房地产经营(华南理工大学).doc

1、 房地产的特性：位置固定性、个别性；使用长期性；投资大量性；保值增值性；价格易受周围环境的影响2、 房地产分类：生地（不具有城市基础设施，农村、荒地）； 毛地（具有一定，但是有待拆迁安置的旧房屋的土地）； 熟地（具有完善，进行过平整，能直接建造）； 在建工程（土地上建筑物未完全建成，没达到交付使用的房地产）； 现房（含土地）（地上建筑物已完成，可直接使用。它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的）3、 按被开发区域的性质：房地产开发分为：旧城改造、新城区开发 旧城改造：实际上是城市功能的再开发，它并不是简单地破坏城市旧城区的功能、创造一种新功能。而是在对原有旧城街区功能进行改造或全面升级。主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行改造或重新建设，改变或者扩大原有建筑地段的使用性质和功能。对原有旧城区进行全面再造。旧城改造两种形式：对街区功能的再造，对原有街区功能的支持和改造。 新区开发：通过对城市郊区的农村、荒地的改造，使其成为建设用地并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的铺装，使之变成新的城区及房地产产品。建设卫星城是一种大规模的新区开发。区别：新区开发与旧区改造相比，新区开发和拆迁成本低很多。最大难题在于如何刺激新区功能。4、 房地产的工程设计：一般包括初步设计和施工图设计两种，对于重大项目、特殊项目或专业性强，要求高的项目可在两者间加入扩大初步设计（技术设计）5、 房地产开发的主要参与者：房地产开发企业，政府有关部门、建筑承包商、金融机构、房地产中介机构6、 我国城市土地经营主要通过三个途径：通过土地使用权出让获得土地收益；通过税费方式在土地使用权转让、出租级抵押过程中获得收益；实行土地年租制。7、 房地产市场调查的内容：房地产市场环境调查（政治法律环境调查、经济环境调查、社会文化环境调查、社区环境调查）；房地产市场需求调查（房地产消费者调查、房地产消费动机调查、房地产消费行为调查）；房地产市场供给调查（行情调查；现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新工艺、新产品、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；建筑设计及施工企业的有关情况）；房地产市场营销活动调查（房地产市场竞争情况调查、房地产价格调查、房地产促销调查、房地产营销渠道调查）8、 房地产市场调查方法分类：按调查对象分类：普查、重点调查、抽样调查按调查方法划分：访问法、观察法、实验法9、 市场细分的概念：指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体-子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销中的具体应用，则称之为房地产市场细分。因此，房地产细分是发现和了解市场机会，制定与执行有限的营销方案的关键和核心。10、 房地产市场细分的原则：可测量性、可进入性、可盈利性、可行性。11、 房地产市场细分的依据：地理细分、人口细分（家庭规模、家庭类型、家庭代际数）、心理细分（生活方式和个性）、行为细分。12、 房地产开发项目策划的基本特性：地域性、创新性、系统性、前瞻性、市场性、操作性。13、 房地产开发项目策划的模式：概念策划模式、“卖点群”策划模式、等值策划模式。14、 写字楼项目对区位选择的要求：接近其他商业和办公设施、交通方便快捷、周围环境优良。15、 房地产周期：是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现的扩张与收缩两大过程、循环往复复苏-繁荣-衰退-萧条四个阶段。16、 房地产开发项目定位的概念（扩展）：指房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值定位。包括：产品定位、客户定位、形象定位、品牌定位、营销定位和物业服务定位等。含义：房地产开发项目定位不是对楼盘本身作实质性的改变，而是在市场调研基础上的市场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者繁荣理解和偏好方式传达出去的形象定位。它的目的是通过好的定位形成项目的市场竞争优势，但其自身并不是竞争优势。房地产开发项目定位的原则受众导向原则：定位的重心是要为消费者提供满意的产品，房地产开发项目定位越满足消费者的消费需求，就越具有竞争力。差异化原则：房地产开发项目定位要在房地产建筑风格、平面布置、垂直交通以及对外交通、价格、环境、质量、装饰、物业管理、升值潜力等方面具有特色。17、 房地产产品定位概念：房地产企业为了将自己开发的房地产商品进行有目的、有选择、有针对性的销售或推广，在进行客户界定和细分的基础上，创造有差异的房地产产品，在消费群体中树立所开发房地产产品的特殊形象。内容包括：建筑风格、户型设计、功能定位、小区环境、物业管理。18、 房地产定价方法：成本导向定价法：以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。需求导向定价法：一消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据的定价方法竞争导向定价法：一市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。19、 房地产客户定位：确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。20、 房地产投资的分类按经济内容划分：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资、房地产管理和服务投资。按投资形式划分：直接投资（房屋开发投资、房地产置业投资）和间接投资（购买房地产抵押货款证券、购买房地产投资企业的债券股票、投资于房地产投资信托基金）21、 房地产投资优点：A、相对较高的收益水平；B、能够得到税收方面的好处；C、易于获得金融机构的支持；D、能够抵消通货膨胀的影响；E、提高投资者的资信等级。 房地产投资缺点：A变现性差；B投资数额巨大；C投资回收周期较长；D需要专门的知识和经验。22、 项目资本金筹集的渠道和方式：国家预算内投资；自筹投资；发行股票；吸收国外资本直接投资 项目负债筹资的渠道和方式：银行贷款、发行债券、设备租赁、借用国外资金。23、 发行股票筹资的优点：A以股票筹资是一种有弹性的融资方式B股票无到期日 C发行股票筹集资金可以降低公司的负债比率，提高公司财务信用，增加公司以后的融资能力24、 发行债券筹资的优点：A支出固定 B企业控制权不变 C少纳所得税 D提高自有资金的利润率25、 房地产开发资金的来源：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款。26、 可行性研究的工作阶段：投资机会研究-初步可行性研究-详细可行性研究-项目的评估和决策。其中详细可行性研究中大型复杂工程占0.2%-1.0%27、 房地产项目总投资包括：开发建设投资和经营资金。28、 房地产开发项目需要费用：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用。管理费用、销售费用、开发期税款、其他费用和不可预见费用等。29、 房地产开发项目的不确定性分析的含义：分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制30、 房地产开发项目的不确定性分析：主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。因素：租售价格、销售速度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本。31、 土地征收的概念：是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。土地征收的特征：土地征收以公共利益为目的；行使征地权的主体只能是国家；征地的标的只能是集体土地；征地行使具有强制性；征收土地应以土地补偿为条件。32、 需国务院批准的土地征收：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。33、 国有建设用地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议34、 土地使用权出让的最高年限：A居住用地70年 B工业用地50年 C教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 D商业、旅游、娱乐用地40年 E综合或其它用地50年35、 土地使用权转让的形式：出售、交换、赠与36、 土地使用权转让条件：a、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。b、按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。37、 土地使用权划拨的适用范围：a、国家机关用地和军事用地，包括党政机关和人民团体用地和军事用地。b、城市基础设施用地和公益事业用地，包括城市基础设施用地、分营利性-设施用地等。c、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。d、法律、行规法规规定的其他用地。15、 房地产开发项目工程勘察分为：房地产开放项目的工程勘察，其工作阶段的划分应与规划、设计、施工阶段的划分相适应。一般可分为4阶段：现场勘察（1：5000）-初步勘察（ 1：2000）-详细勘察（1：1000）-施工勘察16、 房地产基础配套设施建设包括：管线工程（管线工程布置和管线综合）、道路工程。17、 地下管线的排列顺序一般从建筑外墙向外排列（各地区规定不一）。 道路下面不止管线时，首先考虑在人行道和非机动车道下面，其次按检修次数少的一些管线布置在车行道下面。自道路红线向道路中心线方向平行布置各种管线的一般次序是：电力电缆、电信电缆、煤气、热力、给水、雨水和污水管道。18、 申办施工许可证的程序：A、建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表B、建设单位持加盖单位及法人代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表并附规定的其他证明文件，向发证机关提出申请C、发证机关在收到假设单位所提交的文件，对于符合条件的，在收到申请之日起的7天内办法施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效，应当限期要求其补正后审批；对于不符合条件的，应当自收到申请之日其15日内书面通知建设单位，并说明理由建筑工程施工过称中，建设单位或施工单位法神变更，应当重新申请领取施工许可证19、 房地产开放项目实施控制的内容：质量控制、工程进度控制、工程费用（或投资）控制20、 房地产项目竣工验收的内容：项目竣工资料（立项文件、竣工设计监理施工技术、竣工图）和工程实体复查。21、 竣工验收的一般标准：A工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，且已达到国家有关规定的质量标准，能满足使用要求；B交工工程达到窗明、地净、水通、灯明，有采暖通风设备的项目已达到正常运转；C设备调试、试运转达到设计要求；D建筑物四周2m以内场地整洁； E技术档案资料齐全。22、 房屋建筑工程质量保修责任房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提供保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。保修费用由质量缺陷的责任方担当。在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。23、 商品房现售条件（重点）：A现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；B取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；C持有建设工程规划许可证和施工许可证；D已通过竣工验收；E拆迁安置已落实；F供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；G物业管理方案已经落实。24、 商品房销售计价商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当朱明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。面积误差比=（产权登记面积 - 合同约定面积）/ 合同约定面积 X 100%25、 商品房预售条件：A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；B持有建设工程规划许可证和施工许可证；C按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。26、 房地产定价方法：成本导向（成本加成定价法目标成本定价法）、购买者导向（认知价值定价法价值定价法）、竞争导向（领导定价法挑战定价法随行就市定价法）。27、 房地产定价技巧（简答）：A价格折扣与折让：房地产商调整其基准价格，以鼓励顾客采取对公司有利的行动。（期房折扣、现金折扣、数量折扣、职能折扣、季节折扣、折让）；B心理定价（声望定价、尾数定价、吉祥数字定价、招徕定价）；C差别定价（顾客差别定价、形式差别定价、形象差别定价、地点差别定价、时间差别定价）；D产品组合定价（产品线定价、选择品定价、补充品定价、产品束定价）。28、 房地产市场营销渠道的组成：房地产开发商、房地产中间商、房地产消费者。29、 房地产市场营销促销策略（重点）：指房地产开发企业以人员或者非人员的方法，把有关房地产商产品的信息传递给消费者，帮助或说服消费者购买房地产商品，从何实现企业整体营销目标的一种手段。（企业不但要有优质的房地产商品、有吸引力的价格和设计完善的营销渠道，还需要与消费者者进行良好的信息沟通）这种沟通主要有：地产广告促销策略、房地产人员推销策略、房地产营业推广策略、房地产公共关系促销策略以及有各种营销策略形成的房地产市场促销组合策略等。30、 根据商品房屋租赁管理办法有下列情形之一的房屋不得出租：（1） 属于违法建筑的；（2） 不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3） 违反规定改变房屋使用性质的；（4） 法律、法规规定禁止出租的其他情形。31、 房屋的修缮责任：A、出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使发生破坏性事故，应当承担赔偿责任B、租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中规定C、房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还合法租赁合同的终止一般有两种情况：自然终止：（1） 租赁合同到期（2） 符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的（3） 因不可抗力致使合同不能继续履行人为终止：（1） 将承租的房屋擅自转租的（2） 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的（3） 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的（4） 无正当理由拖欠6个月