房产税改革方向问题的探讨研究.doc

房产税改革方向问题的探讨研究房产税改革方向问题的探讨研究摘要：房地产的作用改革方向路径要领的问题是一个充满争议也很有敏感度的问题。这方面是制度建设不可回避的房地产税制建设问题，它应该有一个跟它相配套的大的背景。我们房地产税的改革方向是应该肯定的，在现实生活中，还只看到了以上海重庆两市试点，这样的形式表现的一个初步的开端，称为房产税的改革。此前社会关注的焦点是个人住房保有环节的房产税改革内容，此后房产税改革将与整个房地产税制改革联系在一起，进行税费简并，合理安排税收负担。通过深化房地产税制改革，总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开。种种迹象表明，房产税改革方向思路正在日渐明朗。关键词：房产税改革 房地产 改革方向 税制建设在房产税的概念上，试验房地产税它对应要解决的问题就是使中国税制中直接税过低的问题，相对的因素去实现它的优化，使一些不称型的问题得到校正把房产税引导到最后，成为中国税制里面地方税里面的主导税种或者支柱之一，也要针对房地产调控，和现在各方面关注的调控新政它怎么体现应有的标本兼治这样的水平。房地产的作用改革方向路径要领的问题是一个充满争议也很有敏感度的问题。这方面是制度建设不可回避的房地产税制建设问题，它应该有一个跟它相配套的大的背景。我们房地产税的改革方向是应该肯定的，在现实生活中，还只看到了以上海重庆两市试点，这样的形式表现的一个初步的开端，称为房产税的改革，是在中国有房产税的相关的法律规则，虽然不是上升到法，但是法律体系里面的一个房地产税的一个条例，而人大对国务院授权让它制定具体的执行方案这样一个情况之下，是按照在改革中间某些情况下，要在看到大方向以后大胆的试邓小平强调的改革理念指导之下，符合大的法律框架之下的一种实验，而房产税改革方向的问题也越来越受到瞩目。一、房产税改革的技术条件是否成熟？房产税改革的技术条件是否成熟是人们关注的另一个问题，随着我国存量房信息系统建设的完善，房屋的面积、类型、产权等各项基础信息均已完备，且存量房价格评估技术也随着二手房市场的发展而不断完善。我国二手房转让已经引入评估机制，交易量逐年增大，个人住房信息已经掌握，操作层面应考虑如何避免道德风险。房地产改革推进的核心是制度设计，其中，房产税改革是一个长期性的制度建设，应该着眼于长远，最终目的是实现在房产领域课税的公平。 中国社科院财贸所研究员张斌认为无论是掌握涉税信息还是评估技术方面，包括税务部门和城建部门的准备工作都在加快，可以说征管技术目前已不是房产税征收的最大障碍。目前来看，我国税收征管机构还没有建立向自然人征管的体系，税务征管对象都是企、事业等单位，这是房产税改革面临的最大的征管瓶颈。应尽快制订时间表，修订税收征管法、建立自然人纳税登记制度。二、房地产改革带来的房产配制的影响人们谈论的收入分配的问题，实际上跟财产配制，以及财产性收入以后怎么优化这样一个大格局有关，房地产改革带来的房产配制的影响应该产生未来越来越有效的抑制差距扩大，这是全社会关注的问题。至少这四个方面体现了现实生活里面的突出问题，表现的矛盾凸现，都可能通过房产税改革代表的房地产制度建设，来形成我们在改革创新方面化解矛盾的正面效益。要肯定大方向，肯定要把这种正面效应争取调动出来，那么在大方向下的路径选择应该注重试点突破和渐进推进，改革要点上要更开明的披露信息讨论问题。理论上说税收虽然是取之于民用之于民，不是说这个税从哪个纳税人那那来以后原封不动的再回到这个纳税人这里，这有一个再分配，所谓抽肥补瘦的再分配，整个中国社会大众的税收痛苦其实不在于宏观税负明显过高，而是在于中国的税制结构里面实际税的比例偏低。直接税的发展面对十二五乃至更长的时期，其它的切入点都没有房产税所带来的切入点的操作性高，十二五期间也是抓住这个切点不放的原因，采取房产税的改革也是为了发展地方税体系，加强直接税的比重，优化财产收入这面的效应。三、试点地区房产税改革分析如果有一个税制能促进住房供需平衡和产业发展，那么主要是对于供需的分析，住房是不动产，不动产的前提就是地皮一定是自然垄断的，是看起来公共部门的垄断还是私人部门的垄断，不改变这种自然垄断的性质。买房为囤在手里做自己的“商业性社会保险”的人，会考虑买了房以后不再空置。必须充分肯定上海和重庆房产税改革试点敢为天下先、在打开局面方面的重要意义和作用。 上海、重庆已启动试点的房产税改革，在严格概念上讲，所涉的税种应该是指房地产税或不动产税。在多种因素制约之下，这一改革是在全国人大审批通过、授权国务院制定实施办法的“房产税”框架下启动试点，引入两个实质性的新机制：一是把房产税覆盖面扩大到一部分消费住房；二是要作一定形式的税基规范，确立房产评估值概念并发展其方法。虽两市试点方案细则不尽相同，但都包含着向较标准的“房地产税”(“不动产税”)靠拢的取向。首先，住房保有环节上的税是按年征收的，不要急于马上判断可以征收多少税上来这个税改最重要的任务，在上海、重庆这样的发达地区，一定意义上还不是筹集收入，而是要调节经济和社会生活，但未来的财源支柱属性将会逐渐显现。其次，就是房价并不会因局部试点应声而落。有了这个税以后，它会使这个中心区域不动产价格的曲线的斜率降低，发展的过程更平稳，减少泡沫，不会频繁大起大落而造成对社会生活的负面冲击。试点后，在重庆和上海高端的不动产，都明显出现了成交量下降，价格趋稳，这就是很明显的正面效应，是它已体现的作用。重庆统计表明前几个月里，高端的住房成交量已经下降了28%。另外上海管理部门这次发现通过税制的具体设计，对不动产配置的优化取得了很好的实际调节效果。比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在城市中心区购置不动产。而这次上海方案里面一个很小的杠杆中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交大量地被引流到周边区域，所以管理部门对这样的效果非常肯定。这明显体现了搞市场经济要间接调控，运用规范的经济手段，而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。 四、房地产(不动产)的税制建设的意义 关于房地产税或不动产税，已发生了公开的和内部的激烈争论。我认为对这个问题应该进行理性探讨。在中国实施房地产税改革，是完成经济社会转轨与现代化的必要制度建设，将会产生四个方面值得肯定的正面效应：增加中国直接税的比重而降低中低端收入者的税收痛苦程度；解决中国地方税体系不成型的问题而提供地方层面的支柱税种；促使已实施的房地产调控新政体现其应有的“治本”水准；优化收入和财产的再分配以抑制“两极分化”。 总之，房地产(不动产)的税制建设对当代中国至少是一举四得、一举多得。尤其，当前，在住房保有环节征税，将对于房地产领域产生重要影响。第一，对于想买房自住的人，这实际上会改变他的预期，他们会倾向于更实惠一点，买相对小户型的房子。 第二，买房为囤在手里做自己的“商业性社会保险”的人，会考虑买了房以后不再空置。第三，买来炒房的人，不敢说就完全不炒了，但是在炒的时候会收敛自己的行为。这样需求方整体结构变了，开发商拿了地皮以后当然也要考虑更多提供中小户型，而且在自己参加土地招拍挂的环节上不能像原来想得那么好，要谨慎一点。综合起来，需求沉稳收敛了，同时有效供给增加了，总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康。五、深化房产税改革促进调节收入分配按照党的十八大报告要求，今后一个时期完善税收制度的主要目标是：充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用，促进结构优化和社会公平，推动科学发展和社会和谐。实现上述目标，需要按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，进一步优化税制结构，公平税收负担，规范收入分配秩序。而要真正触及中国房地产市场的核心制度问题，就必须下决心解决土地财政问题，并形成全面系统的房地产市场公共政策，而这必然要涉及土地政策、财税政策、保障政策、金融政策等利益的重新调整和资源的再分配，不对“存量”进行改革恐怕很难实现。六、改革应当审慎，统筹推进房地产税费改革首先，管理部门应该更开明，适当披露已搞了多年的物业税模拟试点“空转”的相关信息。各个地方试点里面具体的数据可以不披露，但是其框架完全可以披露一些信息。当公众了解大体情况以后，很多的反对意见也就会不攻自破。其次，应该尽可能把政府关于未来改革的一些基本考虑做出必要的信息披露，给社会公众吃定心丸。此外，按照支付能力原则去调节高端，但对高端也不硬要“伤筋动骨”，应该完全符合市场经济税制的“支付能力”原则，抽肥补瘦。这就是促进先富起来的阶层和低收入阶层在一个社会共同体里享受改革开放成果的和谐局面，这实际上是一种共赢。所有成员都可以承担的这样一个合理的税制运行起来以后，会使房地产业的发展更加健康，更加有可持续性，可以使中国的地方税体系，分级财政体制这样一个财政机制和市场配套更加优化。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地