房地产策划2010技能测试.doc

技能试卷单元一、房地产项目市场调查研究（共20分，每题10分）1、 对商业房地产的发展方向进行预测分析P281 从“目前市场上比较先进的是定单式商业地产投资模式”展开答：现今商业房地产的分类有零售商业类，餐饮娱乐类，写字楼类，酒店宾馆类，批发市场，物流中心零售商业类中的购物中心，商业中心仍会有所发展，物流中心也将会继续发展批发市场会随着减少2、 请列出预测房地产未来趋势的方法并分析房地产利好利空因素是如何作用房地产需求。P195 定性分析与定量分析的方法。房地产需求的影响因素：（1）房地产价格（2）消费者收入水平（3）消费者预期（4）政策（税收、利率）（房地产经济学内容）利好利空因素分析：当银行利率上调时，房地产需求量增多，反之亦然 当房地产价格上升时，房地产需求量增加，反之亦然，满足消费者买涨不买跌的心理单元二、房地产项目定位（共16分）案例：龙海概况 龙池开发区位于漳州东南部，东接厦门海沧，南至角美，号称“闽南小金三角”，约1518分钟车程抵厦门市中心。开发区总面积13.75平方公里，被批准为省级重点开发区，主要规划有工业园区、行政中心区和居住区。开发区已批准企业115家（工业企业90家），但目前已营运生产的企业不多，主要为灿坤企业的工业园。根据灿坤公司介绍，目前开发区内灿坤的员工数量已达到了2万3千多人，后续将增长到3万人以上，预计510年内，开发区人口总量将达到16万左右。龙池现有人口主要由当地居民和灿坤为主的产业工人组成，当地居民收入主要以房屋出租为主，普通产业工人多数收入不高，以租住为主。随着开发区建设的顺利进行，基础设施不断完善及灿坤公司带来的集聚效应，开发区的未来将有更大的发展。龙池房地产市场 2002年作为工业园的居住配套，龙池房地产刚刚起步，房价仅为一千多元，主要为云龙海岸，在2004年房价约升至2000多元/m2,2006年随着“建发圣地亚哥”的推广带动，龙池房价突破了3000元/m2，其中宝升花园售价达至3300元/m2左右，圣地亚哥达至3800元/m2左右，随着圣地亚哥二期开盘，龙池房价突破了4000元/m2，圣地亚哥二期则迈上了4500元/m2的领域，龙海房地产开发进入快速增长期。龙池的楼价主要得益于它是漳州靠厦门最近的区域，是受厦门辐射最大的受益者，70%左右的客源均是来自于厦门地区的工薪阶层和投资者，本地客源极为少数。建发圣地亚哥概况：圣地亚哥总用地面积为42万平方米，其中包括300多亩的山地及近4万平方米的水域，将建成一个容积率近1.0的大型高尚岛屿生活社区，住宅形式包括：独立山地别墅、联排别墅、叠拼别墅和618层的多层及小高层公寓，还将拥有步移景异的配套公建设施，如会所、风情商业街、幼儿园等。公寓区和别墅区的物业管理和交通流线上相对独立，但在规划结构上，却又是统一的、完整的。：别墅部分：包括TOWNHOUSE、叠拼别墅和独立别墅，面积200350平方米。公寓部分：户型包括花园洋房、经济型三房、中小户型等多种产品，且各具特色。其中，中大户型的设计中，均考虑带入户花园、户内有错层设计等，而中小户型则具备小公摊、低总价的优势，是居家、投资两相宜的理想产品。：家门口的自然山景、海景、湖景 山景：背山面海，背靠山地植被完好的文圃山，拥有不可多得的大片区生态森林。海景：远眺广阔海景，俯瞰九龙江入海口。湖景：环境优美，数万平方米人工内湖环绕社区，时刻感受着社区内的水景公园。问题：1、“圣地亚哥”项目是通过怎样的形象定位来吸引目标客户群？答：（1）“圣地亚哥”拥有良好区位优势，它位于龙池开发区是在漳州东南部，东接厦门海沧，南至角美，号称“闽南小金三角”的地域，包括300多亩的山地及近4万平方米的水域。并且“圣地亚哥”的别墅户型多种多样包括花园洋房、经济型三房、中小户型等多种产品，而中小户型则具备小公摊、低总价的优势，是居家、投资两相宜的理想产品。适合其目标客户的不同需求。（2） 项目亮点：家门口的自然山景、海景、湖景。特别是拥有数万平方米人工内湖环绕社区，由于目标客户多是来自于厦门地区的工薪阶层和投资者，美丽的景色能给与他们远离城市喧嚣回归自然的感觉“圣地亚哥”项目是通过这样的形象定位来吸引目标客户群的（1）“圣地亚哥”把自己定位在大型高尚岛屿生活社区，由于目标客户多是来自于厦门地区的工薪阶层和投资者，属于较有钱的消费者，“大型高尚岛屿生活社区”更能体现出消费者的社会地位（2）“圣地亚哥”把自己定位在家门口的自然，能满足于目标客户想要远离城市喧嚣，亲近大自然，享受健康的生活的心理（3）“圣地亚哥”在形象定位时，像消费者传达的是一种自然高尚的生活小区，她只是着重强调其拥有的自然环境，弱化了其周边的工业园区的影响，使消费者只注意到她的优势而忽略了她地理位置偏僻，又处于工业园区的劣势。单元三、房地产项目投资策划（共20分）1、 某房地产开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为20000平方米的土地70年使用权，建筑容积率为3.0，建安工程费1500/平方米，专业费为建安工程费的6%，行政性收费等其它费用为300万元，管理费为土地成本、建安工程费、专业费和行政性收费等其它费用的3%，销售费用为销售收入的3%，项目全部用于销售，预计售价为4000元/平米，项目融资费用600万元。请回答项目的总建筑面积、项目的开发成本、项目的开发费用、项目的总投资成本并制作项目投资与成本费用估算汇总表？解：1.项目总建筑面积：200003=60000（平方米）2.项目开发成本： （1）土地费用：6000（万元） （2）建安工程费：15006=9000（万元） （3）专业费：90006%=540（万元） （4）行政性收费等其他费用：300（万元） （5）项目开发成本：6000+9000+540+300=15840（万元）3.项目开发费用 （1）管理费：158403%=475.2（万元） （2）销售费用：640003%=720（万元） （3）融资费用：600（万元） （4）项目开发费用：475.2+720+600=1795.24.项目总投资成本：15840+1795.2=17635.2（万元）5. 项目投资与成本费用估算汇总表：项目金额（万元）开发成本土地费用6000建安工程费9000专业费540行政性收费等其他费用300小计15840管理费用管理费475.2销售费用720融资费用600小计1795.2总投资成本17635.2单元四、房地产项目整合营销策划（共28分，每题14分）1、 请根据房地产广告创意的金字塔原理，填写金字塔第一层内容。2、 脉动发在房地产策划P589 3、 林杨梅(1030857468) 23:33:04 4、 房地产广告的P593广告创意表现应用统计学、心理学、经济学及社会学对第一层资讯进行审慎分析答案：书本P597说到的，第一层是资讯，要涉及的范围包裹企业内部资料、竞争企业情报以及经济环境资讯。5、 “江南山水”、“水清木华”、“风林雅苑”、“桃源居”、“阳光翠海”属于哪一类楼盘名称？该类名称昭示项目可以满足购房客户怎样的心理？P526 田园山水类，满足生活在喧嚣都市中的人们回归自然、还扑归真的愿望。单元五、房地产项目售后服务和物业管理（共16分）1、某写字楼的业主与物业公司达成一致协议，即业主每年固定向物业管理企业收取一定的费用，其