CBD板块讲解

CBD板块 一 CBD的形成背景过程 商务中心区 又称中央商务区 CentralBusinessDistrict 简称CBD 最初起源于20世纪20年代的美国 意为商业会聚之地 一般而言 CBD应该具备以下要素特征 它是城市的功能核心 城市的经济 科技 文化 商业等高度集中 它交通便利 人流 车流 物流巨大 它白天人口密度最高 昼夜间人口数量变化最大 它位于城市的黄金地带 地价最高 它高楼林立 土地利用率最高 现代意义上的商务中心区是指集中大量金融 商业 贸易 信息及中介服务机构 拥有大量商务办公 酒店 公寓等配套设施 具备完善的市政交通与通讯条件 便于现代商务活动的场所 商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征 而且是现代化国际大都市的一个重要标志 在中国比较有名 而且较为成熟的比如香港的中环 上海浦东的陆家嘴 北京的朝阳区 等等 1993年 经国务院批复的 北京市城市总体规划 明确提出要在北京建立具有金融 保险 贸易 信息 商业 文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区 1998年 北京市政府在 北京市中心地区控制性详细规划 中 将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路 东至西大望路 南起通惠河 北至朝阳路之间约3 99平方公里的区域 核心区位于国贸桥东北角 占地约30公顷 规划建筑面积约为150万平方米 主要用于写字楼 酒店 会展中心 文化娱乐等商务设施建设 该区域是商务中心区内超高层建筑集中区域 主体建筑已突破300米 形成一组CBD标志性建筑群 工业企业用地149公顷 居住用地84公顷 公建用地55公顷 市政用地13公顷 教育科研用地14公顷 道路及其他用地84公顷 商务中心区的城市功能定位是 建成北京市走向现代化国际大都市的新城区 建成环境优美 城市功能齐全 基础设施完善的现代化新城区 经济功能定位是 建设成为集办公 会展 酒店 居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区 成为现代化超高层建筑集中 国际知名公司云集 知识 信息 资本密集 具有规模效应与集散效应优势的区域 成为金融 保险 电信 信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心 06年政府便开始严格控制住宅项目的审批 到现在已经没有住宅项目了 而且政府现已在创造一流的商务硬件环境 充分利用政府融资平台的支持功能 发挥财政资金的引导效应 加快通惠河治理和朝阳路等主干道路的建设 加密CBD区域内的路网 全面推进市政配套设施和绿化美化项目等方面正在进行全力 全面的推进工作 并取得了很大成效 2007年CBD板块写字楼供应量超120万平方米 很多项目只租不售 且投资者较为集中 由于政策因素影响 CBD区域内只租不售的项目会逐渐增多 对区域写字楼市场品质的提升会起到一定的作用 CBD区域总体建设规模1000万平方米 其中写字楼约占50 凭借得天独厚的地理位置和巨大的增值空间吸引了众多投资者的目光 从项目看 财源国际中心 华贸中心 远洋光华国际的建筑面积均超过20万平方米 世贸天阶D座 金地中心超过了10万平方米 光华路SOHO 世华国际中心 商富中心也超过了7万平方米 从销售价格看 由于供应持续增加 竞争和可选范围加大 价格上涨空间不会太大 但顶级写字楼价格上涨仍然是大趋势 据目前市场在售项目统计显示 25000元 平方米以上的写字楼占总体销售的16 20000 25000元之间的价格销售比例高达63 是市场的供应主体 CBD的规划范围具有独特的区域优势 北京60 以上的外资机构 半数以上的星级宾馆与酒店 70 的涉外活动场所以及先后建设的第一 第二 第三使馆区都分布在这一区域及周边地带 而且这一区域没有太大的建设高度限制 可以满足商务中心区较高建筑容量的要求 随着写字楼销售市场的集中供应 租赁市场也开始活跃 租赁供应加大将给需求客户带来更多选择 CBD区域的写字楼租金水平在北京是最高的 入驻企业能承受的租金水平相对较高 由于以外资企业租户为主 区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展形势影响较大 2007年是中国加入世贸组织后各类市场将要全面开放之年 因此 北京写字楼市场仍将一路高走 保持供需两旺 租售价格并涨的局面 目前CBD区域在租售的项目共122个 其中在售项目17个 出租项目90个 所占比例最高 目前还有15个项目没有定价 北京在今年计划推出75块地 其中住宅用地39块 商业用地27块 根据北京市土地整理储备中心的资料显示 此次商务中心区推出的地块为 北京商务中心区核心区项目一期工程NE19 1a地块 地块建设用地面积为48749 68平方米 规划建筑面积为322000平方米 用地性质为商业金融 写字楼 商业 酒店 公寓 公交场站 地块具体位置为朝阳区国贸桥东北角 中国房地产报2007 1 10讯 高力国际的报告显示 2007年第一季度 北京市中高档公寓市场的新增需求量为2311套 其中需求量最大的区域仍是燕莎朝阳商圈和CBD商圈 他们在本季度里的新增需求量一共有1538套 占到全市新增需求量的66 对于为何要选择CBD区域的写字楼 世邦魏理仕住宅服务部董事郑竞奋先生认为 根据我们过往的经验 CBD里面住宅项目的价值 应该是整个城市的龙头 比如天津CBD的天津中心 上个星期我们在新加坡做了一个说明会 反应很好 两天以内有108组客户 最后成交了18套 是7万元 平方米 很多国外客户 也十分看好CBD区域 目前 北京CBD汇集了109家外资金融机构代表处及北京地区80 以上的外资银行类机构 基本形成以公司总部为核心 以外资金融保险机构为保障 以咨询服务机构为配套的产业生态链 朝阳区商务局局长 北京CBD管委会常务副主任刘春成告诉 第一财经日报 北京CBD区域从最早的居民区 经过7年的发展 如今已经成为国际金融机构及跨国企业的云集之地 预计到今年年底 CBD将完成规划面积的80 左右 今年CBD迎来了商务配套升级时代 万米绿地的建成 国贸三期 北京财富中心二期御金臺等重点配套项目的推出 路网的逐步构成 都标志着CBD区域硬件 软件建设更趋于精细配套服务多元化发展 商务升级 跨国公司集合CBD写字楼 北京CBD周边涉外资源丰富 其浓厚的商务氛围及完善的基础设施吸引了大批跨国公司 刘春成介绍说 截止到今年一季度 入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家 其中外资及港澳台企业783家 所占比例为17 86 服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60 是CBD的主导产业 共计102家世界500强企业在此设立分支机构或代表处 预计到2008年这个数字将增长至400家 写字楼的开发往往被视为商务平台的直接风向标 高品质的写字楼更是吸引全球企业落户的焦点 北京CBD自2000年以来 已开工的写字楼项目达29个 地上总开工面积约480万平方米 竣工写字楼的面积从2004年的6 9万平方米增加到2006年的81 8万平方米 这些不仅创造着一个富有吸引力的城市空间 更是大大增强了区域竞争力 为世界500强及全球性企业提供了进驻北京的优质平台 戴德梁行报告显示 在未来半年内北京甲级写字楼的新增供应面积将达到116万平方米 其中 CBD区域仍然是供应最为集中的地区 将占到43 7 以北京CBD首个开工的项目 72 7万平方米的北京财富中心为例 这里涵盖写字楼 公寓 酒店式公寓 酒店 商业等业态 为北京CBD提供多元化的商务配套设施 北京财富中心负责人 香江国际置业有限公司总裁杨莉珊女士介绍说 财富中心目前已经聚集了普华永道 谷歌 上海通用 爱德曼公关 世邦魏理仕等众多国际知名企业 正在成为全球服务型企业的总部基地 配套升级 从酒店式公寓到CEO官邸 高力国际的报告显示 2007年第一季度 北京市中高档公寓市场的新增需求量为2311套 其中需求量最大的区域仍是燕莎朝阳商圈和CBD商圈 他们在本季度里的新增需求量一共有1538套 占到全市新增需求量的66 对于为何要选择CBD区域的写字楼 世邦魏理仕住宅服务部董事郑竞奋先生认为 根据我们过往的经验 CBD里面住宅项目的价值 应该是整个城市的龙头 比如天津CBD的天津中心 上个星期我们在新加坡做了一个说明会 反应很好 两天以内有108组客户 最后成交了18套 是7万元 平方米 很多国外客户 也十分看好CBD区域 香江国际置业有限公司高级副总裁潘明朗先生认为 北京CBD住宅已经发展到了第三代 第一代住宅以酒店式公寓为主 主要是为了满足外籍人士来京的短暂性居住需求 代表项目有 国贸 嘉里 京广 雅诗阁 丽晶苑等 大多数是只租不售 多作为写字楼或者酒店的配套功能出现 这类公寓的出现 出租率及租金水平都比较高 市场反映较好 第二代住宅是随着2001年北京CBD规划方案的确定 2001 2005这一阶段公寓开发主要是基于满足CBD开发总量中25 的居住功能 避免单一的办公功能使得北京CBD成为一座 卧城 产品的户型面积主要以两居室和三居室为主力 产品品质较高 但同质化现象较重 多个项目产品风格及户型设计非常类似 住户多以国内的经理人或者白领阶层为主 短线投资比例较大 随着北京CBD商务环境的进一步完善以及越来越多外资机构的进驻 北京CBD的整体商务氛围已经逐渐和世界CBD接轨 逐步投入使用的酒店 商业等商务配套设施也使得北京CBD正在走向一个功能复合化的活力区域 在此背景下 从2006年开始逐渐投放市场的第三代公寓项目与第二代相比 拥有更为稀缺的土地资源 目前CBD区域内可供进行公寓开发的土地几乎为零 面对的是更国际化的客户需求 产品整体档次非常高 特色鲜明 亮点突出 它们不仅成为落户北京的顶级商务人士的首选居住之地 自身更承担着完善北京CBD商务配套的功能 不仅仅是投资品 更是收藏鉴赏品 不仅仅为了满足居住 更是身份及财富的社交展示场 这些正是升级版公寓的核心价值所在 也是全球CBD公寓的相同特点 第三代公寓的目标客户从经理人上升为集团CEO 外籍首代等 以银泰中心柏悦居 柏悦府 财富中心二期公寓御金臺以及新城国际三期及世界城等项目为代表 潘明朗说 御金臺面对的是更国际化的客户需求 无论是在土地价值 产品形象 产品品质上 还是在居住人群方面 都可视为北京CBD公寓的升级版 不仅成为落户北京的顶级商务人士的首选居住之地 自身更承担着完善北京CBD商务配套的功能 不仅仅是投资品 更是收藏鉴赏品 不仅仅为了满足居住 更是身份及财富的社交展示场 这些正是升级版公寓的核心价值所在 也是全球CBD公寓的相同特点 商业升级 全球一线品牌的角力场酒店 作为CBD最重要的商务配套设施之一 其起步落后于公寓 写字楼及商业的建设 2006年之前基本都属于产品建设与品牌洽谈阶段 目前 所有的酒店品牌都已浮出水面 其中不乏首次进入内地的国际顶级酒店品牌 目前 北京CBD已经聚集了美国万豪国际集团 美国凯悦酒店集团 法国雅高集团 新加坡千禧酒店集团 香格里拉酒店集团 文华东方酒店集团 其中雅高集团旗下的索非特品牌 凯悦酒店集团旗下的柏悦品牌以及文华东方品牌都是首次进入北京市场 而从豪华酒店的分布来看 CBD区域几乎所有的大型物业项目均已经被来自国外的顶级酒店品牌所占据 依据戴德梁行商铺部市场统计数字来看 截止到2008年 北京CBD内规划的38个重点项目中 将至少有17个含有商业零售面积 新增供应量合计将不低于90万平方米 此数值约相当于全北京商业零售物业市场增长最高峰2001年的2倍 加上既有的国贸商城 嘉里中心等项目 则到2008年 CBD的商业面积将超过100万平方米 路易威登 卓诺迪 卡地亚 肯迪文 杰尼亚 纪梵希等世界知名品牌陆续登陆CBD 这样的结果说明CBD不仅仅是中央商务区 也将成为北京最大的商业区 随着台湾地区最大的百货店新光三越进驻华贸中心 世界零售业龙头沃尔玛 北京新世界百货入驻万达广场 加上LG大厦购物中心 银泰中心 国贸3期 北京财富中心2期等商业设施 凭借巨大的规模 CBD将超越现有的西单与王府井 成为北京规模最大的商业区 第一财经日报2007年7月3日 高纬环球 2007年6月北京写字楼市场回顾 租金小幅上扬 六月份 北京市写字楼租赁市场表现活跃 由于一些新项目推迟了入住时间 顶级写字楼有效净租金轻微上升0 8 达到每月每平米40 38美元 此外 甲级和乙级写字楼平均租金分别升至每月每平米29 63美元和20 38美元 依次上涨2 4 和2 3 空置率保持稳定 同期 北京市甲级写字楼市场六月份的整体空置率保持在13 6 的水平上 与上月相比微升0 1 新增供应量投放中央商务区 新写字楼项目金地中心B座已于六月交付使用 使得中央商务区写字楼市场在本月新增了约35 000平方米供应量 交通银行购得航宇大厦 位于金融街商圈F8号地块的写字楼项目航宇大厦已于近期被交通银行北京分行购得 该项目由两栋楼组成 总建筑面积约为100 000平方米 挂牌价约为17 9亿元 主要租赁成交案例 华贸中心2号楼 朝阳区 环球资源租赁1 200平方米 世贸天阶 朝阳区 绫致时装租赁9 181平方米 远洋国际中心 朝阳区 葛兰素史克租赁2 800平方米 国华投资大厦 东城区 国都证券租赁6 600平方米 新东安市场 东城区 阿尔卡特朗讯租赁2 000平方米 英蓝国际中心 西城区 美国国际集团租赁1 000平方米 英蓝国际中心 西城区 荷兰银行租赁1 000平方米 2 未来两年新增60万平方米 尚未满足市场需求 截止到今年3月份 进入到CBD区域的世界五百强企业超过了169家 若干外资银行也已陆续进入到CBD中来 这个势头在下半年会表现得更强劲 朝阳区商务局局长 北京CBD管委会常务副主任刘春成日前透露 据介绍 为了避免业态单一导致商务死城的出现 北京CBD借鉴了国外CBD的成功经验 在规划之初就严格界定了各种物业类型的开发比例 写字楼的开发总量与公寓 酒店 商业等配套商务设施的比例为1比1 但就目前情形看 未来两年CBD区域新增公寓约在60万平方米 与CBD写字楼市场发展有很大差距 据统计 随着国际性企业的安营扎寨 北京CBD竣工写字楼的面积已经从2004年的6 9万平方米增加到2006年的81 8万平方米 一份来自戴德梁行的报告显示 在未来半年内 北京甲级写字楼的新增面积供应将达到116万平方米 其中 CBD区域仍然是供应最为集中的地区 将占到43 7 而高力国际统计 2007年第一季度 北京市中高档公寓市场的新增需求量为2311套 其中需求量最大的区域仍是燕莎朝阳商圈和CBD商圈 占到本市新增需求量的66 与此同时 CBD区域高端公寓的供应量增长幅度却不是很大 目前超3 5万元 平方米的在售或将入市的公寓项目仅有柏悦居 财富中心二期御金臺等几个项目 销售数量均没有超过200套 其中 柏悦居销售基本进入尾声 御金臺要等到下月才会进入市场 业人士分析 CBD区域公寓项目经历了几个发展阶段 已经从单纯的写字楼或者酒店配套 发展成投资甚至是收藏鉴赏品 因此目前市场对高端公寓有了新的定位与升级 据了解 适合作为收藏鉴赏品的公寓项目除了占据地理优势外 还包括了别致的设计与国际化的物业管理等多项条件 像柏悦居享受五星级酒店的物业管理 御金臺则是以CBD核心区内最后一个纯居住项目现身 世邦魏理仕住宅服务部董事郑竞奋分析认为 未来两年 北京CBD将有超过13000位外籍工作人员 其中CEO老板级的人物最少占10 加上原来在CBD地区里面的外籍员工 都将是CBD住宅部分很重要的支撑点 可以推断 由于顶级住宅供应量有限 预计此类住宅未来在CBD的租金每天每平方米将维持在16到18美元左右 2007年6月27日 来源 北京晨报 3 CBD建房快没地儿了最后一摩天公寓均价近4万元 据了解 目前 本市超过百米以上的超高层公寓项目都在CBD 有北京财富中心一期 银泰中心和御金侜 目前 这些主要针对高端人士的高品质的公寓已逐步完工 公寓项目已经不多 包括御金侜在内 主要还有4个 其他3个为新城国际 世界城 银泰中心 而且均价都在每平方米3万元以上 2007年6月25日 京报网 4 来源 中国房地产报 北京CBD商业定位重叠东南区域商场扎堆竞争加大 2007年6月26日 谁会质疑CBD的商业前景呢 事实上 几乎所有开发商 投资人都有这样的共识 CBD人气旺 消费能力强 可谓寸土寸金 于是 挤进CBD的开发商们都在商业项目上使出浑身解数 个个都拉开一副舍我其谁的架势 商业配套越权密集进驻导致布局不合理在北京CBD开发接近末期的时候 CBD的开发商们显然意识到大型购物中心或商业MALL的价值 故此 开发商在使写字楼的配套商业尽量向大型独立商业靠拢 北京国际中心 SOHO尚都 万通中心等项目便是这种形态演进的代表 北京国际中心商业实际上是3栋写字楼配套商业的集合 拥有独立的出入口 建筑结构和商业展示面积 而SOHO尚都实际上是尚都国际中心商业配套面积的集合 这样一来 它们已经十分接近独立的商业体 CBD新近入市的商业项目多是体量较大的组团型商业 如万达广场 华贸等 作为商务中心 其功能定位与王府井 西单等商业中心完全不同 商业地产只能是商务区附属价值的必要组成部分 商业开发虽然可以在一定程度上缓解商务中心不足 但过度进驻会导致商业结构不合理 定位的集中也使商城之间难以做到错位经营 而消费者也会由于交通拥堵困扰而不选择到CBD购物 最终将可能导致CBD内的商业地产大量闲置 商场全部瞄准高端 国际品牌进驻CBD商铺租金直接关系到商业的经营成本和竞争力 CBD内商业是经过高租金选择的商业形态 因此 市场选择的结果必然是高毛利商品 流行品以及高档次 高品位和专业化 个性化强的商业业态 与此相对应的是 众多国际知名品牌及大商场 零售商纷纷入驻 这源于CBD内拥有大量的潜在消费群体 也对提高该区域整体形象起到了推动作用 记者发现 几乎所有准备进驻CBD区域的商业巨头不约而同地选择了高端定位 除新光天地已入主华贸中心外 预计于明年8月开业的银泰中心将全部1 4万平方米的商业面积瞄准国际一线品牌 据悉 该项目与陀飞轮 chanel amani Cartier等不少品牌都达成了合作 CBD地区将近100万平方米的商业面积全部瞄准国际一线品牌 果真有如此多的国际大牌打算落户CBD LG双子座大厦招商方向的转变似乎是一个例证 该项目招商之初 招商部工作人员曾明确表示 只面向国内外一线品牌 暂不考虑大众品牌 而目前进驻的品牌包括G STAR misssixty ONLY 淑女屋等 定位为青春休闲风格 CBD区域内的商铺售价已经达到了2 5万 4万元 平方米 租金也高达30 45元 平方米 天 而西单的租金仅为10 12元 平方米 天 如此算来 作为商业地产的经营者来说每500平方米的商铺 如果地处CBD就要比西单每天多付出至少1万元的经营成本 对此 相关商业地产专家表示 在CBD这个地方开铺子能不能经营下去是一件十分考验经营者的事 CBD东南商业 扎堆 关于CBD东南商业的发展 业内认为 其区域商业结构已相对完整 但规模突出 众多发展商表示 CBD以南区域住宅项目开发热度高涨 带动了居住组团的商业开发热潮 在CBD和泛CBD商业统计中 东南部的三条主干道 东三环国贸至劲松沿线 西大望路沿线 东四环四惠桥到四方桥沿线 包括 新光天地 在内的百货商场已达20家 记者走访后发现 目前人气最旺的是双井家乐福店 而乐购等新店首层大多定位是年轻时尚品牌 由于目前新社区入住率普遍不高 逛店人群中老年人居多 商业开发量今年达到了一个顶峰 该区域的商业发展首先要考虑CBD中心区的制约因素 从差异角度来看 CBD以南商业主要以生活配套为主 大超市 大卖场以及项目底商占主导地位 综合各方供求信息 2007年CBD区域内的商铺租售都将趋于平稳 泛CBD区域作为CBD区域的辐射区 商业体量及开业项目将继续增多 近两年 随着众多商业项目招商不利 经营惨淡 投资者对商业地产更加理性 预计2007年CBD区域内销售价格不会出现大幅攀升 将与2006年基本持平 业内人士指出 商业地产开发量巨大 产品相对落后 2007年又是开业高峰期 这可能导致CBD区域空置率继续增加 5 来源 中国房地产报 2007年6月26日三里屯写字楼售价直逼CBD填补商务配套不足 由于CBD区域的大部分写字楼都是 只租不售 而东二环商务带的写字楼价格又偏高 因此销售价格控制在每平方米2万元以下的三里屯区域写字楼就恰到好处地填补了这一空白 尽管三里屯的酒吧文化源远流长 但该区域的高档商务配套仍比较单薄 2005年中国红街的开盘给三里屯的写字楼市场带来了改观 2007年3月份 SOHO中国以35亿元拍下了三里屯一地块的开发权 其中就包含了写字楼 两年来 中国红街写字楼每平方米售价涨了5000多元 叶国梁操着一口台湾味道的普通话 这位中国红街商业运营总监认为在三里屯范围内做写字楼是有优势的 不然为什么太古 SOHO中国公司要在这里盖写字楼呢 售价过高售价过高 据中国红街写字楼项目销售代理汪小姐提供的数据表显示 从2005年5月中国红街写字楼部分开始销售以来 平均销售单价从2年前的1 4万元 平方米上涨到了1 95万元 一共涨价5次 该单价比先期在三里屯板块开盘的首开幸福广场要高出1000元左右 比甲级写字楼的华远尚都国际中心和正东国际每平米售价分别高出3000元和6000元 分析指出 中国红街的价格甚至直逼CBD 东二环区域的部分甲级写字楼 拿建外SOHO写字楼平均每平方米2万元的售价来说 中国红街写字楼的每平方米平均售价只比其低500元 由北京胜策房地产开发有限公司开发的 中国红街 项目写字楼部分在2005年开始销售 该项目由六栋楼体组成 其中1 3 6号楼的1至3层为商业 4至14层为面积3 86万平方米的甲级写字楼 据悉 1号和6号的写字楼部分已经分别整售给两大集团公司 部分面积由胜策公司留下自用 而剩余部分则将进行二次切割后再销售 针对外界对中国红街高价售楼的质疑 中国红街商业运营总监叶国梁表示 在三里屯商圈同类价格段上 中国红街的确算是 价位较高 的产品 不过估计SOHO中国的三里屯SOHO也会在同等价位上 据悉 三里屯SOHO总建筑规模达到47万平方米 整个项目由5个购物中心和9幢30层高的办公和公寓楼组成 预计销售额超过120亿元 将成为SOHO中国开发历史上销售金额最高的项目 三里屯SOHO写字楼的单价估计会在1 9万到2万元之间 北京中原房地产商业楼宇策划部策划师杨志勇表示 对于三里屯区域来说 这样的售价都属于中上等 不便宜 填补商务配套不足 北临燕莎商圈 西临东二环商务带 东临CBD商务中心 被夹在三大商圈交界位置的三里屯板块 一直凭借着其丰富的娱乐配套充当着这三大商圈 甚至是整个北京的公共 娱乐会所 三里屯地区其实非常需要新兴的高档写字楼来弥补区域商务配套的不足 叶国梁表示 由于CBD区域的大部分写字楼都是 只租不售 而东二环商务带的写字楼价格又偏高 因此销售价格控制在每平方米2万元方米以下的三里屯区域写字楼就恰到好处地填补了这一空白 说三里屯正在成为集酒吧文化 商业娱乐 商务办公为一体的综合板块恐怕为时尚早 杨志勇表示 三里屯位于CBD 燕莎等几个商圈的交界 其实可以算是广义上的泛CBD商务区 有分析认为 与已经成型的CBD 燕莎商圈相比 三里屯更加突出的是其商业 娱乐氛围 因此三里屯在短时期内 并不具备成为主流商务区的可能 从总体来看 三里屯板块的区域认可度正在上升 未来的区域发展 应该会不错 几大重量级写字楼项目今后陆续入住三里屯商圈后 三里屯区域肯定会吸引更多的投资客 也会成为更多人关注的焦点 6 北京秀水等8条特色商业街将于年底改建完成 加入时间 2007年6月26日 来源 北京青年报 北京市商务局对外公布 本市红桥 秀水 世贸天阶 南锣鼓巷 什刹海烟袋斜街 观音堂文化大道 潘家园旧货城 古玩城等8条特色商业街的改建方案已经敲定 刷卡消费 方便停车 无障碍设施等将成为商业街亮点 据悉 按照规划这8条商业街将在年底前完成改建 据介绍 8条特色商业街在规范广告牌匾 夜景照明 优化色彩 提升吸引力的同时 将提高刷卡消费的便利程度 改建停车场以方便停车 加大无障碍设施改造力度 增加公共休闲座椅 提供公共信息服务 科学设计和设置标识引导等公共服务设施也是各街区改造的重点 7 2007年6月22日 来源 中华工商时报 在北京CBD最高纯公寓楼 高达199米的财富中心二期公寓御金臺开盘销售产品推介会上 朝阳区商务局局长 北京CBD管委会常务副主任刘春成局长说 北京CBD像一个建筑工程一样 已经由主体施工阶段转向内装修阶段 据介绍 即将面市的御金臺为香江国际开发的体量达72 7万平方米北京财富中心的二期公寓 是CBD核心区最后一个纯公寓项目 也是目前北京CBD 甚至全中国最高的纯公寓楼 该楼座100米以下 300余套高档服务公寓香江国际已经引入凯宾斯基酒店管理公司进行管理 因此并不对外销售而是公司自持 而100米以上的180套公寓将对外销售 均价接近4万 达3 98万元 平方米 刘春成局长介绍 目前CBD其他项目也都基本完成了主要建筑的建设 当年规划的CBD1000多万平方米建筑中 已经有80 完成了建设 8 北京CBD 规划文化传媒产业板块 北京 在继续打造 金融牌 的同时 又举起了 文化 大旗 前北京已有的22家外资银行分行和94家外资银行代表处中 已经有15家外资银行分行和68家外资银行代表处入驻朝阳区 分别占到68 和72 除浓郁的商务氛围外 区域深厚的文化底蕴是吸引外商的重要原因 文化产业正成为朝阳区经济发展新的重要增长点 这里先后培育了绿色链接体育健身模式为代表的都市农业文化 以秀水街服装市场 三里屯酒吧一条街 潘家园旧货市场等特种文化为代表的商业文化和以东岳庙 民俗 朝阳剧场 杂技 朝阳文化馆 古典戏曲 为代表的民俗旅游文化 以工人体育场 奥林匹克体育中心 朝阳体育馆 中日友好交流中心 郡王府体育中心等为代表的体育文化 以 喜力节拍音乐节 和 北京朝阳国际风情节 等文化交流品牌为代表的时尚文化 结合规划中以中央电视台和北京电视台为中心代表的影视文化 记者从北京市朝阳区政府获悉 北京 文化传媒产业板块规划方案将在今年 月第六届朝阳国际商务节期间出台 届时 范围内的文化传媒 将以新闻业 出版业 影视业 网络业 会展业 演出娱乐业 音像业等相关行业在内的国际传媒产业为主导 以符合国际化 现代化大都市城市规划为基本要求 以完善的综合配套服务设施和资源为服务手段 组成一个大型国际传媒产业板块 传媒地产因中央电视台和北京电视台的东迁而在北京 区域内异军突起 是这一规划方案的主要诱因 虽然北京 内 传媒地产早已有了人民日报 北京青年报 北京晨报等京城重要媒体作支撑 但集中 发力 可能还要在中央电视台和北京电视台迁址朝阳之后 华远集团总裁任志强曾说过 和 就是一个大工厂 它所附带的能力要比一个投资公司 一个商业公司甚至 都要大 任志强的话一点也不夸张 北京与电视直接相关的公司如今已经超过了1000家 间接相关的公司在4000家左右 而仅仅围绕央视就业的人员就不下30万人 仅 和 两家电视台一年的广告收入就超过了80亿元 加之人民日报 北京青年报 法制晚报 北京晨报等媒体的广告市场 商机更为可观 因此 中央电视台和北京电视台东迁消息尘埃落定之后 不少电视行业的上下游企业如电视制作公司 广告代理公司等纷纷迁往 尽管朝阳区区长陈刚一直强调 不是房地产概念 但房地产常常得利于 却千真万确 房地产是最先受惠于这股强大 传媒流 的产业 北京万达广场 万通中心相关负责人均表示 项目的销售因为传媒迁址效应曾一度看好 在 写字楼市场上 住邦2000专门针对传媒企业客户的特点 提供挑高6 7米的单层办公空间 以满足制作公司需要搭建室内摄影棚 小型演播室的特殊需要 朝阳区政府敏锐地洞察到了这股房地产市场上 传媒流 的影响 并将它扩展到整个文化领域 记者在朝阳区某政府官员处求证了此事 我们打造文化传媒产业是顺势而为 文化传媒产业的确是下阶段北京 组团主要发展的一个产业板块 据陈刚介绍 朝阳区的组团式规划包括 亚运村 奥运村 体育会展产业 国际商务产业和 望京 电子城 高新技术产业 朝阳区政府宣传部门也透露 文化传媒产业板块规划方案的整体思路是 按照 2004年 2008年北京市文化产业发展规划 的要求 因地制宜地发展其中 4 5 项文化产业 即发展北京古玩艺术品交易文化产业为1 发展出版发行和版权交易 影视节目制作交易 动漫制作各为1 文艺演出为0 5 此外 朝阳区还要根据现有资源 顺势构建 传媒文化街区 和 时尚文化区 二 北京写字楼商圈之CBD 金融街 中关村相互PK 北京城市总体规划 2004 2020 提出构建 两轴 两带 多中心 的新城市空间格局 将在北京市域范围内建设包括中关村高科技园区核心区 奥林匹克中心区 中央商务区等多个服务全国 面向世界的城市职能中心 北京整体写字楼市场 2007年年初 北京写字楼市场供应非常集中 并且项目的体量比较大 新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60 多 并且2007年第一季度 写字楼市场的吸纳量也是非常可观的 其中出于自用办公的考虑在预售期间被整栋购买的项目占到四分之一 因此 本季度北京写字楼市场的整体空置率并没有看到有大幅的上涨 由于人民币升值的因素 平均的租金报价有所上升 写字楼投资市场依旧活跃 本季度又有新的项目收购案发生 海外投资基金和投资公司积极通过入股等方式参与到内地房地产市场中来 本季度CBD区域的供应项目非常集中 并且体量比较大 使得CBD写字楼市场的存量占比上升了两个多的百分点 北京写字楼市场项目分布非常不平衡 目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40 以上 未来随着金融街以及东二环在建项目的陆续竣工 这一情况可能会有所改观 上一个季度 北京写字楼市场的整体空置率降至三年以来的最低值 有扩租需求的公司很难在原有位置找到扩租的空间 因此导致这些公司不得不选择新的办公物业 这些公司的迁址的需求最大的受益者是新建成的一些物业项目 统计一年以来交付使用的物业项目 入住率平均有25 的增长 以CBD为代表北京的东部区域是商务活动集中的区域 此区域的物业项目也是投资基金和投资公司非常关注的对象 详细 目前北京写字楼市场几乎所有项目都采用人民币报价 本季度北京写字楼市场上项目平均租金报价在22 58美金 平方米 月 含物业管理费 和上一个季度相比上升了两个百分点 其中甲级写字楼的平均租金报价为29 07美金 平方米 月 含物业管理费 乙级写字楼的平均租金报价为19 15美金 平方米 月 含物业管理费 大部分项目租金报价比较稳定 特别是单一产权的项目 一些产权分散的项目租金波动较大 而且由于产权分散无法形成价格统一的局面 内部就会产生价格的竞争 对租赁方也难以准确把握 因此对项目的品质造成很大影响 资料来源 北京高力国际物业服务有限公司 2005年北京写字楼市场传统的 3 X 格局依旧 CBD 金融街 中关村三大商圈继续领跑 霸主地位短期内难以撼动 新兴的二线商圈如燕莎商圈 亚奥商圈 BDA商圈 望京商圈 上地商圈 东二环商圈等 由于有产业的支持而各具特色 并打上了鲜明的产业烙印 如东二环商务带的传统总部经济 BDA商圈 望京商圈的国际化产业 上地商圈的高科技研发产业 亚奥商圈的2008奥运概念 燕莎商圈的国际化社区优势 北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争 这也符合北京作为国际分大都市多元化格局发展的需要 中关村 金融街 CBD三大商圈板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不同 但由于种种原因实际上这三大板块之间的重叠之处却是不争的事实 如CBD和金融街就都把金融 电信列入了势力范围 而中关村同样把电信 金融纳入了目标客户群 北京写字楼竞争的背后 凸显的是商圈之间的竞争 作为商务板块 CBD 金融街 中关村存在着激烈的竞争是不可避免的 北京万亨房地产开发有限公司副总经理褚宏亮表示 三足鼎立的形成是由历史沿革和地域特征决定的 既是政策扶持的结果 也是市场选择的结果 短时间内 二线商圈还无法撼动CBD 金融街 中关村三足鼎立的市场格局 2007年6月26日 CBD商圈 从供应角度看 根据北京写字楼信息网的统计 2005至2008年CBD区域内写字楼的新增供应量将达到400万平方米 是目前该区写字楼存量的三倍 从需求角度看 据美国 财富 杂志的一项调查表明 全球4万多家跨国公司92 以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部 包括设立亚太地区 东亚地区 中国地区总部 研发总部 商务总部 销售总部 其中首选北京的占15 而根据CBD管委会的统计 截止到2005年第三季度 CBD区域入驻企业数达到3010家 其中外资企业所占比重约三分之一 入住CBD及周边地区世界500强的有120多家 占在北京的世界500强75 左右 而这其中有85家直接在CBD里 入住CBD的外资金融机构有83家 其中外资银行办事处有68家 外资银行分行有15家 在CBD的外资银行办事处占在京外资银行办事处的68 外资银行分行占在京的外资银行分行72 随着中国在国际上地位越来越重要 必将有更多的500强企业来华设立分支机构 由于CBD已经形成成熟的涉外商务环境 世界500强有约120强在CBD设立办公机构 其对金融 法律 咨询 公关等相关行业的拉动效应非常明显 该区域必然成为国外企业的首选之所 随着中国经济的快速增长 各大跨国企业对中国尤其是CBD未来的发展形势看好 企业扩张 办公地点的新一轮选址也由此拉开大幕 国内外各大基金 投资集团正是看到了这些 因此也把目光集中在CBD这个炙手可热的区域 预计到2008年将有400家500强企业进驻CBD 另一方面 中国本土企业的国际化需求掀起了新一轮的CBD选址高潮 随着CCTV BTV东进 将为CBD带来的数千家国内外传媒企业 在CBD形成传媒产业链是大势所趋 如此看来 CBD商圈前景是否一片光明 就此 褚宏亮认为 CBD面临交通老大难问题以及部分跨国企业出于降低自身运营成本考虑迁出本区域 另外 周边商圈的发展也对CBD写字楼发展构成不利因素 除外资企业 CBD应重点考虑怎样吸引国内的大型企业集团 让这些企业看到的国际窗口的作用才是工作的重点 才能把握住写字楼消费群体主流 与外企客户的进入相比 市场更愿意看到诸如中央电视台和北京电视台这样的中资机构的东移 这也符合中央商务区的功能定位 褚宏亮表示 史志勇也认为 外资企业历来是北京顶级写字楼市场重要客群 尤其CBD及周边区域最为明显 2005年最大的看点是外资企业选址的西移趋势 史志勇表示 金融街和中关村吸引了包括500强在内的十几家外资企业 金融街商圈 从供应角度看 根据北京写字楼信息网的统计 未来几年金融街区域内写字楼的新增供应量将达到150万平方米 是目前该区写字楼存量的两倍 从需求角度看 首先金融街板块是北京各大部委机关 金融电信聚集之地 目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部 证券 保险 及电信和移动等电信行业 这些企业今后也会选择金融街作为办公首选 其次证券 保险 及电信等都是一些进入WTO后将率先开放的行业 对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的 这些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户 截至目前 金融街已经汇集了中国三大金融监管机构 九大商业银行总部 四大全国性保险集团 四大全国性电信集团等金融及非金融企业 目前已经入驻金融街的知名机构和企业有580多家 调查显示 金融街写字楼市场的主要客户以内资企业为主 所占比例为65 外资企业占35 左右 写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资 IT通讯高科技及顾问咨询业 三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75 其中的金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半 反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点 一项统计数字说 金融街内每天的资金结算量超过100亿元 汇集了中国人民银行总行 中国银监会 中国证监会 中国保监会 工商银行总行 中国银行总行 建设银行总行 中国人保总公司等在内的国内金融机构尽在此区域 在这个区域内金融企业管理的资产已达到13万亿元 控制了全国90 的信贷资金和65 的保费资金运作 金融业总资产超过13万亿元 营业收入接近6000亿元 利润接近400亿元 并已经成为拉动区域经济增长的支柱产业 褚宏亮介绍 金融街去除现状保留用地后 新规划用地约88公顷 是北京城市总体规划的重要组成部分 属重点建设区域 规划地上建筑面积238万平方米 地下建筑面积约80万平方米 共40多个单体建筑 随着中国加入WTO和申奥成功 金融街的建设已重新定位于 国际化的金融区 并按照国际标准来建设 目前金融街写字楼存量适中 又一向有金融 电信等中资机构的大单客户的支持 中小型客户的追捧 需求旺盛 但缺点是服务设施的缺乏 如果能够做好开发过程的控制 使各不同类型的物业开发达到合理的安排 相信将是最具竞争力的商务板块 金融街作为国家级金融行政管理中心和国家电信产业指挥中心 将会吸附大量对国家政策和行政依赖较强的企业 尤其是对外资放开人民币业务之后 中资集团公司将成为外资金融机构的主要业务目标 金融街对外资金融机构的吸引力显而易见 史志勇分析说 中关村商圈 从供应角度看 根据北京写字楼信息网的统计 2005至2008年中关村区域内写字楼的新增供应量将达到400万平方米 是目前该区写字楼存量的四倍 从需求角度看 80年代看深圳 90年代看浦东 21世纪看中关村 这句流传颇广的话曾经让世人对中关村寄予厚望 近年来 业内对中关村的商务环境一直存有争议 一方面是这个区域在经济上始终保持着超高增长率 成百上千的高新技术企业为主的中小企业得以发展壮大 企业的办公物业市场需求增长势头强劲 高档写字楼更是如雨后春笋拔地而起 另一方面 长期以来中关村 电子商铺一条街 的形象 村 内交通堵塞 商务配套的缺乏等因素 使诸多知名企业对中关村的办公环境缺乏信心 诸多于中关村起家的企业在发展壮大后纷纷南迁 移师CBD和金融街 同时 处于创业期的中小企业因为没有合适的写字楼而宁愿在公寓或住宅中办公 目前这一情况正逐渐得到改变 随着交通设施特别是北四环路 城市铁路的贯通以及商务投资环境的改善 以融科资讯中心 理想国际大厦 中关村金融中心等一大批高品质甲级写字楼的落成 中关村整体商务环境得到极大改善 吸引了众多国内外企业进入中关村 一方面 包括搜狐 百度 腾讯为代表的IT企业开始向中关村回流 另一方面跨国公司研发总部聚集在中关村已经形成趋势 据统计已有近40家跨国公司在海淀区设立了全球研发中心 包括微软 英特尔 IBM NEC SUN 朗讯 贝尔实验室 甲骨文 西门子 安捷伦 汤姆逊 P G AMD GOOGLE 雅虎等一大批世界500强企业和国际知名企业 褚宏亮认为 中关村文化 教育 人才 自然环境等优势是北京其它区域不可替代的 有一些企业选择中关村就是希望与北大 清华结邻 相对CBD作为跨国公司地区总部和金融街作为中资机构全球总部 中关村则扮演了跨国公司研发总部和IT全球总部的角色 但同时也应该看到中关村区域目前还存在的问题 诸如写字楼空置率居高不下 产品的同质化明显 区域商务配套缺乏等 我们不应只看到商圈之间竞争的一面 还应看到合作的一面 史志勇强调 如何使CBD 金融街 中关村之间变水平的竞争为垂直的合作 从而实现共赢 对政府 对社会 对开发商来说既是挑战 更是机遇 CBD楼盘 金融街区域 金融街区域 未来6个月新增供应量 中关村区域 三 商业规划及配套 房地产门户 搜房网2007年06月21日 1 加大招商引资力度 显著增强商务服务功能 积极创造条件 广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司 世界500强企业在商务中心区内设立管理总部 使商务中心区成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一 2 重点发展银行 保险 证券 信托 基金等金融服务业 广泛吸引和发展国内外各类金融机构 建立和完善与商务中心区功能相适应的多层次 多类型的金融体系 提高金融现代服务水平 使金融产业成为商务区重要的经济增长点 3 发展和健全各类中介服务体系 根据商务活动对社会中介服务的需求 在继续发展会计 审计 评估 法律等中介服务业的基础上 积极鼓励社会各界发展多层次的创新服务机构 广泛开展评估评价 教育培训 信息咨询 知识产权等各类专业中介服务 4 建立高标准 现代化的配套服务业 逐步形成商业 影视文化 广告传媒 现代运输协调发展的现代服务体系 区域中的项目也在由最初的粗放的发展逐步的转入精细 由最初的满足基本需求 逐步向个性化转变 我们这种转变也的确得到了方方面面的支持 最后区域的发展到今年3月份CBD区域中进入的500强企业已经超过169家 这个增长是很快的 而且若干国外的银行已经进入到CBD 而这个势头下半年还会更加的强劲 为此 朝阳区政府也专门在CBD管委会的基础长成立了一个朝阳区人民政府的金融服务办公室 这样办公室很快会向新闻界发布 这些工作都是体现了这个区域为产业服务逐步升级的步骤 同时 在CBD区域内专门的工商所已经迁入 而且CBD的税务所也已经正式设立 很快要正式投入使用 大家知道CBD还有大量的拆迁 同时也在积极推进CBD安全防控系统建设 CBD经过7年的发展 现在应该是相当的成熟和完善 应该成为世界500强公司的首选 进入中国北京的落脚的地方 北京CBD的规划集办公 居住 商业 娱乐于一体 北京CBD的公寓不仅满足居住的功能 同时也是商务配套的重要部分 CBD发展经历了第一代酒店服务公寓 第二代经理人公寓 到今天已经进入到一个产品功能全面提升的阶段 这个阶段的公寓不仅仅为了满足公寓 而是一个商务社交的场所 不仅仅是投资品 更是收藏鉴赏品 这正是第三代公寓的核心价值所在 CBD商务及生活配套 从规划来看 CBD基本上呈一个中字型 主要建筑轴线沿着三环西侧 从南北延展 财富中心就是在这样一个中心地段 财富中心南边国贸 嘉里中心 北边是京广大厦 东边是CCTV 这样的建筑是世界性的城市标志性的建筑 而不仅仅是北京的标志性建筑 它对地域物业价值的提升将扮演一个非常重要的角色 是中央商务区的住宅部分 它可以分成三个阶段 第一 国贸 嘉里等等都是服务式公寓 服务式公寓主要满足早期外籍人士在中国中短期阶段性的居住需求 第二个阶段 2000年之后提出中央商务区50 的写字楼 25 的住宅 25 的其他配套 这样一个新城市理念规划下涌现大量的第一代的CBD真正的公寓 当年的市场售价在10000 15000之间 到了2004 2005年CBD供应的住宅很少 05推出了银泰中心 包括今年推出的御金臺 不管是建筑的形象还是品质都有大幅度的提升 可以把它定位CBD的董事和老板的官邸 满足在北京工作的老板们居住的配套 现在有央视 国贸三期 还有财富中心三期写字楼 这些写字楼建成之后将是CBD顶级的写字楼 伴随这些写字楼的入驻有很多的老板们包括外籍企业主入驻到CBD 而且在CBD也要创造满足他们商务和生活需求的高品质的住宅 所以说 御金臺把它叫CBD第三代的住宅 现在为止我们都很了解北京的规划 北京市二环以内的建筑限制的高度是60米的高度 在北京超过100米的高度叫做超高层的建筑 三环内的超高层建筑只有CBD 中关村的数码大厦125米高 也算超高层建筑 士邦