房地产政策及法律法规基础知识(2).doc

精品文档 房地产政策及法律法规基础知识（2） 房地产政策及法律法规基础知识（2）提要：住宅质量保证书的主要内容是购房人所购房屋各部位质量验收等级、保修范围、保修期限及维修记录自合同范文 房地产政策及法律法规基础知识（2） 14什么是印花税？ 印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。商品房买卖买方应交纳印花税，税率为%。 15什么是两书？主要内容是什么？ “两书”是指住宅使用说明书和住宅质量保证书。商品房销售管理办法规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供两书。 住宅质量保证书的主要内容是购房人所购房屋各部位质量验收等级、保修范围、保修期限及维修记录。 住宅使用说明书的主要内容是房屋概况、房屋内配置设施（规格、型号、品牌、产地）、住宅使用须知及注意事项。 另外附图6份：房屋坐落示意图、住宅分户平面结构图、室内设施配置图、强弱电线路敷设图、给排水管线图、采暖设施配置图。 16什么是房地产抵押？ 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 17抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？ 房地产抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为担保的贷款。又分为实物抵押和房地产权证抵押。 按揭是香港等地引进的一种房地产贷款形式，购房人向银行借款购房，在还清本息前，房屋的所有权不归购房借款人所有，购房借款人只拥有该房产的使用权。当借款本息还清后由银行和购房人一起去房地产登记机构，办理产权转移，这时房地产产权才真正归购房人所有。 由此可知，抵押贷款与按揭贷款本质区别是贷款期间房屋所有权归属不同。抵押贷款期间房屋产权归个人所有，而银行只拥有抵押及处置权。我市现在通行的商品房商业贷款和个人公积金贷款采用的都是抵押贷款而非按揭贷款的形式。我们口头上说的按揭贷款实际上是一种误解。 18只要在郑州市区购房都能入户吗？ 根据市公安局的有关户籍改革宣传材料，对办理入户的所购房屋没有明确规定是什么类型房屋，从哪里购得。所以，只要在市区范围内购买商品房（不限定开发商）、经济适用房、二手房、房改房，只要交易行为合法有效，提供资料齐全，且符合相关入户面积标准，均可享受入户政策。 19购房入户的面积标准是什么？ 外地公民在我市市区购买房屋，建筑面积达到56平方米以上的，其本人和直系亲属（夫妻及儿女）准予迁入2人，达到90平方米以上的可迁入3人，达120平方米以上的可迁入4人，达到150平方米以上的可迁入5人。 20屋顶花园、顶层露台、底层花园能赠送吗？ 不能。每一位购房人，包括购买顶、底层住房的购房人，在购买了一套住房后，就购买了一定面积的土地使用权，这些面积的土地使用权既在楼座之下，也在楼座四周，所有购房人对该块土地共同享有土地使用权。如果开发商私自把几十平方米的面积“赠送”给了购买顶层、底层住宅的购房人，显然直接侵犯了其他购房人的合法权益。所以说，这样的广告词或承诺在法律上是站不住脚的，即使开发商私自“赠送”了花园，房地产管理部门也不会为该房屋购买人办理相应的土地使用权证，因为开发商在销售房产时，已相应的把土地使用权也转让给了每一购房人，开发商已不再拥有土地使用权，所以也就谈不上赠送花园了。 21什么是住房公积金制度？ 住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。 22住房公积金为什么归个人所有？ 住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。 23什么是物业？什么是物业管理？什么是物业管理费？ 物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家相关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。 物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房 房地产政策及法律法规基础知识（2）提要：住宅质量保证书的主要内容是购房人所购房屋各部位质量验收等级、保修范围、保修期限及维修记录自合同范文屋建筑及其设备、共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 24什么是维修基金？其主管部门是哪个单位？ 维修基金是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。 共用部位是指物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。 共同设施设备是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）及其他共用设施设备。 市房产管理局是住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的行政主管部门，市物业维修基金管理中心是维修基金筹集、管理的机构。 25我国目前现行的住房供应体系有哪几种？ （1）城镇廉租住房供应体系 （2）经济适用住房供应体系 （3）商品住房供应体系 城镇廉租住房是政府向具有市区城镇常住户口的“双困”家庭提供的租金相对低廉的具有社会保障性质的普通住房。其主要如下： *腾退的并符合规定的廉租住房标准的公有住房。 *最低收入家庭承租的符合廉租住房标准的公有住房。 *政府和单位出资兴建或购置的廉租住房。 *社会捐赠的符合廉租住房标准的住房。 *政府通过转换等其他渠道筹集的廉租住房。 26房地产开发的主要程序有哪些？ （1）投资决策分析，其又分为两部分：市场分析与项目的财务估价 （2）前期工作 *研究地块的特性与四至范围。 *分析将要购买的土地用途及获益能力大小。 *获取土地的使用权 *整地、拆迁、安置、补偿 *规划设计及建设方案的制定 *与规划管理部门协商，获得规划许可 *施工现场的“三通一平”或“七通一平” *安排短期或长期信贷 *对拟建中的项目寻找预