交易导则(曾婷11.19).ppt

房屋交易与产权管理工作导则解读 二 一五年十一月 目录第一部分房屋交易与产权管理和不动产登记的关系第二部分存量房转让管理第三部分房屋抵押管理第四部分房屋租赁管理第五部分房屋交易与产权档案管理第六部分窗口建设 第一部分房屋交易与产权管理和不动产登记之间的关系 一 两者应否区分1 历史来源区分 以行政权力介入契据的管理历史久远 要早于对契证的管理 3 介入的时点不同 交易管理在事前介入 登记在事后介入 4 启动模式不同 交易是依职权启动为主 依申请为辅 但登记刚好相反 5 两者采用措施的强制程度不同 交易管理更多是行政强制措施 而登记是行政程序性措施 2 目的共同 保障交易安全 2 两者如何管理 1 两者应否区分与两者如何管理是两个不同层面的问题 对于两者各自的边界有必要明晰 但对于如何管理应当以方便群众 减少交易风险为准则 结合地方实际进行探索 2 目前实践中存在的问题A交易风险控制点整体后延至登记环节 缺乏事前防控 B交易风险防控措施单一 监管力度不足 C交易风险防控立法基础薄弱 部分交易法律适用存在冲突 D重许可 轻许可履行中的后续跟踪监管 存在一定程度监管盲区 3 两部委文件颁布后 目前国内各地探索交易与登记的管理模式 A涉房涉地不动产由登记机构委托交易机构完成受理 审核 载簿 登记机构统一完成缮证 发证 B交易机构完成交易审核后 形成交易审核结果单推送不动产登记机构 将相应信息与不动产登记机构相互共享 C交易 登记均由一个机构承担 一套班子 同时挂交易和登记两块牌子 第二部分存量房转让管理 一 存量房转让合同网签 一 网签合同的法律效力1 示范文本的适用 1 示范文本的适用具有一定的强制性 区分两个层面 其一是否必须适用示范文本 目前立法对此并没有强制性规定 只能提倡和引导 其二选择适用文本后 则受文本条款拘束 不能随意排除或废止 2 格式合同格式条款也称格式合同 依据 合同法 第39条 格式条款是指由乙方当事人为了反复使用而预先制定的 并由不特定的第三人接受的 在订立合同时无须与对方协商的条款 3 格式条款与示范合同的区别 所谓示范合同 是指根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件 在我国 房屋的买卖 租赁 建筑等许多行业正在逐渐推行各类示范合同 示范合同的推广对于完善合同条款 明确当事人的权利义务 减少因当事人欠缺合同法律知识而产生各类纠纷具有一定作用 但由于示范合同只是当事人双方签约时的参考文件 对当事人无强制约束力 双方可以修改其条款形式和格式 也可以增减条款 因此它不是格式条款 格式条款是固定的 不能修改的 而示范合同只是订约的参考 因此是可以协商修改的 当然 一个合同中可能存在两种条款 即格式条款和一般合同条款 确定合同条款是否属于格式条款关键是看这些条款是否定型化 是否不能与对方协商 2 网签的法律效力分析 电子签名法 关于涉及不动产权益处分的排除性规定在司法实践中的应用 电子签名法 第3条规定 民事活动中的合同或者其他文件 单证等文书 当事人可以约定使用或者不使用电子签名 数据电文 当事人约定使用电子签名 数据电文的文书 不得仅因为其采用电子签名 数据电文的形式而否定其法律效力 前款规定不适用下列文书 一 涉及婚姻 收养 继承等人身关系的 二 涉及土地 房屋等不动产权益转让的 三 涉及停止供水 供热 供气 供电等公用事业服务的 四 法律 行政法规规定的不适用电子文书的其他情形 3 存量房交易监管中存在的实践问题 1 房地产经纪管理办法 规定经备案的房地产经纪机构可以取得网签资格 但实践中对经纪机构管理存在多方面困难 例如从事房产经纪的要求较低 机构情况发展不平衡 实践中部分经纪机构难以全部纳入管理 机构备案管理措施缺乏配套制度支撑 缺乏后续追踪管理 违法行为处罚法律支撑不足 执法措施单一 取证困难 2 经纪机构工作人员交叉使用网签秘钥 网签操作基本由经纪机构全程负责 交易双方当事人基本不介入 3 缺乏有效网签监管机制 虚假信息 泄露信息 虚报交易价格 4 网签系统智能化程度不够 不能及时适应对合同的履行 二 交易流程 通过房地产经纪机构成交1 房地产经纪机构取得网签资格2 受托办理网签事宜3 房源核验4 购房资格审核5 形成网签合同6 形成网签信息表7 记载楼盘表信息 自行成交1 房源核验2 购房资格审核3 完成网签 生成网签信息表4 记载楼盘表 一 交易机构监管责任和法律风险从程序上看 房源核验和购房资格审核是实施监管职责的核心 具体可区分两个层面理解 1 如何减少风险 1 房源信息与不动产登记信息互通共享 2 经纪机构和交易部门配置必备的身份验证设备 直接进行身份验证和提取信息 2 法律风险网签系统提供双方交易平台 通过信息比对等手段实施监管 是减少交易风险的管理性举措 而合同实际履行所产生的法律纠纷应在民事范畴解决 二 几个具体交易主体和交易房源的核验问题1 房源核验酒店能否分割交易商铺的分割交易问题车位交易问题 2 购房资格审核机关法人处分房产 行政单位国有资产管理暂行办法 第八条事业单位法人处分房产 事业单位国有资产管理暂行办法 第六条 第二十一条国有企业 国有独资公司处分房产 企业国有资产法 第三十五条集体企业或集体经济组织处分房产 城镇集体所有制企业条例 第四条 第九条破产或清算企业处分房产 企业破产法 无民事行为能力和限制民事行为能力人处分房产 实践管理实例 构建存量房交易服务平台1 真实房源 唯一房屋编码 避免虚假房源信息2 应用示范文本 全程平台签订委托合同 经纪服务合同 网签合同3 个人可以直接发布购房 卖房需求 平台根据需求自动筛选符合要求房源 4 交易相关业务查询 包括找中介机构 找中介人 查看中介机构相关信息的公示 中介机构业绩展示 交易进度查询 查看信用档案 5 提供中介分布地图6 支持买卖双方对交易服务评价 三 各地探索的存量房资金监管模式分析调研样本3200份 其中经纪机构从业人员2000份 买卖双方1200份 68 5 的经纪机构从业人员和72 9 的买卖双方均认为需要监管或托管 1 建立独立第三方资金监管主体 免费交由当事人使用 辖区内多家银行参与监管业务 2 房产管理部门成立专门的交易资金监管机构 通过与银行合作方式 开设专用账户 由交易资金监管机构直接实施监管 3 买卖双方与监管银行签订委托代管协议 由金融机构实施代管 房产管理部门进行检查监督 四 具体监管程序和措施1 签订资金监管协议2 按协议内容将交易资金存入监管账户3 交易完成并取得房屋所有权证后 完成资金拨付 五 与不动产登记机构的衔接 国土资源部住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见 国土资发 2015 90号 房产管理部门要对新建商品房 二手房 以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管 实时将依法办理的房屋转让 抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构 不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记 在完成房屋登记后 不动产登记机构也要实时将各类登记信息提供给房产管理部门 有效防范一房多卖 已抵押房屋违规出售等行为的发生 确保交易安全 1 形成交易告知单2 与不动产登记机构交互信息 六 赠与 互换等其他方式转让房屋 参照导则 与不动产登记机构协商 以方便老百姓为原则确定流程 实践角度建议该类转让房屋流程不区分于存量房买卖 一 城市房地产管理法 和 城市房地产转让管理规定 明确房地产交易包括房地产转让 抵押和租赁 其中房地产转让时至房地产权利人通过买卖 赠与或以房地产作价入股 以房抵债 房屋互换等各类转让方式 因此赠与 互换应纳入统一的交易管理流程 二 各类转让业务在不同环节相互制约 相互关联 共同形成了交易安全保障的有机体系 无论割裂哪类登记业务 都将令现有运行有效的交易风险防范体系出现机制性漏洞 从而产生新的交易风险防范盲区 产生新的安全隐患 三 区分处理将增加群众办事成本 违背不动产统一登记与房屋交易管理便民 利民的基本原则 四 区分处理将低办事和管理效率 造成行政成本浪费 第三部分房屋抵押管理 一 积极探索建立抵押合同网签制度 一 如何推行抵押合同网签区分情形 采用多元化网签机制 制定示范性文本 引导抵押活动有序 合法运行 交由交易当事人自愿选择 针对金融机构金融产品不断创新情况 通过创建金融信息服务平台采集抵押合同关键信息 形成网签内容 二 如何界定抵押信息备案通过采集备案信息 实施对抵押主体 客体 行为的核验 以实现保障交易安全的目的 二 抵押管理内容 一 房地产开发企业抵押项目备案1 记录房地产开发项目手册2 办理项目备案 二 在建工程抵押备案内容1 备案启动主体 房地产开发企业2 备案要件 身份证明 开发资质 主债权合同 抵押合同3 交易部门核对是否存在禁止抵押情形4 生成抵押信息备案表 记载楼盘表信息 5 在建工程抵押中存在的实践问题 1 抵押权人主体问题 最高人民法院关于 城市房地产抵押管理办法 在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复 2012 行他字第8号 在建工程属于 担保法 规定的可以抵押的财产范围 法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定 城市房地产抵押管理办法 第三条第五款有关在建工程抵押的规定 是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定 但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人 2 抵押客体 在建工程抵押的抵押物必须是债务人 合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产 在建工程抵押权抵押的是已经完工部分还是待建部分直接对登记类型产生影响 3 能否用于为第三方债务进行担保问题 三 预购商品房抵押备案1 备案启动主体 买受人2 备案要件 身份证明 主债权合同 抵押合同3 审核是否存在禁止抵押情形4 生成抵押信息备案表5 记载楼盘表信息 四 存量房抵押备案1 备案启动主体 抵押当事人2 要件 身份证明 主债权合同 抵押合同3 交易部门核对是否存在禁止抵押情形4 生成抵押信息备案表5 记载楼盘表信息 五 抵押实践操作中常见问题分析1 企业之间资金借贷问题 最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定 第十一条 法人之间 其他组织之间以及它们相互之间为生产 经营需要订立的民间借贷合同 除存在合同法第五十二条 本规定第十四条规定的情形外 当事人主张民间借贷合同有效的 人民法院应予支持 2 几类特殊涉及抵押权登记的主体 融资性担保公司 资产管理公司 小额贷款公司融资性担保是指担保人与银行业金融机构等债权人形成的担保业务 融资性担保公司是指依法设立 经营融资性担保业务的有限责任公司和股份有限公司 3 民间借贷高利率问题2 法定禁止抵押情形 如用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产抵押问题 3 债务履行期限届满对抵押权的影响4 超额抵押问题5 委托贷款如何确定抵押权人问题商业银行委托贷款管理办法 征求意见稿 的观点 三 与不动产登记机构的衔接 一 及时以交易告知单方式提供给不动产登记机构 二 与不动产登记机构及时交互数据信息 三 抵押与转让 查封之间的衔接 第四部分房屋租赁管理 一 总体要求渠道多元 总量平衡 结构合理 服务规范 制度健全 一 渠道多元 总量平衡 结构合理1 存量房房屋租赁2 培育经营住房租赁的机构 由其购买社会房源出租3 房地产开发企业将持有房源出租 二 服务规范建立住房租赁信息政府服务平台 1 提供租赁房源信息 租赁需求信息 2 提供租赁示范文本 3 公布备案中介机构名单 4 公布房地产中介机构和从业人员信用档案 三 制度健全1 加强对房屋租赁中介行为监管 2 加强房屋租赁登记备案管理 1 备案主体 房屋租赁当事人或受托房地产经纪机构 2 要件 身份证明 租赁合同 3 核验是否存在禁止租赁情形 4 出具备案证明 5 记载楼盘表信息 调研数据 租赁调查访谈人数1028名 完成有效调查样本600份 其中出租人22 2 承租人占77 8 1 关于租赁备案的认知 2 租赁备案意愿 3 是否赞成办理租赁备案 4 租赁办理渠道 二 新措施1 加强租赁押金监管2 建立房屋租赁价格监测机制3 加大对租赁备案事宜宣传 并将租赁备案结果有效加以应用 第五部分房屋交易与产权档案管理 一 房屋交易与产权档案的内容房屋测绘成果资料 预售许可 现售备案资料 资金监管资料房屋转让资料房屋抵押资料房屋租赁资料其他资料 二 房屋交易与产权档案的形式纸质形式或电子形式 同时采用纸质形式和电子形式归集的 两者保持一致 存在的实践问题 1 历史