同修会演讲城市的更变革对外.ppt

同修会第五期2016年上海存量土地获取路径及物流地产研究 中国房地产数据研究院2016 5 6 何去何从 上海 北京等中国的特大型核心城市 在这个土地越来越稀缺的城市 如何能够获得非招拍挂土地是当前所有开发商所思考的问题 近年来面粉贵于面包的案例比比皆是 如何能够降低土地获得利润保证是每个开发企业要研究的课题同时在中国物流地产这个市场中 外资家族占绝对主导地位 自从普洛斯2003年进入中国以来 将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地 目前国内高标准物流仓储的建设标准 普洛斯遥遥领先 那么我们如何在中国物流地产领域这块获得新的思路及物流地产在之后的发展趋势 以上将是我们本期第五次同修会研讨主题 我们对于上海的土地经过多年的研究 对如何获得低效非招拍挂土地进行路径和实操分析 同时结合物流地产前瞻性剥析希望能够给予开发商有新的思路和解决方案 政策回顾 4月8日刚刚出台的 本市盘活存量工业用地的实施办法 沪府办 2016 22号文 以下简称 22号文 是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件 是以 关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见 2014 14号文为指导思想的落地性文件 是2014年出台的 关于本市盘活存量工业用地的实施办法 试行 沪府办 2014 25号文的接续 是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法 对上海城市建设 经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义 首先 我们来看一下上海市近几年出台的所有关于工业用地的新政及其脉络 备注 目前上海工业用地规划发展方向分为 104区块 195区域 和 198区域 其中 104区块是指全市现有的约104个规划工业区块 195区域指规划工业区块外 集中建设区内的现状工业用地 实际面积约195平方公里 198区域指规划产业区外 规划集中建设区以外的现状工业用地 约198平方公里 表格清楚的揭示了本次22号文出台的政策背景 同时向我们透露了一个消息 另一部关于规范工业用地出让的文件即将出台 关于本次22号文的全面解读 一 22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发的问题 对于原土地权利人 由下表可知 文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定 对于新拿地企业 主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形 1 通过出让 依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让 但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求 2 通过出让 依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地 位于规划工业区块内且符合规划的 经区县政府或园区管理机构审核同意 可按照市场评估价 补缴土地出让价款后 调整为标准厂房类用地 签订土地出让补充合同 实施土地全生命周期管理 工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让 宗地上的房屋不得分幢 分层 分套转让 可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目 确需土地房屋整体转让的 须经出让人同意 也可由出让人或园区开发平台优先收购 并纳入全市统一土地交易市场实施 关于本次22号文的全面解读 二 22号文虽有创新和突破 但国有平台公司的 国民待遇 特惠政策仍然存在 三 22号文的影响对产业地产商 可以说 文件内容不可谓不严苛 文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击 无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有 再加上区县政府和全生命周期管理的要求 都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力对原土地权利人 虽然文件提供了 种转型方式 但除了收储外 其他 种方式的实现均非易事 上海土地利用现状及问题 上海建设用地总规模已超过陆域面积的40 总量偏高 工矿仓储用地总规模达到844平方公里 占建设用地比重为27 2013年交通运输用地 居住用地占建设用地比重分别为14 35 结构不合理 2012年上海市农村宅基地面积达424平方公里 占全市住宅用地总量的40 占农村集体建设用地的比重高达51 5 只有10 的农村人口 国土资源管理的三种新常态 新常态一 适应经济规律 坚持最严格的耕地保护制度 严防死守耕地红线 确保国家粮食安全 通过实施严格耕地保护制度 倒逼城镇化建设转型发展 严格执行增减挂钩制度 占补平衡 新常态二 适应自然规律 坚持最严格节约集约用地制度 转变土地利用方式 确保新型城镇化和新农村建设健康发展 城市建设用地最能体现节约集约 要按照 严控增量 盘活存量 优化结构 提升效益 的要求 发挥用途管制对城镇发展空间和建设用地边界的管控作用 在存量上多做文章 在制度 标准 监管上多下功夫 真正以土地利用方式转变助推城镇化 除生活用地外 原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地 新常态三 慎重稳妥地开展土地制度改革 在改革中维护好广大群众的土地权益 上海市各类建设用地比例 上海市工业用地供应所占比重走势图 企业生存时间与土地出让年限的不匹配 1995年进入的企业 存活率只有34 2000年进入的企业 存活率为51 规模以上工业企业的平均存活时间为10年行业之间的差异并不大 企业存活周期 上海的土地新政 2014年5月6日上海召开第六次规划土地工作会议 韩正书记明确提出了 上海规划建设用地规模要实现负增长 杨雄市长要求必须 通过土地利用方式转变来倒逼城市转型发展 这标志着上海进入了更加注重品质和活力的 逆生长 发展模式 为全面落实 创新驱动发展 经济转型升级 战略 坚持最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度 2014年上海市委 市政府提出了建设用地 负增长 总量锁定 增量递减 存量优化 流量增效 质量提高 和 土地全生命周期管理 的土地政策 总量锁定 到2020年全市规划建设用地 负增长 目标为41平方公里 全市建设用地总量从原来的3226平方公里调减到3185平方公里 2014年年末全市现状建设用地总量达到3124平方公里 剩余增量空间仅61平方公里 即2015 2020年平均增量空间不足11平方公里 2014年14号文 上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知 五量调控 的土地管理 新增土地的全生命周期管理 关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定 试行 沪府办 2015 30号 从全市来看 土地出让年限从50年调整为20年后 土地出让价格基本没有变化 一些重点产业园区 针对高新产业项目 通过 三委两局 高新项目认定以后 还可以给50年土地使用年限 存量工业用地转型 关于本市盘活存量工业用地的实施办法 试行 沪府办 2014 25号 存量土地1 转型 104 195 主要采取区域整体转型 土地收储后出让和有条件零星开发的实施路径 对于划定的整体转型区域 经区县政府批准 可通过存量补地价方式实施统一整体转型开发或分期整体转型开发 整体转型区域内权利人分散的 可以通过商议的方式组成联合开发体 对于未划入整体转型区域的零星工业用地 规划为居住用地的 必须通过收储后公开出让 规划为其他经营性用途的 对纳入旧区改造范围内的 必须通过征收后整体实施 对于不属于以上两类 且周边已无规划开发建设用地的 可以经区县政府批准后 通过存量补地价方式实施自行开发 关于转型的要求 采取存量补地价方式进行开发的 对于规划为研发总部类用地的 104 工业区块可以转为产业项目类和通用类两种类别 其中产业项目类以自用为主 通用类应持有70 以上物业产权 其余部分可以分割转让 195 区域以产业项目类自用为主 主要是避免造成对商办用地市场的冲击 如有分割转让需要 可以转为商办类用地 对于转为商务办公用地的 整体转型区域内的开发单位须持有50 以上的物业产权自用 零星工业用地的开发单位须持有60 以上 转型为教育 医疗 科研 养老等用途的 房屋不得分割转让 土地价款补缴方式和要求 研发总部类用地的市场评估地价 对于产业项目类的 外环线以外地区不得低于相同地段工业用途基准地价的150 外环线以内地区不得低于相同地段办公用途基准地价的70 部分位于外环线外侧 部分位于外环线内侧的规划工业区块 由区县和相关管委会研究 按照上述标准确定最低价的适用标准 对于通用类的研发总部类用地 市场评估地价不得低于相同地段办公用途基准地价的70 商务办公等经营性用途的市场评估地价不得低于相同地段同用途的基准地价 相关案例 单一主体的整体转型 上港十四区位于宝山区牡丹江路东侧 宝钢护厂河南侧 长江西侧 上港集团北侧 国有工业用地 土地总面积54 75公顷 涉及12家权属单位及部分城市公地 权属主体相对集中 90 以上由上港集团持有 确定约40 作为绿地建设 60 用于建设用地开发 联合主体的整体转型 虹桥机场东片区 T1航站楼 东片区主要涉及5家单位 民航华东管理局 民航华东空中交通管理局 上海机场 东方航空和中航油 5家单位的土地性质各不相同 土地权属犬牙交错 难以直接按照现状用地范围按存量补地价方式开发 存量土地2 低效建设用地的减量化 198区域占全市工业用地比重接近1 4 但工业总产值占比不到10 产出效率偏低 且布局分散能耗偏高 环保问题和外来低端就业问题突出 建立 一地一档 制度 规划 减量化每年6 7平方公里 3年减量化20平方公里 到2020年减量化40 50平方公里 郊野公园建设政策叠加和聚焦 成片推进减量化 推进低效用地减量化的有关政策 完善增减挂钩政策 建立集体经济组织和农民的长效增收机制 拆三还一 以 有条件建设区 增加农民的造血机制 加大财政政策支持力度 加大产业结构调整政策支持力度 加大环保政策支持力度 加大规土政策支持力度 存量土地3 郊野公园建设 根据 郊野公园布局选址和试点基地概念规划 在郊区初步选址21个郊野公园 总用地面积约400平方公里 选址原则如下 聚焦自然资源较好且具有一定规模的地区 聚焦对生态功能有影响的重要节点地区 优先选择毗邻新城和大型居住社区的地区 优先选择交通条件较好的地区 首批试点的7个郊野公园为嘉北郊野公园 浦江郊野公园 青西郊野公园 松南郊野公园 长兴岛郊野公园 廊下郊野公园和广富林郊野公园 规划总面积约130平方公里 其中正在实施的一期面积约50平方公里 存量土地5 城市更新 上海市城市更新实施办法 沪府发 2015 20号 主要政策现有物业权利人或者联合体为主进行更新增加建筑量和改变使用性质的 可以采取存量补地价的方式 城市更新项目的土地使用条件应当根据经批准的控制性详细规划确定 城市更新的风貌保护项目 参照旧区改造的相关规定 享受房屋征收 财税扶持等优惠政策 城市更新困难重重虹镇老街 瑞安房地产 上海24个城市更新试点 1 上海24个城市更新试点 2 对企业的影响 对未来上海房地产市场的影响 总量建设用地的 负增长 将成为上海住房价格的支撑198低效建设用地的减量化 195工业用地转型或再开发 老旧城区改造将成为房地产土地供给的主要渠道 但进度可能并不乐观 增加路径解决 宝山 闵行 浦东将成为房地产投资的主要区域郊野公园的发展会充满想象空间开发商要在棕色土地开发中进行积极探索 看桃浦模式 1 非招拍挂拿地模式及拿地机会研究1 城中村2 非建制镇3 低效工业用地4 国企红利5 棕色用地6 郊野公园 2 综合解决方案 3 合作拿地研究 解决思路 上海市长提出 1 3 8 政策加快推进城中村改造 1 即一个目标 於2015年前启动35个城中村地块改造 2014年先启动11个 3 指拆除改造三种方式 包括区政府负责征收 进行土地收储 由农村集体经济组织自行改造 或引入合作方共同改造 依托公益性项目建设改造 8 则指八方面配套政策 1 3 8 政策为上海推进城中村改造打开了广阔空间 为开发商介入上海城中村改造提供了政策支持 改造的基本原则 政府引导 村民自愿 社会参与 市场运作等形式开展城中村改造 基本原则 1 政府主导 区镇为主 区 镇政府是城中村改造的责任主体 2 规划引导 分类指导 3 以人为本 尊重民意 4 统筹兼顾 综合平衡 城中村改造以自我平衡为主 对部分成本收益无法平衡的地块 适当给予政策支持 三种改造方式 八方面配套政策 1 为充分调动村民积极性 城中村地块改造在征求村民意愿 大部分村民同意的情况下 方可实施改造 2 城中村改造地块由农村集体经济组织开发建设 或引入合作单位开发建设的 经营性土地形成 净地 后 可采取定向挂牌方式出让 3 在符合城乡规划和土地利用规划的前提下 可对 城中村 改造地块建设规划指标给予适当支持 4 对市有关部门认定的城中村改造地块 涉及经营性土地出让的 市 区政府取得土地出让收入 在计提国家和本市有关专项资金后 剩余部分由各区统筹安排 用于城中村地块改造和基础设施建设等 5 鼓励金融机构创新金融产品 改善金融服务 加大信贷支持力度 6 地块改造涉及征地房屋补偿安置的 按照 上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定 等执行 实施土地储备时 开展征地留用资产试点 7 积极推进农村集体经济组织产权制度改革 对城中村中的集体经济组织 通过清产核资 成员界定和农龄计算等 将集体资产股份量化给每个成员 组建社区经济合作社 社区股份合作社 有限责任公司等不同形式的新集体经济组织 完善内部收益分配机制 形成成员增收的长效机制 8 地块改造涉及征地的 对被征地人员按照 上海市被征用农民集体所有土地农业人员就业和社会保障管理办法 及相关规定 落实社会保障 对符合 就业困难人员 标准的 提供有关就业援助政策和服务 鼓励被征地人员参加职业技能培训 按照规定给予培训补贴 加强社区建设和管理 完成从农村管理到城市社区管理对接 提供各类公共服务 加强规划和计划管理 研究制定2014 2017年城中村地块改造规划和年度实施计划 报市建设管理委 对列入改造计划的城中村地块 制定每个城中村地块改造实施方案 形成 一地块一方案 后组织实施 在试点阶段 城中村地块改造方案报送市建设管理委 市建设管理委会同市 区有关部门对实施计划 征地安置 开发建设 支持政策 投入成本等进行指导和确认 不同模式的相同之处 不同模式的不同之处 企业介入城中村改造的基本框架 三种改造方式 净地 土地储备中心 土地收储 一级开发 补偿安置 招拍挂 企业介入的基本框架思考 捆绑拆迁安置公开出让 以第一种改造方式为介入点 采取土地储备方式 设计操作框架 企业 开发房地产物业 城中村改造 村集体 开发利润 融资 国有 开发房地产物业 企业 村委 利润分成 城中村改造 项目公司 方案报批 招拍挂 村集体 企业 村委 回迁安置 集体物业 企业介入的基本框架思考 捆绑拆迁安置公开出让 以第二种改造方式为介入点 农村集体经济组织改造方式 设计操作框架 国有 开发房地产物业 企业 村委 利润分成 城中村改造 村属公司 方案报批 协议出让 村集体 回迁安置 集体物业 股权交易 合作开发 土地交易 企业介入的基本框架思考 协议出让 以第二种改造方式为介入点 农村集体经济组织改造方式 设计操作框架 43 两种出让方式的比较 公开出让 1 有利直接获得融资地块的土地使用权 2 该种方式须经过公开招拍挂的程序 因此不能排除其他发展商参与 存在一定风险 3 需严格按照公开出让的要求签订出让合同 在规定的时间缴交齐土地出让金 对资金要求有一定压力 协议出让 1 融资地块的土地使用权是出让到村集体经济组织注册成立的全资子公司名下 如要取得该土地使用权 还需进行股权交易 合作开发或者土地交易三种方式来获取土地使用权 奉贤区金汇镇2街坊10 1丘地块收储收入2016年10月 政府将对由被收购公司持有的奉贤区金汇镇2街坊10 1丘地块进行土地性质调整并开展相关收储评价工作 相关收储补偿价明细如下 236亩工业土地价值 3 18亿元 135万元 亩 农转工建设用地补偿 4 72亿元 200万元 亩 大浦星市场房屋拆除补偿 3 75亿元 2500元 平 总计15万平 大浦星市场地下管道及配套拆除补偿 8000万元商业商户拆迁补偿 2 1亿元 15万 户 总计1400户 未列入补偿金额 预计市场拆除租金收入补偿4000万元以上均为企业保守估计 预计收储补偿价总计 14 55亿元 并且该笔收入为免税收入 2 政府拍卖价差额奖励收入按现行的政策 政府先将该土地评估后收储 再将土地推向二级市场公开拍卖 拍卖价格减去收储价格的差额的30 奖励给原有的土地持有者 目前 标的公司已与某房地产开发有限公司 签订了合作协议 约定将以每平米11000元楼面价 含出让金 投标托底开发 该地块现行容积率2 可建地上建筑面积约290000方 总托底价格住宅部分约22亿元 预计获得奖励为 22 14 55 30 2 235亿元税后现金流为 1 68亿元 所得税税率25 政府收储流程及相关价格 对不同区块 上海市有不同的转型升级要求 104区块 195区域 198区域 资料来源 上海市工业区转型升级三年行动计划 2013 2015年 重点实施工业区转型升级 四大工程 资料来源 上海市工业区转型升级三年行动计划 2013 2015年 按照 三环一带 的市域空间 分类布局重点产业 沿外环区域 依托上海城市化发展 以及虹桥商务区 上海国际旅游度假区等重点功能性区域发展 推动沿外环区域宝钢 高桥石化 桃浦 吴淞 吴泾等老工业基地更新改造 推动城郊结合部乡镇工业区转型升级 沿江临海产业发展带 推进杭州湾北岸先进制造业集聚带建设 依托宝山 崇明 长兴 浦东 奉贤 金山沿江 临海的资源优势 重点发展精品钢材 石油及精细化工 新材料 装备 航空 船舶和海洋工程装备等产业 中心城区域 加快内中环地区的产业结构调整和转型升级 着力发展具有国际竞争力的战略性新兴产业 高端生产性服务业和高附加值的创意产业 郊环区域 建设具有国际竞争力的战略性新兴产业和先进制造业基地 推动 嘉青松产业发展带 成为上海与长三角地区产业联动发展的先导区和主战场 推动郊区新城 产城融合 发展 资料来源 上海市工业区转型升级三年行动计划 2013 2015年 向生产性服务业 创意产业等转型改造的重点区域 1 4 3 2 5 上海工业用地盘活的两种方式 区县政府划定整体转型区域 方式一 整体转型 区域内土地权利人分散的 以区县政府主导 原土地权利人联合开发 资料来源 关于本市盘活存量工业用地的实施办法 试行 原土地权利人不得单独实施开发 区县政府主导 原土地权利人为主体进行开发 重要特定区域 收储后公开出让 区县政府指导下 编制区域整体转型开发方案 补地价后 整体转型开发 转为研发 容积率最高为4 0 持有70 以上 转为商务办公 持有50 以上 获得收储补偿外 可获取部分土地出让增值收益 转为教育 医疗 科研 养老的 不得分割转让 上海工业用地盘活的两种方式 方式二 零星转型 原土地权利人补地价 自行开发 区县政府常务会议集体决策同意 向政府无偿提供不少于10 比例的建设用地用于公益性设施等 无法提供公益性建设用地的 应将不少于15 的经营性物业产权无偿提供给区县政府 转为研发 容积率最高为4 0 持有70 以上 转为商务办公 持有60 以上 转为教育 医疗 科研 养老的 不得分割转让 市规土局负责人强调 总的来说 盘活存量应以整体转型为主 要严格控制零星转型项目的数量 避免通过零星地块调整地区规划 资料来源 关于本市盘活存量工业用地的实施办法 试行 土地价款补缴方式和基准要求 补缴出让价款 新土地使用条件下土地使用权市场价格 原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格 市场评估地价基准 研发总部类用地 外环线以外地区不得低于相同地段工业用途基准地价的150 外环线以内地区不得低于相同地段办公用途基准地价的70 研发通用类用地 不得低于相同地段办公用途基准地价的70 商务办公等经营性用地 不得低于相同地段同用途的基准地价 针对政策要求的开发方式 开发商参与低效工业用地的模式只有两种 区域内土地权利人分散的 以区县政府主导 原土地权利人联合开发 区县政府主导 原土地权利人为主体进行开发 重要特定区域 收储后公开出让 原土地权利人补地价 自行开发 方式二 零星转型 方式一 整体转型 参与招拍挂市场 与原土地权人合作开发 转型方式 与原土地权人合作开发 参与招拍挂市场两种方式是开发商介入低效工业用地转型的基本途径 53 原则上 新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年 出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正 工业用地标准厂房类 研发总部产业项目类 研发总部通用类用地的最高年限为50年 2014年 关于加强上海市工业用地出让管理的若干规定 试行 新规 工业用地供应方式 出让年限管理更加严格 经产业准入审核认定后 工业用地产业项目类 研发总部产业项目类采取 带产业项目 挂牌方式供应 工业用地标准厂房类 研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应 出让年限 供应方式 转让方面加入更多限制 地产商操作空间更小 本规定自2014年4月1日起施行 有效期至2016年3月31日 建设用地使用权不得整体或分割转让 宗地上的房屋不得分幢 分层 分套转让 可出租 建设用地使用权人出资比例结构 项目公司股权结构改变的 应事先经出让人同意 土地房屋整体转让的 需经出让人同意 也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购 采取土地房屋整体转让的 应纳入全市统一土地交易市场实施 建设用地使用权不得整体或分割转让 宗地上的房屋不得分幢 分层 分套转让 建设用地使用权人出资比例结构 项目公司股权结构改变的 应事先经出让人同意 土地房屋整体转让的 需经出让人同意 也可按照出让合同约定 由出让人或园区管理机构优先收购 采取土地房屋整体转让的 应当纳入全市统一土地交易市场实施 工业用地标准厂房类 工业用地产业项目类和研发总部产业项目类 转让管理 可出租 建设用地使用权人须持有70 以上的物业产权 剩余部分可分割转让 土地房屋整体转让和分割转让的 需经出让人同意 也可按照出让合同约定 由出让人或园区管理机构优先收购 采取土地房屋整体转让的 应纳入全市统一土地交易市场实施 建设用地使用权人出资比例结构 项目公司股权结构改变的 应事先经出让人同意 研发总部通用类 低效工业用地拿地模型 合作开发 高比例持有 原土地权人 企业房地产 政府 投资入股 企业收购 政府指导 获得土地开发权 转性为研发通用类用地 转性为办公用地 保持工业用地属性 持有70 以上 持有50 或者60 以上 必须全部持有 高比例的持有 是否符合企业物业产品的租售比要求 且地块区位多以外环周边区域为主 国企红利 2013年12月上海发布 关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见 掀开上海新一轮国企改革序幕 2013年11月 十八届三中全会的决议中提出要着力推进国有企业和混合所有制改革 对于国有资产管理体制 现代企业制度及公司法人治理结构等方面的改革都进行了方向性的指引 2013年12月17日 上海市率先发布了首个地方国资国企改革方案 提出在 多管国资 少管国企 不管经营 方针的指引下 探索以发展混合所有制经济作为国资带动国企改革的实现形式 截止到2014年9月底 已经有上海 贵州 湖南 天津 重庆等17个省市公布了地方国企改革方案 从各地方案的具体内容来看 新一轮国企改革以混合所有制为核心 涉及推进国有资本结构调整 实施国企分类管理 完善法人治理结构 改革用人选人机制及监理和完善长效约束机制等多方面的改革 十八届三中全会大决议 上海发布首个地方国企改革方案 各地相继发布国企改革方案 大部分省市都从国有资本集中度 国有资产证券化程度 混合所有制企业比例等方面 明确了国企改革的主要目标 其改革任务的完成时间均在2020年以前 任务完成时间 全国新一轮国企改革如火如荼 上海改革率先展开 前景广阔 改革开放以来 上海国企改革经历了四个阶段 上海市历来被称作 国有资产重镇 国企数量 10667户全国排名第一 国企资产占全国比重 17 全国排名第一 地方国企资产总额 11 17万亿元 2012年上海国资国企统计数据 国资全系统营业收入 18574 48亿元 2014年上海国资国企工作会议 13年数据 利润总额 1003 50亿元 上海地方国资主要经济指标继续位列全国地方国资系统第一 其中 资产总额 营业收入 净利润分别占全国地方省市国资企业的1 10 1 8和1 5 2014年上海国资会议 国有企业拥有的土地规模庞大 但家底不清 2010年 上海市国资委对全市52家出资单位及其下属的4180家企业进行摸底 次年公布的土地调查报告指出 与年报统计相比 同口径下 剔除房地产开发用地 的土地总量多出一倍多 2008年国资委统评处登记在册 268 8平方公里 2010国资委清查 剔除房地产开发用地 约550平方公里以上 2012年上海国资国企统计数据 高出近一倍 上海新一轮混合所有制改革民营资本将迎来新机遇 2014年7月 上海市发布 关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见 试行 指导思想 以党的十八大 十八届二中 三中全会精神为指引 以促进各类所有制经济相互融合 共同发展为导向 以发展公众公司为主要实现形式 实现发展混合所有制经济与优化国资布局结构 实施开放性市场化联合重组相结合 与推动国资有序流动 盘活用好国有资产相结合 与完善公司治理结构 建立健全现代企业制度相结合 为上海经济社会全面协调可持续发展作出更大贡献 四大基本原则 坚持完善基本经济制度必须毫不动摇巩固和发展公有制经济 坚持公有制主体地位 发挥国有经济主导作用 不断增强国有经济活力 控制力 影响力 毫不动摇鼓励 支持 引导非公有制经济发展 激发非公有制经济活力和创造力 坚持市场导向改制转型以市场化 专业化 国际化为导向 充分发挥市场配置资源的决定性作用 立足改革转制增强活力 创新转型增强核心竞争力 完善现代企业制度 优化市场经营机制 加快转变发展方式 坚持依法规范公开透明遵守国家法律法规 遵守市场经济和企业发展规律 既解放思想 改革创新 大胆实践 又完善制度 规范程序 加强监管 维护各类市场主体的合法权益 促进各种所有制经济平等竞争 共同发展 坚持统筹兼顾稳妥推进加强顶层设计 统筹安排 系统推进 积极发挥资本流动平台作用 充分调动和激发全社会支持和参与改革的主动性 积极性和创造性 实现改革的力度 发展的速度 职工可承受的程度相统一 上海新一轮混合所有制改革民营资本将迎来新机遇 2014年7月 上海市发布 关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见 试行 九项具体措施 明确三大改革路径 推进国有企业公司制股份制改革优化国有企业股权比例结构加快开放性市场化联合重组实施股权激励和员工持股明晰企业改制重组的决策程序规范财务审计和企业价值评估坚持市场决定对象和发现价格平等保障相关利益主体合法权益完善国有企业改制的政策和环境 利用国内外多层次资本市场 推动具备条件的企业集团实现整体上市 成为公众公司 发挥国有控股上市公司资源整合优势 推进竞争类企业主营业务资产 功能类和公共服务类企业竞争性业务资产上市 提高证券化水平 加快国有企业公司制股份制改革 实现投资主体多元化 经营机制市场化 探索建立特殊管理股制度 试点设立优先股 改革路径一 上海新一轮混合所有制改革民营资本将迎来新机遇 2014年7月 上海市发布 关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见 试行 九项具体措施 明确三大改革路径 推进国有企业公司制股份制改革优化国有企业股权比例结构加快开放性市场化联合重组实施股权激励和员工持股明晰企业改制重组的决策程序规范财务审计和企业价值评估坚持市场决定对象和发现价格平等保障相关利益主体合法权益完善国有企业改制的政策和环境 支持国有企业通过合资合作 战略联盟等方式 聚焦产业链 价值链 与各类所有制企业实施双向联合重组 支持国有企业通过证券市场 产权市场等引入各类投资主体参与改制重组 投资主体可用货币或实物 知识产权 土地使用权等法律法规允许的方式出资 支持国有资本投资的基础设施建设和公用事业运营项目 可通过特许经营等方式 引入风险投资 私募股权投资等非国有资本参股 鼓励非公有制企业参与国有企业改革 在企业经营管理中积极发挥作用 鼓励发展非公有资本控股的混合所有制企业 改革路径二 上海新一轮混合所有制改革民营资本将迎来新机遇 2014年7月 上海市发布 关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见 试行 九项具体措施 明确三大改革路径 推进国有企业公司制股份制改革优化国有企业股权比例结构加快开放性市场化联合重组实施股权激励和员工持股明晰企业改制重组的决策程序规范财务审计和企业价值评估坚持市场决定对象和发现价格平等保障相关利益主体合法权益完善国有企业改制的政策和环境 鼓励整体上市企业集团的经营者 技术管理骨干实施股权激励 符合条件的竞争类企业集团及下属企业完成公司制股份制改革后 可实施股权激励 实施股权激励的企业应同步建立业绩挂钩 财务审计 信息披露 延期支付和追索扣回等约束机制 同步建立职工收入正常增长 工资集体协商和困难职工帮困托底机制 鼓励国有及国有控股的转制科研院所 高新技术企业对重要的技术和经营管理人员实施股权和分红激励 混合所有制企业按照国家规定探索实施员工持股 改革路径三 打造混合所有制改革的资本与产业平台 企业可积极介入 国企混合所有制促进 上海 基金2015年1月22日国企混合所有制促进 上海 基金在沪成立并启动 基金规模200亿元人民币 中国银行上海分行 交通银行上海分行 中信银行上海分行等金融机构成为基金的首批合作者 促进基金采用有限合伙的形式 向社会投资者开放 基金主要为国企混合所有制改革服务 积极鼓励公开上市上海副市长周波在参加上海市十四届人大三次会议专题讨论时表示 上海国企混合所有制改革要以上市公司为主要实现形式 因为上市公司的价值公允相对来说比较简单 周波称 上海实施混合所有制主要是把好三个关 科学决策关 评估审计关 一定要社会化的评估审计 市场交易关 所以一般企业的经营 要么证券市场 股票市场 要么就是场内交易 信息公开 让各种所有制都参加 各种成分都有参加 两大平台盘活资产388亿作为在上海初步形成的两大国资流动平台 上海国际集团以浦发银行 国泰君安 中国太保为龙头 加快纵向整合力度 盘活金融和类金融资产300多亿元 国盛集团通过市场化方式 完成上海蔬菜集团 建材集团等企业的联合重组 盘活存量资产88亿元 上海国企改革必然与土地改革联动 带来国企土地红利 国企改革带来土地红利 国企改革 盘活存量 土地集约利用 工业用地转性 土地红利 非建制镇 非建制镇来源 所谓非建制镇 是指撤并镇级建制后原建制镇城镇化地区所遗留的城镇功能服务区 属于集镇范畴 不含原建制镇的农村地区 非建制镇的形成 从本世纪初开始 上海市根据资源优化整合 管理统筹兼顾的原则 开始建制镇的撤并工作 由此形成了一批非建制镇 实践证明 实行建制镇的撤并取得了扩大管理幅度 节约管理成本 优化配置资源等积极成效 但随着城乡一体化深入推进资源配置中心的转移 非建制镇与新市镇发展不均衡问题日益突出 加快非建制镇的发展 成为缩小城乡二元结构 加快城乡一体化进程的必然需求 经县级人民政府确认由集市发展而成的作为农村一定区域经济 文化和生活服务中心的 介于乡村与城市之间的过渡型居民点 非建制镇特点 非建制镇特点 1 法律地位视同一般具名委员会管理职能与法律地位背离化2 区域基础设施和公共服务机构基本健全城镇建设管理边缘化3 老龄人口和外来人口比重较大区域人口素质劣化4 产城发展出现离散状态各个非建制镇经济发展水平层次不齐 非建制镇地位逐渐沦为鸡肋 众多现状表明改造势在必行 访谈 非建制镇机会巨大 上海城中村用地规模约100平方公里 撤乡建镇后的非建制镇也有大约100平方公里 上海原来有200多个镇 现在合并到108个 低效工业用地大约有500平方公里 城中村 非建制镇目前是不包含在上海城市规划体系内的 缺乏规划监督 外来人口多 黄赌毒盛行 并镇之后 新镇不断扩大 但是管理经费不足 公建配套不够 非建制镇里连个垃圾处理都没有 违建很多 因为规划以外的事情没人管 上海市发改委地区经济处张浩处长 非建制镇改造的政府痛点 1 镇村规划薄弱 60个新市镇规划未覆盖到所有镇 上海现有镇108个 600个中心村规划基本未实施 规划在指导镇村发展上难以起到引领与约束作用 资料来源 推进本市城乡发展一体化 调研课题总报告 非建制镇改造的政府痛点 2 投入不足 2013年全市镇级用于基础设施和生态环境的建设维护投入为34亿元 投入不足使得不少镇 尤其是农村地区镇的面貌长期没有改观 资料来源 推进本市城乡发展一体化 调研课题总报告 非建制镇改造的政府痛点 3 非建制镇管理和服务薄弱 33个镇 206个乡 1999年乡镇行政区划调整 108个镇 2个乡 建制镇 资金 发展重点 非建制镇 被忽略 近郊及产业区周边非建制镇人口集聚 部分镇人口达到2万人以上 外来人口80 以上 这些镇以社区或居委会管理 管理力量 经费不足 外来人口涌入多 治安问题突出 资料来源 推进本市城乡发展一体化 调研课题总报告 非建制镇改造的政府痛点 4 环境不佳 水环境欠账多 部分中小河道黑臭现象严重 镇村级河道中 村级河道劣V类水体占65 2 黑臭现象时有发生 农村污水处理率水平较低 郊区建成区每天约30万立方米污水直排河道 占全市未处理城镇生活污水量的40 资料来源 推进本市城乡发展一体化 调研课题总报告 后续运营难点 部分失地农民就业 生活困难 2003年建立镇保制度以来 130万被征地农民纳入 镇保 50万已领取镇保养老金 其中 50万已参加 职保 30万无就业 生活困难 2013年镇保停办被征地人员 土地换保障 离土农民社保制度亟待调整 凡已按照本市规定一次性缴纳基本养老 医疗保险费的被征地人员再就业后 用人单位和个人应当按照本市有关规定 缴纳基本养老 医疗 失业 工伤 生育保险费 资料来源 推进本市城乡发展一体化 调研课题总报告 虽然非建制镇的改造是在必行 但浩大的改造工程并不是每一家公司都可以介入的 不光对于企业能级 对于城市更新改造能力 相关经验都有极高的要求 对于企业而言 已经具备一线城市旧城改造经验 具备实际操作能力 具备开发条件 非建制镇改造要求 棕色用地 棕色土地开发 杨树浦