房地产问卷统计分析.doc

第三部分 消费者调研 1.调研目的 了解光谷房地产市场现状； 通过客户的信息反馈，了解本项目在市民心中的认识及关注； 为本项目寻找合适目标客户群； 目标客户的购买意向、投资动向； 获得本项目入市的价格依据；2.调研时间及行程安排8月30日，项目地块考察，新区概况及在售项目调研；8月21日9月1日，老城区概况及在售项目调研；9月2日4日，各行各业消费者问卷调查；9月5日6日，消费者座谈会的筹备和进行。3.调研范围l 市政府相关工作人员l 私营老板l 自由职业者l 教育科研工作者l 银行系统及工商税务单位l 政府官员、公务员l 各大医院医护人员l 其他企、事业单位高层管理人员4.调查方式 将调查人员分成三组，持调查问卷与调查对象直接面对面地交流问答； 利用人际关系找到各单位系统高层管理者交流并填写问卷； 邀请报社、房管局、国土局、规划局、地产专业从业人员等进行小型座谈会。调研数据分析：本次调查住宅部分共做了114份问卷，其中有6份因填写不完整或内容欠真实不做参考。有效问卷一共108份，分布如下：名 称银行、证券公司企业技术和管理人员政府公务员数 量31910医院卫生机构自由职业者私营业主教育、科研518358电信移动离、退休干部公司老板合 计622108详细需求分析如下：【1、消费者年龄】 接受调研的消费者年龄在2645岁的占82：年龄在2630岁的消费者为26，3135岁的消费者为27，3640岁的消费者为16，41-45岁的消费者为13。 这部分消费者正是改善居住环境换房的主力军，是项目的主要客户群。【2、学历】消费者调研中学历这一项专科以下、专科及本科比例相当，各占35%、26%、34%：本次市调主要面对的对象是私营业主、自由职业者以及企业技术管理人员和政府公务员，其中私营业主、自由职业者普遍受教育程度不高，大多是专科和专科以下学历；而企业技术管理人员和政府公务员受教育程度较高，大多是本科及本科以上学历。【3、职业】调研的消费者的职业主要是私营业主、自由职业人（一部分是私企业主，一部分是给私企业主打工的）企业技术管理人员、政府公务员等：他们所占的比例依次为31、17、18、9%。这类消费者在当地属于较高收入人群。【4、家庭月收入】 家庭月收入在1501-2500元以下的消费者约占四成：家庭月收入在2501-3000元的消费者为24，30014000元的消费者为14，4001-5000元的消费者为12，5000元以上的占11。可以看到，月收入在3000元以上的家庭占到了37%，这部分消费者正是本项目将来的主力消费客户群；【5、目前居住状况】接受调研的消费者与亲友同住、租赁的比较多：近2年随着房地产市场的火热已购商品房的消费者占40%；而与亲友同住、居住在租赁房的消费者占29%，居住在单位住房的消费者为16，这从侧面说明岳阳潜在的购房客户还是比较多。【6、目前居住面积】90-130平方米为消费者现居住的主要的面积区间，占61%：接受调研的消费者居住在90平方米以下的消费者占11%,居住在90110平方米的消费者占34，居住在110130平方米的消费者占27，居住在130150平方米的消费者占17，居住在150平方米以上的消费者占11，普遍岳阳中高层消费者追求大面积住宅，不太考虑居住的舒适性、合用性。【7、家庭结构】家庭结构以三口之家为主：在接受调研的消费者中三口之家的家庭结构比例高达59%，三代同堂的家庭结构的消费者占13%，二人世界的家庭结构的消费者占7%，单身的消费者占21%。【8、购房选择区域】 购房选择区域方面“南湖片区”和“八字门片区”有明显优势：接受调研的消费者选择“南湖片区”的占56%，选择“八字门片区”的占32%，这2项共占88%。选择南湖片区消费者表明南湖环境好，配套齐全。很多好的学校及医疗机构都集中在南湖区域，是居住的理想环境。而选“八字门片区”的消费者表示对新区发展的看好，认为将来城市的发展重心将往新区转移，现在已经有很多消费者在新区买了房，只是暂时没有过去居住，这主要是由于新区现在相应的生活配套设施还不完善，随着新区不断的发展和完善，消费者会渐渐的往新区迁移居住。【9、购房置业计划】3年内消费者的购房需求较高：接受调研的消费者3年内购房的比例为59%，3年后购房的比例为41%， 其中私营业主（太阳桥建材市场，中南批发市场）大多打算3年内买房，而企业技术管理人员和政府公务员大多有单位房，换房的频率不高，后期本项目的升值潜力及产品方面加以宣传推广，让他们产生强烈的换房或购房欲望，并投资购房。【10、购房目的】购房以改善居住条件为主要目的：接受调研的消费者以改善居住条件为主要目的的占57%，为解决住房问题而购房的占17%，为家人而购房的占9%，以投资为目的购房的占13%，其他为暂时不考虑购房的消费者。接受调研的消费者大多有单位房或自建房，购房目的较为单纯，为了住房而买房，投资意识较为淡薄。【11、希望购买的住房形态】最希望购买的住房形态为小高层：调研的消费者选择小高层、多层、高层的比例分别为51、34、15。原因：一、现在老城区及南湖区域在已售和在售楼盘主要以小高层为主；二、消费者习惯住小高层、多层，对高层接受度较低。【12、希望购买的住房户型】最希望购买的户型为复式：调研的消费者选择复式的比例分别为53，选择平层和跃式的消费者为28和19%。说明消费者比较喜欢大面积住宅，较讲究高质量的生活，青睐复式这种动静分离、主客私密性相对较好的户型。【13、购房看中因素】购房最看中的因素，占第一位的是环境，其次是价格，接着是地段和交通。不太关注的因素是建筑外观和物业管理。另外，买不买房看环境，掏不掏钱看户型，但对于户型因素岳阳市民目前并未引起足够的重视，这恰恰可以作为项目的主力卖点之一对外宣传，引导市场，同时会与其他项目形成区别。【14、喜欢的窗户】 喜欢的窗户主要为弧形景观窗和落地玻璃长窗：接受调研的消费者喜欢的窗户分别为：弧形景观窗占42，落地玻璃长窗占40，外飘窗占14，普通窗占4。说明岳阳消费者普遍喜欢观景大窗。【15、喜欢的阳台】 接受调研的消费者居喜欢弧形阳台：选弧形阳台与双层挑高阳台各占62、25%，普通阳台占13。说明岳阳居民都向住比较特别，观景效果较好的阳台。【16、功能设置】“餐、厅、卧、卫”以外最希望设置书房：接受调研的消费者71选择希望拥有书房，其次17的消费者希望拥有储藏间，仅有5希望拥有保姆房。由此可见岳阳的消费者对生活品质的要求较高，因此对住宅的功能结构要求很高。【17、18计划购买商品房面积及户型】面积区间户型选择情况由上面两表对应分析，126-140平方米的三房二厅二卫的住宅及140平米以上的四房二厅二卫为首选：选择126-140平方米的消费者及选择三房二厅二卫的比例相当，分别为38、47，选择140平方米以上的消费者则倾向于四房二厅二卫。说明消费者大部分追求大面积住宅，对二卫的接受程度较高。同时也对开发商提出了更高的要求，在控制总面积的情况下，满足消费者对住宅多功能的需求。【19、购房能够接受的最高单价】 61%的消费者追求性价比较高的房子：能够接受1800-2000元/平方米的消费者比例高达61%，能够接受20012200元/平方米的消费者比例占19%，能够接受2201-2500元/平方米的消费者所占比15%，能够接受2500元/平方米的消费者所占5%，2500元/平米以上所占比例很小，说明岳阳的消费者在购房时将价格放在较前位置，喜欢大面积且价格低，性价比较高的住宅。故在产品定位上需多做高性价比的住宅。【20、购房能够接受的总房价】受访客户能够接受商品房总价区间主要在15-18万元之间，占42%的比率：接受总价在18-22万元的占34%，接受22-25万元的占20%，接受25万元以上的占4%。受访者都希望价格越低越好。【21、接受的付款方式】 已经完全能够接受按揭贷款购房：按揭贷款购房的消费者比例高达78%，一次性付款的消费者比例为22%，说明岳阳购房群体接受银行按揭贷款方式。【22、小区的智能配套】上图所示，岳阳消费者对智能配套需求较高，可视对讲和宽带相对高点，各占30%和29%；自动火灾报警和红外监控相对低点，各占22、19。目前岳阳市房地产项目中能够提供可是对讲系统合宽带接入的项目并不多，但对入住客户的影响较大，且彰显档次，因此得到了大部分客户的亲睐，有鉴于此，建议本项目设置宽带接入和可视对讲系统。【23、环境配套】1.商业服务设施由上两图表示：超市、菜市场是商业服务设施中需求最为强烈的，公共配套设施中幼儿园和学校的选择比例相对多些，说明消费者对孩子的教育是比较看重的。【24、喜欢的朝向】接受南北向的住宅所占比例最高：如上图示，选择南北向的比例占72，东南朝向的比例占13，无所谓的比例占12，西南朝向的比例占3，与大多南方城市消费者对朝向的需求相同。【25、交房标准】调研的消费者希望交房时是毛坯房或基本装修：其中希望有基本装修的为32，希望有精装修的为11。希望交房时为毛坯房的为53。说明岳阳大多数消费者希望有自己的个性装修风格，所以我们在定价时可直接考虑为毛坯房价格，另外提供装修套餐供选择，而且装修套餐的品种要多样化、个性化。让客户选择的余地多一点。【26、物业管理费】47的消费者认为管理费在0.5-0.7元/月/平米之间：27的消费者接受0.7-0.9元/月/平米，22%的消费者接受0.9-1.1元/月/平米的物业管理费，说明消费者普遍对物业管理的品质需求不高，普遍认为管理费越低越好。【27、了解房地产信息的途径】 调研者接受信息的途径主要是报纸、电视、网络：在项目的营销推广过程中选择媒体可以据此“有的放矢”，着重电视、报纸、网络的推广，另外，亲朋介绍也占一定比例，羊群效应购买意识重，故在营销推广上须注重产品口碑宣传。【28、喜欢看的电视频道及报纸类型】本次调研的消费者平时喜爱看的电视频道及报纸类型较多，选择喜爱看的电视频道主要有：电视频道名称数量报纸名称数量湖南经视30三湘都市报14电影频道3洞庭之声8湖南卫视24潇湘晨报5岳阳经济频道4参考消息3岳阳新闻4长江信息报36湖南都市频道7文萃报6电影频道2岳阳晚报8湖南潇湘电视台3南方周末2合 计5937备 注在市调过程中大部分客户都没有明确表示其倾向的媒体，因此造成了数据分析困难，但还是可以看出湖南卫视、湖南经视和长江信息报、三湘都市报在岳阳相当受欢迎。从以上数据可看出，岳阳消费者平时喜爱电视频道主要以地方频道为主，湖南卫视和湖南经视占比例最高，另外长江信息报、三湘都市报是范围较广的报纸。在电视及报纸的推广中可根据以上分析做到有的放矢。综合分析：1、目标消费群基本特征 年龄：消费者年龄在26-45岁占比例为82%。 学历：调研的消费者受教育程度较高，大专及本科以上学历60。 家庭结构：三口之家的家庭结构比例达59%。 购房区域：主要选择在南湖片区和八字门片区。2、对商品房住房基本需求 户型/面积的需求：接受住宅需求面积区间在126-140平方米的三房二厅二卫及140平米以上的四房二厅二卫的住宅。 对结构的需求：复式的需求较高，所占比例分别为53%。 购房目的：以改善居住条件为主要目的占57%，为解决住房问题而购房的占17%，为家人而购房的占9%，以投资为目的购房的占13% 社区配套：对超市、菜市场、医务室较高，对生活的便捷较为重视。3、目标消费群购买力分析 家庭年收入：家庭月收入在1501-2500元之间的占39%。即年收入在30000元左右/年。 能承受的购房单价：接受1800-2000元/平方米的消费者占61%，能够接受20012200元/平方米的消费者比例占19%，能够接受2201-2500元/平方米的消费者所占比15%，能够接