房地产估价第3阶段测试题.doc

江南大学现代远程教育 第三阶段测试卷考试科目:房地产评估第7章至第10章（总分100分）时间：90分钟 学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分： 一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、估价时点应与（ ）的日期相一致。A签订估价合同B开始估价作业C完成估价报告D估价结果所属2、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A280 B285 C290 D2953、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的l2倍，该类房地产的报酬率为l0%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A4580 B5580 C6580 D75804、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需l5年，已知报酬率为8%，折现率为l2%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。 A402304 B407410 C476850 D5652095、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据加权算术平均法6在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用7某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m2。A3100B3195C3285D33008当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法9某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。A4800B5124C5800D712410、同一建筑物若使用性质不同， 其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。A一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。A后退道路红线距离B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E合并的可能2、残余法是依据（ ）价格。A土地收益求取土地B建筑物收益求取建筑物C房地收益求取房地D房地收益单独求取土地或建筑物3、收益乘数有（ ）。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数4、房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设旌建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费5下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。（建设工程教育 网原创）A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧6收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。A市场提取法B累加法C指数调整法D投资收益率排序插入法E收益乘数法7、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A是一种专业意见B估计价格或价值C实行有偿服务D承担法律责任E估价作业日期长8、收益性房地产包括（）。 A未出租的餐馆 B旅店 C加油站 D农地 E未开发的土地9、预期原理是（）等估价方法的理论依据。 A市场比较法 B收益法 C成本法 D假设开发法 E路线价法10、应用路线价法需要进行（ ）等修正。A临街深度B土地形状C交易曰期D交易情况E临街宽度三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、保障性住房2、动态地价：3、路线价区段：4、标准深度：四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分）1、里地线以外的区域称为 。里地线与道路之间的区域称为临街地或 。2、工业厂房的价格还受到 、 、 和 等因素的影响3、商业房地产最主要的特点有 和 。4、专门用于土地价格评估的方法有 、 。五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、假设开发法适用的外部条件？2、城镇土地分等地级的含义？3、解释假设开发法称为现金流量折现法？4、房地产估价报告的基本内容包括哪些？六、计算题：（本题共2小题，每题7分，共14分）1、某宗房地产的总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元，总建筑面积为10000。某公司拥有该宗房地产的一部分，该部分的房地价值为750万元，建筑面积为1600。试按土地价值分摊方法计算该公司占有的土地份额。2、某临街深度为30.48（100英尺）、临街宽度25的矩形宗地，总价为158万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24（50英尺）、临街宽度15的矩形宗地的总价。附：参考答案：一、单项选择题：（本题共20小题，每题1分，共20分）1、D 2、A 3、D 4、C 5、C 6、C 7、B 8、B 9、C 10、C二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、BD 2、AB 3、ACE 4、BCD 5、ACDE 6、ABD 7、ACDE 8、ABC 9、AD 10、ABE三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。2、动态地价又称真实地价，它是以开发建成后房地产的实际或接近实际的售价扣除有关的成本、税费及利润后的余额，作为待分摊的地价。3、是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。4、是街道对地价影响的转折点，由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，其地价随距离街道距离的增加，可视为基本不变。四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分）1、里地、表地2、交通便捷程度、基础设施、地理位置、实物状况3、业态多样、收益性4、路线价法、基准地价修正法五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、1）房地产市场较为完善，投资开发按照市场机制运行；2）房地产业政策稳定而透明、开放而长远；3）房地产法规健全；4）房地产资料数据库透明、公开、完备、动态；5）房地产投资与交易的税费稳定，清单清晰、全面；6）土地供应计划长期稳定、合理、公开。2、城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，其评定对象为城镇建成区及近郊区范围内的所有土地。我国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。土地等反映城镇之间土地的地域差异，土地等的顺序是在各城镇间排列。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，土地级的顺序是在各城镇内部统一排列。3、这种方式是一种动态的计算方式，它模拟开发过程，预测在未来发生的各项支出、收入的数额，将各项支出、收入均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点，然后再进行加减。此时各项支出、收入都在一个时点上，因为此时的计息期为零，所以实际