知识管理部——开发商研究-万科.ppt

开发商研究 正合地产知识管理部2014 7 集团与战略 1 财务情况 2 成都市场 3 集团与战略 1 集团简介战略演进 万科客户 产品分类 城市圈聚焦 城市综合服务配套商 财务情况 2 成都市场 3 背景 国内最大的住宅开发企业 万科成立于1984年 1988年进入房地产行业 1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司 经过二十多年的发展 成为国内最大的住宅开发企业 2014年6月25日 万科B转H股成功在港交所挂牌上市 业务范围 覆盖珠三角 长三角 环渤海三大城市经济圈以及中西部地区 共计53个大中城市 开发特点 快周转 快开发千亿房企 2010年实现销售金额1081 6亿元 成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司 产品定位 城市主流住宅市场 主要为城市普通家庭供应住房 2014目标 销售金额2000亿元 上半年实现销售面积821 2万平米 销售金额1009 1亿元 完成全年目标的50 集团战略演进 国内最大的住宅开发企业 时间 1984 1994 第一阶段 多元化 做加法 工业 商贸 房地产 文化传播和股权投资五大业务 第二阶段 专业化 做减法 以房地产为方向或核心的多元化业务 1995 2004 2005 2013 第三阶段 精细化 做乘法 战略指导下有质量地扩展 包括城市圈聚焦 产品线创新 客户细分等 2014 第四阶段 城市综合配套服务商住宅产业链大平台建设 包括金融平台 住宅工业化平台 用家平台等 第三阶段 客户 产品线的标准化奠定万科快速复制及住宅产业化的基础 基于客户细分形成的万科四大产品系列开启了万科产品项目品牌化运营的体系 从此开始产品系全国化复制的路线 产品线标准化的设立为万科产品系快速复制奠定了基础 3 X区域发展 产品项目品牌化运营开启全国快速复制拓张 业务发展覆盖珠三角 环渤海 长三角 中西部四大城市圈 以深圳 广州为中心的珠三角区域 以上海为中心的长三角区域 以京津地区和辽东半岛为重点的环渤海区域 以成都为重点的中西部区域 海外市场拓展 通过合作开发进军新加坡 香港 旧金山等外海市场 积极拓展海外市场 王石 万科进入美国房地产市场的方式寻找品牌过硬的当地发展商 通过合作寻找合适的项目 依靠合作伙伴的专业团队 万科美国团队立足当地招聘 第四阶段 迈向城市综合配套服务商 轻资产 重运营 王石 万科的多元化不是经营其他行业 万科的多元化战略是由单独的开发住宅 变成城市综合配套服务商 未来万科会建医院 会建学校 会建商场 重运营方式 单一住宅销售转向对客户 社区 商业的运营实现盈利点的增加 万科利润来源 单一住宅销售 商业地产运营 销售 社区商业运营 万科向城市综合配套服务商转型 改变了过去依靠住宅或商业销售的单一盈利来源 从万科已有的约800万用户出发 打造万科社区商业 通过 五菜一汤 的具体实施 解决了房地产开发一次性的产品生产问题 将住宅产品从提供房屋硬件设施到提供永续生活服务上 从而将单次销售盈利转向通过挖掘用户需求创造多个盈利机会点 通过大平台建设 打通产业链上下游企业 利用万科充沛的金融资源为其提供服务 从供应商和业主中获得更高的利润 2014年2月 郁亮组团考察小米总部 将学习小米的互联网思维优势 使万科的平台变得更加便利化 互联网化 符合现代消费趋势 转型方法 小股操盘 不再一味追求规模 向轻资产模式转型 通过运营实现利润率提高 小股操盘模式 万科投入较少的资金 通过合伙人制度获得项目的运营权 使用万科品牌和产品体系 共享万科的信用资源和采购资源 按照业绩表现提取约定的管理费 因此在自由资金一定的情况下 通过小股操盘可以实现以小博大 获取较大收益 提升净资产收益率 同时有助于万科抢占更多市场份额 借鉴对象 铁狮门 自投1 的资金 通过财务杠杆放大超额回报 凯德置地 自投20 资金 通过持股基金份额享受分红收益 表 万科小股操盘与之前模式经营利润对比分析 在轻资产 重运营阶段转变过程中 万科在金融 上下游企业 社区运营等方面已经开始各种尝试 金融 入股徽商银行上下游企业 公布合格供应商名录社区运营 五菜一汤 杭州咖啡馆 城市乐跑 营销平台建立 金融平台搭建 入股徽商银行 满足万科合作方资金需求 为业主提供便利金融零售服务 事件还原 2013年10与30日 万科对外发布公告称将入股徽商银行 并且可能成为徽商银行最大的股东 但万科并不参与徽商银行的日常运营 徽商银行 总部位于安徽 主要业务范围在华中地区 安徽和江苏 2013年11月于香港上市 不良贷款低 净资产回报率良好 零售銀行与中小企业融资业务较为全面 城市商业银行中排名第四 银行业中排名第34 万科入股意图 打通万科金融服务平台建设 社区金融服务 提供网上银行和零售银行等各类服务 为万科的合作对象包括8000家建材供应商及承包商 其中5000家都是中小企业 提供金融支持 这些企业进行融资时需要万科的支持 产业链上下游合作企业 公布合格供应商名录 对供应商进行评级 提供金融支持 公布供应商名录 2014年2月 万科向社会公布了 2013年度合格供应商名录 俗称 采购白名单 包含了总包 监理 装修总包 门窗 景观 基础工程 材料设备七大类供应商 共824家 万科对供应商分为A B级 且每年根据评分标准对供应商的级别进行调整 充分保证供应商的产品品质 公布供应商名录 一方面让信息公开透明化 寻找更优质的供应商 另一方面鞭策现有优质供应商 保持与现有供应商的稳定关系 为产业链上下游企业提供金融支持 万科的供应商在对银行融资时需要万科进行担保支持 万科入股徽商银行 更好为上下游企业提供服务 社区运营 为业主提供精细化产品和服务 五菜一汤 增加赢利点 提升客户黏性 为后续推出高利润的金融服务奠定基础 第五食堂 幸福街菜市 社区银行ing便利店 洗衣店 药店 Comingsoon 杭州万科咖啡馆 售楼部向城市中心的延伸 咖啡厅 塞拉味 书吧 晓风书屋 签约中心万科V CLUB湖滨城市客厅 万科万客会金卡会员的业主全年免费喝咖啡万科社区业主一站式服务地方万科服务的的深入以及升级 创造更为人文舒适的生活环境 60城市乐跑 成为联系客户和业主的社会纽带 乐跑计划跑过全国60城市 宁波 武汉 上海 东莞 重庆等已经举行过 未来将推广到万科社区费用不超过50万收益 员工满意度提升 提高工作效率 将业主和客户联系在一起 西安万科微博 微信 强关系营销搭建客户接口 实现信息快速传播 万老师万小妹万小姐 万科经纪人平台 分享达人 全民营销 为万科房源推荐客户 实现成交 全民营销 用户注册万科经纪人平台 将意向客户相关信息推荐给万科在售项目 购买成功后推荐人可获得佣金 用户注册成为分享达人 将万科项目的相关活动分享至微信好友即可获得不同形式奖励 集团与战略主要结论 2014年新阶段 万科转型城市综合配套服务商 轻资产 重运营 建立万科大平台 通过金融 社区 产业链上下游企业的运营 寻求企业新的高利润源泉 各分公司已经开始在社区服务等方面进行尝试 不断总结 归纳 未来或将推出更多新的尝试 集团与战略 1 财务情况 2 成都市场 3 销售业绩 销售面积与金额持续快速增长 但增速逐渐降低 图 2003 2014年1季度集团销售面积以及同比增幅 图 2003 2014年1季度集团销售金额以及同比增幅 2014年1季度 集团实现销售金额542 3亿元 同比增长24 销售面积415万平米 同比增长12 同比增速均较去年同期有所下降 1季度完成全年2000亿销售目标的27 后期销售压力不大 区域情况 长三角业绩重镇地位明显 中西部业绩攀升下2012年来有所下滑 图 2006 2014年1季度各区域销售面积占比走势 图 2006 2014年1季度各区域销售金额占比走势 长三角 珠三角为业绩重镇 2012年后环渤海 珠三角 中西部业绩占比下降的同时 长三角业绩贡献明显提升中西部业绩贡献攀升 但2012年后业绩贡献有所下滑 财务状况 财务负担加重下短期偿债能力略显不足 图 2006 2014年1季度集团资产负债率 图 2006 2014年1季度集团速冻比率以及流动比率 速冻比率 流动比率均呈现出下降的态势 其中流动比率仍位于1 2之间 资金流动性一般 速冻比率小于0 5 短期偿债能力略显不足 资产负债率 2014年1季度攀升至79 45 的高位水平 几近80 的警戒线水平 负债比率过高 表明企业财务负担较重 财务状况 销售能力下降 利润率降低 图 2005 2014年1季度集团毛利润率与净利润率走势 图 2005 2014年1季度集团宗资产周转次数 集团净利润率以及毛利润率均呈现下降的趋势 且2013年毛利率 净利率均低于行业平均值 2013年行业平均毛利率线 2013年行业平均净利率线 总资产周转率持续下降 资产利用效率低 销售能力下降 资金渠道 银行 信托等多渠道融资 债券 票据 信托 银行借款等多渠道融资 银行为主要的融资方式 主要以长期借款为主 销售业绩表现较好 后期无降价走量压力 整体财务结构较为安全 但仍注意以下几方面 资产负债率已接近行业警戒线 后期需注重资产 负债结构的调整利润率水平的降低 后期注意成本控制以提升销售能力 财务情况总结 集团与战略 1 财务情况 2 成都市场 3 万科成都2014在售项目 公园5号 多层及别墅 19500 含精装 171洋房 金色乐府 普通住宅 10787 精装费1600 89 套三 139平米套四双卫 金域蓝岸 普通住宅 13000 精装费1600 70 89套二 95 113套三 金域名邸 豪宅 11609 精装费3500 111 127套三 海悦汇城 南延线 普通住宅 7050 精装1500 99 105套三 124套四 金色城市 普通住宅 8220 8600 精装费1500 72套二 87套三 金色城品 普通住宅 8500 精装费1200 72套二 金域缇香 普通住宅 7845 精装费1500 79 128套二 套三 套四 五龙山 别墅 联排11790 小独栋14302 480 333 341别墅 注 各项目价格为2014年4月优惠后均价 产品类型为4月主力在售产品 万科钻石广场 写字楼在售 成都市场 成都占集团销售面积份额呈现持续下降的态势 图 2007 2014年上半年成都市场销售面积占集团销售面积份额 注 成都销售面积数据来自备案系统 住宅销售整体表现平淡 金色系产品表现较好 2014年上半年 成都万科上半年实现销售面积20 08万平米 其中 金域蓝岸 金色城品 金色城市 金色乐府四个项目实现销售面积12万平米 占比约6成 整体表现较好 市场存量 普通住宅存量较为充足 但主力产品面积偏大 且后期无土地储备 产品 套二 同套型下 万科产品面积较保利 蓝光大 面积相差10 20平米 金色城品 72平米套二单 金色乐府 77平米套二单 coco国际54平米套二单 coco金沙63平米套二单 保利春天花语55平米套二单 保利春天花语61平米套二单 产品 套三 同套型下 万科产品面积较保利 蓝光大 面积相差5 15平米 金域缇香87平米套三双 金域蓝岸89平米套三单 玫瑰花语78平米套三单 幸福满庭74平米套三单 花满庭2期81平米套三双 玫瑰花语89平米套三双 2014上半年降价跑量 积极为后期新产品定型设计做准备 下半年伺机拿地 表 2014年上半年万科部分项目成交均价降幅以及优惠方式 上半年 成都万科金色乐府 金色城市等推出特惠房的方式降价销售 世界杯期间 万科与蓝光等推出世界杯特惠房 以200万优惠优惠购房者 金色城市顺势推出20套世界杯特供房 每套总价降2万元 成都万科 积极尝试 践行集团策略 开始引入 五菜一汤 开展业主调研 海悦汇城第五食堂 2013年12月份 第五食堂入住成都海悦汇城 成为成都引入的首个 五