太原房地产度市场及客户分析报告.ppt

太原市月度市场及客户分析报告2011年5月 太原市月度市场及客户分析报告 目录 土地市场 土地市场疲态尽显开发商拿地态度趋谨慎 解读 土地曾经被认为是驱动房价不断上涨的主要原因 随着楼市不景气状况的持续 这个上游市场已经明显感受到寒意 2011年5月 尽管不少城市的土地成交面积较上月有所上升 但相比去年同期 有六成城市的土地成交面积和成交金额同比下降 今年1至5月 多数城市的土地成交面积和成交金额同比有所下降 土地市场整体表现仍较为平淡 尤其以北京 杭州 上海等房价较高的城市的土地市场降温最为显著 土地市场疲态尽显1 5月128个城市土地出让金总额约6659亿元 相比去年同期下滑5 住宅土地出让金约5193亿元 同比下滑14 据悉 1 3月 全国土地市场仍保持较好局面 但到了4月份后情形快速逆转 5月土地市场延续4月较弱水平 土地出让金以及溢价水平仍然较低 流拍率提高 开发商兴趣转向鉴于开发商自身的资金回笼力度不够 土地市场的持续低迷显示出在调控不断深入的背景下 房企已深感压力 布局扩张日趋谨慎 大发展商们在前几年攒下的家底 使得很多企业暂时不会面临断粮之虞 市场的变化已经改变了企业的策略 并且对土地变得更加挑剔 本月全国市场概述 重点城市成交指数略有上涨 住建部锁定楼市调控方向严控投资投机 本月全国市场概述 附表1 2011年5月典型城市商品住宅成交量 单位 万平方米 5月份重点城市成交量普遍回升 市场在6 7月份或将迎来窗口机会 对于房地产企业来说 能否快速反映并抓住这段市场回暖的时机积累业绩 将对其全年销售目标的达成起到至关重要的作用 重点城市在5月份初步探底成功之后 市场在6 7月份将正式迎来一波回暖的窗口型机会 而由于目前政府打压房地产市场决心异常坚定 另外楼市政策面年内也不存在全面颠覆的可能性 所以当前的回暖并不具备可持续性 换而言之 对于房地产企业来说 如何把握住这短暂的窗口机会从而实现业绩的最快积累 将关系到今年最终能否达成全年销售目标 附表3 近期全国部分热销项目 附表2 近期典型企业项目营销活动 本月全国地产市场简析 限购 限贷 加税 增供等政策效应逐步发酵 房企资金开始逐鹿二三线城市国家统计局发布 月份全国 个大中城市住宅销售价格指数 在一系列宏观调控政策的作用下 月份房价上涨曲线延续 月份的趋缓态势 北京 上海 广州 深圳等一线城市的环比涨幅均控制在 以内 同比涨幅大多在 以内 仅广州略高 达到 环比及同比涨幅较高的有南昌 兰州 西宁 乌鲁木齐 秦皇岛 丹东 吉林 牡丹江等二 三线城市 今年以来 限购 限贷 加税 增供等政策效应逐步发酵 以北京 深圳等地为代表的需求很大程度上被冻结 使得大量资金和项目转向二 三线城市 一线城市由于经历了几轮调控的洗礼 开发商相对比较理性 通过降价来促进销售已经成为一种常态 对于二线的发达城市而言 由于之前几年房地产市场都处于高速增长期 尚未经历过调控的显著影响 然而 随着这些城市房价的快速上涨 投资型 改善型需求的比例逐年提高 受房地产政策调控的影响也将增加 同时这些城市未来的供应普遍仍处于较高水平 因此预计未来二线发达城市继一线城市之后 降价促销的现象也将逐渐增加 本月全国地产市场简析 楼市调控政策展望 2011 1 2 3 十二五规划建议 凸显房地产调控的长期性 2015 未来整体房地产政策判研 太原市场部分 太原将出台城市房屋安全管理办法 开发商表示 带头为居民发小土地证 经适房停办交易过户手续 大产权楼盘明码标价小产权楼盘成监管空白 政策面持续加紧 小修小补成常态 省城楼市正走向转型期 今年我市将根据住房和城乡建设部出台的 城市危险房屋管理规定 出台我市具体执行的 城市房屋安全管理办法 这也意味着 市民要进行房屋安全鉴定将有章可循 5月25日 市国土资源局邀请全市百余家房地产开发企业和大中型国有企业负责人 就推进全市城镇居民住房用地登记发证工作展开座谈 富力城 万达 绿地等大型房企负责人表示 将带头为居民发放 土地分割证 省城已全面停止办理所有经济适用房交易过户手续 现在不论是5年之内 还是满5年的经济适用房 均已停止办理过户手续 目前省住建厅正在会同相关部门酝酿全省保障性住房的租售后管理细则 在全省细则未出台之前 各地市可结合辖区内保障性住房现状 出台操作性针对性较强的保障性住房租售后监管实施细则 我省商品房销售明码标价实施细则本月开始执行 原22家企业申报了一房一标价 其中恒大绿洲 万达广场 天朗美域等都进行了价格公示 而城南都市嘉园等未执行明码标价 从本月开始 太原市物价局检查分局已经对全市房地产项目开始新一轮的执法检查 太原楼市正走向转型期 太原一月 政策面持续加紧 销售房源应一次性全部公开 标价牌上应该标示详细内容 价格手册必须标示准确信息 未予标明的费用不得收取 省物价局下发的 商品房销售明码标价规定 实施细则要求 必须一套一标 且不得提价5月20日 省物价局印发关于 商品房销售明码标价规定 的实施细则 细则规定 在我省境内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房 经济适用房 限价商品房 必须实施明码标价 商品房销售明码标价实行一套一标 标价牌 价目表 价格手册由价格主管部门监制 明码标价一经实施 不得擅自提高 该细则自今年6月1日起施行 商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌 价目表或价格手册 可同时采取电子信息屏 多媒体终端或电脑查询等方式明码标价 采取上述多种方式明码标价的 标价内容应保持一致 价目齐全 标价内容真实明确 字迹清晰 标示醒目 对已取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目 商品房经营者应在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源和相关信息 严格按照向当地价格主管部门申报的价格明码标价对外销售 商品房销售明码标价实行一套一标 标价牌 价目表 价格手册由设区的市 县 市 区 价格主管部门监制 明码标价一经实施 不得擅自提高 商品房经营者应在交易场所醒目位置放置标价牌或者张贴价目表 明确标示以下内容 开发企业名称 楼盘名称 坐落位置 土地性质及使用起止年限 房屋性质 容积率 绿化率 车位配比率 每套在售商品房销售情况以及销售状态 楼号 楼层 房号 建筑面积 套内建筑面积及公摊面积 建筑面积每平方米单价 每套销售总价 销售地下停车位的 应标明每个在售车位的准确位置 编号 面积和销售总价 销售商品房有优惠的应标示折扣幅度及享受折扣的条件 销售存量房 应标示房源具体区域位置 土地使用起止年限 结构 户型 建筑面积 销售价格 代理服务项目及收费标准 商品房经营者应使用价格手册的形式 明确标示以下内容 已取得 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 的批准文号 批准日期 每套商品房户型 层高 朝向 建筑面积 套内建筑面积和分摊的共有建筑面积 前期物业服务企业名称 物业服务内容 服务标准及收费依据 收费标准 机动车停车管理办法及收费依据 收费标准 楼盘的建筑结构 装修状况以及水 电 燃气 供暖 有线电视 通讯等基础设施配套情况 商品房交易及产权转移等代收代办服务的收费项目和收费标准 代收代办服务应标明由消费者自愿选择 物价部门还规定 对已完成销售的新建商品房房源 商品房经营者应予以明确标示 如同时标示价格的 应标示所有已售房源的实际成交价 对已完成销售的存量房房源 商品房经营者应及时撤下相关房源信息 商品房经营者不得在标价之外加价 不得收取任何未予标明的费用 商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息 以及在项目说明书 销售推介或者通知 声明 告示等对价格作出的具体确定的承诺 应真实 可靠 准确 严谨 商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者 不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈 商品房经营者不执行明码标价规定的或进行价格欺诈的 由县级以上人民政府价格主管部门依据相关法律 法规和规章的规定 实施行政处罚 山西开发商卖房6月1日起须明码标价 太原一月 6月起 须明码标价 2 2号线一期工程 2 建设规划 太原市轨道交通规划图 1 1号线一期工程 1 线网规划 太原市城市轨道交通线网规划及建设规划近日公布 太原市城市轨道交通规划线网呈带状棋盘加放射状 由7条线路组成 线路总长为233 6公里 其中5条市区线 总长157 9公里 2条市域线 总长75 7公里 规划线网共设车站152座 车辆段及综合维修基地2座 车辆段5座 停车场7座 在中心城区范围内的5条市区线 均采用地下敷设方式 在外围地区的市域轨道6号线和7号线局部路段采用地上高架敷设方式 轨道交通1号线一期工程是一条L形线路 东西向跨越汾河 联系了迎泽和武宿两个市级中心以及太原站和太原南站两个铁路交通枢纽的骨干线路 途径迎泽大街 朝阳街 太行路 马连营路 线路全长24 1公里 全部为地下线 共设置车站21座 平均站间距为1 2公里 1号线一期工程南端设置马练营车辆段及综合维修基地1座 西端设置西山停车场1座 太原市城市轨道交通近期 2017年 建设项目由1号线一期工程 西山矿务局站 龙城大街东站 和2号线一期工程 西涧河站 小店南站 构成 线路总长度49 2公里 共设置车站42座 其中有1座换乘车站 车辆段及综合维修基地1座 车辆段1座 停车场1座 主变电所4座 控制中心1处 线路全部采用地下敷设方式 轨道交通2号线一期工程是一条南北向穿越主城组团 联系主城和新城组团的骨干线路 途径新兰路 恒山路 解放路 长治路 人民路 线路全长25 1公里 全部为地下线 共设置车站22座 平均站间距为1 2公里 轨道交通2号线一期工程南端设置小店南车辆段一座 太原市城市轨道交通1 4号线规划在2020年建成通车 其它线路计划于2030年建成 建设时序安排见下表 太原一月 轨道交通线网规划公布 Heading 太原市城市轨道交通线网规划及建设规划列表 太原一月 轨道交通线网规划公布 本月商品房成交上涨 我们分析认为 1 在经历了一个季度的成交厈抑后 整体中高端项目的成交量已经在5月出现回升 在其带劢下市场均价也出现了一定的回升 2 由亍目前市场形势仍旧不明朗 很多大盘依然控制着推案量 供应量大幅减少而成交增加的情况下导致价格回升 3 由亍限购令的影响 在经过1月 2月 3月三个月的观望后 5月部分客户观望情绪减弱 刚性需求客户购买增加 5 太原商品房市场本身的特殊性 限购令对该市场影响存在一定的局限性 最重要的是 房地局为了控制今年的房价上涨态势 对前几年积压的单位集资房项目进行集中备案 甚至有2007年已结盘的晋瑞苑备案 均价3000元 整体拉低太原市成交均价 五月太原楼市分析配套销售为主打 一 市场综述 各楼盘断货 十二院城抓机会推盘 二 供求关系 大楼盘以老盘新推或者断货 中小楼盘争相出货 抢档期成为本月主题 三 新房市场 本月太原市区共有5块土地出让和公示 2块成交地块 四 土地市场 配套销售为主 5月土地供应情况 5月土地成交情况 5月 太原市共供应地块5宗 供应面积56 5万平米 以万柏林区 小店区为主 5月 太原市共成交土地2宗 成交面积7 9万平米 其中万科金域国际增地6 8亩 楼板价为1300余元 平米 高出之前所拿地1 3价 土地市场 本月四宗土地出让 2宗土地成交 5月被称为楼市 红五月 因为5月是每年楼市的第一个销售旺月 从今年5月份太原市房地产成交数据显示 呈现的是量价齐升的状况 5月份成交量为3999套 成交总面积为440999 00平方米 均价约为6988元 平方米 五月太原楼市成交量达3999套迎来 红五月 来源 太原市房地局 太原楼市 红五月 启动 今年前4个月 受国家密集出台 限购 限贷 等一系列房地产调控政策的影响 我市商品房成交量的脚步放缓 价格也逐步趋稳 进入5月份以来 我市在售的280余家楼盘 有99个项目不同程度亮出了优惠折扣的招数 约占总楼盘数量的35 受此影响 太原楼市迎来 红五月 2011年5月太原市区域成交概述 2011年5月太原市区域成交面积 平米 从成交面积上看 5月份太原市商品房在成交量大幅上升的基础上 成交面积也同样出现了大幅度的上涨 其中 尖草坪区84325 17 晋源区1315 15 万柏林区73779 1 小店区186570 8 杏花岭区38192 65 迎泽区56816 1 从成交均价来看 六城区基本持平 保持在6900 7000元 之间 其中 小店区 尖草坪区 万柏林区 晋源区等城区的成交均价直追杏花岭区和迎泽区的成交均价 这与四城区新开盘的中高端大盘有关 2011年5月太原市成交概述 2011年5月太原市楼盘营销活动 项目市场房地产市场分析 竞品项目2011年推售计划 根据工程节点 及已知资料推算 兰亭御湖城本次预约登记基础信息 兰亭御湖城营销中心 样板间开放 兰亭 御湖城营销中心 样板间盛大开放 五一节期间 太原人文大盘十二院城接待中心俨然变成了一座孩子们的大城堡 延续三天的 亲近季 儿童嬉戏共度五一 儿童游戏活动让十二院城内因小业主的到来更显得活力四射 热闹非凡 进入活动现场服务人员就端上了一杯饮品 还为等待孩子的母亲们提供免费的美甲服务 场面温馨和谐 那些从十二院城销售中心里传来的稚音 今天最开心了 我最喜欢玩搭积木和智力拼图游戏 妈妈 明天我还要再来 已写在了家长们充满幸福和满足的笑容中 活动地点 活动主题 十二院城销售中心 活动参与对象 十二院城业主 活动参与人数 70余业主及孩童20余接待人员 活动时间 5 1 5 3 幸福盛宴 十二院城陪小朋友度过 快乐五一 太原一月 十二院城小朋友过五一 本月太原市重点监测项目简报 合生帝景已有2证一期4栋30层总户数为1056户 合生帝景 LOFT 国际化社区 酒店式公寓 龙潭盛世万达祈福 钢材商会祈福盛会圆满成功 缤纷五月 盛世欢腾 5月15日上午 由太原万达广场与山西省钢材商会联合主办的 龙潭盛世 万达祈福 山西省钢材商会之祈福佛法盛会在龙潭公园隆重举行 万达公馆特邀五台山资深法师 与百余山西省钢材商会会员在龙潭湖边举行了隆重的祈福放生活动 感召大家共同为万物生灵祈福 上午6点整 来自山西钢铁协会的贵宾齐聚位于龙潭湖畔放生现场 首先由五台山佛协办公室主任义亮法师主持祭祀大典 为生命祈福 6点10分 祈福仪式正式开始 五台山佛协办公室主任义亮法师携五台山南山寺主持汇光法师和碧山寺书记昌性法师及僧乐团为万物生灵祈福 佛号长诵 太原万达全体领导与山西钢铁协会贵宾 共同为万物生灵祈福 法师在拈香迎佛 三拜行礼后 开始诵唱经文 整个现场顿时梵音呗唱 佛号长诵 举办地点 龙潭湖公园 万达祈福 竞品动态 万达广场动态 限购令 挤出效应 初显 太原市周边地区楼市开始风生水起限购令已出台三月有余 大量外地购房者被限购 太原市房管局网上签约备案数据显示 1 4月外地人购太原市楼盘比例明显下降 由过去最高时的50 下降到现在不足20 受此影响太原楼市陷入观望状态 而与此同时 限购令 挤出效应 初显 太原周边部分不受限购地市的楼市出现渐趋火热迹象 受限购令影响 1月 4月份太原市商品房成交