第四章 房地产评估.ppt

第四章房地产价格评估 教学目的 熟练运用成本法 市场法和收益法等进行房地产价格评估 教学重点 成本法 市场法 假设开发法的运用教学课时 9学时教学手段 多媒体教学手段 第一节土地使用权评估 一 土地概述 一 土地的概念 二 土地的特性 土地面积的有限性 自然特性土地空间位置的固定性土地使用价值的永续性和增值性土地的不可替代性 用途多样性经济特性经济地理位置的可变性可垄断性 三 土地的分类 按社会经济用途分为工业 商业 交通等 按经济地理位置分为市中心 一般市区等 按所有权归属分为国家 集体等 按利用程度分为高度集约使用 正常使用等 按开发程度与开发趋势分为已开发 未开发等 二 土地使用权概述 一 土地使用权的概念P88从土地所有权衍生 并与土地所有权相分离 依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权 获得方式 出让 划拨 转让 租赁 二 与土地使用权相关的法律规定P88国有土地使用权集体所有土地的承包经营权 三 土地使用权的特性对土地使用权本身的限制 不包括该土地范围内的地下资源 埋藏物和市政公用设施 土地使用的管制 土地用途建筑高度容积率 建筑密度建筑物后退红线距离 建筑距离绿地率交通出入口方位 停车泊位建筑体量体形 色彩地面标高其他要求 环境保护 消防安全 卫生防疫等 四 土地的权属分类土地所有权土地使用权P89划拨土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权 基准地价 政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业 工业 居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格 标定地价 市 县政府根据管理需要评估的 在正常土地市场和正常经营管理条件下 具体宗地在某一期日的土地使用权价格 出让底价 政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平 综合考虑各种政策因素的影响 确定的某一宗地出让时的最低价格控制标准 交易价 在土地市场中实际达成的交易价格 五 土地使用权的价格类型 六 影响土地使用权价格的因素 一 一般因素 社会因素 经济因素 政策因素 人口数量和质量 政治安定状况和社会治安状况 城市化状况和公共设施的建设状态 经济发展状况和储蓄及投资水平 财政收支及金融状况和利率 物价 工资及就业水平 土地和住房制度 城市规划和土地利用规划 房地产价格政策和税收政策 二 区域因素 三 个别因素 三 土地使用权评估的原则P95 一 土地使用权评估的基本原则供需原则替代原则最有效利用原则预期原则 二 土地使用权价格评估的相关应用原则竞争原则预期收益原则 变化原则 变动原则 评估基准日原则贡献原则 报酬递增递减原则 均衡原则 土地使用权评估的成本法 一 基本思路根据土地开发所耗费的成本来确定土地价格的一种方法 以土地取得费和基础设施开发费用作为基本成本 再加上一定的利息 利润 应纳税金和土地增值收益来确定土地价格 四 土地使用权价格评估方法及其应用 新开发土地 土地市场欠发育 交易实例少的地区的土地 二 适用范围 三 操作步骤 土地评估的成本法公式 土地价值 土地取得费用 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 考虑个别因素和使用年限的修正系数 四 举例例1 某市经济技术开发区内有一块土地面积为5000平方米 该地块的土地征地费用 含安置 拆迁 青苗补偿费和耕地占用税 为每亩10万元 土地开发费为每平方公里2亿元 土地开发周期为两年 第一年投入资金占总开发费用的35 开发商要求的投资回报率为10 当地土地出让增值收益率为15 银行贷款年利率为6 评估该土地的价值 承上例 1 土地取得费 10万元 亩 150元 平方米 2 土地开发费 2亿元 平方公里 200元 平方米 3 投资利息 土地取得费的计息期为两年 土地开发费为分段均匀投入 则 土地取得费利息 150 1 6 2 1 18 54 元 平方米 土地开发费利息 200 35 1 6 1 5 1 200 65 1 6 0 5 1 10 23 元 平方米 4 开发利润 1 2 10 35 元 平方米 5 土地价值 1 2 3 4 1 15 475 84 元 平方米 土地总价 某宗地所在区域的土地取得费为15万元 亩 土地开发费为10万元 亩 土地开发周期为20个月 土地开发费在开发期内均匀投入 贷款月利率为1 按月计算复利 土地开发的投资回报率为10 土地增值收益率为15 土地资本化率为7 土地使用年期为30年 要求 试评估该宗土地的价格 土地使用权评估的市场法 一 评估程序收集资料 where选择交易实例 howmany修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素确定评估值 二 计算公式一 实际评估工作中 其计算公式 P P A B C D或 P 100 100 100 100 其中 A 100 正常交易情况指数 交易实例交易情况指数B 100 评估基准日价格指数 交易实例交易价格指数C 100 评估对象所处区域因素条件指数 交易实例所处区域因素条件指数D 100 评估对象个别因素条件指数 交易实例个别因素条件指数 二 计算公式二 如果土地容积率与土地使用年限单独修正 则计算公式为 P P A B C D 容积率修正系数 土地使用年期修正系数其中 容积率修正系数 评估土地容积率修正系数 交易实例土地容积率修正系数土地使用年期修正系数m 评估对象的使用年限 n 交易实例的使用年限 三 适用范围 有充足交易实例的地区 房地产买卖 投资决策 四 案例分析 案例1 某房地产地处繁华商业区内 占地900平方米 地上200平方米建筑物为一旧式住宅 委托人要求评估该房地产的现实价值 评估人员经调查了解到 现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元 该区域的商品房每平方米1万元 城市规划中该区域的容积率为5 该房地产的现实价值大约是多少 说明依据和理由 分析 该房地产的现时价值 900 4 3600万元 依据 最佳使用原则理由 该房地产的现时用途很不合理 其一 商业区内建民宅 用途不合理 其二 使用强度未达到城市规划规定的容积率 土地未得到充分利用 案例2 有一待估宗地G需评估 现搜集到与待估宗地条件类似的6宗地 具体情况见表 宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A6801999 1 1 30 1 B610199901 10 1 C7001998 5 1 40 2 D680200001 1 1 E7502001 1 1 60 2 F700200201 3 1 0G200201 100 上表中成交价的单位为 元 平方米 该城市地价指数表如下 时间1996199719981999200020012002指数100103107110108107112 另据调查 该市此类用地容积率与地价的关系为 当容积率在1 1 5之间时 容积率每增加0 1 宗地单位地价容积率为1时的地价增加5 超过1 5时 超出部分的容积率每增长0 1 单位地价比容积率为1 0时的地价增加3 对交易情况 区域因素 个别因素的修正 都是案例宗地与被估宗地比较 表中负号表示案例条件比待估宗地差 正号表示案例宗地条件优于被估宗地 数值大小代表对宗地地价的修正幅度 试根据以上条件 评估该宗土地2002年的价格 分析 1 建立容积率地价指数表容积率11 11 21 31 41 51 6地价指数100105110115120125128 2 案例修正计算A 680 B C D E F 3 评估结果案例D的值为异常值 应予剔除 其他结果较为接近 取其平均值作为评估结果 因此 待估宗地G的评估结果为 620 627 623 638 633 5 628 元 平方米 五 基准地价系数修正法P116 概念 确定参照物 基准地价 对各种因素进行系数修正 计算待估土地评估值 公式 基准地价 1 地价修正系数 时间因素系数 个别因素修正系数 市场转让因素修正系数 注意事项 各地对基准地价公布的时间不一致 各地政府对基准地价的构成内容规定不一致 各地对土地使用权年限规定不一致 案例3 某企业和外商合资 利用其现有场地做投资 场地共1500平方米 土地最高出让年限为60年 合资35年 取还原利率为10 经调查得知 该地政府规定基准地价为1000元 平方米 并分析该确定场地个别因素修正系数为120 该市场转让因素修正系数为110 试用基准地价系数修正法评估该土地使用权转让价格 解 先求出土地转让年限修正系数 1 10 1 10 1 1 10 1 0 968已知个别因素修正系数为120 市场转让因素修正系数为110 则土地转让价格为 P A 1500 1000 0 968 120 110 1916640 元 土地使用权评估的收益法 一 基本概念也称为土地残余估价法 即待估土地处于房地合一状态 并且用收益法以外的方法能求得建筑物的价格时 从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益 即可得到归属于土地的纯收益 再用土地的还原利率还原 便可得到土地使用权的收益价格 二 估价公式 三 适用范围适用于 有收益的土地价格评估 不适用于 政府机关 学校 公园等公建设施的土地价格评估 四 操作步骤 1 收集相关资料2 估算年土地总收益3 确定年土地总费用P1074 确定土地纯收益P107 1085 确定土地还原利率 土地纯收益与价格比率法 安全利率加风险调整值法 投资风险与投资收益率综合排序插入法6 选择适当的计算公式P109 补充 年收益的计算年收益 总收入 总费用总收入的确定潜在毛收入 假定房地产在充分利用 无空置状态下可获得的收入 有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置 拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入 除有租约限制之外 总收入应采用正常客观的数据 注意 房地产的收入分为实际收入和客观收入 其中 实际收入 经营房地产所得到的实际成果 客观收入 排除了各种特殊 偶然因素 并处于最佳利用状态时 房地产在公开市场上一般可能取得的正常收入 最佳利用方向和最佳利用强度 总费用 运营费用维持房地产正常生产 经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 如维修费 管理费 保险费 税金等 运营费用应该是客观费用 折旧不能作为运营费用被扣出 净收益 有效毛收入 合理运营费用 1 出租型房地产净收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费和税金租赁收入 有效毛收入 租赁保证金和押金的利息 2 商业经营型房地产 净收益 商品销售收入 商品销售成本 经营费用 商品销售税金及附加 管理费用 财务费用 商业利润 3 生产型房地产 净收益 产品销售收入 生产成本 产品销售费用 产品销售税金及附加 管理费用 财务费用 厂商利润 4 尚未使用或自用的房地产可以按照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益 直接比较得出净收益 还原利率概念也称折现率 是房屋建筑物以及土地使用权的投资收益率 是一个将房地产的年收益转换为现值的百分比 还原利率的种类 1 综合还原利率 计算房产合一价格 2 建筑物还原利率 仅计算建筑物价格 3 土地还原利率 单纯计算土地价格三种利率存在内在联系 还原利率的计算方法 1 租价比法 步骤收集房地产市场最近交易的类似房地产的交易价格 净收益等资料 对每个交易实例都用净收益除以销售价格 得到类似房地产的收益与价格的比率 采用算术平均法或加权平均法计算 2 安全利率加风险调整值法优点 考虑了投资的各种风险因素 缺点 估算结果不够准确 3 投资收益率排序插入法 现有一宗地 占地面积为100平方米 2003年11月通过出让方式取得土地使用权 使用年期为50年 该宗土地上的房屋面积为250平方米 现全部用于出租 要求 根据以下资料评估该宗土地2008年11月份的价格 1 该房屋出租每年收取押金5万元 平均每月租金收入为3万元 平均每月总费用为1 5万元 2 该房屋耐用年限为50年 已使用5年 目前重置价值为每建筑平方米4000元 残值率为0 3 押金收益为9 4 土地还原利率为6 建筑物还原利率为8 某房地产的总使用面积为1万平方米 月租金为7元 平方米 预计年房租损失费为年预期租金总收入的5 房产税为年预期租金总收入的12 管理费 修缮费为年预期租金总收入的6 房屋财产保险费为0 3万元 年 预计该房地产尚可以使用10年 折现率为12 要求 1 求该房地产的年租金总收入 2 求该房地产的年出租费用 3 求该房地产的年纯收益 4 计算该房地产的评估值 一 基本概念又称为假设开发法 是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上 扣除预计的正常开发成本及有关专业费用 利息 利润和税收等 以价格余额来估算待估土地价格的方法 土地使用权评估的剩余法 思路 估算房地产未来正常交易价格 扣除建筑物的建造成本 扣除与建造 买卖相关的专业费 利息 税费和利润 其余额就是待估土地价格 二 基本公式 宗地价格 开发价值 建筑费 专业费 不可预见费用 税费 利息 利润 开发价值 土地开发完成后房地产的总价值 采用市场法评估 建筑费 直接工程费 间接工程费 建筑承包商利润 专业费 地质勘察费 建筑设计费 工程预算费 建筑费的5 10 不可预见费用 建筑费 专业费 2 or5 被评估对象为 七通一平 的空地 面积1000平方米 用于办公楼 最佳开发设计总建筑面积为5000平方米 预计3年后竣工时的平均售价为3000元 平方米 预计总费用450万元 专业费用6 利息率为10 利润率为20 税费按楼价的3 计 建筑费第一年投入50 第二 三年分别投入25 求地价 第二节建筑物评估 一 建筑物的概念 一 房屋供人居住 生产 工作 学习和进行其他社会活动 以及储藏物品等的建筑 主要构件 基础 墙 门 窗 柱和屋顶 二 构筑物房屋以外的工程建筑 如道路 水坝 隧道 水塔 桥梁等 结构件材质 钢结构 钢筋混泥土结构 混合结构 其他结构 框架结构框架剪力墙结构剪力墙结构 砖混结构砖木结构 经济用途 工业用建筑物民用建筑物 民用住宅公共建筑 营业用建筑物行政用建筑物 二 建筑物的分类 三 建筑物的特性P121 122不能脱离土地单独存在使用期限是有限的属于可再生社会资源其所有权受其土地使用权性质与年限限制 四 影响建筑物价值的个别因素P122面积建筑结构建筑高度附属设施建造质量建成及投入使用时间平面布局外观产权其他 二 建筑物评估的特点 一 应在合法的前提下进行符合相关的规划限制条件 二 应考虑其所有权受土地使用权使用年限限制的特性 三 房地分估 三 建筑物评估的成本法 一 重置成本的构成建安工程费专业费用P124建设税费建设期利息开发商利润 二 重置成本的估算方法1 重编预算法按照编制工程预算的思路 估算建造所需的各种材料 设备的数量和标准人工时数 然后逐一乘以估价时点各材料 设备的单位价格和人工劳务费标准 再累加求和得到建筑物的重置成本 主要测算建筑物更新重置成本优点 准确性较高缺点 估算的工作量大主要用于承包商投标 2 预决算调整法根据预决算资料测算各部分的工程数量 然后采用现行单价和费用项目及费用标准 确定各部分成本 然后将各部分的成本加总 得出建筑物的重置成本 假设前提 建筑物原工程量是合理的 适应范围 工业建筑的成本估算 3 价格指数调整法根据公布的建筑物成本指数 将建筑物的原始成本调整为目前的成本水平 以求取建筑物的重置成本 缺点 估算精度较低 4 单位比较法通过查阅有关部门定期公布的成本手册 或调查近期建成的类似建筑物的单位造价资料 结合建筑物时间和建筑规格方面的差异进行相应修正 确定估价对象的单位成本 进而计算重置成本 三 实体性贬值的测算1 年限法实体性折旧 重置成本 实体性损耗率其中 实体性损耗率 实际已使用年限 耐用年限耐用年限与土地使用权年限的数量关系 2 打分法借助建筑物成新率的评分标准 根据建筑物的实际状况进行对照打分 得出建筑物的成新率 其中 G 结构部分的评分修正系数S 装修部分的评分修正系数B 设备部分的评分修正系数 某混合结构3层楼房 经评估人员现场打分 结构部分为75分 装修部分为80分 设备部分为60分 修正系数分别为G 0 6 S 0 2 B 0 2 则该楼房成新率为多少 待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元 竣工于2000年底 耐用年限60年 2006年底对该建筑物进行评估 假定2000年的价格指数为100 从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1 7 0 7 1 2 0 8 1 2 0 5 经评估人员现场勘察打分 结构 装修及设备三部分的得分分别为90 80和80 其修正系数分别为0 8 0 1和0 1 要求 1 估算该建筑物的重置成本 2 采用年限法和打分法估算成新率 权重分别为50 和50 3 估算该建筑物2006年底的价格 计算结果以万元为单位 小数点后保留两位小数 四 功能性贬值的测算1 概念由于建筑物的用途 使用强度 设计 结构 装修 设备配置等不合理造成的功能不足或浪费所形成的价值损失 2 常见情形建筑错位 建筑物的用途和使用强度与其占用的土地的最佳利用不符 建筑过度 建筑物相对于邻区的建筑物过大或过于豪华 所引起的功效损失 建筑不足 建筑物相对于邻区的建筑物过小或质量太差 所引起的功效损失 五 经济性贬值的测算由于建筑物以外的原因影响建筑物效用的发挥 从而引起的价值损失 常用年收益损失额折现的方法计算 四 建筑物评估的残余法当待估建筑物处于房地合一状态 并且用收益法以外的方法能求得土地的价格时 从房地产的净收益中扣除属于土地的纯收益 即可得到归属于建筑物的纯收益 再用建筑物的还原利率还原 便可得到建筑物的评估值 一居住用平房占用宅基地100平方米 月租金950元 另外已运用成本法求得土地使用权价格为500元 平方米 土地还原利率为8 建筑物还原利率为10 该房寿命为25年 其它费用的计提方式如下 房租损失准备费按半月租金计算 房产税按年租金的10 计算 土地使用税按每