房地产价格变化与经济波动的相关性研究.doc

学习中心编号： 306 学习中心名称： 宜宾学院 西南大学网络与继续教育学院毕 业 论 文（设计）题目：房地产价格变化与经济波动的相关性研究学生姓名 郭文文 学 号 1223060313002 类 型 网 络 教 育 专 业 工商管理 层 次 本科 指导教师 赵波 日 期 2014-09-12 房地产价格变化与经济波动的相关性研究摘 要 随着我国改革开放特别是城市化进步的不断加快，我国房地产市场取得了显著成效，已经成为我国的重要支柱产业，而我国房地产价格的不断变化，使得我国房地产出现了没有房产供一般民众购买的现象，对我国房地产业发展造成了一定影响，而房地产价格变化与经济波动有着一定的相关性，这就需要加强这方面的研究。本文以房地产价格变化与经济波动的相关性为研究对象，首先对房地产价格的相关理论进行了简述；然后对我国房地产价格变化情况进行了分析；接着从地区发展水平、市场投入水平、政府宏观政策、居民购买能力、政府土地财政等方面分析了房地产价格变化与经济波动的关系；最后从加大房地产市场供给、控制房地产市场需求、完善房地产配套政策三个方面提出我国遏制房地产价格过快上上涨的调控政策。关键词：房地产，价格变化，经济波动，影响，对策I目 录摘 要I一、绪 论1（一）本文研究的背景和意义1（二）房地产价格的相关理论1二、我国房地产价格变化情况分析2（一）房地产价格变化基本情况2（二）房地产价格变化呈现特征2三、我国房地产价格变化与经济波动的关系3（一）地区发展水平影响房地产价格3（二）市场投入水平影响房地产价格3（三）政府宏观政策影响房地产价格3（四）居民购买能力影响房地产价格3（五）政府土地财政影响房地产价格4四、我国遏制房地产价格过快上涨的调控政策4（一）加大房地产市场供给4（二）控制房地产市场需求4（三）完善房地产配套政策5五、结论5参考文献5致谢6一、绪 论（一）本文研究的背景和意义我国改革开放36年来，我国房地产市场不断发展壮大，已经成为国民经济的重要支柱性产业，但房价过高和房价过快上涨始终是我国房地产业的“诟病”，造就了大量的“房奴”，遏制了其他方面的消费，推高了物价水平，甚至引起通货膨胀和引发经济危机，而要想遏制房地产价格的剧烈波动就必须对影响房地产价格的因素进行深入研究和分析，只要弄清各个因素与房地产价格变动之间的关系，才能更好的稳定房地产价格。在我国大力实施新一轮“市场化”改革的历史条件下，研究影响房地产价格的因素，不仅有利于我国房地产市场长期健康稳定发展，而且对于全面建成小康社会具有重要意义。（二）房地产价格的相关理论1.房地产的概念及基本特征房地产是房产和地产的总称，是指土地以及们于土地之上的建筑及其它附着物以及和他们有关的各种权利或利益的总和，即房屋财产和土地财产的总和。房地产的存在有三种形态：一是纯粹的土地；二是纯粹的建筑物；三是土地和建筑物的结合体。房地产具有五个方面的特征：一是不可移动性，这是房地产与其他商品最显著的区别；二是耐用性，由于土地的使用价值永远不会消失，因而也可以为房地产占有者带来连续不断的收益；三是异质性，由于土地的位置具有不可移动性，所以每个房地产都有其唯一的位置；四是稀缺性，房地产应代具有较强的稀缺性，这就要是由于地球陆地表面的固定性，而真正能够用于房地产开发的土地也有一定的限制；五是价值巨大性，由于土地具有稀缺性，这也直接导致房地产作为人们生产生活的必需品，使其具有更大的价值 易宪荣.房地产与金融市场M.北京:社会科学文献出版社，2007：P144。2.房地产价格的含义和构成所谓房地产价格，是指在房屋建造、建设用地开发及其经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币形式，房地产价格是土地及附着于土地之上的建筑物价值的货币表现，土地价格与建筑物价格相互影响、互相作用，一起构成了房地产价格 赵兵.房地产宏观影响因素的定量分析研究D.电子科技大学硕士学位论文，2013，P12。房地产作为一种商品，必然要遵循商品经济的一般规律。房地产是使用价值和价值的统一体，而房地产价格是其价值的货币表现。房地产的价格从理论上来说取决于建设房地产所消耗的社会必要劳动时间和土地地租的总和。房地产的价格还包括土地征用补偿费，动拆迁安置费，基础设施配套费等。二、我国房地产价格变化情况分析（一）房地产价格变化基本情况从1998年至2013年，由于我国房地产层次更加分明，分为办公楼、别墅和高档公寓、经济适用房、商品房等多个层次，而其价格变动则呈现出逐步大幅度上升的趋势。根据中国统计年鉴的统计资料显示，办公楼商品房由1998年的5552元/平方米上升到2013年的18245元/平方米，别墅和高档公寓由1998年4596元/平方米上升到2013年10608元/平方米，经济适用房也由1998年的1035元/平方米上升到2013年的2654元/平方米，而住宅商品房则由1998年1854元/平方米上升到2013年的6200元/平方米 段中东等.房地产价格波动和银行信贷增长的实证研究J.金融论坛，2014(2)，P29。根据国家发改委和国家统计局的调查显示，2014年18月份，我国房地产继2013年多个月份出现涨幅回落之后，目前全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点，一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房地产价格进行抛售；与房价下调相对就的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅，房地产商空置率大幅上涨，比如广州市国土局房管局的显示显示：2014年18月全市十区一手住宅成交量仅208.54万平方米，与2013年同期相比下降42.2%，同时杭州、天津、武汉、南京、成都、重庆、沈阳、长沙等许多城市成效量开始萎缩，空置率不断攀升；房地产商面临较大的资金压力，目前 我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险，过去住房贷款一直被我国银行视为优质资产，但目前我国各类银行也都在收缩个人住房贷款，因而也导致房地产销售萎靡 王瑞华.中国房地产问题的不解症结和要害J. 求索，2013(6)，P197。（二）房地产价格变化呈现特征1.随着经济发展而上升。我国自1978年改革开放以来，经济始终保持高速增长，GDP增长率从1999年至2007年始终保持平均8%的增长速度，从2008年以后以始终保持7.5%左右的增长速度，而土地交易价格指数增长量也保持在一定稳定水平，也就是说土地的交易价格每年都会有所上涨，进而也成为房地产价格上涨的一个重要推手，从图1可以看出我国房地产价值呈现逐步上升趋势，表明我国房地产价格变动是随着我国经济发展不断提速而不断上升。2.主要城市租住比过高。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间，中国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，泡沫现象严重。随着我国房地产价格不断上涨，我国一线城市泡沫化程度越来越高。比如北京2009年房地产市场“租售比”第一次突破了1：500达到1：546，目前其中心城区甚至高达1：700；上海的房地产市场“租售比”已经达到1：532；深圳房地产市场“租售比”已经达到1：481。而国际上的房地产市场“租售比”警戒线为1：300，我国主要城市特别是一线城市已经远远超过了房地产市场“租售比”警戒线。3.主要城市收入比过高。“房价收入比”是国际上通用的住房指标体系，对于衡量一个国家、地区和城市房价水平是否合理具有重要意义，“房价收入比”在36倍表明房价比较合适，居民可以承受。但从我国主要城市“房价收入比”来看，已经远远超过了36倍。19972003年我国“房价收入比”为6.15左右，20042007年则达到了7.44左右，20082013年则达到了8.12左右。从我国主要城市来看，这一比例则更高，北京从1997年的9.55上升到2013年13.92、上海则从6.76上升到11.35、广州则从6.52上升到12.09、深圳则从5.85上升到14.26 段中东等.房地产价格波动和银行信贷增长的实证研究J.金融论坛，2014(2)，P30。三、我国房地产价格变化与经济波动的关系（一）地区发展水平影响房地产价格我国房地产价格是随着我国经济发展水平不断提升而不断上升的，因而地方发展水平是我国房地产价格的重要影响因素，如果一个地区的赚钱效应高于其他地区，那么这个地区企业就会具有更高的盈利水平，居民的收入就会更高，而这具地区则更具有“人口集聚效应”。由于地区的区域有限性，因而房地产的供应量是有限的，有效的资源就会形成竞争，因而房地产价值必须会逐步上升。从这一点来看，我国的一线城市房价最高、二线城市次之、三线城市较低也就是理所当然的事情。（二）市场投入水平影响房地产价格房地产价格既受市场需求的影响，但同时也受到市场供给的影响。房产市场投入的大小与房地产价格之间互相作用，表现为：房地产市场投入大时价格下跌、投入小时价格下降；房地产价格上涨时市场投入增加、价格下跌时市场投入减少。更为重要的是，房地产市场缺乏并不是无限的，因而房地产市场投入也不具有随意性，而是表现出稀缺性的特点，每一个地区的房地产市场投入都是有限的，因而房地产市场投入水平对房地产价格的具有一定的影响性。（三）政府宏观政策影响房地产价格政府通常会采取一系列的宏观政策对房地产市场进行调整，因而会对房地产价格产生重要影响，而且是最为重要的影响因素，能够对房地产的供应、需求以及生产成本、市场规则、交易成本等造成重要影响，这也是我国从2008年至今进行10多次房地产市场调整的重要因素。从目前我国政府对房地产宏观政策的调整来看，主要包括九个方面的政策：一是土地市场政策，二是房地产金融政策，三是房地产税收政策，四是房地产市场管理政策 ，五是工程建设政策，六是二手房市场政策；七是动拆迁政策，八是物业管理政策；九是经济适应房政策，这些政策都会对房地产价格产生重要影响。（四）居民购买能力影响房地产价格尽管地区发展水平是我国房地产价格的重要影响因素，但从更深层次来分析，尽管地区经济发展水平反映了当地经济的吸引能力，但居民购买力则是实实在在的反映用货币购买住房的实力，这也是为什么我国会出现“炒房团”的重要因素。特别是从我国2008年以前，我国对房地产的购买并没有限购、限贷，任何一个地区的居民可以到任何一个地区购买房地产，因而一个地区的房地产购买力不限于本地区的购买力，而可能是全国的购买力，因而居民购买能力成为我国房地产价格的重要影响因素。（五）政府土地财政影响房地产价格目前我国居民对于土地来说只有使用权但没有所有权，城市土地为国家所有，因而土地成为政府财政收入的重要来源，主要包括两个方面：一是与土地有关的土地增值税、房地产和建筑业营业税等等；二是与土地有关的土地出让金、土地租金、新增建设用地有偿使用费等政府非税收入。我国从1994年分税制改革以来，地方政府与中中央税比例分成减少，导致地方政府的事权与财力不相匹配，导致地方政府财政分配比例过小，因而地方政府为了解决发展资金量，大多都从土地有偿使用上找出解决发展资金不足的问题，征地、卖地、建楼、卖房等成为地方政府税收的重要来源，因而会制定具有地方特色的房地产政策，进而对房地产价格造成重要影响。四、我国遏制房地产价格过快上涨的调控政策（一）加大房地产市场供给一是要抓好土地供给方面的政策，严格控制房地产建设用地供给总量，大力加强规划管理，根据市场需求状况，对建设用地开发计划进行编制，确定一个能够满足房地产业发展的土地供给总量，特别是要加强对保障性住房的土地供给、限制高档商品房和别墅的土地供给。二是要抓好房地产开发投资政策，切实抓好国家预算内资金、自筹资金、信贷资金、预收入四个方面的资金管理，特别是对于在建的房地产项目，对于那些能够满足“刚需”的中小户型项目，国家和政府应给予支持，而对于那些大户型、高档商品房的资金要严格控制，只有这样才能确保我国房地产价格的理性回归。三是抓好房地产业的建筑成本调控，要想保持房地产价格稳定，我国政府就必须采取措施控制建筑成本过快上涨，特别是要确保钢筋、水泥、砂石等建筑材料的充分供给，保证其运输畅通。四是加大对公共租赁住房的供给，综合运用财务、土地、税收等多种优惠政策。（二）控制房地产市场需求一是要在增加居民可支配收入上狠下功夫，从我国经济发展水平出发，进一步提高居民整体收入水平，让我国居民的收入水平和房地产价格保持在合理的区间内。二是要大力遏制房地产市场投机行为，要改善我国的投资环境，引导民间闲置资本进入实体经济，不再通过“炒房”获利，而于那些进行房地产投机并且造成房地产较大波动的以及大量圈地的企业，要给予经济、行政和法律制裁。三是完善房产税政策，我国房产税改革已经是大势所趋，但房产税改革之后，房产所有者和使用者是我国房产税的主要纳税主体，而对于居民家庭而言，应当属于新的税种，因而我国新一轮房产税改革将成为很多普遍居民的“税痛”，这就需要从我国实际情况出发，进一步健全和完善对于不同人群区别计税的政策，国家在制定房产税改革政策过程中，应当充分考虑家庭的整体情况，针对不同层次、不同收入、不同房产拥有者和使用者的人群制定不同的计税政策，区分为高收入人群、中等收入人群、低收入人群三个方面的区别计税政策。（三）完善房地产配套政策进一步健全和完善与房产税价格相关的配套制度，而在众多的配套制度里面，房产登记制度、评估制度、管理权限三个方面为最重要。一是要进一步健全和完善房产登记制度，要建立统一的房产登记机构，并建立一套具有科学性、规范性、制度性的工作流程，特别是要对登记类型、登记程序等做出明确具体的规定，确保房产登记制度有效落实。二是要进一步健全和完善房产评估制度，在这方面应当在通过建立估价人员注册制度、做人机构注册管理、估价执业管理三个方面的重要制度体系，使我国的房产评估制度真正步入良性发展的轨道。三是要将房产税征收和管理权限下放给各级地方政府，改变当前中央对全国实行的统一税率标准，将房产税由中央和地方两级政府共同征收和管理，而且还要以各级地方政府为主，在这方面应当大力加强中央政府“简政放权”力度，将房产税立法、税率调整、免征优惠、征管程序等逐步下放给各级地方政府，能够更有效的保证房产税的科学性和灵活性。五、结论综上所述，房地产价格变化与经济波动具有相关性，因而加强这方面的研究显得十分重要。通过对房地产价格变化与经济波动相关性的研究，地区发展水平、市场投入水平、政府宏观调控、居民购买能力、政府土地财政都会对房地产价格造成重要的影响，尽管2014年我国房地产价值有所回落，但仍然处于高位，因而我国必须进一步健全和完善遏制房地产价格过快上涨的调控政策，特别是要通过加大房地产市场供给、控制房地产市场需求、完善