学校拆迁补偿谈判事宜的相关法律规定.doc

关于学校拆迁补偿谈判事宜的相关法律规定一、关于房屋拆迁补偿安置资金事宜的规定拆迁补偿安置资金包括按照房地产市场价格测算的被拆迁房屋货币补偿金额、搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业补助费。（长春市城市房屋拆迁管理条例实施细则）公益事业用房方面城市房屋拆迁管理条例（2001年6月6日国务院第次常务会议通过，现予公布，自2001年11月1日起施行。）第26条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。（说明：根据折迁条例规定，拆除用于公益事业的房屋及其附属物按照重置价格给予补偿。这类房屋实行作价补偿的范围，既包括房屋本身，又包括该房屋的附属物。该类房屋实行作价补偿以重置价格作为计算依据而不考虑该房屋的新旧程度。）（有争议）对黑龙江省人民政府法制办公室关于如何适用城市房屋拆迁管理条例第二十六条的请示的答复（2002年7月5日国法秘函2002112号）黑龙江省人民政府法制办公室：你办关于如何适用城市房屋拆迁管理条例第二十六条的请示收悉。经研究，并征求建设部意见，现答复如下：根据城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当依法对被拆迁房屋的所有人给予补偿安置，补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素确定，被拆迁房屋的用途以房屋所有权证书载明的用途为依据。（说明：关于判断房屋是否为公益性质的问题可以房屋所有权证书载明的用途为依据。）拆迁估价方面长春市城市房屋拆迁管理条例（2004年7月8日起施行）第十七条 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。房屋拆迁估价机构对被拆迁房屋的估价，应当采用市场比较法。非住宅房屋不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，但在估价报告中应当说明原因。第十八条 拆迁估价应当参照在用途、规模、建筑结构等方面与估价对象类似房地产的市场交易价格和房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。市房地行政主管部门每年2月末公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第二十八条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构、楼层、朝向、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。被拆迁房屋内的电话、有线电视、煤气、互联网等配套设施、设备的迁移费或者初装费，由拆迁人支付给被拆迁人或者房屋承租人。被拆迁房屋的建筑面积和用途，以房屋所有权证标明为准；未标明的，以房屋所有权权属登记为准；房屋所有权权属登记未明确的，可以向有关的鉴定机构申请鉴定，鉴定费用由拆迁人承担。第三十四条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。第三十七条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出拆迁补偿安置方案，报市房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关申请办理证据保全。第四十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。对货币补偿的，支付3个月的临时安置补助费；对房屋产权调换的，依据过渡期限支付临时安置补助费。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提的过渡用房的，过渡期间拆迁人不支付临时安置补助费。产权调换房屋为6层以下建筑的，过渡期限不得超过18个月；7层以上18层以下的，不超过24个月；19层以上的，一般不超过30个月。长春市城市房屋拆迁管理条例实施细则：第二十三条拆迁非住宅房屋，拆迁人应当根据设备拆装、运输所发生的费用支付搬迁补助费。对无法恢复使用的设备，应当按照重置价格结合成新给予补偿；具体补偿金额，拆迁当事人可以协商确定，也可以委托评估机构评估确定。拆迁非住宅房屋给被拆迁人或者房屋承租人造成停产、停业的，由拆迁人根据被拆迁房屋所经营种类和所处土地级别按照被拆迁房屋的建筑面积向被拆迁人或者房屋承租人支付停产停业补助费，具体标准按照下表执行：（略）实行货币补偿的，停产停业补助费搬迁时一次性发放3个月。实行房屋产权调换的，停产停业补助费每3个月发放一次(每3个月的第1个月发放)。建设部关于“房屋拆迁补偿安置费”包含内容的复函包括拆迁人对于被拆迁人给予 拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成。包括拆迁人在拆迁补偿中，实际作价补偿所支付的房屋价值，也包括拆迁人在拆迁安置中，所支付构建安置房费用和各种补助费用。城市房屋拆迁估价指导意见（建设部颁布，二三年十二月一日起施行）第三条本意见所称城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。关于未取得所有权证房屋的规定城市房屋拆迁工作规程（建设部颁布，二五年十月三十一日起施行）第八条在取得拆迁许可前，拆迁人应当对拆迁范围内房屋情况进行摸底，区分有产权证与无产权证房屋。对于未取得房产证但能够证明该房屋是合法拥有的，由所在地房地产管理部门确认后，依法补偿；对于手续不全或者无产权产籍的房屋，应当经有关部门进行合法性认定后，依据相关法律法规处理；对于存在产权或者使用权（承租权）争议的，应当通过民事诉讼后，按照诉讼结果依法补偿。关于土地使用权补偿的规定对北京市人民政府法制办公室关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示的答复（2002年1月24日国法秘函200215号）第三条、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题2001年11月1日起施行的现行城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”根据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照城市房屋拆迁管理条例的规定执行。二、估价机构的选择长春市城市房屋拆迁管理条例：第十六条 房屋拆迁估价机构的确定应当公开、透明。拆迁公告发布之日起5日内，拆迁当事人应当协商共同选定1家拆迁估价机构；经过协商不能共同选定的，由市房屋拆迁管理部门组织被拆迁人推选1名代表，在具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构中抽签确定1家房屋拆迁估价机构，并由公证机关现场公证。拆迁人应当与房屋拆迁估价机构签订委托估价协议。拆迁估价费用和公证费用，应当由拆迁人承担。房屋拆迁估价机构由市房地行政主管部门每年向社会公布。长春市城市房屋拆迁管理条例实施细则：第七条 拆迁当事人应当在具有拆迁评估资格的房地产估价机构中协商共同选定1家拆迁估价机构。拆迁人和半数以上的被拆迁人、房屋承租人选择了同一拆迁估价机构的，应当视为协商共同选定。采取抽签方式确定拆迁估价机构的，由被拆迁人和房屋承租人推选5名抽签候选人，由被拆迁人和房屋承租人在候选人中投票确定1名抽签人。抽签人应当在公证人员的现场公证下抽签确定拆迁估价机构。第八条 拆迁估价机构应当将分户的初步估价结果进行公示，公示期限为7日。拆迁当事人对估价结果有异议的，拆迁估价机构应当对拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取、计算过程和结果的产生做出解释；对需要复查的，拆迁估价机构应当出具书面复查意见。公示期满后，拆迁估价机构应当将整体估价报告和分户估价报告提供给拆迁当事人，作为拆迁补偿、安置的依据。四、拆迁补偿安置协议条例：第二十条 拆迁补偿安置协议应当载明下列事项：（一）拆迁补偿方式和金额；（二）产权调换安置用房价格、建筑面积、地点、栋号、房间号、朝向和交付使用时间；（三）搬迁期限；（四）过渡方式和过渡期限；（五）违约责任与纠纷解决方法；（六）当事人认为需要订立的其他条款。第二十一条 拆迁补偿安置协议订立后，拆迁人按规定应将被拆迁房屋的土地使用证、房屋所有权证统一缴回，并到有关部门注销登记。属于公有房屋的，房屋产权人应当将房屋租赁证统一收回并注销登记。对未缴回的证照，拆迁人应当向市土地、房地行政主管部门申请公告作废。被拆迁人或者房屋承租人不得损