房地产开发项目如何控制工程造价.doc

房地产开发项目如何控制工程造价针对龙洲岛项目开发的现状及后续开发的需要，应从以下几个方面分阶段进行工程造价控制：一、设计阶段工程造价控制是应以设计阶段为重点的全面造价管理。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达80%以上，由此可见，设计质量的好与坏，直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定了人力、物力和财力投入的多少。因此，设计阶段是房地产开发项目成本控制的关键与重点。 下面从设计阶段谈谈工程项目的管理与造价的控制： 1、推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的市政设施、园林绿化等工程均放在一起进行招标，采用多家竞标，然后组织有关部门的专业人才进行综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促使设计单位在项目整体布局和建筑造型及使用功能上开拓创新，同时也能降低工程造价。 2、开展限额设计，有效控制造价 积极推行限额设计，使投资估算控制设计概算，再用设计概算控制施工图预算。使各专业设计在保证功能及技术指标的前提下，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机地结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。我们公司的工程造价管理人员也应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。 3、采用合同奖惩措施，有效控制造价 针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现状。我们应在设计合同的经济条款上，增加设计变更的费用额度限制条款及奖惩措施，如果设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费；如果施工图预算指标在限额设计标准以内，则按降低额的某一比例（如20%）予以奖励。 4、加强对设计图纸的会审与审查工作当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计变更频繁，给工程造价控制带来一定的难度。因此，要对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业图纸间相互矛盾的地方尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的投资浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、造价上的经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的投资增加。 二、招投标阶段工程施工招投标活动，不仅是业主选择一个信誉良好的施工企业的过程，同时也是寻求一个各方均能接受的工程“合理价格”的寻价过程。招标阶段的造价控制，是上承设计阶段下启施工阶段的造价控制，是工程的预期“合理价格”浮出水面的关键阶段。为此，我们在招投标阶段的造价控制应做好以下几点：1、通过公开或邀请招标的资格预审，选择有经验、有信誉、有经济实力的投标人参与投标，排除那些不合格的投标人，进而降低招标人的采购成本，提高招标工作的效率。只有优秀的施工企业才能够有实力在工程造价上给建设单位以合理的优惠。因此，在对施工单位资质进行严格审查的同时，还应进行实地考察，防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。2、编好工程量清单。工程量清单作为投标计价的依据，是招标文件的重要组成部分。在现行招投标制度下，一般采用工程量清单计价，甲方须对自己编制工程量清单的完整性和准确性负责。因此，工程量清单编制一定要符合工程量清单计价规范的要求，每一个清单项目的项目特征和工作内容均应表述准确完整，应做到清单项目不错、不漏、不留缺口。3、采用公正、科学、合理的评标方法。比如，不宜采用“最低价中标”的评标方式，而应采用经评审的“合理低价中标“的方法。在我国市场体制尚不完备的现阶段，以低于成本价竞标的现象时有发生，它将直接导致恶意低价中标。甲乙双方签订施工合同后，乙方将难以履行合同承诺，让甲方骑虎难下、进退两难，直接影响工程质量和工期目标。4、为了规避市场风险，工程合同尽量采用总价合同，工程造价尽量一次性包死，少留或不留活口。对一些确实需要据实结算的主材价格，应由甲方认质认价后，方可施工。5、为了避免施工单位不平衡报价，对于可能在施工中增加或减少较多的清单工程量，应约定工程量的增减幅度及其综合单价的调整方法。 6、为了保证工程质量和工程进度，应明确在施工中对工程质量和工期的奖惩办法。7、把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，严谨地签订施工合同，增强合同条款的严密性。在承包合同中，要明确合同的内容和范围，做到资料齐全、文字严密、避免含糊其词，这样才能保证合同的顺利履行。完善、有效的合同也可以预防纠纷的发生，有效地减少、避免施工索赔，以达到降低工程造价的目的。三、施工阶段建设工程的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，是建设项目价值和使用价值实现的主要阶段。建设工程的施工阶段在工程建设全过程中占了很长的时间，这个阶段的工程造价管理是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响工程造价。据统计，这一阶段对工程造价的影响程度可达5%10%。根据施工阶段的这一特点，在施工阶段的造价管理中，除了重点控制工程变更签证、合理处理索赔及把好建筑设备材料的价格关以外，还应加强施工现场的管理。1、严格控制工程变更签证在施工过程中，一般应严格按图施工，不得随意提出变更。对于确实需要变更的情况，应按如下要求处理：（1）要对工程变更进行严格的审批，杜绝不合理和不必要的变更。（2）设计变更一定要在施工前进行，避免施工后才变更的现象。（3）要做好施工图会审工作，避免由于设计错误或不当而造成的变更。（4）要做到“先算帐，后变更”，以免发生变更后工程造价大幅增加的情况。(5) 加强现场签证的监督和管理工作，除签证内容必须与实际相符外，现场工程管理人员必须认真阅读招标文件及投标文件，明确招投标范围，不要盲目签证。2、合理处理工程索赔（1）施工单位的索赔必须以合同为依据，并有合理的索赔证据，对于那些无理索赔应该坚决予以拒绝。（2）处理索赔事件时，应根据施工的实际情况，分清责任，及时合理地予以处理。（3）对于工程索赔应当加强主动控制，尽量将工作做在前面，减少索赔事件的发生。（4）索赔是双向的，我们同时也应该注重并做好向施工单位的索赔工作。3、做好材料认质认价工作（1）对于材料的质量，只要能满足设计及使用要求就行，不必购买价格昂贵的名牌产品，以免增加工程造价，造成投资浪费；（2）不要过分依赖造价部门发布的价格信息，应加强对设备、材料的质量和价格管理，建立可行的认证制度。（3）主动走向市场，了解、比较多家材料供应商的产品质量和价格，筛选出几家质优、价廉的材料设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系，及时了解材料设备的价格变化情况。同时，也应掌握周边地区商家的材料设备的价格情况，以便更好的控制材料设备的质量和价格，降低工程造价。4、加强施工现场管理加强施工现场管理，就应优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案。施工方案技术是否先进、经济是否合理不仅直接关系到施工质量，也常常会影响到工程造价。在工程实施过程中，除了应组织专业人员对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的专项施工方案进行审查，运用价值工程法等方法通过不断地对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资，创造更高效益的目的。如有某个工程项目，原施工组织设计是土方开挖大量采用机械，考虑到地下水的影响，施工机械开挖占75%，人工开挖占25%，并有降水设施。当经过认真审核施工组织设计后，发现开挖基础的时间正值枯水期，机械和人工的比例不合理，经过计算调整，按机械挖土占92%计，人工挖土占8%计，且减少降水费用，使业主节约了一笔投资。四、竣工结算阶段工程竣工结算直接关系到建设单位和施工单位的切身经济利益，是工程造价控制的最后一道关卡，竣工结算书一经双方签字确认，一般不再改变。因此，我们必须重视竣工结算，为此，我们需做好以下工作：1、收集整理好所有的竣工图、设计变更通知单、工程签证单、材料认价单等工程竣工资料，以免施工单位在报审的竣工结算书中只报审对其结算有利的竣工资料。2、熟悉施工合同，严格按照合同约定的结算方式和调价方式进行竣工结算；3、对竣工图上没有标明的分部分项工程，在竣工结算时要深入施工现场核对、丈量、记录，才能保证结算数据准确无误。4、在审核施工单位的竣工结算时，要认真仔细，避免计量与计价错误的发生，同时还要建立行之有郊的复核制度，以保证竣工结算的准确性。5、建立结算审核的激励机制，根据乙方报审的结算价与最终审核确定的结算价之差，按一定比例给予审算部一定的奖励。五、分析总结阶段竣工结算完成以后，应及时、系统地对已结算定稿的工程造价进行技术分析，对在工程造价控制过程中的成败得失进行经验总结，用来指导今后的工程造价管理工作。 1、工程造价技术分析对工程造价进行技术分析的主要目的，是要根据工程项目的特征，如结构类型、基础类型、装饰标准、层数、层高等工程特征，分别计算出这一类型工程的各项技术经济指标，包括单位工程造价、单位工程量、单位材料消耗量、分部工程造价比例等有用的技术经济指标，为以后的工程造价管理积累最原始、最宝贵的第一手资料，建立“工程造价数据库”，为以后能够快速、准确的测算、审核工程造价服务。“工程造价数据库”的建立还充分体现了“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使我们企业的成本管理步上一个新的台阶。 2、造价管理经验总结工程造价管理的经验总结，主要是针对以往工程造价管理的成败得失，发扬先进经验，吸取失败教训。将先进经验提炼成管理制度并在以后的项目中推广执行；对失败教训深刻反省，并制定出预防措施，以保证不再重蹈覆辙。通过对以上各阶段工程造价控制的分析来看，工程造价管理是