06-碧桂园项目拿地投资概算模板表.xls.xls

碧碧桂桂园园拿拿地地投投资资概概算算模模板板表表 填填写写说说明明 此此工工作作底底稿稿为为内内部部材材料料 请请勿勿全全表表传传递递给给其其他他部部门门 如如兄兄弟弟部部门门需需要要 可可单单独独提提供供 利利润润表表 自自定定义义输输出出表表 敏敏感感性性分分析析表表 等等结结论论表表 一一 版版本本说说明明 此版本仅限用于拿地可研阶段的概算分析 不做深入详细分析用 也可支持计算多户型配比方案之财务指标底稿用 二二 主主要要思思路路 1 对目标地块 根据预估粗略的规划 产品及货量 研判对应的销售周期 预期价格 配比之预估成本费用 计算 预期的粗略利润以及现金回笼情况 帮助地块分析决策 2 现金回笼的各项假设 假设首年土地款及开发成本为集团投入资金 暂不考虑项目贷款结果 以此计算目标地块首 年销售回笼集团投入资金的对比情况 3 本表可根据项目需要 对土地 开发成本 含销管费 及销售价格进行敏感性分析 三三 表表格格关关系系 1 分基础表 输出结果表及敏感性分析表 a 基础表的作用 输入具体的指标 销售数据 时间数据等 b 输出结果表 根据基础表的数据 基本上全部自动出具结果 一般情况下不用编辑数据及内容 c 敏感性分析表 以土地单价 产品销售价格 产品成本为变量情况下 各财务指标的结果分析 2 基础表含 初步规划表 销售预测表 3 输出结果表含 利润表 现金回笼表 自定义输出表 4 敏感性分析表含 土地敏感性分析 售价敏感性分析 成本敏感性分析 四四 具具体体的的使使用用说说明明 1 所有的表格 一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据 其他地方不用修改及删除 不能删除或插入行 列 切记 已经隐藏或组合的表格严禁修改及删除 2 初步规划表 依次填入地块名称 用地面积 土地价格 土地款支付安排 各产品的建筑面积 用地面积 首期货 量的销售时间等 注意填入面积数据时 一定要留意表格的H4 I4位置是否显示面积 无相差 如有相差说明填入 面积不一致 要修改 注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别 3 销售预测表 依次输入预售首年消化的货量 价格 以及剩余货量的消化时间及价格 注意地下车库的销售面积 价格等用面积来表示 不要用个数表示 4 利润表 E142 N143区域为相应的单方标准开发成本 毛坯 利息及销管费 这些数据仅供参考 具体请参考各 业态预结算成本 动态成本 参考成本及历史成本 本盘参考利息 实际销管费等调整 并在E148 N152区域里填列 在 D2单元格处选择计算土地增值税的方式 整体计算土增税 表示土地增值税按照这个项目作为一个土地增值税清算单 位 单体计算土地增值税 表示土地增值税按照各产品作为土地增值税清算单位 同时在E27 N27区域填入当地税局 对各产品的土地增值税预征率 5 现金回笼表 此表全部自动计算 若C20单元格为 NOT PASS 则请仔细核对1至4点所提及的表格内容是否填写 正确 6 自定义输出表 在以起拍价为计算土地成本时的投资分析结果 其中包括各产品和整个项目的各项财务指标 打印 格式已设好 7 土地敏感性分析 仅在需要做土地敏感性分析时使用此表 G4为以起拍价为基准上限取整 G5为每次土地价格增加 额 G6为土地上升的频率 即次数 此三个单元格可根据需要做调整 调整完毕后即可点击 START L 按钮 几秒钟 运行时间与频率成正比 后将在第9行以下显示结果 8 售价敏感性分析 仅在需要做土地及售价敏感行分析时使用此表 G4为售价变动的幅度 G5为按原销售价格上浮 或下浮 的次数 此两个单元格可根据需要做调整 F6为所选取敏感性指标 可在下拉列表中选择 在点击 START P 按钮前请确保 土地敏感性分析 表内的G4 G5 G6已调整完毕 点击 START P 几秒钟 运行时间与频率成正 比 后将在第9行以下显示结果 9 成本敏感性分析 仅在需要做土地 售价 成本 包括除土地外的开发成本 期间费用 敏感行分析时使用此表 G4为成本变动的幅度 G5为按初始成本上浮 或下浮 的次数 此两个单元格可根据需要做调整 E6为所选取敏感性指 标 可在下拉列表中选择 在点击 START C 按钮前请确保 土地敏感性分析 表内的G4 G5 G6 以及 售价敏感 性分析 表内的G4 G5 F6已调整完毕 点击 START C 按钮 几十秒钟 运行时间与频率成正比 后将在第11行以 下显示结果 另 成本敏感性分析中的成本包含开发成本以及销管费用 五五 注注意意事事项项 1 打印 此模板设计了通用的打印格式 使用人员可以根据自己的需求有针对性使用隐藏行列的功能 这样有利于打 印格式设置及美观 2 上述鲜绿色 指本单元格的颜色 3 每次打开此表 会自动提示是否 启用宏 请务必点击启用宏 否则部分公式计算不完整 4 对需要解锁的工作表 Excel 2003版可以点击 工具 栏中的 保护 撤销工作表保护 Excel 2007版可 点击菜单栏 审阅 中的 撤销工作表保护 无密码 六六 联联系系方方式式 使用过程中涉及到任何事项 疑问等 可联系集团预算管理部 0757 2639 9367 内线3367 此版本仅供参考 使 用人员可结合实际情况选用或修改 基基础础表表一一 安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资概概算算分分析析 预预计计规规划划一一览览表表 地块名称 安安徽徽宣宣城城地地块块 每亩单价 200 000 00元 亩每亩单价 万 20 00万 亩地块面积一致否一致无相差 占地亩 500 00亩每平单价 300 00元 容积率 1 00 总地价 1 0000亿元占地面积 333 335 00 其中 计容建筑面积328 770 00 总建筑面积 328 770 00 楼面地价 300 00元 其中 非计容建筑面积 产产品品类类型型合合计计超超豪豪双双拼拼双双拼拼联联体体四四拼拼多多层层 小小高高层层 带带人人防防 车车库库 高高层层 带带人人防防车车库库 独独商商底底商商 地地下下车车位位 带带人人防防考考虑虑 地地上上建建筑筑为为 1818层层 户户型型 总总可可售售建建筑筑面面积积3 32 28 87 77 70 0 0 00 099000 00229770 00 总总占占地地面面积积3 33 33 33 33 35 5 0 00 0166835 00166500 00 容容积积率率0 0 9 99 90 000 590 000 001 380 000 000 000 00 均均价价4 47 75 52 2 8 81 10 006500 000 000 004000 000 000 000 000 000 00 其其他他必必填填信信息息 1 预估的首期推售时间2013 7 1 2 预估的土地款支付安排表 合合计计 预计付款时间2013 1 31 2013 2 38 付款比例53 50 0 0 0 0 0 0 0 0 土地款 亿 0 530 50 1 1 0 03 3 2013 VALUE 19001900190019001900190019001900 备注 1 此表除鲜绿色地方外 其他地方一般情况上不允许填录数据 公式自动计算 请注意 2 2此此表表对对有有公公式式的的地地方方设设置置了了工工作作表表锁锁定定保保护护 以以防防使使用用人人员员误误删删误误改改表表格格行行列列 公公式式等等引引致致表表格格错错误误 如如有有使使用用人人员员根根据据特特别别的的要要求求而而需需要要解解除除锁锁定定的的 可可以以点点击击 工工具具 栏栏中中的的 保保护护 撤撤销销工工作作表表保保护护 公建配套面积 不可售车位建筑面积 此此表表对对有有公公式式的的地地方方设设置置了了工工作作表表锁锁定定保保护护 以以防防使使用用人人员员误误删删误误改改表表格格行行列列 公公式式等等引引致致表表格格错错误误 如如有有使使用用人人员员根根据据特特别别的的要要求求而而需需要要解解除除锁锁定定的的 可可以以点点击击 工工具具 栏栏中中的的 保保护护 撤撤销销工工作作表表保保护护 基基础础二二 安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资概概算算分分析析 销销售售预预测测表表 单单位位 元元 推推售售时时间间2 20 01 13 3 7 7 1 1规规划划指指标标销销售售预预测测合合计计20132013年年20142014年年 超超豪豪双双拼拼 销售面积 销售单价 销售金额 双双拼拼 销售面积 99 000 0033 000 0033 000 00 销售单价 6 500 006 000 006 500 00 销售金额 643 500 000198 000 000214 500 000 联联体体 销售面积 销售单价 销售金额 四四拼拼 销售面积 销售单价 销售金额 多多层层 销售面积 229 770 0076 590 0076 590 00 销售单价 4 000 003 500 004 000 00 销售金额 919 080 000268 065 000306 360 000 小小高高层层 带带人人防防车车 库库 销售面积 销售单价 销售金额 高高层层 带带人人防防车车库库 销售面积 销售单价 销售金额 独独商商 销售面积 销售单价 销售金额 底底商商 销售面积 销售单价 销售金额 地地下下车车位位 带带人人防防 考考虑虑地地上上建建筑筑为为1818层层 销售面积 销售单价 销售金额 营营业业收收入入 1 1 5 56 62 2 5 58 80 0 0 00 00 04 46 66 6 0 06 65 5 0 00 00 05 52 20 0 8 86 60 0 0 00 00 0 单方成本总额分摊合计 开开发发成成本本 匹匹配配销销售售发发生生 超豪双拼 双拼2 000 00198 000 000198 000 00066 000 00066 000 000 联体 四拼 多层1 800 00413 586 000413 586 000137 862 000137 862 000 小高层 带人防车库 高层 带人防车库 独商 底商 地下车位 带人防考虑地上建筑为18层 开发成本611 586 000611 586 000203 862 000203 862 000 KF20KF10OK 商铺多层 多层 车位多层 多层 单方成本总额分摊合计 销销管管费费用用 匹匹配配销销售售发发生生 超豪双拼 双拼80 007 920 0007 920 0002 640 0002 640 000 联体 四拼 多层100 0022 977 00022 977 0007 659 0007 659 000 小高层 带人防车库 高层 带人防车库 100 00 独商 底商 地下车位 带人防考虑地上建筑为18层 销管费用30 897 00030 897 00010 299 00010 299 000 XG20XG10OK 单方成本总额分摊合计 所所得得税税 预预征征结结合合次次年年清清算算 超豪双拼 地地下下车车位位 带带人人防防 考考虑虑地地上上建建筑筑为为1818层层 25 00 调整后 双拼634 3962 804 60062 804 60020 934 86720 934 867 25 00 160 875 00049 500 00053 625 000 调整后62 804 60049 500 00025 059 867 联体 25 00 调整后 四拼 25 00 调整后 多层257 1959 095 45859 095 45819 698 48619 698 486 25 00 229 770 00067 016 25076 590 000 调整后59 095 45867 016 25029 272 236 小高层 带人防车库 25 00 调整后 高层 带人防车库 25 00 调整后 独商 25 00 调整后 底商 25 00 调整后 地下车位 带人防考虑地上建筑为18层 25 00 调整后 所得税121 900 058121 900 058116 516 25054 332 103 SD20SD10OK 单方成本总额分摊合计 营营业业税税金金 匹匹配配销销售售发发生生 超豪双拼6 00 双拼6 00 38 610 00038 610 00011 880 00012 870 000 联体6 00 四拼6 00 多层6 00 55 144 80055 144 80016 083 90018 381 600 小高层 带人防车库 6 00 高层 带人防车库 6 00 独商6 00 底商6 00 地下车位 带人防考虑地上建筑为18层 6 00 营业税金及附加93 754 80093 754 80027 963 90031 251 600 YY10OK 单方成本总额分摊合计 土土增增税税 预预征征结结合合售售完完清清算算 超豪双拼3 00 调整后 双拼3 00 97 701 35019 305 0005 940 0006 435 000 调整后97 701 3505 940 0006 435 000 联体3 00 调整后 四拼1 00 调整后 多层1 00 139 542 1249 190 8002 680 6503 063 600 调整后139 542 1242 680 6503 063 600 小高层 带人防车库 1 00 调整后 高层 带人防车库 1 50 调整后 独商1 00 调整后 底商1 00 调整后 地下车位 带人防考虑地上建筑为18层 0 00 调整后 土地增值税237 243 474237 243 4748 620 6509 498 600 TZ10OK OKOK 备注 1 此表除鲜绿色地方外 其他地方一般情况上不允许填录数据 公式自动计算 请注意 2 此表设置了公式的地方不用修改 否则数据会出错 3 表格的行组合中 隐藏了公式及计算过程 平时不用点击 隐藏即可 4 4 此此表表对对有有公公式式的的地地方方设设置置了了工工作作表表锁锁定定保保护护 以以防防使使用用人人员员误误删删误误改改表表格格行行列列 公公式式等等引引致致表表格格错错误误 如如有有使使用用人人员员根根据据特特别别的的要要求求而而需需要要解解除除锁锁定定的的 可可以以点点击击 工工具具 栏栏中中的的 保保护护 撤撤销销工工作作表表保保护护 20152015年年20162016年年 消消化化周周 期期 33 000 00 7 000 00 231 000 000 99 000 00 76 590 00 4 500 00 344 655 000 5 57 75 5 6 65 55 5 0 00 00 0 66 000 000 137 862 000 203 862 000 2 640 000 7 659 000 10 299 000 开开发发成成本本 匹匹配配销销售售发发生生 销销管管费费用用 匹匹配配销销售售发发生生 所所得得税税 预预征征结结合合次次年年清清算算 20 934 867 57 750 000 25 059 867 36 815 133 19 698 486 86 163 750 29 272 236 66 465 264 54 332 103 103 280 397 13 860 000 20 679 300 34 539 300 营营业业税税金金 匹匹配配销销售售发发生生 6 930 000 78 396 350 6 930 00078 396 350 3 446 550 130 351 324 3 446 550130 351 324 10 376 550208 747 674 土土增增税税 预预征征结结合合售售完完清清算算 此此表表对对有有公公式式的的地地方方设设置置了了工工作作表表锁锁定定保保护护 以以防防使使用用人人员员误误删删误误改改表表格格行行列列 公公式式等等引引致致表表格格错错误误 如如有有使使用用人人员员根根据据特特别别的的要要求求而而需需要要解解除除锁锁定定的的 可可以以点点击击 工工具具 栏栏中中的的 保保护护 撤撤销销工工作作表表保保护护 第 14 页 输输出出结结果果表表一一 安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资概概算算分分析析 利利润润预预测测表表 整整体体计计算算土土增增税税 地地 块块 规规 划划 产产品品类类型型合合计计超豪双拼双拼联体四拼多层 小高层 带人防车库 高层 带人防车库 每每平平土土地地单单价价 元元 3 30 00 0 建建筑筑面面积积 3 32 28 8 7 77 70 0 99 000 229 770 占占地地面面积积 3 33 33 3 3 33 35 5 166 835 166 500 容容积积率率0 0 9 99 9 0 59 1 38 销销售售均均价价 元元 4 4 7 75 53 3 6 500 4 000 一一 主主营营业业务务收收入入 万万元元 1 15 56 6 2 25 58 8 64 350 91 908 二二 减减 主主营营业业务务成成本本 万万元元 7 71 1 3 30 08 8 24 805 46 503 1土地成本 万元 1 10 0 1 15 50 0 5 005 5 145 KF102开发成本 万元 6 61 1 1 15 59 9 19 800 41 359 三三 减减 主主营营业业务务税税金金及及附附加加 万万元元 3 33 3 1 10 00 0 13 631 19 469 YY101营业税金及附加 万元 9 9 3 37 75 5 3 861 5 514 TZ102土地增值税 万元 2 23 3 7 72 24 4 9 770 13 954 销售 6 500 4 000 抵扣 3 127 2 403 土地成本 506 224 开发成本 2 000 1 800 利息成本 400 360 营业税金及附加 390 240 增值额 3 373 1 597 增值率0 00 107 85 0 00 0 00 66 45 0 00 增值税 1 217 519 增值税率0 00 15 18 0 00 0 00 15 18 0 00 0 00 土增税预征税率0 0 3 0 3 0 四四 主主营营业业务务利利润润 万万元元 5 51 1 8 85 50 0 25 914 25 936 XG10减 期间费用 销管费 万元 3 3 0 09 90 0 792 2 298 五五 利利润润总总额额 万万元元 4 48 8 7 76 60 0 25 122 23 638 SD10减 所得税 万元 1 12 2 1 19 90 0 6 280 5 910 六六 净净利利润润 万万元元 3 36 6 5 57 70 0 18 841 17 729 七七 相相关关指指标标分分析析 1单方净利润 元 1 1 1 11 12 2 1 903 772 2每亩净利润 万元 7 73 3 75 71 3土地成本获净利倍数3 3 6 60 00 003 760 000 003 450 000 00 4毛利率 土增税拨备后 3 33 3 0 40 0 0 28 0 0 5销售净利率2 23 3 4 40 0 0 29 0 0 19 0 0 八八 附附 单单方方成成本本费费用用指指标标 元元 第 15 页 1单方土地成本3 30 04 4 506 224 KF202单方开发成本1 1 8 86 60 0 2 000 1 800 3单方营业税金及附加6 6 0 00 0 390 240 4单方土地增值税7 72 22 2 987 607 XG205单方期间费用 销管费 9 94 4 80 100 100 单单方方所所得得税税 6 63 34 4 2 25 57 7 备注 1 此表除鲜绿色地方外 其他地方一般情况上不允许填录数据 公式自动计算 请注意 2 此此表表的的成成本本数数据据 为为普普通通毛毛坯坯标标准准的的数数据据 如如果果遇遇到到某某些些产产品品或或者者地地块块有有精精简简 精精装装修修 豪豪华华装装修修等等标标准准的的 请请根根据据参参考考的的成成本本库库 在在此此表表的的1 14242行行对对应应的的产产品品加加上上对对应应的的装装修修成成本本 此此表表的的1 14242行行平平时时是是隐隐藏藏的的 平平时时绝绝对对不不能能修修改改公公式式及及数数据据 3 表格的行组合中 隐藏了土增税详细的公式及计算过程 平时不用点击 隐藏即可 4 4 此此表表对对有有公公式式的的地地方方设设置置了了工工作作表表锁锁定定保保护护 以以防防使使用用人人员员误误删删误误改改表表格格行行列列 公公式式等等引引致致表表格格错错误误 如如有有使使用用人人员员根根据据特特别别的的要要求求而而需需要要解解除除锁锁定定的的 可可以以点点击击 工工具具 栏栏中中的的 保保护护 撤撤销销工工作作表表保保护护 5 5 注注意意 D2D2位位置置可可选选框框 单单独独计计算算土土增增税税 指指的的是是分分业业态态分分别别计计算算土土增增税税 这这样样计计算算方方法法比比较较保保守守 适适合合大大面面积积拿拿地地分分期期分分区区开开发发情情况况 整整体体技技术术土土增增税税 指指的的是是按按整整个个地地块块一一起起合合并并计计算算土土增增税税清清算算法法 这这样样计计算算方方法法比比较较激激进进 适适合合小小面面积积拿拿地地的的一一次次性性开开发发情情况况 比比如如200200亩亩左左右右的的地地块块 具具体体选选用用请请楼楼盘盘自自己己结结合合自自身身情情况况考考虑虑 6 6 E142E142 N144N144区区域域为为相相应应的的单单方方标标准准开开发发成成本本 毛毛坯坯 利利息息及及销销管管费费 这这些些数数据据仅仅供供参参考考 具具体体请请参参考考各各业业态态预预结结算算成成本本 动动态态成成本本 参参考考成成本本及及历历史史成成本本 本本盘盘参参考考利利息息 实实际际销销管管费费等等调调整整填填列列 注 2010 10 15日添加的内容 毛坯主体土建 仅供参考 具体最好参考具体产品的预算成本 本楼盘动态成本 参考成本及历史成本等 其中 基础部分 管桩基础 190190185180105140155 基础以上部分2 2251 0259659201 0871 1341 177 1 2151 1501 1001 1921 2741 332 整体 增值率土增税237 243 474 销售1 562 580 000 抵扣861 752 280 增值额700 827 720 增值率81 33 增值税237 243 474 增值税率15 18 超豪双拼双拼联体四拼多层小高层 带人防车库 高层 带人防车库 土土地地增增值值税税 97 701 350 139 542 124 第 16 页 第 17 页 KFCB 开发成本 含开发成本 利息成本 开发间接费用等 2 000 1 800 2 832 LXCB 利息成本 400 360 80 XGFY 销管费用 80 100 100 开发成本 含开发成本 利息成本 开发间接费用等 2 000 1 800 2 832 利息成本 400 360 80 销管费用80 100100 SD20单方所得税371 634 257 前期工程400360206 主体建筑安装 含土建 机电 其他公配建筑 4003602 090 大小市政400360406 利息成本40036080 开发间接费用40036050 第 18 页 地下车位 带人防考 虑地上建筑为18层 0 00 0 00 0 0 第 19 页 134 1 440 1 574 此此表表的的成成本本数数据据 为为普普通通毛毛坯坯标标准准的的数数据据 如如果果遇遇到到某某些些产产品品或或者者地地块块有有精精简简 精精装装修修 豪豪华华装装修修等等标标准准的的 请请根根据据参参考考的的成成本本库库 在在此此表表的的1 14242行行对对应应的的产产品品加加上上对对应应的的装装修修成成本本 此此表表的的1 14242行行平平时时是是隐隐藏藏的的 平平时时绝绝对对不不能能修修改改公公式式及及数数据据 注注意意 D2D2位位置置可可选选框框 单单独独计计算算土土增增税税 指指的的是是分分业业态态分分别别计计算算土土增增税税 这这样样计计算算方方法法比比较较保保守守 适适合合大大面面积积拿拿地地分分期期分分区区开开发发情情况况 整整体体技技术术土土增增税税 指指的的是是按按整整个个地地块块一一起起合合并并计计算算土土增增税税清清算算法法 这这样样计计算算方方法法比比较较激激进进 适适合合小小面面积积拿拿地地的的一一次次性性开开发发情情况况 比比如如200200亩亩左左右右的的地地块块 具具体体选选用用请请楼楼盘盘自自己己结结合合自自身身情情况况考考虑虑 第 20 页 2 480 80 2 480 80 2 400 80 输输出出结结果果表表二二 安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资概概算算分分析析 现现金金回回笼笼预预测测表表 单位 万元 序序号号项项 目目合合计计20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年 一一现现金金流流入入1 15 56 6 2 25 58 8 4 46 6 6 60 07 75 52 2 0 08 86 65 57 7 5 56 66 6 1销售收入156 258 46 60752 08657 566 2贷款收入 二二现现金金流流出出9 95 5 5 51 16 65 54 4 0 04 45 53 30 0 9 92 24 41 10 0 5 54 47 7 1土地成本17 31917 319 2开发成本61 159 20 38620 38620 386 3销管费用3 090 1 0301 0301 030 4营业税金及附加9 375 2 7963 1253 454 5土地增值税23 724 8629501 03820 875 6所得税12 190 11 6525 4335 433 10 328 7归还银行贷款 三三净净现现金金流流量量 一一减减二二 3 3 1 17 76 6 7 7 4 43 39 92 21 1 1 16 62 2 1 10 0 5 54 47 7 四四净净现现金金流流量量3 3 1 17 76 6 7 7 4 43 39 92 21 1 1 16 62 2 1 10 0 5 54 47 7 四四累累计计现现金金流流量量 7 7 4 43 39 9 1 10 0 5 54 47 7 五五相相关关指指标标分分析析 1净现值 NPV 2 2 3 31 16 6按央行1至3年贷款利率 6 15 贴现各年净现金流量的代数和 2IRR1 12 20 0 0 0 资金流入现值总额与资金流出现值总额相等 净现值等于零时的折现率 3预售首年资金回笼率8 86 6 2 2 预售首年资金回笼率 预售首年的销售资金回笼 截止预售首年底的资金投入 4 首期预售前预估投入建 筑成本 亿元 0 0 8 82 2按预售前建安投入与单位工程总投入的40 估算 不含已投入的土地成本 检查NOT PASS 备注 1 1 大大家家请请注注意意 此此现现金金流流测测算算方方法法建建立立在在以以下下前前提提条条件件下下 开开发发成成本本 销销管管费费 营营业业税税金金及及附附加加等等3 3项项匹匹配配 配配比比 销销售售发发生生 所所得得税税 预预征征结结合合次次年年清清算算 土土增增税税 预预征征结结合合售售完完清清算算 同同实实际际现现金金流流可可能能会会有有较较大大差差异异 测测算算出出来来的的相相关关指指标标比比如如IRRIRR等等仅仅供供参参考考 有有条条件件的的楼楼盘盘 可可根根据据较较详详尽尽的的工工程程进进度度 资资金金预预测测等等去去修修改改填填列列此此表表流流入入及及流流出出数数据据 以以得得到到更更加加准准确确的的IRRIRR等等指指标标 2 2 此表原则上不用填列如何数据及内容 全部自动计算 请注意 不要修改或删除任何公式 如有更详尽的工程进度 资金预测计划等数据及其他方法的 可自行修改填列流入及流出数据 以得到更加准确的IRR等指标 3 3 表格的行组合中 隐藏了现金流各指标详细的公式及计算过程 平时不用点击 隐藏即可 4 4 此此表表对对有有公公式式的的地地方方设设置置了了工工作作表表锁锁定定保保护护 以以防防使使用用人人员员误误删删误误改改表表格格行行列列 公公式式等等引引致致表表格格错错误误 如如有有使使用用人人员员根根据据特特别别的的要要求求而而需需要要解解除除锁锁定定的的 可可以以点点击击 工工具具 栏栏中中的的 保保护护 撤撤销销工工作作表表保保护护 5 5 如如果果各各楼楼盘盘项项目目可可以以提提供供相相关关的的现现金金流流的的计计划划数数 建建议议按按项项目目计计划划的的现现金金流流填填写写 方方法法是是删删除除第第8 8行行的的公公式式 填填上上项项目目计计划划数数就就行行 大大家家请请注注意意 此此现现金金流流测测算算方方法法建建立立在在以以下下前前提提条条件件下下 开开发发成成本本 销销管管费费 营营业业税税金金及及附附加加等等3 3项项匹匹配配 配配比比 销销售售发发生生 所所得得税税 预预征征结结合合次次年年清清算算 土土增增税税 预预征征结结合合售售完完清清算算 同同实实际际现现金金流流可可能能会会有有较较大大差差异异 测测算算出出来来的的相相关关指指标标比比如如IRRIRR等等仅仅供供参参考考 有有条条件件的的楼楼盘盘 可可根根据据较较详详尽尽的的工工程程进进度度 资资金金预预测测等等去去修修改改填填列列此此表表流流入入及及流流出出数数据据 以以得得到到更更加加准准确确的的IRRIRR等等指指标标 此表原则上不用填列如何数据及内容 全部自动计算 请注意 不要修改或删除任何公式 如有更详尽的工程进度 资金预测计划等数据及其他方法的 可自行修改填列流入及流出数据 以得到更加准确的IRR等指标 此此表表对对有有公公式式的的地地方方设设置置了了工工作作表表锁锁定定保保护护 以以防防使使用用人人员员误误删删误误改改表表格格行行列列 公公式式等等引引致致表表格格错错误误 如如有有使使用用人人员员根根据据特特别别的的要要求求而而需需要要解解除除锁锁定定的的 可可以以点点击击 工工具具 栏栏中中的的 保保护护 撤撤销销工工作作表表保保护护 大大家家请请注注意意 此此现现金金流流测测算算方方法法建建立立在在以以下下前前提提条条件件下下 开开发发成成本本 销销管管费费 营营业业税税金金及及附附加加等等3 3项项匹匹配配 配配比比 销销售售发发生生 所所得得税税 预预征征结结合合次次年年清清算算 土土增增税税 预预征征结结合合售售完完清清算算 同同实实际际现现金金流流可可能能会会有有较较大大差差异异 测测算算出出来来的的相相关关指指标标比比如如IRRIRR等等仅仅供供参参考考 有有条条件件的的楼楼盘盘 可可根根据据较较详详尽尽的的工工程程进进度度 资资金金预预测测等等去去修修改改填填列列此此表表流流入入及及流流出出数数据据 以以得得到到更更加加准准确确的的IRRIRR等等指指标标 输输出出结结果果表表三三 安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资概概算算汇汇总总表表 对对应应项项目目合合计计 产品类型 超豪双拼双拼联体四拼多层小高层 带人 防车库 高层 带人防 车库 独商底商地下车位 带人防 考虑地上建筑为18 层 每每亩亩单单价价 万万 亩亩 20 楼楼面面地地价价 元元 300 总总地地价价 亿亿 1 土土地地面面积积 亩亩 50002500025000000 容容积积率率 1 000 000 590 000 001 380 000 000 000 000 00 总总建建筑筑面面积积 万万 33010002300000 销销售售均均价价 元元 4 75306 500004 00000000 销销售售总总收收入入 万万 156 258064 3500091 90800000 减减 土地成本 万 10 15005 005005 14500000 土地成本 单方 30905060022400000 开发成本 万 61 159019 8000041 35900000 开发成本 单方 1 86002 000001 80000000 营业税金及附加 万 9 37503 861005 51400000 营业税金及附加 单方 28503900024000000 土地增值税 万 23 72409 7700013 95400000 土地增值税 单方 72209870060700000 毛毛利利总总额额 万万 51 850025 9140025 93600000 毛毛利利 单单方方 1 57702 618001 12900000 毛毛利利率率 33 0 40 0 0 28 0 0 0 0 0 减减 期间费用 销管费 万 3 0900792002 29800000 期间费用 销管费 单方 940800010000000 所得税 万 12 19006 280005 91000000 所得税 单方 37106340025700000 净净利利润润总总额额 万万 36 570018 8410017 72900000 销销售售净净利利率率 23 0 29 0 0 19 0 0 0 0 0 单单方方净净利利润润 元元 1 11201 9030077200000 每每亩亩净净利利润润 万万 亩亩 73075007100000 土土地地成成本本获获利利倍倍数数 3 600 003 760 000 003 450 000 000 000 000 00 销销售售年年限限 年年 00000000000 首首年年销销售售收收入入 万万 46 607019 8000026 80700000 至至开开盘盘需需投投入入资资金金 万万 0指的是首期开盘前预计要投入的土地款以及首期开发成本的40 40 为经验数 仅供参考 有条件的可具体测算预售前投入再修改公式表达 预预售售首首年年资资金金回回笼笼率率 86 预售首年资金回笼率 预售首年的销售资金回笼 截止预售首年底的资金投入 净净现现值值 NPV 万万 2 316按央行1至3年贷款利率 6 15 贴现各年净现金流量的代数和 IRR120 资金流入现值总额与资金流出现值总额相等 净现值等于零时的折现率 2019 3 24 XXX项目财务部 备注 1 此表可根据前面几张模板表的计算结果 将个性化的需求结果通过设计精简的表格链接过来 方便打印及汇报 2 此表的全部数据来自前面4张计算表的链接 自动显示 3 此此表表对对有有公公式式的的地地方方设设置置了了工工作作表表锁锁定定保保护护 以以防防使使用用人人员员误误删删误误改改表表格格行行列列 公公式式等等引引致致表表格格错错误误 如如有有使使用用人人员员根根据据特特别别的的要要求求而而需需要要解解除除锁锁定定的的 可可以以点点击击 工工具具 栏栏中中的的 保保护护 撤撤销销工工作作表表保保护护 土地价格 万 亩 20 土地总价 万 10 000 楼面地价300 总成本 含所有税费 119 688 净利润总额 万 36 570 每亩净利润 万 亩 73 单方净利润 元 1 112 销售净利率23 4 土地成本获利倍数3 60 净现值 NPV 万 2 316 IRR120 0 毛利总额 万 51 850 毛利 单方 1 577 毛利率33 2 敏敏感感性性分分析析表表一一 安安徽徽宣宣城城地地块块土土地地敏敏感感分分析析 土土地地敏敏感感分分析析参参数数 起拍价1 100 000元 起拍价上限取整1 100 000可调整 步长100 000可调整 频率10可调整 序号土地价格 万 亩 土地总价 万 楼面地价 元 总成本 含所有税费 净利润总额 万 每亩净利润 万 亩 单方净利润 元 1 110 57 0001 425272 65498 3461971 947 212060 0001 500273 61697 3841951 928 313065 0001 625275 21995 7811921 897 414070 0001 750276 90194 0991881 863 515075 0001 875279 25791 7431831 817 616080 0002 000281 61389 3871791 770 717085 0002 125283 96987 0311741 723 818090 0002 250286 32584 6751691 677 919095 0002 375288 68282 3181651 630 10200100 0002 500291 03879 9621601 583 11210105 0002 625293 39477 6061551 537 销售净利率土地成本获 利倍数 净现值 NPV 万 IRR 毛利总额 万 毛利 单方 毛利率 26 5 1 6888 920170 5 142 7522 82738 5 26 2 1 5887 640158 2 141 4702 80138 1 25 8 1 4385 508140 4 139 3322 75937 6 25 4 1 3183 308125 3 137 0902 71537 0 24 7 1 1980 535112 1 133 9482 65236 1 24 1 1 0877 762100 7 130 8072 59035 3 23 5 0 9974 99090 8 127 6652 52834 4 22 8 0 9172 21782 1 124 5242 46633 6 22 2 0 8469 44474 4 121 3822 40432 7 21 6 0 7866 67167 6 118 2412 34131 9 20 9 0 7263 89861 5 115 0992 27931 0 安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资分分析析结结论论表表 安徽宣城地块总用地500 00亩 假设土地价格以20万元 亩为起拍价 每平地价300元 其对应土地总价为1 00亿元 对应楼面地价为300元 我司拟定规划容 积率为1 00 一一 投投资资分分析析 按按土土地地起起拍拍价价 该项目初步拟规划总建筑面积为328 770 其中 住宅可售建筑面积328 770 序号业态装修标准容积率 可售面积 均价 元 货值 亿元 单方土地成本 元 单方开发成本 元 单方税金 元 单方销管费 元 单方净利 元 总净利 亿元 1双拼0 5999 0006 5006 445062 0002 01180 001 9031 88 2高层0 00000 00000100 0000 00 2地下车位0 00000 000000 0000 00 综合328 7704 75315 633091 8601 378941 1123 66 二二 土土地地敏敏感感性性分分析析表表 序号 土地价格 万 亩 土地总价 万 楼面地价 元 总成本 含所有税费 净利润总额 万 每亩净利润 万 亩 单方净利润 元 销售净利率 土地成本获利 倍数 毛利总额 万 毛利 单方 毛利率 111057 0001 425272 65498 3461971 94726 5 1 68142 7522 82738 5 212060 0001 500273 61697 3841951 92826 2 1 58141 4702 80138 1 313065 0001 625275 21995 7811921 89725 8 1 43139 3322 75937 6 414070 0001 750276 90194 0991881 86325 4 1 31137 0902 71537 0 515075 0001 875279 25791 7431831 81724 7 1 19133 9482 65236 1 616080 0002 000281 61389 3871791 77024 1 1 08130 8072 59035 3 717085 0002 125283 96987 0311741 72323 5 0 99127 6652 52834 4 818090 0002 250286 32584 6751691 67722 8 0 91124 5242 46633 6 919095 0002 375288 68282 3181651 63022 2 0 84121 3822 40432 7 10200100 0002 500291 03879 9621601 58321 6 0 78118 2412 34131 9 注 1 预估售价对投资分析的结果影响较大 2 本分析的成本为预估成本 税金为预测税金 与实际成本有一定差异 敏敏感感性性分分析析表表二二 安安徽徽宣宣城城地地块块销销售售价价格格敏敏感感分分析析 售售价价敏敏感感分分析析参参数数 初始均价4 753元 变动幅度5 可调整 频率2可调整 净净利利润润总总额额 万万 36 570可选择