永春县基准地价应用方案.doc

1 永春县城镇土地级别永春县城镇土地级别永春县城镇土地级别永春县城镇土地级别 和基准地价应用方案和基准地价应用方案和基准地价应用方案和基准地价应用方案 永春县国土资源局永春县国土资源局 20082008 年年 5 5 月月 1 1 日日 2 目 录 第一章第一章 永春县城规划区基准地价的基本内容永春县城规划区基准地价的基本内容 3 3 第二章第二章 县城规划区土地级别划分和基准地价标准县城规划区土地级别划分和基准地价标准 5 5 一 永春县城规划区土地级别范围说明一 永春县城规划区土地级别范围说明 5 二 永春县城规划区基准地价的标准二 永春县城规划区基准地价的标准 6 第三章第三章 永春县城规划区宗地地价评估方法永春县城规划区宗地地价评估方法 1010 一 商服用地宗地地价评估一 商服用地宗地地价评估 10 二 住宅用地宗地地价计算二 住宅用地宗地地价计算 17 三 工业和其他用地宗地地价计算三 工业和其他用地宗地地价计算 20 四 商住混合用地地价计算方法四 商住混合用地地价计算方法 21 五 基准地价使用说明五 基准地价使用说明 22 六 城区宗地影响因素系数说明表六 城区宗地影响因素系数说明表 23 第四章第四章 地价动态监测体系地价动态监测体系的的建立建立 2828 第五章第五章 各乡镇规划区土地级别划分和基准地价标准各乡镇规划区土地级别划分和基准地价标准 3636 一 各乡镇基准地价的表现形式和内涵一 各乡镇基准地价的表现形式和内涵 36 二 各乡镇基准地价标准二 各乡镇基准地价标准 36 三 各镇宗地地价修正体系的建立三 各镇宗地地价修正体系的建立 38 四 宗地地价评估方法四 宗地地价评估方法 42 五 乡镇宗地影响因素系数说明表五 乡镇宗地影响因素系数说明表 43 3 第一章 永春县城规划区基准地价的基本内容 一 基准地价的构成和应用范围一 基准地价的构成和应用范围 基准地价 是指对城市各级土地或均质地域及商服 住宅 工业 其他等不同土 地用途分别评估的土地使用权平均价格 本次评估基准地价土地用途分为商服用地 住宅用地 工业用地和其他用地等四类 基准日为 2007 年 1 月 1 日 土地开发程度为 五通一平 基准地价的应用范围是县城规划区内建设用地区域 二 基准地价的表现形式和内涵二 基准地价的表现形式和内涵 一 商服用地基准地价的表现形式和内涵 商服用地主要包括商业 含商店 商场 各类批发 零售市场及相应附属设施用 地 金融保险业 含银行 保险 信托 证券 期货 信用社等用地 餐饮娱乐用 地 含饭店 餐厅 酒吧 宾馆 旅馆 招待所 度假村等及相应附属设施用地 和 其他商服用地 包括写字楼 商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地 旅行社 运动保健休闲设施 夜总会 歌舞厅 俱乐部 高尔夫球场 加油站 洗车场 洗染 店 废旧物资回收站 维修网点 照相 理发 洗浴等服务设施用地 商服用地基准 地价采用主街路线价 级别平均路线价和级别价三种表现形式 其中级别平均路线价 的适用范围是主街路线价覆盖范围之外的内街商服或新开通道路的商服用地 而级别 价适用范围是不可分割销售的 自主经营的独立商服用地 1 商服用地主街路线价的内涵 是指出让年限为 40 年 沿街进深为 8 米的首层 商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格 2 商服用地级别平均路线价的内涵 是指出让年限为 40 年 除主街路线价区段 外 沿街或沿路进深为 8 米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格 3 商服用地级别楼面地价的内涵 是指出让年限为 40 年 标准容积率为 2 5 地 上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格 二 住宅用地基准地价的表现形式和内涵 住宅用地主要包括高级住宅 普通住宅和别墅等用地 住宅用地基准地价采用级 别楼面地价表现形式 其内涵 是指出让年限为 70 年 标准容积率为 2 0 地上建筑 物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格 三 工业用地基准地价的表现形式和内涵 工业用地主要包括工业 含工业生产及其相应附属设施用地 高新技术产业研发 与展示中心 仓储 含用于物资储备 中转的场所及相应附属设施用地 等用地 工 业用地基准地价采用地面地价表现形式 其内涵 是指出让年限为 50 年 标准容积率 4 为 1 0 每平方米土地的使用权平均价格 四 其他用地基准地价的表现形式和内涵 其他用地主要包括营利性的科 教 文 卫 体用地 营利性的市政公用设施及 营利性停车场 公墓及需以有偿出让方式供地的其他用地 其他用地基准地价采用地 面地价表现形式 其内涵 是指出让年限为 50 年 标准容积率为 1 0 每平方米土地 的使用权平均价格 5 第二章第二章 县城规划区土地级别划分和基准地价县城规划区土地级别划分和基准地价 标准标准 一 永春县城规划区土地级别范围说明一 永春县城规划区土地级别范围说明 1 商服用地级别范围商服用地级别范围 I 级区 级区 城东南街 育才路 留安山西路 桃溪大桥 桃源南路 湖 滨路 永春大桥 八二三中路 公园路 仰林路 环城北路 二十五都 环翠路 鹏翔小学南侧小路 东岳溪 城东街 城东南街 II 级区 级区 I 级区以外 级区以外 1 桃溪以北 1 八二三中路 溪滨路 桃溪北岸 西安桥 新车路 八二三中路 北环路 新安小区 新安路 仰林 路 公园路 八二三中路 2 桃溪 桃溪大桥 留安山西路 育才路 城东南街 城东街 东岳溪 鹏翔小学南侧小路 环翠路 二十五都 环城北路 环城西路北延伸段 桃源北路 环翠路 幼儿园旁小路 东 岳溪 东岳小区北界线 化龙小区 顶山兜 大路头街 留安山西路 仙洞 桃溪 3 五里街的民生路 新车路 八二三中路 和八二三中路 民生路 新车路 两侧 30 米范围 2 桃溪以南 永泉公路 交警大队 南环路 两侧 90 米范围 桃源南路 永 泉公路 移动通讯公司 南侧 90 米范围 III 级区 级区 I II 级区以外 级区以外 1 桃溪以北 1 大路头街 顶山兜 师范小区 桃源北路北侧 150 米平行线 桃源北路西段 沿山脚向西 吴厝桥 许港 西安桥 2 石鼓街 卿园 大溪桥段 两侧 30 米范围 3 五里街民生路 八二三中路 新车路包围区域内除 II 级区外的范围 4 留安路以南留安学校周边区域 2 桃溪以南 1 石鼓大桥 桃源南路 鲁国路 规划路 桃源南路 2 自 永泉公路 II 级区边界外向南两侧 30 米范围 榜德公路 包含德风拆迁户安置区 3 三郊公路 移动通讯公司 留安大桥 南侧 90 米 北至桃溪的范围 级区 级区 I II III 级区以外 级区以外 1 桃溪以北 1 永春化肥厂西侧 北侧道路 包围的区域 2 师范学校旁道路 卧龙小学前道路 桃源北路 南环路 桃城镇镇界 3 东平太平街 八中路口 东平派出所 两侧 30 米范围 2 桃溪以南 1 星发路 规则路 鲁国路 桃源南路 星发路 2 三郊公路 留安大桥 桃城镇镇界 以北的范围 3 和塘中路 和塘东路 溪 省道 305 线 两侧 30 米范围 4 省道 305 线 南北起止均为旧永泉公路 两侧 30 米范围 级区 级区 I II III 级区以外其他规划区 2 住宅用地级别范围 住宅用地级别范围 住宅用地级别范围与商服用地级别范围相同 6 3 工业 交通 用地级别范围工业 交通 用地级别范围 I 级区 级区 城东北街 城东街东段 沿东岳溪向北 东岳小区 师范路北段 建成路向南 化龙小区 大路头街西端 留安山西路 大路头街至检验检疫 局段沿路不缓冲 桃溪大桥 桃源南路 湖滨路西段向东 永春大桥 八二三东路 八二三中路 儒林街 儒林小区范围 公园路 仰林路 溪州路 小路 环城西路 环城北路 城东北街 儒林街 真武路溪 滨路包含区域 仅沿路图示缓冲 30 米 实际包含临街第一宗地 II 级区级区 I 级区以外 1 卿园 305 省道 石鼓街两侧 30 米范围 石鼓 大桥 新车路向东 化肥厂东侧小区向北 许港 吴厝桥 桃源北路 沿山脚向东 桃源北路 沿边界图示缓冲 150 米 实际包含规划区域 师范 学校 卧龙地区 长安 特殊教育学校 沿路向南 大路头街 向西至 大路头街与留安山西路交叉口 东岳溪 桃溪 花石地区 道路 永泉公 路 桃源南路 桃源南路 星发路 芦柑批发市场段南侧 150 米平行线 星 发路 石鼓大桥 2 儒林街 真武路 溪滨路东段 儒林街包含区域 大路头街化龙小学 规划北环路两侧 30 米范围 3 轻纺园区道路 留安山东路 永仙公路 两侧 150 米范围 备注 以上描述范围包括沿街 I 级区范围以外的夹区 III 级区 级区 I 级 II 级以外其他规划区 4 其他用地级别范围其他用地级别范围 级区的划分范围参照工业 交通 用地级区的划分范围 二 永春县城规划区基准地价的标准二 永春县城规划区基准地价的标准 一 商服用地主街路线价的确定 见表 一 商服用地主街路线价的确定 见表 2 1 表表 2 1 永春县主街商业用地路线价表永春县主街商业用地路线价表 单位 元单位 元 平方米平方米 编号路段名路段迄至路线价 S001 城东街西段新华路 文彬商城 云龙桥 煤炭大厦 9332 S002 八二三东路东段街心公园 文彬商城 8659 S003 八二三东路西段永春大桥 街心公园 6830 S004 桃城路环城路 八二三东路 6524 S005 环城路东段八二三东路 城东北街 6088 S006 环城路西段八二三东路 县医院 4437 S007 城东街 1新华路 东岳溪 4312 S008 留安路煤炭大厦 留安山西路 4276 S009 新华路城东路 留安路 4233 S010 环城路北段城东北街 县医院 4215 S011 民生路 1县实验小学 新车路 4147 S012 新车路华岩新村村路 西安桥 4147 S013 桃东路环城路 城东北路 4048 S014 城南街北段桃溪路 湖滨路 云龙桥 3770 7 S015 鹏源街桃源南路 永春大桥 保险公司 3475 S016 城东南街城东路 留安路 3342 S017 桃溪路 西段 城南街 湖滨路 3321 S018 八二三中路 4溪滨路路口 儿童公园 永春大桥 3314 S019 城东街 2东岳溪 桃源北路 3236 S020 湖滨路中段永春大桥 人大大厦 3162 S021 师范路 1留安山西路口 大路头街 2982 S022 桃溪路 东段 城南街 桃源南路 2924 S023 湖滨路西段桃源南路 永春大桥 2902 S024 育才路城东南街 桃源南路 2824 S025 城东北街环城路 城东路 2800 S026 城南街南段桃源南路 城雕 桃溪路 2604 S027 桃源南路 5汽车站西侧 100 米 下洲路 2585 S028 永泉公路桃源南路 汽车站南侧 100 米 2585 S029 中州路桃源南路 湖滨路 2458 S030 湖滨路东段人大大厦 桃溪大桥 2448 S031 环翠路环城路 桃源北路 2320 S032 八二三中路 2崇华路 真武路 2264 S033 桃源南路 3鹏源路 汽车站西侧 100 米 2170 S034 桃源南路 2鹏源街 湖滨路西段 2131 S035 儒林街八二三中路 县车队 2097 S036 公园路八二三中路 仰林路 2067 S037 师范路 2桃源北路 大路头街 1880 S038 八二三中路 1崇华路 民生路 1833 S039 新车路西段华岩新村村路 崇华路 1929 S040 民生路 2县实验小学 桃源北路 1929 S041 溪滨路中段儒林小学路口 真武路 1617 S042 八二三西路吴厝桥 民生路 1558 S043 真武路八二三中路 溪滨路 1482 S044 桃源南路 5榜德公路 桃溪大桥 1440 S045 桃源南路 4桃溪大桥 下洲路 1436 S046 留安山西路大路头街 桃溪大桥 1436 S047 新车路西段西安桥 石鼓大桥 1378 S048 溪滨路西段真武路 五里街市场 1340 S049 大路头街 西段 师范路 化龙小学东侧路口 1324 S050 八二三中路 3真武路路口 溪滨路路口 1273 S051 溪滨路东段八二三中路 儒林小学路口 1265 S052 永泉公路桃源南路以南 1250 S053 桃源南路 1湖滨路 石鼓桥南 1174 S054 石鼓街新车路 305 省道 948 S055 大路头街 东段 化龙小学东侧路口以东 937 S056 鲁国路桃源南路 魁星岩 720 S057 太平路中段 东平 东平邮电局至供销社 589 S058 太平路东段 东平 供销社至东平镇政府 503 S059 和塘中路 岵山 镇政府段 447 8 S060 和塘东路 岵山 451 S061 305 省道 岵山 421 二 商服用地级别平均路线价的标准 见表 二 商服用地级别平均路线价的标准 见表 2 2 表表 2 2 永春县商服用地平均路线价表永春县商服用地平均路线价表 单位 元单位 元 平方米平方米 级别平均路线价上限下限修正幅度 楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级别 元 平米万元 亩元 平米万元 亩元 平米万元 亩 上限下限 11593 1991 1195 0 250 25 21020 1275 765 0 250 25 3618 773 464 0 250 25 4399 499 299 0 250 25 5304 380 228 0 250 25 三 商服用地级别价的标准 见表 三 商服用地级别价的标准 见表 2 3 表表 2 3 永春县城区商服用地级别楼面价表 标准容积率永春县城区商服用地级别楼面价表 标准容积率 2 5 级别价级别价上限级别价下限修正幅度 楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级别 元 平米万元 亩元 平米万元 亩元 平米万元 亩 上限下限 141669 352086 731252 00 250 25 228948 236160 221736 20 250 25 318831 323539 214123 50 250 25 412621 015826 39515 80 250 25 58814 711018 36611 00 250 25 四 住宅用地级别价的标准 见表 四 住宅用地级别价的标准 见表 2 4 表表 2 4 永春县城区住宅用地级别价表 标准容积率永春县城区住宅用地级别价表 标准容积率 2 0 级别价级别价上限级别价下限修正幅度 楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级别 元 平米万元 亩元 平米万元 亩元 平米万元 亩 上限下限 152069 365086 739052 00 250 25 236148 145160 127136 10 250 25 323531 329439 217623 50 250 25 415720 919626 111815 70 250 25 511014 713818 48311 10 250 25 五 工业用地级别价的标准 见表 五 工业用地级别价的标准 见表 2 5 表表 2 5 永春县城区工业用地级别价表 标准容积率永春县城区工业用地级别价表 标准容积率 1 0 级别价级别价上限级别价下限修正幅度 级 别 元 平米万元 亩元 平米万元 亩元 平米万元 亩上限下限 134022 744229 523815 90 30 3 221214 127618 41489 90 30 3 31379 117811 9966 40 30 3 9 六 其他用地级别价的标准 见表 六 其他用地级别价的标准 见表 2 6 表表 2 6 永春县城区其他用地级别价表 标准容积率为永春县城区其他用地级别价表 标准容积率为 1 0 级别价级别价上限级别价下限修正幅度 级 别 元 平米万元 亩元 平米万元 亩元 平米万元 亩上限下限 140827 253035 328619 10 30 3 225416 93302217811 90 30 3 316410 921314 21157 70 30 3 10 第三章第三章 永春县城规划区宗地地价评估方法永春县城规划区宗地地价评估方法 一 商服用地宗地地价评估一 商服用地宗地地价评估 商服用地宗地地价评估的基本思路 商服用地可以分为房地产开发销售性质的商服用地和自营性的商服用地 房地产开发销售性质的如店面 商品房等可以分割销售的商业房地产 此类地价 的评估主要采商服用地主街路线价和级别平均路线价两种方式相结合 商服用地主街 路线价仅适用于宗地临街进深18米以内的商服建筑物首层楼面地价评估 商服用地级 别平均路线价不仅适用于没有赋予主街路线价区段的宗地临街进深18米以内 含18米 的商服建筑物首层楼面地价评估 而且适用于宗地临街进深大于18米的商服建筑物楼 面地价评估以及商服建筑物两层以上 含两层 楼面地价评估 自营性的商服用地不同于房地产开发销售性质的是其一般是自主经营的 不可分 割销售的 如酒店 旅馆 大型商场 加油站 专业市场等 此类地价的评估仅适用 商服用地级别价 一 房地产开发性质的商服用地的地价评估 针对可分割销售类型 一 房地产开发性质的商服用地的地价评估 针对可分割销售类型 1 1 首层商业用房地价的评估 首层商业用房地价的评估 1 里地线18米以内的区域 对于已赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深18米以内的部分适用主街路线 价 首先确定该商铺所在路段的主街路线价 然后根据其深度 临街形式 使用年期 修正 期日修正和其他需要修正的个别因素对主街路线价进行修正 即可得待估宗地 首层商铺楼面地价 计算公式 Pzs Pss As 1 Ah Ay 1 Ao Ad S 其中 Pzs 待估宗地总地价 Pss 待估宗地所在区段的主街路线价 As 临街深度修正系数 Ah 临街类型修正系数 Ay 使用年期修正系数 11 Ao 其他个别因素修正系数 Ad 期日修正系数 S 建筑面积 临街深度修正 表表 3 1 商服用地主街路线价临街深度修正系数表商服用地主街路线价临街深度修正系数表 进深修正系数进深修正系数进深修正系数进深修正系数 6 01 18339 20 928312 40 804815 60 7321 6 11 17139 30 923112 50 802015 70 7303 6 21 15979 40 918112 60 799215 80 7285 6 31 14849 50 913212 70 796515 90 7267 6 41 13759 60 908312 80 793816 00 7250 6 51 12699 70 903612 90 791116 10 7233 6 61 11679 80 899013 00 788516 20 7216 6 71 10679 90 894413 10 785916 30 7199 6 81 097110 00 890013 20 783316 40 7183 6 91 087710 10 885613 30 780816 50 7167 7 01 078610 20 881413 40 778416 60 7151 7 11 069710 30 877213 50 775916 70 7135 7 21 061110 40 873113 60 773516 80 7119 7 31 052710 50 869013 70 771216 90 7104 7 41 044610 60 865113 80 768817 00 7088 7 51 036710 70 861213 90 766517 10 7073 7 61 028910 80 857414 00 764317 20 7058 7 71 021410 90 853714 10 762117 30 7043 7 81 014111 00 850014 20 759917 40 7029 7 91 007011 10 846414 30 757717 50 7014 8 01 000011 20 842914 40 755617 60 7000 8 10 993211 30 839414 50 753417 70 6986 8 20 986611 40 836014 60 751417 80 6972 8 30 980111 50 832614 70 749317 90 6958 8 40 973811 60 829314 80 747318 00 6944 8 50 967611 70 826114 90 7453 8 60 961611 80 822915 00 7433 8 70 955711 90 819715 10 7414 12 8 80 950012 00 816715 20 7395 8 90 944412 10 813615 30 7376 9 00 938912 20 810715 40 7357 9 10 933512 30 807715 50 7339 临街类型修正 表表 3 2 商服用地路线价临街类型修正系数表商服用地路线价临街类型修正系数表 临街形式一面临街两面临街三面临街 修正幅度 03 5 使用年期修正 当土地出让 转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时 应进行年期修正 出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算 由于在本次调整中采 用的土地还原利率为6 0 所以给出的修正系数为r等于6 0 时的结果 当还原利率r不同时 可以利用下面的公式计算修正系数 其中 R 待估宗地的使用年期修正系数 k 待估宗地的法定最高使用年限 m 待估宗地的剩余使用年限 r 商业土地地还原利率 表表 3 3 商服用地使用年期修正表商服用地使用年期修正表 使用年期 12345678910 修正系数0 0627 0 1219 0 1777 0 2303 0 2800 0 3268 0 3710 0 4127 0 4521 0 4892 使用年期 11121314151617181920 修正系数0 5242 0 5572 0 5884 0 6178 0 6455 0 6717 0 6963 0 7196 0 7416 0 7623 使用年期 21222324252627282930 修正系数0 7819 0 8003 0 8177 0 8341 0 8496 0 8642 0 8780 0 8910 0 9033 0 9148 使用年期 31323334353637383940 修正系数0 9257 0 9360 0 9458 0 9549 0 9636 0 9717 0 9794 0 9867 0 9935 1 0000 其它个别因素修正 表表 3 4 商服用地路线价其它个别因素的修正系数表商服用地路线价其它个别因素的修正系数表 优劣程度优较优一般较劣劣 个别因素 路段繁华度 等条件好 路段繁华度 等条件较好 路段繁华度 等条件一般 路段繁华度 等条件较差 路段繁华度 等条件差 k m r r R 111 111 13 修正系数 5 2 5 0 2 5 5 地价期日修正 本次修订更新基准地价的基准日2007年1月1日 基准地价对应的是评估期日的地 价水平 对于不同估价时点 土地市场的地价水平会有所变化 因此必须进行期日修 正 把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日 期日修正一般根据地价指 数的变动幅度进行 可按下式计算 期日修正系数 宗地估价期日的地价指数 基准地价评估期日的地价指数 对于未赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深18米以内的部分 若临近有主 街路线价路段 则根据路段的商业繁华度 与主街路线价路段的关联性等实际情况取 用临近路段的主街路线价的一定比例 取用比例在60 80 主街路线价计算方法同上 若临近无路线价路段或路线价路段关联性不强 则取用商服用地级别平均路线价 首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价 然后根据其区域因素 临 街进深 使用年期和期日对级别平均路线价进行修正 即可得待估宗地首层商铺楼面 地价 计算公式 SAAAkpP dysssz 1 其中 Pz 待估宗地总地价 Pss 待估宗地所在级别的级别平均路线价 K 区域因素修正系数之和 As 临街深度修正系数 Ay 使用年期修正系数 Ad 期日修正系数 S 首层商业用房建筑面积 宗地影响因素修正 表表 3 5 商服用地地价影响因素修正表 商服用地地价影响因素修正表 级 级 影响因 素 影响因子 权重值 优 较优 一般 较劣 劣 距商服服务中心 距离 10 502 631 310 1 31 2 63 商业聚集度 10 502 631 310 1 31 2 63 商业繁 华度 人口密度 9 002 251 130 1 13 2 25 交通便 道路类型 5 251 310 660 0 66 1 31 14 距长途汽车站距 离 5 251 310 660 0 66 1 31捷度 停车方便度 4 501 130 560 0 56 1 13 环境优 劣度 大气 水 噪声 等污染状况 5 001 250 630 0 63 1 25 距银行距离 10 002 501 250 1 25 2 50 距酒店距离 10 002 501 250 1 25 2 50 社会服 务设施 距学校距离 5 001 250 630 0 63 1 25 规划土地用途 5 501 380 690 0 69 1 38 规划限 制 周围土地用途 4 501 130 560 0 56 1 13 宗地形状 0 750 190 090 0 09 0 19 宗地面积 0 750 190 090 0 09 0 19 临街状况 5 251 310 660 0 66 1 31 宗地宽深比 3 000 750 380 0 38 0 75 周围建筑密度 2 250 560 280 0 28 0 56 地形地势 1 500 380 190 0 19 0 38 宗地条 件 工程地质条件 1 500 380 190 0 19 0 38 临街深度修正 表表 3 6 商服用地级别平均路线价临街深度修正系数表商服用地级别平均路线价临街深度修正系数表 进深修正系数进深修正系数进深修正系数进深修正系数 6 01 18339 20 928312 40 804815 60 7321 6 11 17139 30 923112 50 802015 70 7303 6 21 15979 40 918112 60 799215 80 7285 6 31 14849 50 913212 70 796515 90 7267 6 41 13759 60 908312 80 793816 00 7250 6 51 12699 70 903612 90 791116 10 7233 6 61 11679 80 899013 00 788516 20 7216 6 71 10679 90 894413 10 785916 30 7199 6 81 097110 00 890013 20 783316 40 7183 6 91 087710 10 885613 30 780816 50 7167 7 01 078610 20 881413 40 778416 60 7151 7 11 069710 30 877213 50 775916 70 7135 7 21 061110 40 873113 60 773516 80 7119 7 31 052710 50 869013 70 771216 90 7104 7 41 044610 60 865113 80 768817 00 7088 7 51 036710 70 861213 90 766517 10 7073 7 61 028910 80 857414 00 764317 20 7058 15 7 71 021410 90 853714 10 762117 30 7043 7 81 014111 00 850014 20 759917 40 7029 7 91 007011 10 846414 30 757717 50 7014 8 01 000011 20 842914 40 755617 60 7000 8 10 993211 30 839414 50 753417 70 6986 8 20 986611 40 836014 60 751417 80 6972 8 30 980111 50 832614 70 749317 90 6958 8 40 973811 60 829314 80 747318 00 6944 8 50 967611 70 826114 90 7453 18 00 6000 8 60 961611 80 822915 00 7433 8 70 955711 90 819715 10 7414 8 80 950012 00 816715 20 7395 8 90 944412 10 813615 30 7376 9 00 938912 20 810715 40 7357 9 10 933512 30 807715 50 7339 使用年期修正 见表3 3 地价期日修正 与商服用地主街路线价修正体系中的 地价期日修正 相同 2 里地线18米以外的区域 对于首层商铺临街进深18米以外的部分取用级别平均路线价 首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价 然后根据其区域因素 临 街进深 使用年期和期日对级别平均路线价进行修正 即可得待估宗地首层商铺楼面 地价 其中临街进深修正为 级别平均路线价临街进深修正表 中大于18米的修正系 数 如城区取0 6000 2 2 二层及二层以上商业用房的评估 二层及二层以上商业用房的评估 二层及二层以上商业用房楼面地价的计算取用级别平均路线价 首先确定宗地所 在的商服用地级别和对应的基准地价 然后根据其区域因素 楼层 使用年期和期日 对级别平均路线价的进行修正 即可得待估宗地二层及二层以上商业用房的楼面地价 计算公式 dy n i ifisszs AASAkpP 1 2 16 其中 Pzs 待估宗地总地价 Pss 待估宗地所在级别的级别平均路线价 首层商服 k 宗地影响因素修正系数之和 Afi 第i层楼层修正系数 Ay 使用年期修正系数 Ad 期日修正系数 n 待估宗地楼层总数 Si 第i层建筑面积 宗地影响因素修正 见表3 5 楼层修正 表表 3 7 永春县城区商服用地级别平均路线价楼层修正系数表永春县城区商服用地级别平均路线价楼层修正系数表 级区第 1 层第 2 层 I1 000 48 II1 000 48 III1 00 IV1 00 V1 00 对于没有规划图纸的未建成的商服用地 根据城市规划 例如控制性详细规划 所确定的该地块容积率和土地面积 求出平均楼层数 然后再进行楼层修正 对于I II级第3层以上及III IV V级第2层以上的商业用房 参照住宅用途进行 计算 使用年期修正 见表3 3 地价期日修正 与商服用地主街路线价修正体系中的 地价期日修正 相同 二 自营性的商服用地的地价计算方法 针对不可分割销售类型 二 自营性的商服用地的地价计算方法 针对不可分割销售类型 1 计算公式 计算公式 SAAAKPP dyrSZZZ 1 其中 Pzz 待估宗地总地价 Psz 待估宗地所在级别的级别价 K 区域因素修正系数之和 Ar 容积率修正系数 Ay 使用年期修正系数 17 Ad 期日修正系数 S 宗地总建筑面积 2 测算过程 测算过程 1 宗地影响因素修正 见表3 5 2 其他因素修正 容积率修正 表表 3 8 永春县城区商服用地级别楼面价容积率修正系数表永春县城区商服用地级别楼面价容积率修正系数表 容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数 21 18873 20 89744 40 79195 60 7046 2 11 14363 30 88764 50 78595 70 6992 2 21 10263 40 87874 60 77655 80 6940 2 31 06533 50 87074 70 76765 90 6890 2 41 03133 60 85924 80 759160 6843 2 51 00003 70 84854 90 7511 2 60 98083 80 838650 7434 2 70 96333 90 82945 10 7361 2 80 947540 82085 20 7292 2 90 93314 10 81275 30 7226 30 92014 20 80535 40 7163 3 10 90824 30 79845 50 7103 注 容积率小于 2 0 时按 2 0 的地面价计算 大于 6 0 时按 6 0 的地面价计算 使用年期修正与商服用地主街路线价修正方法相同 地价期日修正与商服用地主街路线价修正方法相同 二 住宅用地宗地地价计算二 住宅用地宗地地价计算 一一 计算公式计算公式 Pzz Psz 1 K Ar Ao Ay Ad Sj 其中 Pzz 待估宗地总地价 Psz 待估宗地所在级别的级别价 楼面地价 K 区域因素修正系数之和 Ar 容积率修正系数 Ao 其他个别因素修正系数 Ay 使用年期修正系数 Ad 期日修正系数 Sj 宗地总建筑面积 18 二 测算过程 二 测算过程 1 1 宗地影响因素修正宗地影响因素修正 表表 3 9 永春县城区住宅用地地地价影响因素修正表 永春县城区住宅用地地地价影响因素修正表 V 级 级 影响因素影响因子 权重值 优 较优 一般 较劣 劣 距商服服务 中心距离 10 00 2 50 1 25 0 1 25 2 50 商服条件 距农贸市场 距离 10 00 2 50 1 25 0 1 25 2 50 道路类型 6 00 1 50 0 75 0 0 75 1 50 距长途汽车 站距离 4 50 1 13 0 56 0 0 56 1 13 交通便捷 度 停车方便度 4 50 1 13 0 56 0 0 56 1 13 供水 2 50 0 63 0 31 0 0 31 0 63 供电 2 50 0 63 0 31 0 0 31 0 63 排水 2 50 0 63 0 31 0 0 31 0 63 基础设施 保证度 其他 2 50 0 63 0 31 0 0 31 0 63 距中学距离 5 00 1 25 0 63 0 0 63 1 25 距小学距离 5 00 1 25 0 63 0 0 63 1 25 距幼儿园距 离 5 00 1 25 0 63 0 0 63 1 25 医疗设施状 况 6 25 1 56 0 78 0 0 78 1 56 公用设施 完备度 文体娱乐设 施状况 3 75 0 94 0 47 0 0 47 0 94 污染程度 9 00 2 25 1 13 0 1 13 2 25 环境优劣 度 距公园 景 点等距离 6 00 1 50 0 75 0 0 75 1 50 规划土地用 途 2 75 0 69 0 34 0 0 34 0 69 规划限制 周围土地用 途 2 25 0 56 0 28 0 0 28 0 56 宗地形状 1 50 0 38 0 19 0 0 19 0 38 建筑密度 3 00 0 75 0 38 0 0 38 0 75 绿地覆盖率 2 00 0 50 0 25 0 0 25 0 50 地形地势 2 00 0 50 0 25 0 0 25 0 50 宗地条件 工程地质条 件 1 50 0 38 0 19 0 0 19 0 38 2 2 其他因素修正其他因素修正 1 1 容积率修正容积率修正 表表 3 10 永春县城区住宅用地容积率修正系数表 标准容积率为永春县城区住宅用地容积率修正系数表 标准容积率为 2 0 19 容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数 1 51 14003 10 92424 70 78476 30 6721 1 61 10503 20 91564 80 77546 40 6659 1 71 07413 30 90764 90 76656 50 6600 1 81 04673 40 90005 00 75806 60 6542 1 91 02213 50 89295 10 75026 70 6487 2 01 00003 60 88615 20 74276 80 6432 2 10 99053 70 87975 30 73556 90 6380 2 20 98183 80 87375 40 72857 00 6329 2 30 97393 90 86795 50 7218 2 40 96674 00 86255 60 7154 2 50 96004 10 84985 70 7091 2 60 95384 20 83765 80 7031 2 70 94814 30 82605 90 6973 2 80 94294 40 81506 00 6917 2 90 93794 50 80446 10 6849 3 00 93334 60 79436 20 6784 注 容积率小于 1 5 时按 1 5 对应的地面价计算 大于 7 0 时按 7 0 对应的地面价计 2 2 使用年期修正使用年期修正 当土地出让 转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时 应进行年期修正 出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算 由于在本次调整中采 用的住宅土地还原利率为6 0 所以给出的修正系数为r等于6 0 时的结果 表表 3 11 住宅用地年期修正表住宅用地年期修正表 使用年期 12345678910 修正系数 0 0576 0 1119 0 1631 0 2115 0 2571 0 3001 0 3407 0 3790 0 4151 0 4492 使用年期 11121314151617181920 修正系数 0 4814 0 5117 0 5403 0 5673 0 5928 0 6168 0 6395 0 6608 0 6810 0 7000 使用年期 21222324252627282930 修正系数 0 7180 0 7349 0 7509 0 7660 0 7802 0 7936 0 8063 0 8182 0 8295 0 8401 使用年期 31323334353637383940 修正系数 0 8501 0 8596 0 8685 0 8769 0 8849 0 8924 0 8994 0 9061 0 9124 0 9183 使用年期 41424344454647484950 修正系数 0 9239 0 9292 0 9342 0 9389 0 9433 0 9475 0 9514 0 9552 0 9587 0 9620 使用年期 51525354555657585960 修正系数 0 9651 0 9681 0 9709 0 9735 0 9760 0 9783 0 9805 0 9826 0 9845 0 9864 20 使用年期 61626364656667686970 修正系数 0 9881 0 9898 0 9913 0 9928 0 9942 0 9955 0 9967 0 9979 0 9990 1 0000 3 3 地价期日修正地价期日修正 与商服用地路线价修正体系中的 地价期日修正 相同 三 工业和其他用地宗地地价计算三 工业和其他用地宗地地价计算 一 计算公式 一 计算公式 Pzd Psg 1 K Ay Ad 其中 Pzd 待估宗地单价 地面价 Psg 待估宗地所在级别的级别价 K 区域因素修正系数之和 Ay 使用年期修正系数 Ad 期日修正系数 二 测算过程 二 测算过程 1 1 宗地影响因素修正宗地影响因素修正 表表 3 12 永春县城区工业用地级别价区域因素修正系数表 永春县城区工业用地级别价区域因素修正系数表 I III 级 级 影响因素影响因子 权重 值 优 较优 一般 较劣 劣 道路类型 17 55 252 630 2 63 5 25 距长途汽车站距 离 10 53 151 580 1 58 3 15 交通便捷度 停车方便度 72 11 050 1 05 2 1 产业集聚度 92 71 350 1 35 2 7 环境条件 三废污染情况 61 80 90 0 9 1 8 动力能源 12 253 681 840 1 84 3 68 供水设施 12 253 681 840 1 84 3 68 基础设施完备 度 排水状况 10 53 151 580 1 58 3 15 规划土地用途 2 750 830 420 0 42 0 83 规划限制 周围土地用途 2 250 680 340 0 34 0 68 宗地形状 1 50 450 230 0 23 0 45 宗地面积 10 30 150 0 15 0 3 地形地势 2 50 750 380 0 38 0 75 容积率 2 50 750 380 0 38 0 75 宗地条件 工程地质条件 2 50 750 380 0 38 0 75 表表 3 13 永春县城区其他用地级别价区域因素修正系数表 永春县城区其他用地级别价区域因素修正系数表 I III 级 级 影响因素影响因子权重值优 较优一般较劣劣 21 道路类型 1031 50 1 5 3 距长途汽车站距 离 1031 50 1 5 3 交通便捷度 停车方便度 51 50 750 0 75 1 5 污染程度 123 61 80 1 8 3 6 环境条件 距公园 景点等 距离 82 41 20 1 2 2 4 动力能源 8 752 631 320 1 32 2 63 供水设施 8 752 631 320 1 32 2 63 基础设施完 备度 排水状况 7 52 251 130 1 13 2 25 规划土地用途 154 52 250 2 25 4 5 规划限制 周围土地用途 1031 50 1 5 3 宗地形状 0 50 150 080 0 08 0 15 宗地面积 0 50 150 080 0 08 0 15 地形地势 1 250 380 190 0 19 0 38 容积率 1 250 380 190 0 19 0 38 宗地条件 工程地质条件 1 50 450 230 0 23 0 45 2 2 其他因素修正其他因素修正 1 1 使用年期修正使用年期修正 当土地出让 转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时 应进行年期修正 出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算 由于在本次调整中采 用的工业土地还原利率为6 0 所以给出的修正系数为r等于6 0 时的结果 表表 3 14 工业用地和其他用地使用年期修正表工业用地和其他用地使用年期修正表 使用年期 12345678910 修正系数 0 0599 0 1163 0 1696 0 2198 0 2673 0 3120 0 3542 0 3940 0 4315 0 4670 使用年期 11121314151617181920 修正系数 0 5004 0 5319 0 5617 0 5897 0 6162 0 6412 0 6647 0 6869 0 7079 0 7277