威宁乌撒古城项目开发战略及定位策划报告(DOC 118页).doc

威宁乌撒古城项目开发战略及定位策划报告以文化树旗，以风情开路，以旅游造城复兴乌撒，振兴威宁 壮大黔西高原旅游产业一个城市、多个民族一段历史，多种文化一个项目、多样产业一个区域，一座新城复兴乌撒部落文化演绎威宁民族历史传承发扬城市精神还原威宁以乌撒精神！向往神鹰，向往雄伟的汉子如水的姑娘辽阔的歌声和那山水原乡，秀丽风景深情回眸那火红的火把是我们心中的希望系着平安，和彝人的祈祷，燃烧在我们心中中国目前最值得期待的复新乌撒文化之作翻阅历史，温习远古的传说 亲近乌撒古镇，一鱼一月一江秋，一尾闲适这是一个每个人不应该错过的故乡，人类真正意义上的古老故乡，和着彝人的璀璨文明，变成生命之旅用一生感动！历史与现代的际遇旅游与地产的融合威宁草海乌撒古城项目开发战略及定位策划报告编制单位：重庆奥雷英房地产策划有限公司编制时间：2012年9月前 言彝族是我国具有悠久历史和古老文化的民族之一，乌撒部落是这古老民族的组成部分，乌撒文化是彝族悠久文明的墨迹。乌撒至今已有2000多年的历史，它曾在大山之间书写过如雨的激情，如雷的呐喊，如注的热血。当时间再次在威宁驻足，文明踽踽独行，乌撒神秘的旅程，在这里裸裎。时间增益了乌撒文明魅力，回望来时的历史满腹经纶曾被车轮马蹄捣碎，脆亮的吆喝填满了疏朗的胸襟。唯有在乌撒古镇的天空，豪情冲天的雄鹰才能从荒蛮的时间洪流中抽出，重新凝入心灵，并蔚成方圆。历史和地缘优势已经不足以解释乌撒所拥有的价值，在资源禀赋基础上进行价值再创造才是关键。作为威宁未来的旅游重地，彝族古老的乌撒文明在地理位置、气候、人文及历史沿革在贵州乃至国际都具有鲜明的特色。保留了古老悠远的生活节奏和神秘有序的民族文化。以旅游休闲地产的融合为核心的乌撒古镇未来规划中的文明和特质达到了高度的共融。倡导一种属于彝族的生活方式。包含旅游、居住、商业的毕节威宁度假天堂，尊重地方特色和历史使得乌撒古镇具备旅游规划先天的竞争优势。乌撒在一个民族的精神疆域中，它终成夺人心魄的瑰宝。乌撒文明的身后，与自然浑和；身前，壮美如歌。谁也不能想象，这儿，两千多年之前，曾经验证过人生的壮美，艺术情怀的弘广。今天，就让乌撒文化再次为世人留下一脉异音，弥久传承！背 景 旅游经济 旅游带动地产开发，地产促进城市发展n 国家层面旅游产业已经成为拉动国民经济增长的突破口 09年经济危机启示，国民经济增长模式已由出口导向型转向内需拉动型。从过去依赖成本优势转为技术优势，由过去粗犷型发展(造成资源与环境问题)转为节约型与环保型。 国务院副总理王岐山在2011年4月11日召开的亚太旅游协会成立60周年庆典暨年会上致辞时强调：加快发展旅游业，是扩内需、调结构、促就业、惠民生的重要举措。在今后五年中，中国将把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。 1992年10月，国务院公布威宁草海为国家级自然保护区，面积120平方公里，草海逐渐引起了世人的瞩目，成为全球十大最佳湖泊观鸟区之一和鸟类研究的重要基地。n 贵州层面省政府指出：发展威宁旅游业是“提速发展”的重要条件 旅游业作为最具生命力的“朝阳产业”和“无烟工业”，能够调整经济结构，增强威宁县域经济发展的动力和活力，优化产业结构，提高经济发展质量和效益。n 威宁层面发展旅游业是威宁脱贫兴县的必由之路 守在聚宝盆边的威宁人，拥有丰富旅游资源：威宁县是乌蒙腹地最具神奇和清凉的世界，是集避暑、度假、观光、休闲、娱乐、科考为一体的风水宝地。丰富的旅游资源是全县100多万各族人民的聚宝盆。资源的待开发、旅游业的滞后，给威宁未来旅游业带来无限的发展前景。 威宁旅游的十大类别：红色旅游类、传统民俗类、农家乐类、原生态村寨类、新农村类、民族节日类、乡村博物馆类、乡村博物馆类。 威宁旅游的十大名片：草海、百年石门坎、百草坪、阳光城、马铃薯之乡、中水遗址、彝族傩戏“撮泰吉”、彝族向天坟、乌江源、马摆大山。n 媒体层面各方媒体适时关注威宁旅游业发展 2009年2月，贵州农经网中国贵州威宁草海国际观鸟节暨冬季旅游启动仪式开幕。 2011年1月，金黔在线贵州日报威宁打造环草海旅游精品路线带动周边经济。 2011年8月，威宁县委宣传部威宁打造精品路线，推出乡村旅游，年收入增速达150%。 2012年8月，人民网-贵州频道威宁自治县旅游发展迎来“蜜月”期。 2011年8月，贵州日报威宁“撮泰吉”打造旅游品牌。 2011年10月，人民网精心打造条精品路线乡村旅游“火了”威宁。 2011年11月，贵州旅游在线秋冬摄影旅游推荐：威宁草海。 2012年4月，贵阳新闻网、贵阳晚报威宁独特的高原草海风光美景吸引众多游客。 2011年12月，人民网中国人民解放军报来到威宁县采访。 2011年12月，人民网乌撒文学正式创刊发行。【国家政府贵州层面威宁媒体】四大官方层面：威宁旅游业振翅高飞目 录本案核心问题12第一部分 项目概述22一、地块现状23二、价值判定25三、发展方向27四、发展角色28第二部分 开发战略29一、中国十大古镇专题研究30三、开发理念34四、开发目标35五、开发策略36六、开发模式37第三部分 定位策略42一、项目整体定位43二、概念形象定位45三、产品功能定位46四、产品客户定位46第四部分 产品建议50一、总体规划建议51二、建筑风格设计建议56三、环境景观建议58四、商业产品打造61五、市政公建产品打造75六、居住产品打造79七、旅游线路规划81八、开发周期与次序85第五部分 项目运营87一、项目运作88二、项目运营94三、项目推广99第七部分 投资估算及资金筹措计划104一、项目投资估算105二、项目投资进度109三、资金筹措与使用计划110第八部分 开发效益113一、项目综合效应114二、经济效应114三、社会效应115四、税收效应115五、就业效应116六、人口效应116七、生态效应116八、行业效应117本案核心问题Q1：本案存在的条件是什么？1、威宁城市发展迅速本案存在的条件之一：项目发展空间大与城市齐飞与未来携手威宁属于国家新阶段扶贫开发工作重点县之一，近年来城市发展迅速。政府对县城不断招商引资，深入推进城镇化进程，拓展开发新区，拉大县城框架，城市功能不断完善。近几年来，威宁县的GDP增长率略高于全国和贵州省发展水平，人均收入不断增高，处于贵州平均水平。消费购买力日益增强，尤其在住宅市场，需求量不断增大。城市化进程逐步提升。 当地旅游产业占据产业发展的半壁江山。由草海旅游为主导的产业带领着威宁城市的快速发展。旅游不仅带来了强大的人流和资金流，而且带来了威宁城市的整体升级，为本项目提供了较大的发展空间，本项目也将跟随着威宁城市发展共同提升，这成为本项目发展的充分必要条件。2、旅游产业成熟本案存在的条件之二：有旅游产业支撑旅游带动地产地产改变城市威宁地处云、贵、川三省之交通咽喉要塞，低纬度、高海拔、高原台地，拥有着众多的旅游资源。光能资源和风力资源为贵州之冠。因1812小时的年平均日照数被气象学界命名为阳光城，也因物华天宝、雄奇壮美，旅游资源、文化资源、风物特产在全国别具一格，形成多彩贵州中充满神奇魅力的高原风景线。2011年全年共接待游客205.27万人次，比上年同期增长33.13%，旅游综合收入达到22.2亿元，同比增长64.2%。县内拥有国家级自然保护区草海，与青海湖、滇池同为中国三大高原湖泊，被称为物种基因库、天然博物馆、鸟的王国，有高原明珠的美誉。成为全球十大最佳湖泊观鸟区之一和鸟类研究的重要基地，代表着威宁旅游产业的最高峰，统领了威宁凤山寺、百草坪、石门坎、中水遗址等旅游景点。威宁将依托草海、百草坪高原风光、板底彝族风情、向天坟堪、南方大草原等奇景，将乌撒彝人部落国际旅游区打造为国家5A级旅游景区。成熟的旅游产业为本案的开发奠定良好的旅游基础。n 威宁自然旅游资源n 威宁人文旅游资源 威宁县旅游业总体布局与发展重点一览表总体布局发展重点旅游中心草海镇，旅游集散地和服务接待中心旅游区中心旅游区东部旅游区东南部旅游区北部旅游区西北部旅游区西南部旅游区旅游线路 中部高原湿地生态观光旅游线； 东部百草坪天然牧场风光彝族风情旅游线； 东南部周末度假旅游线； 北部生态观光苗族风情旅游线； 西北部历史文化与民族风情旅游线； 西南部农业生态观光与科考探险旅游线。旅游产品草海湿地、山地牧场生态游，农业生态观光游，乌蒙山民族民俗风情游旅游商品开发荞麦、土豆、魔芋、优质水果等生态农业系列旅游商品，威宁火腿、野生苦丁茶、中药材为代表的地方特色旅游商品；民族工艺品等。3、历史文化丰富本案存在的条件之三：产品有销售内涵城市的形象历史的窗口文化的平台威宁县历史悠久、文化丰富，至今已有两千多年的历史。史上经历了多次改朝换代。早在北宋时期出现乌撒部落，元朝时期升为乌蒙宣慰司。直至1955年，改称为威宁彝族回族苗族自治县。乌撒文化跟随着历史的沧桑巨变和威宁城市的升级而保留传承下来，为威宁留下了众多历史文化遗迹，如中水汉墓群、彝族向天坟、奢香古驿道遗址、千年古刹凤山寺、明代疆界碑、吴三桂金殿、蔡锷点兵场、石门坎柏格里墓、云贵红军桥等。也有国家非物质文化遗产彝族傩戏-撮泰吉和歌舞阿西里西等民俗文化。彝族、回族、苗族三个主体少数民族酿就了威宁浓郁的民族风情，有热烈奔放的彝族火把节、庄严肃穆的回族古尔邦节、欢快明朗的苗族花山节等节日活动。独具特色的民族村寨，五彩斑斓的民族服饰，原始古朴的民族舞蹈威宁丰富的历史民俗文化，奠定了本项目文化内涵和精髓，支撑着本项目的开发运营，诠释了旅游地产和文化地产的本质，成为项目开发的必要基础。 Q2：项目发展方向？如何运作才能保证成功？1、全新开发模式造城运动发展方向一：城市运营成功保证：规模取胜，功能制城本案以规模取胜。在当地为第一大规模楼盘，唯有打造大型功能区和建立相应的配套才能产生规模效应。以“城市运营”的策略，开展大范围的“造城运动”，迁徙当地人口，复制老城街区，建立多样配套，形成新城范围内的规模大盘。成为本项目发展的策略之一，即“造城运动”。2、创新开发理念大旅游地产发展方向二：旅游为导向成功保证：“旅游+文化”的都市休闲综合体在威宁草海旅游的带动下，以城市民俗历史文化为内涵基点，各个功能区以旅游和娱乐性质打造。强调乌撒特色风情化和历史意义。赋予项目全新的概念，建立多样功能配套，集吃、住、游、购、休闲、度假于一体，建立新城区的生活娱乐城，做大旅游地产，引领威宁。且不单纯作为一个住宅产品开发，更多的作为一个具有社会性、城市配套型、产业型的综合体项目来开发。Q3：本案的开发将带来什么好处？1、城市功能完善项目建成后，为城市增设了大规模的商业、游乐、购物、休闲等配套，开发了新城片区，为城市提供更多的功能设施，完善了城市功能，威宁城市化代进程将得到进一步提升，改善城市形象，也代表着威宁城市的经济发展前景。2、无限综合效益项目的成功开发将作为威宁具有历史意义的重大事件一个具有风情特色文化的乌撒古城诞生。这个大规模的城市运营项目将带来无限的综合效益：为政府提供较大的税收收入，有旅游地产开发的税收收入及未来商业经营的税收；带动项目所处区域其他土地的升值，成为区域城市发展的催化剂；庞大的商业体量可提供大量的就业岗位，并解决大量的人员就业问题；草海旅游业得到更大价值挖掘和推广；威宁城市知名度提高，形象提升第一部分 项目概述一、地块现状1、地块区位1）大环境下的区位贵州西大门贵州云南云南云南项目位于毕节市辖县威宁县，位于贵州省境西北部，北、西、南3面与云南省毗连。是贵州西大门，也是贵州海拔最高、面积最大的县，属毕节市管辖。是国家新阶段扶贫开发工作重点县之一。2）地块在城市中的区位新城开发区，毗邻草海距草海2公里，距老城区5公里地块处于威宁县城市规划的大桥片区组团，具体位于县中部的草海镇，邻近火车站，属于威宁新城开发区。且地块毗邻威宁国家级自然保护区草海，景观资源丰富，旅游氛围成熟。新城片区老城片区草海地块位置地块位置2、区域规划新城区、乌撒古城片区行政窗口、旅游胜地、产业高地本地块为威宁政府招商引资的“乌撒古城”项目，位于威宁城市规划的“大桥片区”之一，区域整体规划定位为威宁未来的行政窗口、旅游胜地和产业高地。将打造成以旅游休闲为核心，具有黔西民族特色、文化底蕴和生态宜居的新城区。地块范围地块所在的大桥组团区域规划地块范围地块在总体乌撒鸟瞰中的范围3、现状描述地块为典型的丘陵形态，内部坡度高差较大。内部为未开垦的自然荒地，无拆迁，易开发。周边道路系统完整，居住氛围成熟，在建楼盘较多。但因处于新城，因此缺乏生活配套。 北面山地西北面山地、少量住户东北面火车站西北面山地东面通往老城东南面施工地南面住户二、价值判定1、文化渊源浓郁彝族文化、坚韧乌撒精神项目地处威宁彝族苗族回族自治县，民俗文化丰富，有以彝族为典型的名族代表，有以乌撒为精神堡垒的象征。项目地处文化底蕴丰富的城市，必将传承和发扬当地文化价值。彝族：一个能歌善舞的民族n 民族代表威宁属于彝族回族苗族自治县，民族文化中则以典型的彝族文化为代表。n 民间文化彝族历史悠久，文化丰富多彩，3000年前彝族已广泛分布于西南地区。彝族民间有各种各样的传统曲调和舞蹈，品种繁多，民族特色鲜明而浓郁。n 风情建筑彝族建筑注重各种拱形案图的拼接。从村寨的聚落到住宅的地址，从房间的分置到什物的堆放，从建筑结构到民居信仰和禁忌，都表现出独特的民族风情。乌撒：一个坚韧勇敢的部落乌撒至今已有2000多年的历史，是宋末活动在今威宁等地的一个部落首领之名，后转化为部落名，再后转化为地名。历史上乌撒人们坚强自立，勇敢不息，乌撒文化跟随着历史的沧桑巨变和威宁城市的升级而保留传承下来，历史沧桑巨变，乌撒精神始终长存。2、价值总结六大价值旅游价值为为核心、文化价值为重点大旅游、大文化、大规模、大商业、大配套n 旅游价值毗邻草海国际自然保护区，旅游市场成熟n 文化价值规划为乌撒古城，历史和民族文化丰富n 休闲价值配套、景观资源富足，具有较强休闲价值n 商业价值新城核心板块，内部将建庞大商业体量，未来商业价值较大n 居住价值周边开发楼盘较多，住宅体量大，未来居住氛围浓厚n 景观价值草海景观、周边自然绿化等景观资源丰富三、发展方向1）发展条件根据对地块以及威宁城市的实地勘察，发现项目缺乏先天优势，尤其在配套、交通等方面不占优势，但根据政府对该片区的发展规划，以及地块自身的属性特征分析，地块具备足够的后天可塑价值，可表现在规模、配套建设、文化打造、商业等方面。2）项目作用对城市功能的完善和补充地块占地规模较大，约2000亩，在当地属于第一规模的大盘。地块内部未来将有大量配套设施建设投用，也有大量人口入住，这不仅是地块自身的作用体现，更是作为一个城市功能的补充和完善，将作为一个新城来打造。3）功能补给旅游+商业+休闲+居住完善城市功能，提供威宁城市目前暂缺的集中式休闲、商业街区、高档居住区、旅游等功能。同时在这些功能上再衍生发展更多功能，提供在威宁前所未有的创新体验。四、发展角色挖掘基地价值，充分体现出旅游对地产的带动作用，依附于旅游来发展项目，最大程度降低运作风险。并结合当地历史文化，打造创新型项目。因此，项目在市场中的发展角色，总结如下： 适应、继承、发扬、创新n 适应进入享受型休闲时代，顺应城市的经济发展n 继承继承和挖掘威宁城市的丰富历史和民族文化n 发扬发扬城市历史和民族文化，与后世传承不断n 创新结合城市特质和历史文化，打造创新型项目第二部分 开发战略一、中国十大古镇专题研究中国十大古镇古镇名称简介图片1、南亚第一镇云南和顺古镇是古代南方丝绸之路的枢纽，长期的国际贸易、文化、外交、军事、宗教的交流，使这里一直是中国面向南亚的第一重镇。2、山西皇城相府地下有丰富的煤炭资源，地上有康熙字典文渊阁大学士兼吏部尚书陈廷敬故里“皇城相府”。2001年被誉为山西政府确定为新十大旅游景点之一。3、书乡江西婺源灵岩古洞群、古树名木、明清建筑及古文化，是婺源风景的四大特色4、重庆合川涞滩古镇距今已200多年历史，镇内保存着明代石坊、清代庙宇、文昌宫戏楼以及用作消防用的“太平池”等古迹。5、中国江南的封面浙江乌镇地处江南六大古镇的中心位置，历经2000多年沧桑，仍完整地保存着原有的水乡古镇的风貌和格局。是个水乡古镇，西栅老街是我国保存最完好的明清建筑群之一。6、中国第一水乡江苏周庄周庄是个具有九百余年历史的水乡古镇，被澄湖、淀山湖和南湖所环抱。至今仍完整的保存着原有的水镇建筑物及其独特的格局，全镇百分之六十以上的居民为明清建筑。7、福建省民居第一村培田客家古村培田村保存着30幢大宅、21座祠堂、6处书院、1条千米古街、2座跨街牌坊、4处庵庙道观，总面积达到7万平方米。全村建筑的博大、保护的完好、珍藏品的多、文化底蕴之深，为外界所叹服。8、年画之乡开封朱仙镇朱仙镇木版年画起源于唐，兴于宋，鼎盛于明清，历史悠久，源远流长，是我国四大木版年画之一，岳飞曾在这里大败金兵，取得朱仙镇大捷。9、水墨乡村安徽宏村整个村落布局似牛形，故被人们称为“牛形村”，有着类似方格网的街巷系统，村中民居大多将圳水引入宅内，形成村落特有的“宅园”、“水院”，宏村已被联合国教科文组织列入了世界文化遗产名录。10、苏绣之源江苏光福古镇光福自有“湖光山色，洞天福地”之美称名胜古迹密集，吴文化内涵深厚，形成了多层次的旅游专线，是国家太湖名胜风景区之一。综上所述，中国历史古镇的文化特点总结为： 布局精巧，错落有致、规划有序 她是地域历史文化的代表 受传统堪舆术的影响 是一个历史发展的生活社区 受历史人物、历史事件的影响，具有独一的文化属性五千年文明历史的中国，造就了许多极具历史、艺术、科学价值的古村古镇。而进入二十一世纪，旅游业更成为全球性的朝阳产业，古镇既有文化遗产又有自然遗产，还是中国古老历史文化生活的延续，是一个个生活社区的存在。古镇集各种旅游资源于一体，既有历史文化旅游资源，又有自然旅游资源，还有活生生的社会生活旅游资源。我国古村古镇的保护和开发参差不齐，如何打造和维护古镇的旅游品牌，保障古镇的可持续发展，使保护和发展并举，使旅游开发和资源保护和谐统一，成为本案迫切解决的问题。二、竞争策略立足于城市运营的势能点，以乌撒文化为核心开发旅游地产揭示本案对于城市不可复制的价值张扬本案在城市中的领导作用，形成权威性标准成就本案综合性旅游地产标杆者的地位引领威宁产品上的领导者文化上的开拓者功能上的领先者以我为主的领先型竞争策略结合项目的基本特征和资源优势来考虑，本案在市场中占绝对的优势，因此本案选择的竞争策略为： 民俗文化的传承者、乌撒精神的宣扬者！三、开发理念以文化树旗以风情开路以旅游造城n 文化的诠释乌撒文化，诠释自北宋时期的乌撒历史将乌撒文化贯穿融入整个项目之中，表现于建筑体、环境景观、小品、生活氛围、人文气质等方面。诠释威宁自北宋时期的乌撒历史，使城市历史复兴，乌撒精神重新演绎。n 风情的体现彝族风情，体现威宁彝族建筑特色文化彝族文化体验是项目的建设主线，以彝文化为魂，以建筑群为载体，整合周边资源，采取情景化游乐设计、场景布景等手段，将传统的商业与住宅糅合，成为极具旅游吸引力和休闲功能的彝族部落原生景观，再现曾经繁荣千年的彝文化盛况，体验彝族文化的精髓。n 旅游的融入旅游造城，融入旅游文化于全项目配套整体以旅游来带动运营，将旅游文化融入于项目各个功能组团，形成大旅游地产。居住、购物、餐饮、游乐等功能均全面体现旅游功能。四、开发目标1、威宁现有旅游景点威宁六大旅游线路旅游线路景点旅游等级高原湿地湖光山色历史文化生态旅游线草海、观鸟亭及邻近生态示范村、玉皇阁，明古驿道遗址，凤山寺等喀斯特高原牧场风光与民族风情生态旅游线百草坪天然草场、幺站天然林杜鹃花保护区、凉水沟良种繁育基地及人工草场、乌江源生态保护基地林间周末观光度假旅游线冒水水库吊水崖瀑布、金钟镇人工林场度假山庄。民族风情生态旅游观光旅游线龙街大寨、灼圃草场度假区、万亩林果基地、妥打森林保护区历史文化与民族风情旅游线石门乡柏格里故居、苗寨、中水镇汉墓出土文物陈列馆。高原生态农业观光与科考探险旅游线马白大山麻乍黑石头镇农业区、可渡河观音崖及古驿道等威宁现有旅游景点中，草海旅游成为当地当之无愧的领头羊，本案将借助草海旅游产业的高度，打造旅游高地之上新型旅游目的地。2、开发目标确定以草海旅游为基点，以乌撒文化为内涵，将项目开发为黔西旅游新兴目的地借助项目2000亩的规模优势、周边旅游资源、以及政府对项目等该区域的规划定位，致力于打造一个威宁重点型旅游地产。在开发的过程中，充分挖掘地块可塑优质条件，建立健全的配套体系，提供全线居住产品，完善城市现缺的功能，借助草海的旅游名气打造成黔西地区甚至全国知名的旅游目的地，并在威宁县作为继凤山寺、百草坪等旅游建筑和景点之后的旅游新名片。五、开发策略以旅游文化为背景，将项目各个功能区串联开发，以此形成：主题园区方式产品主题博览园地块中的各个功能板块全部以主题园区的概念来串联，将每个功能区以主题园形式命名和建设。各类功能的产品单独作为一个园区来打造，虽主题独立，但相互串联和融合。n 商业古镇公园。蕴含各类风情和文化的商业特征。 n 市政文化公园。展示威宁乌撒民族文化气质。n 游乐欢乐公园。打造大型主题游乐公园。n 居住居住主题园。居住片区主题生活园。六、开发模式旅游造城模式大旅游地产城市运营【造城运动】以旅游为支撑，为旅游做配套传承乌撒文化，以发展旅游为主，打造旅游地产，并结合市政建设，建设公共建筑及配套，作为城市运营的一部分。在政府指导的规划下运作，发展片区旅游文化，未来多个版块将以“大旅游地产”为基点进行运作。如：1、大旅游地产下的产品乌撒旅游镇乌撒休闲旅游乌撒休闲度假居住系列乌撒风情文化市政配套系列商业系列居住系列市政系列2、案例借鉴东部华侨城1）项目简介东部华侨城为国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，是由华侨城集团斥资35亿元精心打造的世界级度假旅游目的地，是由国家环境保护部和国家旅游局联合授予的首个 “国家生态旅游示范区”。 目前已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一颗明珠。2）功能划分n 板块划分主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。其中景点有两个主题公园、三座旅游小镇、四家主题酒店、两座36洞山地球场、主题地产、主题佛教园区、四台主题演艺等。n 主题分区华侨城主题旅游城区主题旅游：四大主题公园主题居住：两大主题地产主题商务：四大主题酒店和一座主题写字楼休闲娱乐：两街（美食街和商业街）一园（生态公园）文化艺术：一个美术馆、两个艺术中心和一所旅游学校3）借鉴意义主题公园地产开发相关产业开发经营城市运营n 项目定位上以旅游为主导，打造旅游聚集区；n 产品功能上以旅游休闲产品为主，附带房地产开发；n 市场定位上世界级旅游目的地；n 概念创新上主题明确、功能齐全、景观丰富、设计趣味；n 项目运营上有清晰的规划和产业支撑发展脉络；第三部分 定位策略一、项目整体定位1、案例借鉴东部华侨城的升级万达长白山国际旅游度假区1）项目简介该项目是中国投资最大的单个旅游项目，分为南北两区，北区规划为旅游新城，将建设行政中心及会议中心、文化中心、购物中心、学校、医院、住宅区等生活设施。南区为国际旅游度假区，由高档度假酒店群、国际会议中心、大型滑雪场、小球运动场、森林别墅、国际狩猎场、漂流等项目组成。2）借鉴意义真正的大型旅游休闲综合体飞来之城、造城奇迹、度假天堂该项目充分充分运用“城市运营”的开发策略，建设规模大、档次高、内容丰富。代表了中国休闲度假旅游项目的最高水平，成为中国首屈一指的旅游胜地，堪称世界级的旅游项目。2、本案定位n 关键词大规模、乌撒精神、彝族文化、旅游、综合体 以旅游休闲为核心，带动项目综合发展。重点依附于草海旅游产业，建立旅游相应的配套和产品，带动项目的商业、住宅全面发展，并传承和发扬威宁城市民族文化，在规模、文化、旅游、休闲、商业等方面取胜，成为威宁首席旅游休闲综合体项目。二、概念形象定位威宁旅游新名片 进入天堂的奇遇承载悠久历史、包容中西文化、面向世界各国 打造威宁县前所未有的都市风情旅游区。涵盖风情文化的商业、休闲的游乐园、民族文化体验基地等，提供全面的旅游功能体验，成为威宁除草海之外的又一重要休闲娱乐型旅游基地，是威宁的旅游新名片。这是一场从人间顺理成章进入天堂的奇遇。那里的山都静默，彝人的支系多姿多彩到自己也辨不清。喝酒吃肉在月亮下跳脚唱歌，还有中原文明痕迹的千年古镇到现在还兴旺。但热热闹闹的聚会节日照常要不停不停地举行。乐观自由的性格是长在骨头里的。壮丽土林里藏着优美水溪，山脚下有辽阔胸怀的彝人，用上善若水的慈悲祷告千年的梦想。沧桑化石，还有清澈的眼睛、刚毅的民族永远伴着神圣的信仰。黑色飞鸟，放养的猪牛，随风飘送如天籁的牛铃声 三、产品功能定位结合政府规划定位，开发多种功能产品，其中包含市政公建部分，和本案的商住产品形成相互依存、相互促进的关系。则主要功能定位为： 全线功能商业+市政+居住n 商业购物、休闲、娱乐、游乐、文化、餐饮n 市政市政广场、市政生活及交通等配套n 居住居住产品+度假休闲产品四、产品客户定位本案的客户定位主要分为商业和住宅的客户，其中商业的客户又分为购买型客户和消费型客户。主要目的吸引客户+留住客户+征服客户1、商业客户n 消费型客户全生命周期客户大西南地区+全国+海外这类客户主要范围来自于外地，本地人占少数。主要以草海旅游产业而带来的客户。他们主要分布在威宁周边的大西南地区，少量的覆盖全国以及海外旅游客户。一般来此消费的目的主要为消暑、休闲观光、娱乐和消费度假。 本地人：本地来此进行商业经营、消费、休闲聚会的客户。 周边客户：主要为西南地区，四川、重庆、贵阳、毕节、云南、昭通等地区，以及周边4 小时车程内的客户，主要为到此观光旅游、度假居住的客户。 全国客户：目的性旅游客户，比如消暑、观光、观鸟、度假等。 世界客户：目的性旅游客户，比如消暑、观光、观鸟、度假等。n 购买型客户当地投资者+外来投资者主要分三类客户：一是当地的个体私营业主，长期以来做生意所攒的积蓄，以购铺来扩张生意范围；二是当地教师、公务员等固定收入阶层，拥有稳定的生活，有一些闲钱，但无投资渠道；三是当地的中老年客户，平时靠子女的生活补助所剩部分闲钱，以此做投资和店铺经营。客户年龄3050岁来源区域大西南片区为主，覆盖全国及海外地区职业特征私营业主、教师、公务员、公司高管、外地投资者等家庭收入年收入5万以上生活方式体验娱乐、游览体验、用餐、观景观光、聚会、商务聚会、商贸购物等多样化生活方式。2、住宅客户刚需类客户为主本地为主+周边乡镇+外地投资度假客户n 客户描述 受威宁城市发展现状决定，目前当地许多市民的居住场所仍然以农村自建房的形式为主，少数的市民拥有环境较好、品质和服务较好的商品房。但根据城市发展进程，目前市场上住房供应量开始剧增，首套刚性居住及改善型购房客户开始诞生。n 客户解构年龄范围2550客户阶层中、中上阶层职业企事业单位职工、公务员、部分白领、私营业主、个体户、自由工作者、返乡者。收入家庭年收入约4万以上生活方式自营生意、喝茶打牌聊天、外出就业第四部分 产品建议一、总体规划建议1、本案指标建议地块约1800亩，建议商业体量20万方（不含游乐场），主要位于地块南部，剩余为住宅体量，分期开发。1） 古镇500亩（含所有商业商业街、购物中心、酒店等），容积率约0.60.7（不含游乐场）。2） 住宅约1000亩，容积率：2.0左右。3） 欢乐公园300亩，容积率约0.05。2、案例借鉴长寿古镇重庆市十大重点旅游项目长寿古镇核心区占地800亩，另1200亩为纯商住小区，总建筑面积为130万平方米，总投资43亿元。是按照国家5A级景区标准打造的，也是作为菩提山风景区的核心部分，将与菩提山景区互相依托打造5A级旅游风景区。n 长寿古镇设计理念长寿古镇以巴渝文化为背景，以中国西部（云、贵、川、渝）建筑文化为平台，展示几千年来巴渝人文文化及中国寿文化。n 长寿古镇旅游规划古镇旅游线路：一条主线、一个公园、一场演出节目、两条水系、三个火塘舞会、四个户外古戏台。n 借鉴价值多组团，综合体、主题性、业态全、环境佳 组团式布局各个组团由笔直的主街划分，功能分区明显，但有自己组团的主要功能展示。 环境打造较佳以中国古镇式的建筑体展现，环境景观则融入中式园林，小桥流水、传统景观小品等。 主题性明确整个街区由古镇建筑为代表，体现出中式传统文化和长寿文化，项目主题比较明确。 商业业态齐全商业由大型购物中心到小型零售百货的业态均较齐全。且广泛分布于整个商业地块之中。3、本案功能分区设计1）板块分区两大板块，十大功能配套n 项目总体功能定位主要为商业+市政+居住。其中，规划中则分为两大主要功能板块商业区+住宅区。n 其中共分为十大功能分区商业街、购物中心、住宅、游乐、酒店区、商务、展贸、文化、广场、旅游接待中心。n 功能布局原则：集中分布 + 综合业态有机结合。商业区（包含各个功能配套区）住宅区（含各类住宅产品形态）总地块分区图2）商业规划商业规划：一轴、一环、两纵、五广场、多组团商业板块功能分区图n 规划说明 “一轴、一环、两纵、五广场、多组团”：一轴即横轴乌撒文化主街；一环即矩形环状的水街；两纵即地块内部两天竖向主街；五广场即五个不同图腾命名的广场；多组团即各个板块分区。 采用“集中分布+综合业态有机结合”理念，上图中各组团分区则示意该组团的主功能，但基本上同时兼具餐饮、购物、文化、游乐、休闲、娱乐、体验等功能，次要功能忽略不提。 各个广场由威宁的图腾物组成（鹰、虎、竹、龙、鹤）。 内部主轴由乌撒文化主街、广场、次街、水街构成。4、产品组合1）住宅区：居住产品+投资产品。住宅区主要有居住类产品和投资型产品构成，居住类产品主要针对当地刚性客户，投资型产品主要客户来源于外地到此旅游度假的客户。2）商业区：五大功能主题区。二、建筑风格设计建议民族风情建筑的多种演绎彝族建筑的博览园1、商业建筑风格 中式+彝族风格 根据政府对乌撒古城项目的规划指导，该区域在建筑风格上将打造成仿古型商业街，因此，建议融合彝族的建筑风格，再结合中式传统文化来修建。n 融合中式建筑风格的文化高空间、大进深、讲究对称，以青砖白墙、马头墙为重点特征，搭配色彩讲究对比，具有浓郁的中国传统建筑文化。融合庄重与优雅双重气质，总体布局对称均衡，端正稳健，而在装饰细节上崇尚自然情趣，设计简洁、自然、具有文化底蕴的建筑风格。n 融合彝族建筑风格的艺术讲究装饰，门楣拼有各种拱形案图及日、月、鸟兽等图案，封檐板刻有粗糙的锯齿形和简单的图案；屋脊中部及两端有简单的起翘及起拱，山墙的悬鱼、屋檐的挑拱、垂花柱、屋内的梁枋、拱架等。体现了彝族人民的审美情趣和建造艺术。2、住宅建筑风格现代中式住宅建筑风格的选择为现代中式，一方面和商业做到最好的风格结合，另一方面体现出城市的时尚性，因此，不能完全打造成过于纯粹的民族风格。住宅的建筑风格在沿袭中国传统建筑精粹的同时，更注重对生活价值的精雕细刻。通过现代材料和手法打造，建筑立面简洁明亮，整体建筑风格蕴含着浓厚的中式文化。使建筑与景观结合，文化与自然交汇。三、环境景观建议 风情建筑 全域水系 情景街区 创意小品 旅游大道 n 风情建筑风情建筑博览园彝族文化建筑博览园、中式建筑博览园商业的打造主要以民族风情建筑风格为主，再结合部分现代中式建筑打造。住宅主要以现代中式风格为主。整个社区形成彝族风情、中式风情的建筑博览园。形成威宁地方的一道风景线。n 全域水系流水商业街水系、桥梁、木栈道、古街借助坡地，引进水系，做仿古流水商业，以水系串联各个板块。以丽江古城为蓝本，打造成全域水系的商业街。以水系、桥梁、码头、木栈道、文化展示为点缀，体现出更充分的文化内涵。n 情景街区仿古商业街传统商业街区、乌撒商业文化走廊、彝族风情文化街情景街区体现在商业区域，主要以仿古商业街的形式来表现。其中分为：传统商业街区、乌撒商业文化走廊和彝族风情文化街。n 创意小品景观点缀城市地标、桥梁博物园、创意建筑、文化小品、科技体验创意小品主要分布在商业区域，贯穿于市政广场、商业街、建筑体之内，形式多样，在顾客消费的同时能够亲身体验其独特的休闲文化，其中包含： 城市地标文化雕像、乌撒民族符号地标等标志性物体； 桥梁博览园石桥、木桥、铁桥等各类桥梁的艺术组合； 创意建筑各类创意型的建筑体，如创意店铺、创意街道等； 文化小品彝族文化走廊、展示墙、标志小品等； 科技体验时空瀑布、太空走廊等科技体验；n 旅游大道直通草海草海旅游黄金道在地块通往草海一带，建议修建“草海旅游大道”，由项目直接延伸修建至草海，作为项目直通草海的旅游黄金大道，带动项目及草海的旅游休闲价值。四、商业产品打造1、商业总分类1）商业类别传统商业+民族商业+未来商业+科技商业民族古街科技商业传统百货n 传统商业百货、超市、影院、娱乐、酒店、休闲场所等n 民族商业古镇、古街、乌撒商业文化走廊、风情街n 未来商业未来将引进的商业，如商贸城、欢乐园、民俗剧院n 科技商业科技现代商业，如4D影院等2）商业功能文化展示+娱乐购物+休闲餐饮+旅游观光n 文化展示以乌撒精神和彝族文化为背景，以风情建筑为载体，以环境景观为点缀，充分展示威宁2000多年的乌撒文化。n 娱乐购物年会、庙会、火把节、各类大型活动瞩目上演；欢乐园、情趣景观，娱乐配套一应俱全；购物中心，购物街等功能齐全。n 休闲餐饮以美食聚人气，以餐饮领商业。将打造各类风情特色餐饮街，打造威宁的美食盛宴。n 旅游观光联合草海旅游，发展旅游产业，以旅游为导向，建立各样旅游配套，延长顾客停留时间。2、商业产品细分吃、住、行、游、购、娱功能分类产品分类描述吃餐饮街临水餐饮街休闲餐饮街小吃街住特色酒店星级酒店风情客栈彝族风情客栈，流水客栈行基本干道主街、次街、内街、巷子、胡同等交通工具马车、轿子、电瓶车、自行车等停车系统主停车场、各个节点停车场、交通枢纽站游文化景观乌撒文化街、彝族风情街、乌撒各类图腾广场、宣慰司、乌撒博物馆等商业配套欢乐园、古镇酒店街、休闲设施、观景设施等购集中购物中心百货、超市等特色购物区彝族服饰、礼品、特产、民间字画、特色小吃、乌撒文化图腾、雕塑、古玩、纪念品、奇石等娱人文娱乐民俗活动、公园、广场、古街、古庙、以及各类庆典等商业娱乐现代娱乐体验（4D影院、足浴、KTV、酒吧等）3、商业重点产品建议1）欢乐园（游乐场）休闲游乐体验圣地游乐、休闲、娱乐、消费结合当地旅游文化以及城市娱乐功能特征，建议在地块内打造一个大型的游乐场，作为当地唯一的“欢乐园”，在内设置游乐园的所有设施。占地面积较大，建议约200亩左右。在内并打造各类情趣景观及建筑小品，满足旅游者求新、求知、求真、求奇、求美和求趣等个性化的需求，使旅游者能超前体验威宁丰富多彩的生活时光，并成为一种闲适生活的珍惜经历和体验。n 主题：游在威宁，乐在乌撒n 功能打造集吃、行、游、购、娱于一体的全功能集餐饮、休闲娱乐、游乐、观景体验、购物消费等于一体。在游玩的同时有休闲设施的体验，在娱乐购物的同时又有餐饮茶座的供应。打造一个全方位、多功能、多体验的大型游乐基地。n 打造项目分类项目分类功能介绍机动乘骑项目容纳低度极限运动的乘骑设备，供游客体验其中的游乐乐趣。竞技项目鼓励游客积极参与竞技活动，用各类奖品奖励熟练的玩家。文化娱乐项目种类繁多的威宁民俗活动表演。美食与购物多种国内外的特色小吃、威宁当地民间小吃。n 游乐设施 乘骑设施升降机，自控飞机，转马，豪华转马，起伏火车，海盗船，时代战车，蹦蹦床，轨道火车，双向液压飞碟，激光战车，自控飞碟，旋转小蜜蜂等各类大型游乐设备。 人文功能设施旅游集散中心、停车场、游憩区、电瓶车乘坐区、乌撒驿站、览车乘坐区、彝族雕塑观赏、游步道、观景平台、瞭望台、吊桥、悬索、栈道、飞山滑索、空中缆车、游步道、攀岩、高空溜索、乌撒徒步服务体系、乌撒乡村客栈、景观游览道、滨湖景观台、电瓶车观赏道、冬季滑冰、划船、水上降落伞、水上摩托车、观鱼、观景桥、含各类游乐设施、奇石观赏园、水幕电影观赏、森林餐厅、购物中心、情趣花园、演艺中心等。2）商业街体验式情景商业走廊传统商业街区、乌撒商业文化走廊、彝族风情文化街打造成小桥流水式的商业，以丽江为蓝本，商业门前引进水系，水域中间建设各类桥梁，打造成古街流水商业。以彝族文化建筑特色为基础，营造浓厚的民族文化氛围。其中商业街分类具体为：n 传统商业街区综合零售街区；街区分类简介经营业态老店名店街复制搬移威宁县的“建设东路”和“人民中路”，将这两条街的名店、名业态、名装修等元素完全复制，保留当地的怀旧情节，在此形成“老店名店街”。各类综合业态酒吧街打造以主题酒吧为主的街区，由各样风情特色的酒吧形成。酒吧、茶吧等业态餐饮街主要以餐饮经营为主的街区，汇聚各类大型小型的餐饮店铺，有时尚前沿的、特色的、文化的等餐饮类型。大中型餐饮好吃街仿似重庆解放碑和成都的“好吃街”，主要以小吃为主，无大型餐饮。汇聚威宁以及外地的各类民间小吃。小吃一条街n 乌撒商业文化走廊文化展示和销售街区；制造浓郁的乌撒文化，打造纯粹的彝族风格街区。主要以文化产品的销售展示为主，无其他业态的掺杂，将乌撒的文化全面展示。n 彝族风情文化街零售商业古街；即结合了传统商业街区的零售商业形式，又融合了乌撒彝族文化的建筑风情。形成全面的、综合的、功能最强的古镇小街。3）传统商业全景式购物消费中心购物中心、娱乐中心、超市、影院虽本项目的商业主要以文化商业为主，蕴含丰富的民族文化，但基于一个城市运营的项目，传统的商业组合是必不可少的，提供一个核心的购物娱乐休闲中心，完善城市和项目的功能。 4）引入机构威宁唯一的旅游文化研究机构历史机构+文化机构引入威宁县乌撒历史行政机构宣慰司，重新演绎历史，建立一个具有历史代表性的机构。并且同时引入各类研究机构，比如草海旅游