设、城市建设管理等方面的规定。坚持以人为本，统筹考虑，先易后难，稳步推进，依法保障被拆迁人的合法权益，确保社会稳定。三、实施范围（一）实施范围。城市棚户区：指21个市（州）政府所在城市城区范围内的棚户区。工矿棚户区：中央及省属煤矿等工矿企业棚户区。林区棚户区：全省国有林区棚户区，包括省属国有森工企业局（林业局）和地方国有林区的林业局、国营林场棚户区。（二）棚户区界定。本次改造工程中的棚户区是指：以平房为主，居民家庭收入低、住房困难（人均建筑面积低于当地城镇人均建筑面积的50%），房屋成新率低或破损率高，住房功能或配套设施不齐全，卫生环境差、消防隐患大的集中连片（达到50户以上）居住区。四、目标要求据初步汇总统计，从2009年起，用3年时间完成我省棚户区改造工程建设任务，改造面积约2605万平方米（以最终核实和规划数为准），使36.7万户117万人的居住和生活条件得到明显改善。按实施范围分类：城市棚户区改造24.3万户、1880万平方米；中央及省属工矿企业棚户区改造8万户、468万平方米；林区棚户区改造4.4万户、257万平方米。按解决途径分类：对具备商业开发价值的棚户区，通过市场开发，以商品住房解决14.6万户、1183万平方米；对符合条件的棚户区，通过集资合作建房及经济适用房方式建设13.7万户、970万平方米；对通过以上方式仍无法解决的棚户区，经严格核实，通过保障性住房解决8.4万户、452万平方米。五、工作步骤全省棚户区改造工作分为四个阶段，着重抓好以下工作：第一阶段：调查核实（2009年1月2月）开展全省棚户区调查摸底核实工作，各地、省直有关部门进一步核查计划改造棚户区内居民的住房面积、住房结构、住房建设年份、家庭人口、家庭收入、配套设施、安置方式等情况，为规划编制、工程实施等提供依据。第二阶段：制定规划（2009年3月5月）各地依据城市总体规划和棚户区调查核实情况，按照三年完成改造任务的要求，在认真测算资金需求，明确解决途径的基础上，编制完成棚户区改造工程分类实施规划及分年度计划，报省发展改革委、省建设厅。由省发展改革委、省建设厅会同省直有关部门审查后，予以批复下达。各地国土资源管理部门依据土地利用年度计划和改造工程分类实施年度计划，制定棚户区改造工程用地计划，严格按计划供应土地并报省国土资源厅备案。第三阶段：组织实施（2009年6月2011年12月）各地依据省发展改革委和省建设厅审定后的棚户区改造工程分类实施规划及分年度计划，严格按基本建设程序组织工程建设，工程建设实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制，在保证工程质量的前提下，确保按计划完成棚户区改造。第四阶段：验收总结（分项和全部工程完工时）改造工程竣工后，要按规定组织竣工综合验收，验收合格方可交付使用，做到完工一批验收一批。到2011年底，棚户区改造工程全部完成后，各地要及时进行全面总结。六、资金筹措及政策支持初步统计，全省棚户区改造工程建设估算投资717亿元。其中：市场开发商品住房方式实施的棚户区改造项目投资估算547亿元，主要通过房地产企业自筹、银行贷款等市场化方式解决。投资改造棚户区的房地产开发企业项目资本金可按开发投资总额20的标准执行，并鼓励各类银行对参与棚户区改造的房地产开发企业给予优惠贷款支持。三年内，棚户区居民在本地购买90平方米以下普通商品住房的，可享受国家、省税费减免有关政策。集资合作建房及经济适用住房方式实施的棚户区改造项目投资估算116亿元，主要通过工矿企业自筹、个人出资、银行贷款等方式解决。鼓励符合条件的企业组织棚户区职工集资建房，享受经济适用住房税费减免政策，住房面积可参照灾区城镇安居住房标准执行。对按规划需要异地建房的，在政府收回其原有土地使用权的基础上，可享受经济适用房土地政策。政府投资的保障性住房棚户区改造项目投资估算54亿元，主要通过中央、省、市（州）政府性资金支持、政策性贷款等方式解决。中央和省政府性资金每平方米补助450元，按此计算三年共计21.5亿元，其中：积极争取廉租住房和林区等棚户区改造中央补助资金15.5亿元，省财政补助资金6亿元。其余32.5亿元通过市（州）政府性资金、政策性贷款等渠道解决。同时，鼓励各地探索建立廉价房制度，廉价房实行政府定价，售价按照“成本价或略低于成本价”的标准执行。廉价房为有限产权，实行上市准入制度。出售廉价房的资金，专项用于廉租住房保障。廉价房的有关政策措施由省建设厅会同省发展改革委、省财政厅等相关部门制定，并指导各地实施。此外，灾区城市棚户区改造要结合城镇居民住房灾后重建，利用重建补助资金及优惠政策，统筹推进灾区城市棚户区改造。七、组织保障（一）加强领导。成立全省棚户区改造工程领导小组，主要负责全省棚户区改造工程政策研究，指导和协调全省棚户区改造工程实施。各地也要相应成立棚户区改造领导小组，各地政府是棚户区改造规划及分年度计划编制、项目审批、资金筹措、工程组织实施的实施主体和责任主体，实行市（州）长责任制。各级政府要切实加强领导，充分认识做好棚户区改造工作的重要性和紧迫性，高度重视，精心组织，周密安排，一级抓一级，层层抓落实。有关部门要密切配合，协调一致，认真把棚户区改造工作落到实处，共同完成改造任务。（二）搞好服务。对棚户区改造工程，建立绿色审批通道，实行“一站式”审批服务，简化办事程序，缩短审批时限，加快棚户区改造项目土地招标挂牌、开发建设等各项审批手续办理，做到急事速办、特事特办，努力提高工作效率和服务质量，帮助项目实施单位、开发企业协调解决各种问题，为加快棚户区改造创造良好的外部环境。（三）加大宣传。坚持正确的舆论导向，充分发挥媒体的宣传作用，采取形式多样的宣传方式，大力宣传棚户区改造的重大意义、优惠政策和实施办法，特别是突出宣传好各项惠民政策，使棚户区改造深入人心、家喻户晓。加大法制宣传的力度，增强群众的法制观念，把政策、法规向群众解释清楚，取得广大群众的理解和支持，为棚户区改造工作创造良好的舆论氛围。（四）督查考核。将棚户区改造工程纳入八项民生工程中的“百姓安居工程”，并纳入政府目标考核体系，作为为民办实事考核的重要内容。同时省直相关部门要对各地棚户区改造工程实施进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查。对工程建设中出现的违法违纪违规问题，严格按法律法规和有关政纪规定予以查处。2.1.2.3#市出台政策#市委、市政府高度重视棚户区改造工作，采取一系列有力措施切实推进。根据住房和城乡建设部等国家五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保【2009】295号）、省政府办公厅关于印发#省棚户区改造工程实施方案的通知( 川办发【2009】14号)等文件精神，为确保2011年底前全面完成中心城区城市和工矿棚户区（以下简称“棚户区”）改造任务，切实改善人民群众居住条件，经市政府同意，提出以下一系列实施意见。一、基本原则（一）统一政策，统一协调。#中心城区棚户区改造的拆（搬）迁补偿安置，统一按照市政府关于印发#城区棚户区改造拆迁补偿安置办法的通知（乐府发【2009】27号、关于进一步明确#中心城区城市和工矿棚户区改造拆迁补偿安置政策的通知(乐府发【2010】 17号）等文件规定执行。全市棚户区改造工作由市棚户区改造工作领导小组统一组织、协调。（二）政府主导，市场运作。城市和工矿棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。（三）统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进民生的改善。（四）惠民安置，尊重自愿。要充分尊重群众意愿，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规和政策，维护群众合法权益，切实让群众得到实惠。实行还房安置与货币补偿安置、就近安置与异地安置相结合，鼓励货币补偿安置和异地安置。（五）依法拆迁，有序推进。在棚户区改造过程中，要严格执行有关土地使用、资金使用、工程建设、城市建设管理等方面的法律、法规和政策规定，做到统筹考虑，有序推进。二、目标任务2011年底前，全面完成#中心城区棚户区改造任务；2012年底前，各县（市、区）全面完成辖区内棚户区改造任务。三、实施步骤#中心城区棚户区改造工作分四个阶段实施：（一）调查摸底阶段（2010年1月-4月）。开展中心城区棚户区调查摸底核实工作，核查拟改造区域内居民的房屋面积、结构、建成年代、家庭人口、家庭收入、配套设施等情况，为规划编制、工程实施等提供依据；对拆迁费用、工程建设费用进行测算，拟订改造方案；依据城市总体规划，按照目标任务，编制改造项目规划及进度计划。各县（市、区）要在5月底前完成摸底调查，6月启动计划改造工作。（二）宣传动员阶段（2010年4月-5月）。 制订宣传工作方案，统一印发宣传手册，多渠道、多形式宣传棚户区改造的法律法规和政策措施，引导广大群众自觉参与棚户区改造。 （三）拆迁阶段（2010年5月-1 0月）。坚持阳光拆迁，在拆迁现场制作公示栏，将拆迁政策法规、被拆迁人家庭和房屋状况、房屋评估结果、安置房户型、面积、被拆迁人搬迁时间、选房先后顺序等事项进行公示；由被拆迁人推举代表，进入棚户区改造项目工作组，对拆迁补偿安置全程参与、监督。可探索两段式拆迁。第一阶段可探索模拟拆迁。拟订项目拆迁补偿安置方案，签订#市城市和工矿棚户区房屋模拟拆迂补偿安置协议，签订协议达到85%以上时，可转入正式拆迁阶段。 （四）建设安置阶段（201 1年底前）。项目业主严格按照基本建设程序组织工程建设。土地出让应采取招、拍、挂方式进行。改造工程完成后，按规定组织竣工验收，验收合格的方可交付使用。按期完成安置任务。 四、组织保障 （一）加强领导。市棚户区改造工作领导小组负责研究拟定政策、组织协调、指导监督棚户区改造等工作。领导小组办公室承担领导小组日常工作。（二）明确职责。中心城区棚户区改造实行市、区一体，以区为主。市中区政府是责任主体，负责中心城区棚户区改造的宣传动员及拆迁补偿安置，组成以街道办事处为责任单位，市、区有关部门、社区干部、群众代表等参与的项目工作组，负责政策宣传、拆迁补偿安置、信访维稳等工作，确保项目顺利推进。市政府新闻办公室负责组织协调广电、报纸、网络等媒体，有计划分阶段开展宣传工作，营造反映主体民意，促进改造的舆论环境等工作。市规建局负责中心城区棚户区改造项目的规划编制、方案制定和组织实施，并督促所属#市城市建设投资有限公司履行相关项目业主职责等工作。市财政局负责统筹安排并监管改造资金使用等工作。市审计局负责改造项目决算审计等工作。市城管局负责拆除违法、违章建（构）筑物等工作。市物价局负责安置房水、电、气、光纤等人户安装费和物业服务费的核定，并监督相关企业在核定标准内执行等工作。市监察局负责棚户区改造中的各类违纪行为的监督查处等工作。市房管局负责棚户区改造拆迁许可证的办理，会同市财政局制订房屋评估规范、裁决拆迁补偿安置纠纷等工作。市税务、公安消防、人防、环保、电业、邮政、电信、供水、供气、广电等有关部门，负责落实棚户区改造有关政策等工作。（三）督促考核。市政府对各县（市、区）政府棚户区改造工作实行目标责任管理。#中心城区棚户区改造，由市棚户区改造工作领导小组制订具体考核办法。 同时，市政府出台关于进一步明确#中心城区城市和工矿棚户区改造拆迁补偿安置政策通知(乐府发2010l7号)中规定，选择还房安置的，按照被拆迁房屋建筑面积与安置房建筑面积1：1进行产权调换，等面积不补差价，补偿比例没有幅度。所谓的1：1.15的比例，是棚改惠民政策补贴、奖励等折算成房屋面积而达到的比例。按照各项目拆迁的要求进行拆迁，最高可以得到如下优惠或奖励：如选择还房安置的，一是可得到被拆迁房屋面积的15的奖励，或选择按被拆迁房屋面积计算110元平方米的奖励；二是免收安置住房水、电、气、光纤的安装费；三是可得到免交安置住房五年物业服务费的奖励。困难住户、家庭有重度残疾成员的被拆迁人，也有优惠政策。(1)双困家庭。被拆迁户属城市最低生活保障家庭，原居住房屋面积不足50平方米的，按50平方米安置，被拆迁户不支付安置房差价款；安置住房超过50平方米不足60平方米部分，被拆迁人按900元平方米优惠价支付；安置住房超过60平方米的部分，被拆迁人按市场价支付。(2)非双困家庭。被拆迁户家庭有重度残疾成员或有“4050”下岗失业人员(凭相应证件认定)，且上年度家庭人均收入不足5000元的，安置住房超过被拆迁面积5平方米以内的差价款，由拆迁人承担；超过5平方米不足10平方米的部分，被拆迁人按900元平方米优惠价支付；超过10平方米的部分，被拆迁人按市场价支付。被拆迁人实际居住在被拆迁房屋且他处无住房，安置住房超过被拆迁房屋面积的，超过5平方米以内的部分，由被拆迁人按900元平方米优惠价支付；超过5平方米的部分，被拆迁入按市场价支付。在安置方式上，选择异地安置的，实行奖励。中心城区土地划分为五个级别，被拆迁房屋用地属较高土地级别，而安置房用地属较低土地级别的，每低一个级别，按被拆迁面积100元平方米对其予以奖励。在水、电、气、光纤等配套项目上，政府给予免收安装费的优惠政策。但前提是被拆迁人在规定时间内签定了拆迁补偿安置协议并搬迁交房的。否则，被拆迁房屋原来没有独立户头的，就由被拆迁人自己承担。所有改造项目全部坚持“阳光拆迁”，要在拆迁现场制作公示栏，对拆迁政策法规，被拆迁人家庭和房屋状况，房屋(预)评估结果，安置房户型、面积，被拆迁人签订模拟拆迁补偿安置协议的时间，选房情况等事项进行公示；还要由被拆迁人选举代表，进入棚户区改造项目工作组，对拆迁补偿安置全程参与并监督。213#城区棚户区现状目前，#城区棚户区面积大，房屋建筑多为年久失修的低矮棚户，均无独立的厕所和厨房，街道狭窄且破损严重，市政配套设施非常落后，部分存在严重的内涝和消防安全隐患，居民居住条件差，严重影响了居民的正常生产生活和#城市整体形象。针对此情况，#市编制了#城区棚户区改造建设规划（2009-2011年），拟在未来三年内对分布在中心城区张公桥街道办事处、#街道办事处、上河街街道办事处、柏杨街道办事处、通江街道办事处、#街道办事处及九峰镇的辖区范围内的32个涉及8190户、570962.23平方米，约占中心城区常住人口的10%改造项目。改造将采用原拆原建、就地安置和就地拆迁、异地安置的方案。三年后，#城区绝大部分棚户居民将告别棚户区，住进宽敞明亮的新房。#城区主要棚改项目情况如下：（1）雪杉社区棚改项目该项目位于通江街道办事处雪杉社区，涉及住户1725户，4600多人，房屋大都建于上世纪90年代。居民大部分为原605厂职工，且大都是东北人。该社区是一个“企业社区”，由于当时造纸厂加工的原料大都是一种叫雪杉的树木，雪杉社区由此得名。（2）长征社区棚改项目该项目位于通江街道办事处长征社区，涉及住户982户，3000多人。长征社区也是“企业社区”，因长征制药厂而得名，居民来自全国各地。（3）#碱厂棚改项目#碱厂棚户区系#碱厂的房屋所形成，位于#街道办事处碧山路社区泥溪河畔，涉及住户222户。#碱厂曾是#知名的一家全民所有制烧碱、农药制造厂，主要生产农药和烧碱。2001 年2 月，碱厂破产。职工居住住房年久失修，变成了棚户区。（4）上河街、中河街、顺城街棚改项目该项目位于上河街道办事处，涉及住户770户，2310人，面积约56740平方米。该项目横跨上河街、中河街、顺城街3条老街，涉及到兴发街、府街两个社区。（5）鼓楼街、府街棚改项目该项目位于上河街道办事处府街社区，涉及住户169户，507人，面积约2万平方米。古代嘉定府衙门座落于现府街小学处，故得街名“府街”。在府街还有一个具有历史文化内涵的建筑“状元楼”。在府街32号门前，有一座高大的雅石砌成的牌坊式大门，门楣上“秀超凌云”四个大字清晰可见。该建筑据传修建于清朝，当初是个栈房，来#会考者大多住宿在此，因此，在民间得名为“状元楼”。而鼓楼街的名字，则来源于清代时期，因当时在嘉定府衙街对面，有一座鼓楼而得名。该项目改造将采取临街建筑物风貌整治，将状元楼的住户整体搬迁，就近在鼓楼街项目中安置，并拨专款对状元楼进行维修，加以保护。（6）#后街棚改项目该项目地处上河街街道办事处#街社区，涉及住户100户。（7）青果山棚改项目青果山棚改项目位于人民北路附近，该项目共有住户232户。（8）人民西路省建一公司棚改项目该项目位于上河街道办事处，涉及居民330户。具体包括：人民西路127号（#省第一建筑工程公司仓库）至227号（省建宿舍）共计128户，人民西路263号（水电供应公司宿舍）共计22户，大丛林巷45号（机电供应公司宿舍）、46号、52号、58号、103号、107号共计60户，新建巷46号、58号、66号、68号共计89户，竹公溪村农房31户。该项目涉及的住户大半以上系#省第一建筑工程公司职工和#市建筑工程公司职工。（9）乐达社区棚改项目该项目位于通江街道办事处乐达社区，涉及住户542户，1200多人。乐达社区也是“企业社区”，由于当时乐达客车厂在该社区，生产乐达牌客车红极一时，因此得名“乐达社区”。（10）百福路600号棚改项目该项目地处柏杨街道办事处柏杨社区，涉及76户居民，居民以划地自建的农民和原#搬运社的职工为主。由于该项目周围路基高于居民区地面，如果降雨量大，常常造成严重内涝。（11）#棚改项目该项目位于市中区九峰镇，涉及住户76户，194人。该项目是中心城区棚改的第一个拆除项目。（12）大千药业棚改项目该项目位于上河街道办事处人西社区的大丛林巷365号，现有住户22户，均为原#市大千药业有限公司职工。平房住户主动申请纳入棚户区改造，民意调查同意率和模拟拆迁协议签订率均达到100%。（13）草堂寺棚改项目该项目位于上河街道办事处#街社区，包括草堂寺128号、44号、46号、48号，共有棚户区居民57户。（14）#高频焊管厂棚改项目该棚户区地处人民北路，共有住户97户，居民大多是工人和农民。由于房屋年久失修，居住条件十分差，居民称其为“烂泥湾”。（15）里仁街横穿街棚改项目该项目共有住户282户。一些木板房已有上百年的历史。在此居住的，大多是土生土长的#人。（16）#棚改项目明万历十五年，嘉州城北建设演武场，后来发展成街则取名为#。所以“#”这名字，跟武术有很大渊源。在#棚户区，临街的住房都是木板房，存在极大的安全隐患。（17）石雁儿、望江台棚改项目该项目共涉及住户269户。据称，望江台这名字沿用已久，顾名思义，在该处能看到岷江。（18）市供销运销公司棚改项目该棚改项目位于青果山街125号，共有49户居民。每天早上，居民们须排队上厕所。（19）#棚改项目该项目位于#城区赛公桥76号，共有104户居民。截至6月30日，有90户居民签订了模拟拆迁补偿安置协议，签约率达85%。（20）#棚改项目原#位于海棠路803号，早在1993年，该厂就宣告破产。#宿舍是典型的“筒子楼”。（21）金刚砂厂、航道队、城西印刷厂棚改项目该项目位于#城区肖坝路附近，共涉及棚改居民379户。据了解，该项目部分房屋由于是按照单身宿舍修建，所以房屋狭窄不堪，住户们居住十分不方便。（22）竹公溪仪表三厂棚改项目该项目共有61户住户，都是仪表三厂的职工和城市居民。与许多棚户区一样，该项目由于房龄较久，基础设施不齐备，自该项目纳入棚改后，居民们都满心盼望着能早日搬进新居。（23）市金属结构厂宿舍棚改项目#市金属结构厂宿舍位于#城区致江路上，共有139户住户。以前，居住们亲切地称该项目为“金电小区”。据了解，该项目房屋于上世纪六七十年代修建，房屋都是红砖房，是#较早的职工宿舍。以上棚户区急需改造。#城区棚户区改造工程（一期）建设项目是其中一部份。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目建设是落实科学发展观构建和谐社会改善民生的重大举措。棚户区是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。同时城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。2.2.2项目建设有利于完善城市功能提升城市形象，贯彻节约集约用地原则，改善人居环境。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，可以完善该区域配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。通过棚户区的改造，解决了居民的居住安全问题，改善居住环境，城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高居民生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。通过棚户区的改造，还促进了城市存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划建设城市、经营城市，为城市的进一步发展奠定良好的基础。我国人多地少，耕地资源稀缺，又正处在工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾突出。为此国务院专门下发了国发（2008）3号关于促进节约集约用地的通知，省市也下发了相应的文件并采取了相应的措施，力求做到切实保护耕地，大力促进节约集约用地。棚户区改造工程的建设，不仅有利于土地利用效率的提高，同时工程通过由政府主导，统一规划、统一设计、统一建设，工程建设全过程采用公开招投标方式确定设计、勘察、施工、监理等单位，不仅提高了建筑质量的安全，而且充分考虑了居住小区的环境质量、基础设施条件、生活配套设施等多方面需求，改善了棚户区居民的居住条件。2.2.3项目建设有利于调整房地产市场住房供应结构，平抑房价，促进房地产市场健康发展。近年，随着房地产市场的回升，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，商品房市场供需矛盾加剧。普通居民住房支付能力不足，中、低收入家庭住房难的问题更加突显，社会反响强烈，其中商品房供应结构不合理是导致当前房价不合理上涨的主要原因之一。以上问题引起了党中央、国务院高度重视，专题研究并制定了完善促进房地产市场健康发展的政策措施，做出了增加保障性住房和普通商品住房供给，抑制投资投机性购房和全面启动城市棚户区改造工作的部署。出台了国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104号)，以及国发201010号国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）明确要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加保障性住房和普通商品住房供给，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。城市和国有工矿棚户区的改造，其政策核心是解决约70%城镇中低收入居民的住房问题，项目建设有利于加快解决低收入和中等偏下收入群众的住房问题，增加普通商品住房的供应，优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨，促进房地产市场平稳健康发展。2.2.4城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。提出棚户区全面改造是重大的宏观决策。当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是真正有效的有质量的扩大内需转变增长方式的工程之一。城市和国有工矿棚户区改造，在扩大投资的同时，通过安置房的配售，还能扩大住房的消