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2辽 宁 工 业 大 学 房地产经营管理 课程设计（论文）题目：“宏业枫华”住宅小区项目策划与可行性分析报告学 院： 管理学院 专业班级： 工程管理101 学 号： 101601026 学生姓名： 苏莹莹 指导教师： 李晓云 教师职称： 副教授 起止时间：2013.10.15-2014.01.10课程设计（论文）任务及评语学 院：管理学院 教研室：学 号101601026学生姓名苏莹莹专业班级工程101班课程设计（论 文）题 目 “宏业枫华”住宅小区项目策划与可行性分析报告课程设计（论文）任务 本课程设计是工程管理专业技术实践课。本实践课的主要目的和任务是：运用房地产市场营销的基本内容和体系，对房地产新项目进行开发营销策划。通过本课程设计把培养学生策划能力作为宗旨，通过策划报告的编制，明确房地产项目策划从哪里入手，有哪些步骤，个阶段要做什么，用什么方法做等。通过课程设计，启发学僧创新思维。指导教师评语及成绩成绩： 指导教师签字： 年 月 日 目 录一.项目总论11.1项目背景11.2现状及周边环境21.3规划设计条件21.4可行性研究报告研究意义与范围32.房地产市场研究32.1宏观环境分析32.2区域环境分析42.3房地产市场现状及供求趋势分析63.项目定位73.1项目SWOT分析73.2可类比项目研究83.3 产品定位93.4 价格定位104.项目规划设计114.1户型设计114.2小区规划115.项目开发建设115.1项目开发计划115.2开发周期计划126.财务分析136.1 规划要求及项目指标136.2 项目总投资估算136.3预计收入166.4 财务盈利能力分析166.5主要经济技术指标177.可行性研究报告187.1敏感性分析187.2盈亏平衡分析197.3不确定性分析207.4风险分析208.结束语21参考文献22一.项目总论1.1项目背景1.1.1锦州市概况锦州是中国环渤海经济圈的重要开放城市，锦州是中国最北端的港口城市和环渤海经济圈中的开放城市，西连京津唐工业区，东接辽宁中部城市群，北有辽宁西部和内蒙东部及黑龙江、吉林地区的广阔腹地，在一定意义上说，锦州是东北和华北两大经济区的联结带，是国内国外两个市场的交汇点，是内地走向世界的窗口和国外资金技术向腹地转移的桥梁与纽带，是沟通关内外的交通枢纽和辽西地区经济贸易中心，具有得天独厚的地缘优势和区位条件。地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，市辖6个市辖区（3个正式区，3个省属新区）、2个县，代管2个县级市，分别为：凌海市、北镇市、义县、黑山县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区（原凌南新区与南站新区)，锦州经济技术开发区，龙栖湾新区，总面积为10301平方公里，人口312.91万人（2011年）。 锦州市地理位置优越，区位优势独具特色。位于著名的“辽西走廊”的东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。有“四省通锦”之说。全市公路总里程达到3622公里，黑色路面铺装率、二级以上公路比重、高速公路里程都居辽西之首。拥有营运公共汽车537辆，运营线路网长度467公里；运营出租车3884辆。优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了锦州的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为锦州市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。锦州城市绿化水平不断提高。到2009年末，全市园林绿地面积2597公顷，公园绿地面积874公顷，绿化覆盖面积3956公顷，建成区绿化覆盖率38.8%。 锦州是一座有着2000多年历史的文化名城，也是一座素享盛名的商贸重镇，更是一座生机勃勃、蕴含巨大发展潜力的现代优秀旅游城市。锦州的旅游资源丰富，名胜古迹众多。被评为中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市。现有国家级文物保护单位5处，国家级森林保护区1处。2000年锦州市被国务院和中央军委批准为甲类开放城市，1987年被国务院批准列入辽东半岛对外开放城市，2010年在国家统计局进行的全国城市综合实力50强评比中居第40位。1.1.2项目概况（1）项目名称“宏业枫华”住宅小区项目策划可行性研究（2）项目单位“宏业枫华”房地产开发股份有限责任公司“宏业枫华”房地产开发股份有限责任公司是一家集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体公司，公司产品包括：普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅。（3）项目编制依据a、委托编制宏业枫华建设项目可行性研究报告的项目委托书；b、锦州市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定 点及坐标的批复；锦州市建规规地字2001110号；c、锦州市土地收购储备中心201235号关于中央大街与松坡路交汇处用地规划定点 的申请；d、国家发改委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法及相关要求；e、现场考察和调研搜集到的资料。1.2现状及周边环境1.2.1现状（1）位置:位于锦义街与松坡路交汇处，南有锦州火车站、客运站。位于经济开发新区划范围内，紧临老城。（2）用地性质:商业金融用地。（3）使用年限:居住用地70年。（4）地质状况(地勘):无地质灾害区、符合建设用地规划。（5）现状描述: 暂不具三通一平的条件。1.2.2周边环境周边地块除火车站、客运站、上美年华，附近主要建筑有：辽沈战役纪念馆、锦州师范学院、马家市场、北山宾馆和辽西批发市场、圣婴医院等等。1.3规划设计条件1.3.1用地规划（1）规划建设总用地面积约为：52.51亩（35006.67 m2），为二类住宅用地（R21）。（2）用地使用性质：二类住宅用地（R21）。（3）用地使用强度：容积率：2.54.0； 建筑密度：40% 。1.3.2建筑规划（1）建筑退建筑退让距离：沿中央大街，松坡路后退用地红线不小于10米，中央大街与松坡路交汇处布置公共开放广场。（2）建筑控制高度：满足航空净距要求。建筑层数控制，18层。建筑控制高程：建筑底层室内地面高出城市道路0.30m以上。建筑间距及后退用地红线距离应符合锦州市城市规划管理技术规定（2012年试行版）相关要求。（3）建筑间距及后退用地红线距离应符合锦州市规划管理技术规定的有关要求。1.3.3绿化环境规划要求绿地指标：绿地率 25% 。1.4可行性研究报告研究意义与范围1.4.1可行性研究的意义作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资、开发、经营、管理，兼具基础性、先导性、带动性和风险性等特征。房地产可行性研究意在科学、民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现的失误，提高开发建设项目的经济、社会和环境等各方面效益。1.4.2可行性研究范围房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。本报告主要是对“宏业枫华”建设项目的市场周边情况、产品定位、项目建设及实施进度、项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。二.房地产市场研究2.1宏观环境分析2.1.1宏观行业政策分析房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。温家宝总理说：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”十七届五中全会10月18日闭幕,会议审议通过有关“十二五”规划的建议。“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。2013年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下：一、进一步落实地方政府责任二、加大保障性安居工程建设力度三、调整完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导其中在第一条“进一步落实地方政府责任”中，有提到“各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策”，从此可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。在第五条“严格住房用地供应管理”中提到“各地要增加土地有效供应今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广限房价、竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。”综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。专家指出，锦州市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以锦州市的房地产开发商不必过多担心。2.1.2宏观行业经济分析国务院总理温家宝27日在接受中国政府网、新华网联合专访时表示，“十二五”规划中，我们确定的经济发展速度是7%。而专家预测，2013年中国经济有望继续保持较快发展，GDP增长9%左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比2012年略有回落。2012年以来，基建投资处于一个高峰时期，作为“十二五”的开局之年，固定资产投资仍将保持20%左右的增速。国家统计局公布的最新数据显示：2012年1-12月，我国固定资产投资总额24.14万亿元，同比增长24.5%，2012年1-12月，中央投资同比增长8.9，2012年12月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月36.5%左右的增速。2.2区域环境分析2.2.1社会环境1.人口图2.1 锦州市人口变化趋图图2.1反映了2005年2020年锦州市区人口变化趋势。由图2.1可以看出，锦州市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于锦州市区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口，根据这一增长趋势，估计2020年锦州市区人口将超过25万。人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这一情况对本项目非常有利。而根据2000年第五次人口普查，锦州市总人口577298人。 2005年全市人口低速增长。据公安统计年报，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，人口自然增长率-0.51；年末户籍人口为587831人，比上年净增520人，增长0.09%。2.收入根据锦州市住户调查资料显示：2010年1-11月城镇居民实现人居可支配收入11205元，同比增加13389元，同比增长14.2%。其中，工资性收入实现7986元，增长18.4%，2012年锦州市国内生产总值突破180亿元。3.消费图2.2 锦州市人均消费性支出趋势图图2.2反映了2010年2013年锦州市人均消费性支出趋势。由图2.2可以看出，从2010年到2012年，锦州市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在15%左右。根据20102012年消费额的发展趋势可见，锦州市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。2.2.2经济环境1.GDP2012辽宁省GDP排名全国第八位，16898.59亿元，增速15.1%，辽宁西区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。锦州市国内生产总值160亿元，人均GDP已突破3万元，超过全省平均水平，属于辽宁中上等经济水平。2012年人均可支配纯收入突破14000，消费水平显著提高。产业结构以旅游、医药、机械、等为主，相辅相成，产业结构布局合理，锦州市坚决把工业作为全部工作的重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量的96%以上，企业完成增加值33.8亿元，销售收入135亿元，利润10.8亿元，利税13.5亿元，基础设施完善，利率、通货膨胀率仅为3%。 2.固定资产图2.3 固定资产投资与房地产投入资金图图2.3反映了2010年2012年锦州市全社会固定资产投资与房地产资金投入。从图中可以看出，锦州市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长的趋势，这对该项目很有利。2.3房地产市场现状及供求趋势分析2.3.1锦州市房地产市场现状随着经济的发展，旅游业也得到了快速扩张，各地的旅游名胜吸引了成群结队的海内外游客，地处川西旅游环线的广汉，已闻名世界的三星堆为魅力核心，近几年吸引的海内外游客连连增加，极大地刺激了当地的旅游消费经济，以至于成都商界人士纷纷看好光还是的投资开发前景，锦州市的房地产开发、商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。 专业人士认为，二级城市由于土地成本较低、开发资金压力小、项目增值空间大等优势条件，将吸引更多的外地、本地乃至成都的投资者的资金投入，这也是必将成为二级城市商业地产投资风暴的风向标。10年锦州市房地产投资额4.46亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。商品房施工面积哦60.2万平方米，商品房竣工面积15.1万平方米，销售面积25.3万平方米。2.3.2锦州市房地产市场供给及需求趋势分析锦州市房地产在宏观政策的调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市的开发及发展上升。特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后的继续开发。依据市场发展的趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。2.3.3总结根据上述的分析，可以得到以下结论：1.短期内，锦州市房地产市场主要呈现供不应求的态势。这一时期的需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房、解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及时跟进，房地产价格将进一步上升，且上升速度较快，预计2014年城区住宅均价将突破6500元/ m2。2.随着房地产价格的上涨，投资性需求越来越少，当价格上升到一定程度，投资性需求退出市场。但由于锦州市外来人口的增加，解决居住性住房的需求将在一定程度上弥补投资性需求退出留下的空缺。市场需求的增长趋势有所减缓，但供给仍不能完全满足需求，市场价格仍将缓慢上升。3.市场达到供需平衡后，由于开发商之前的大力投入，供给的增加将超过需求，预计到2013年下半年或2014年，市场供给将达到高峰，出现供过于求的状况，此时房地产价格将在高位运行。 三.项目定位3.1项目SWOT分析SWOT分析法是一种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，S是指企业具有的优势，W是指企业具有的劣势，O是指企业外部环境的机会，T是指企业外部环境的威胁。3.1.1优势分析（Strength）（1）地块位于锦州市经济开发区，距成绵高速锦州出入口仅一步之遥，前临松坡路路，右靠中央大街。交通便利，升值潜力巨大。（2）地块占地52亩，且比较规整，便于开发利用。（3）项目位于经济开发区的新开发区，地处工业与住宅交汇区域，周边无污染源。（4）地块周围规划有三星堆客运站，提升了地块的开发价值。（5）本项目绿地率高达45%，为广汉地区少有，具有竞争优势。（6）小区容积率仅为3.4，占地面积为24.43%，在同类小区中占有绝对优势。3.1.2劣势分析（Weakness）（1）项目所处地地块处于工业区，生活氛围还没形成。（2）周边配套设施较少，有待完善。（3）离中心城区距离较远，公交线路较少。（4）周边新建楼盘较多，竞争激烈。3.1.3机会分析（Opportunity）（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。（2）近期内广汉经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。（3）成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距离，对广汉经济的拉动。（4）周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。（5）区域内现售楼盘以中小户型为主流产品，可以有效利用大中型户型这一市场真空。3.1.4威胁分析（Threat）（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。（3）近期出台的物业税将会对投资者购房产生一定的影响。（4）近一段时间土地价格上涨较快，加大了开发的成本和财务风险。3.2可类比项目研究根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅的方案。为了深入研究，以下选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。与项目宗地最近的高层住宅小区为雒城一号住宅小区。 （1）雒城一号住宅小区 表3.1 雒城一号基本情况表开发商万兴集团地址锦州市中央大街南三段物业形态电梯花园洋房占地面积183516 m2总建筑面积约45万平方米状况在售均价3300 m2 （2）上美年华住宅小区 表3.2 上美年华基本情况表开发商辽宁万兴置业有限公司地址锦州市中山大道南四段与台北路交界处物业形态西班牙式电梯花园洋房占地面积33300 m2总建筑面积约7万m2状况在售已售80%80%均价约2700元/ m2 （3）那维亚半岛住宅小区 表3.3 那维亚半岛基本情况表开发商辽宁广汉恒丰实业房地产开发公司地址锦州市解放路福州路交界处物业形态电梯花园洋房占地面积173316 m2总建筑面积约35万平方米状况三期在售均价约3300元/ m2 上述房产销售均价为3218元/,平均绿化率为37.32%。其中雒城一号、上美年华这两个社区都处于中央大街南段，与本项目位置相邻。本项目绿化率=45%，容积率=3.67，以上楼盘信息及锦州市房地产市场走势为参考，可以确定宏业枫华住宅社区的均价为3200元/。3.3 产品定位3.3.1结构定位本项目的拟定方案中，全部为14层高层住宅，运用框架和框剪结构，其建筑平面布置灵活，可设置地下室，有利于户型多样性的设计。而锦州市在“5.12”地震中属于重灾区，在地震后人们对于住宅的质量要求有明显的上升。框架和框剪结构的高层建筑都具有良好的抗震性能。故本项目拟将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。3.3.2户型定位市场调查显示：户型区间大多在60-140 m2，畅销户型集中在70-120 m2区间，少于70 m2或大于120 m2就难销一点，特别是市面上尾盘大多集中在130 m2以上，只有那铁城是以90以下的小户型设计的，市场反响较为不错。市场调查显示，目前锦州市民普遍喜欢的户型为三室两厅、两室两厅，见图3.1。图3.1户型比例图故本项目主打户型定位为三室两厅两卫、两室两厅两卫、两室两厅一卫，大户小户同时具有。两室两厅一卫中还有两种不同户型可供购房者参考依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼备适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表3.4。 表3.4户型配比定位户型二室二厅一卫二室二厅二卫三室二厅二卫比例25%50%25%3.4 价格定位图3.2锦州市近五年房地产价格走势（元/）从图3.2可以看出，2011年锦州市目前的中高档楼盘价位在3500元/ m2左右，这一价位得到相当分市民的认可，并被业内专家看好。由于项目开发量较大，建议分两期开发。项目的开发期为3年。计划分两期高层住宅。随着项目一期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有较大的提升空间。本项目第一期预计在2011年年中开始销售，第二期预计在2012年下半年开始销售。根据本报告第二部分的结论得出的本项目一期和二期的定价为：一期（2011年上半年）均价：3100元 / m2二期（2012年下半年）均价：3300元 / m2该定价不仅针对周边工作人群，也同样适合外来人口。且考虑到未来经济的变化趋势，该定价一定程度上不会被市场所影响，对于消费者来说很有吸引力。 四.项目规划设计4.1户型设计本部分是以前期对锦州市房地产开发市场细分及市场需求为依据，综合考虑汇嘉住宅小区的开发理念、周边商业及市政配套设施情况等等因素进行方案设计。考虑到大多数青年追求高品质的居住质量，对多层住宅的需求较大，对购买价格承受能力有限，对价格敏感度高，追求好的性能价格比，因此本项目方案确定为：高层(14层)中高档住宅社区，机动车全部进入地下车库。考虑到各阶层人群需求，高层住宅为一梯四户的14层建筑（地上16层，地下1层），总共7幢。每层四种户型，代号依次为A、B、C、D。宏业枫华住宅小区主要户型面积如表4-2所示：表4.1 户型概况一览户型种类套内面积（m2）公摊面积（m2）户数拟售价（元/ m2）A111.5313.301683200B70.528.411683200C100.5011.981683200D73.888.811683200其中A型为二室二厅二卫，B、D两种户型为二室二厅一卫；C型为三室两厅两卫。户型图详见附录。4.2小区规划宏业枫华住宅小区总平面规划设计中，主要出口在规划用地的东北角，这里也是规划中的公共开放区，位于深圳路与中山大道的交汇处。小区的特色是生态家园，绿地率相比同类项目具有绝对优势。小区规划了五块公共集中绿地和一块健身场所。分两期开发的12幢多层住宅住宅被绿地环绕，给人舒适、静谧的感觉。小区在设计之处就既考虑住宅使用功能又照顾客户对住宅绿化设置的要求。小区平面布置图详见附录。 五.项目开发建设5.1项目开发计划项目初期投入资金10828.36万元，企业自有资金8000万元，资金漏洞2828.36万元，从银行贷款4000万元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息，项目结余1171.64万元。第一年项目投入9195.41+360=9555.41万元，销售收入8705.88万元，初期结余1171.64万元，项目结余322.12万元。第二年投入10094.26+360=10454.26万元，收入19947.55万元，第一年结余322.12万元，项目结余10175.41万元。第三年收入16073.69万元，还银行本息4360万元，上年结余10175.41万元，本年结余22249.1万元。5.2开发周期计划工作名称项目进度369121518212427303336前期工作一期建设一期销售二期建设二期销售图5.1项目开发进度横道图考虑到房地产开发是一项投资高、风险高的项目，为了有效规避风险，本项目计划分为两期开发，开发周期为3年。开发前期的准备工作包括拟前期规划设计、勘测放样、项目各项相关手续办理、项目招投标等，到三年后的2014年5月底项目销售基本完毕，具体安排如下：前期工作：2011年5月-2011年8月为项目一期建造：2011年8月至2012年8月项目一期预售：2012年11月-2012年8月项目一期正式销售：2012年8月-2013年2月项目二期建造：2013年2月-2013年11月项目二期预售：2013年2月-2013年11月项目二期销售2013年11月-2014年5月 六.财务分析 6.1 规划要求及项目指标6.1.1规划要求“宏业枫华”住宅小区项目所在地净用地面积52.51亩，该宗地要求：2.5容积率4.0，建筑密度40%，建筑高度满足净空要求，建筑层数18层，绿地率25%。6.1.2项目指标本项目总用地35006.67 m2，总建筑面积127772.24 m2，其中地下建筑面积8000 m2，建筑基底面积8555.16 m2。拟建的某某大型社区，住宅楼为18层的高层建筑，层高3.0m，符合限高18层的要求并满足航空净距要求，容积率为3.65，建筑密度为24.43%，均符合指标要求，绿地率45%更是远远大于规划要求。6.2 项目总投资估算6.2.1项目开发成本及开发费用房地产项目的开发费用按照不同的分类标准有不同的分类，但总体上来说可以分成以下三大部分，分别是：土地出让金、开发建设费和各种税费。 （1）土地费 表6.1土地费表土地费用：2500万元其中：1土地出让金：2427.18万元2契税（出让金3%）：72.82万元 （2）前期费表6.2前期费表前期费用：783.11万元其中：1规划勘测费（建安费3.5%）：577.61万元2规划放样费：36万元3招投标费用（建安工程费0.3%）：49.5万元4三通一平费用：120万元（3）建安工程费表6.3建安工程费表建安工程费：16503.21万元1建安费（1229元/）：15703.21万元2环境工程：280万元3机电设备：520万元（4）基础设施费表6.4基础设施费表基础设施费：420万元其中：1道路工程费：180万元2自来水工程费：110万元3照明绿化费：100万元4电讯设施费：30万元（5）公共配套费表6.5公共配套费表公共配套费：3717.03万元其中： 1小区配套费：360万元2质监监理费（建安费1%）：157.03万元3地下车库建设费（车位数单位面积2000元/平方米）：3200万元（6）不可预见费：503.29万元（7）总成本：24426.64万元6.2.2开发费用表6.6开发费用表开发费用：3481.45万元其中：1管理费用：270万2销售推广费（销售收入3.5%）：1411.45万元3财务费用：1800万6.2.2销售税金开发期间税费就是与转让房地产有关的税金。具体指房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。合计4072.19万元具体计算过程见表6.1。表6.7 销售税金及附加序号项目合计计算期计算依据121销售收入40327.1219564.720762.42来自销售收入计划表2销售税金及附加2209.931072.161137.77(2.1)-（2.4）之和2.1营业税2016.36978.241038.12（1）5%2.2城市维护建设税141.1468.4872.66（1）0.35%2.3教育费附加40.3319.5720.76（1）0.10%2.4印花税12.15.876.23（1）0.036.2.3土地增值税土地增值税，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额计征的一种特定的税，旨在规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。本项目预计销售金额：44727.12万元拟定投资27908.09万元其它应扣除项目为项目开发成本的20%：24426.6420%=4885.33万元应扣除总额为30118.02+4885.33=35003.35万元增值额为44727.12-35003.35=9721.77万元增值率为9721.7735003.35100%=27.77%应缴纳土地增值税=9721.7730%=2916.536.2.4项目总投资项目总投资为项目开发成本与项目开发费用及销售税与土地增值税之和，总共为：3481.45+24426.64+2209.93+2916.53=33034.55万元6.3预计收入项目计预计一期销售住宅面积59886.12 m2，平均价格3100元/ m2，销售收入18564.7万元，停车位200个，5万/每个，销售收入1000万；二期销售住宅面积59886.12 m2，平均价格3300元/m2，销售收入19762.42万元，车位200个，5万/每个，销售收入1000万元。数据归纳入下： 表6.8销售计划表销售期数第一期第二期销售计划住 宅（栋）66停车位（个）200200销售面积住 宅（）59886.1259886.12停车位（）40004000销售收入总计4亿4千万，其中一期2亿1千万左右，二期2亿3千万左右。数据归纳如下：表6.9销售收入表物业类别销售指标合计销售期数第一期第二期高层住宅销售面积（）119772.2459886.1259886.12销售均价（元/）320031003300销售收入（万元）38327.1218564.719762.42停车位销售个数（个）800400400销售价格（万元/个）888销售收入（万元）640032003200合计销售收入（万元）44727.1221764.722962.426.4 财务盈利能力分析6.4.1项目利润项目总计销售收入44727.12万元，其中一期收入21764.7万元，二期收入22962.42万元。项目销售税金及附加费2209.93万元。项目总成本费用：30118.02万元。项目利润总额：44727.12-30118.02-2916.53=11692.57万元。项目所得税=11692.5725%=2923.14万元。税后利润=11692.57-2923.14=8769.43万元。项目详细利润见下表：表6.10 利润表序号项目合计单位（万元）计算期计算依据第一期第二期1销售收入44727.1221764.722962.422销售税金及附加2209.931072.161137.773总成本费用30118.0216659.0113459.014利润总额14609.15105.699503.411-35土地增值税2916.536项目所得税2923.14(4-5)25%7税后利润8769.434-5-66.5主要经济技术指标房地产项目财务评价是房地产可行性研究的核心内容。它是在房地产投资成本估算的基础上计算出各项税金及利润等数据，然后使用市场价格，根据政府现行的财税制度、价格体系和有关的法律法规，计算分析出房地产投资项目直接发生的财务收益和费用等方面的内容。最后编制财务报表,计算财务评价指标,从而考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此评价和判断项目的财务可行性。6.5.1静态回收期静态投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。其优点：（1）概念清晰，简单易用；（2）该指标不仅在一定程度上反映项目的经济性，而且反映项目风险的大小。项目决策面临着未来的不确定性因素，这种不确定性带来的风险随着时间的延长而增加。为了减少这种风险，就必然希望投资回收期越短越好。因此，作为能够反映一定的经济性和风险性的投资回收期指标，在项目经济评价中具有重要地位和作用，作为一个主要指标被广泛采用。税前：Pt=2-1+1473.6/14600.09=2.1年税后：2-1+5366.72/8760.41=2.61年6.5.2净现值净现值（Net Present Value）和净现值率（Net Present Value Ratio）都是反映项目盈利能力，或对国民经济所作贡献的重要评价标准。净现值是按基准折现率将项目计算期（建设期+生产期）内各年的净现金流量折现到建设期初（第1年初）的现值之和。基准收益率ic=13%税前：NPV=-10828.36+（-358.65）/1.13+9853.29/1.13+16073.69/1.13=7586.91万元税后：NPV=-10828.36+（-2445.09）/1.13+7906.73/1.13+14127.13/1.13=2990.78 万元NPV0表明项目可行6.5.3内部收益率内部收益率是指项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即使项目净现值为零的折现率。税前：取i1=38%NPV1=-10828.36+（-358.65）/1.38+9853.29/1.38+16073.69/1.38=100.5万元由于NPV10，提高折现率，令i2=39%NPV2=-10828.36+（-358.65）/1.39+9853.29/1.39+16073.69/1.39=-102.14万元由于NPV20，所以38%IRR39%应用线性插值公式有：IRR= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=38.5%税后：取i1=22%NPV1=-10828.36+（-2445.09）/1.22+7906.73/1.22+14127.13/1.22=259.61万元由于NPV10，提高折现率，令i2=24%NPV2=-10828.36+（-2445.09）/1.24+7906.73/1.24+14127.13/1.24=-248.45万元由于NPV20，所以22%IRR24%应用线性插值公式有：IRR= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=38.5% 七.可行性研究报告7.1敏感性分析房地产开发项目一般只进行财务分析，涉及区域开发的项目还应进行综合分析。敏感性（Sensitivity）是指某一相关因素的变动对反映项目投资效果的评价指标（内部收益率、净现值、投资回收期等）的影响程度。敏感性分析（Sensitivity analysis）就是为了提高决策的正确性和可靠性，预防决策中相关因素的变动可能带来的损失而进行的测算，即邪恶算主要因素变动对项目投资评价质变的影响程度，或测算能够保持项目可行时，容许相关因素变动的最大幅度（极限变化）。本项目主要针对资本金的财务净现值指标进行单变量敏感性分析，对财务净现值这个经济评价指标的影响，从中找出对财务净现值影响最大的敏感性因素，并确定使得项目由可行变为不可行的极限值。表7.1 敏感性分析表项目名称单价元/销售数量销售收入万元成本费用万元所得税万元税后利润万元总投资万元投资利润率%敏感度基本方案32001197724472724426292387693303526.54价格变动+15%368011977250476244264360130813303539.61+0.31+5%336011977246643244263402102063303530.91+0.31-5%30401197724281124426244473323303522.19+0.31-15%27201197723897824426148644573303513.49+0.31投资变动+15%32001197724472724426168450533799013.31-0.25+5%32001197724472724426251075303468721.71-0.25-5%320011977244727244263336100083138331.89-0.25-15%320011977244727244264162124852808044.46-0.25成本变动+15%32001197724472728090200760213669916.41-0.34+5%32001197724472725647261878533425622.92-0.34-5%32001197724472723205322896853181430.44-0.34-15%320011977244727207623839115172937139.21-0.34该表反映了价格变动、投资变动及成本变动这三个因素对投资利润率的影响。总成本费用每增加1%，将导致投资利润率下降0.34%；销售单价每增加1%,能使投资利润率上涨0.31%；总投资额每增加1%,投资利润率随即下降0.25%。因此，在项目开发的过程中应当注重对开发成本费用的有效控制，以保证各项经济指标得以实现。由于销售单价的变动带来投资利润率的变化不如成本费用的变动带来投资利润率的变化明显，所以不应当轻易使用降价策略。7.2盈亏平衡分析盈亏分析（Break Even Analysis），亦称盈亏平衡分析、够本分析。它是研究一个项目的营业收入、成本和产销量之间的关系，确定够本点，预测产品产量对项目盈亏的影响。够本点BEP（盈亏平衡点，Break Even Point）是营业总收入和总成本正好相等的产销量，即利润等于零时的营业水平。当产销量大于够本点时，企业盈利；当产销量小于够本点时，则企业亏损。该项目中，BEP=项目总成本/（商品房均价销售总面积-销售税金及附加）BEP=30118.02/（3200119772.24-2209.93）=73.58%由此表明当销售率到达73.58%时，项目即实现盈亏平衡。属于风险较小，适合开发。7.3不确定性分析房地产开发投资是一个动态的过程，它具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。因此，有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发投资项目经济评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学的依据。房地产投资项目的不确定性分析，是指分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决策成败有着重要的影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。以下对本项目的土地费用、建安工程费用、销售价格、开发期这4个主要的不确定因素进行分析。7.3.1土地费用由于本项目的土地费用在总开发成本中所占比例并不大，所以并不能对项目投资产生较大的风险。7.3.2建安工程费当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。本项目所在地锦州市的建筑材料市场总体稳定，建筑材料价格短期内变化不大。同理，人工费也会对本项目投资不构成较大影响。7.3.3销售价格本项目所在地锦州市的房地产市场总体处于缓慢上升趋势，而短期内新经济开发区内所建商品房并不能完全满足市场的需求，所以销售价格方面的不确定性因素不会对本项目构成不好的影响。7.3.4开发期本项目的开发期总共为3年，相较其他项目而言能够快速回收资金。但实际中，可能会受到某些特俗因素的影响从而引起施工工期延长。综合上述中的情况考虑，排除政治经济形势发生突变的情况下，本