房地产行业——纳税实务与节税宝典一本通.doc

纳税实务与节税宝典一本通 -涉税业务分行业系列丛书房地产业第一篇：熟识行业特征 梳理业务流程第一章：房地产行业特点第二章：图解房地产公司业务流程第二篇：参透行业税制 入门实训操练第三章：房地产行业税务处理介绍第一节：房地产行业都需要缴纳哪些税种？第二节：房地产行业如何报税？第四章：房地产行业涉及税种逐项讲解41房地产行业的营业税缴纳申报及账务处理4.1.1初识营业税（营业税简单概念、营业税票样）4.1.2房地产行业哪些行为需要缴纳营业税4.1.3房地产业营业税的计算方法和税率（营业税计算、视同销售情形、视同销售营业税计算）4.1.4自建房产的税务处理4.1.5对客户打折销售发票开具十分关键4.1.6预收的购房款何时缴纳营业税？4.1.7收到客户违约金的纳税处理4.1.8精装修的商品房营业税计算方法4.1.9转让在建项目需全额缴纳营业税4.1.10营业税纳税申报流程和缴纳方法4.1.11涉税事项的会计账务、报表处理4. 2 房地产业土地增值税缴纳申报及账务处理4.2.1了解土地增值税4.2.2房地产行业土地增值税应税范围有哪些？4.2.3土地增值税超率累进税率表及计算方法4.2.4土地增值税扣除项目的种类4.2.5土地增值税在特殊情况下的缴纳方式4.2.6用于职工奖励、内部分房同样需缴纳土地增值税4.2.7清算过程中土地增值税的计算4.2.8代收的物业管理费不可用于抵扣4.2.9土地增值税纳税实务及申报表填列4.3 房地产行业企业所得税缴纳申报及账务处理4.3.1初识企业所得税4.3.2房地产企业所得税的缴纳方式4.3.3预售收入同样需要缴纳企业所得税4.3.4利息支出抵扣金额的确定4.3.5房地产企业预提费用扣除标准4.3.6房地产企业所得税汇算清缴的流程4.3.7房地产企业所得税的计算方法及账务处理4.3.8房地产企业所得税汇算清缴表的填列方法4.4房地产企业房产税缴纳与申报4.4.1房地产行业哪些行为需要缴房产税4.4.2房产税的计算方法4.4.3公共设施计入房产原值需要缴纳房产税4.4.4售前出租行为租金需要缴纳房产税4.4.5房地产企业涉及房产税的其他行为4.4.6房产税的申报时间及流程4.5房地产行业土地使用税缴纳与申报4.5.1房地产行业哪些土地需缴纳土地使用税4.5.2土地使用税计算依据与账务处理4.5.3土地使用税申报时间及流程4.6 房地产行业契税缴纳与申报4.6.1房地产企业取得土地使用权必须缴纳契税4.6.2契税的缴纳依据及计税方法4.6.3契税申报时间及流程4.7房地产行业个人所得税缴纳申报及账务处理4.7.1初识个人所得税4.7.2个人所得税的纳税范围及纳税方式4.7.2个人所得税的申报方式及账务处理4.8房地产行业其他税种纳税缴纳及申报4.8.1房地产行业城市维护建设税的计算方法及申报流程4.8.2房地产行业教育费附加的计算方法及申报流程4.8.3房地产行业印花税的计算方法及申报流程4.8.4房地产行业车船税计算方法及缴纳方式第三篇 精修节税秘籍 案例全解精讲第五章：营业税税收筹划51：折扣方式选择营业额的筹划（在实务赠送与折扣中选择折扣方式销售）52通过剥离价外费用筹划营业税53开发产品对外投资胜于出售第六章：企业所得税税收筹划61设立独立的销售公司，取得明显的经济效益62采用股权转让方式，免除大额税款第七章：土地增值税税收筹划71通过扣除项目进行纳税筹划72通过征税范围进行纳税筹划73利用税收优惠进行纳税筹划4.2.1了解土地增值税一、土地增值税的概念及特点土地增值税，意如其名，是对土地的增值额征收的一种税，主要是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额征收的一种税，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。增值额主要是指收入减去开发成本、费用等支出后的余额。1993年12月13日国务院颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，要求1994年1月1日起实施。1995年1月27日财政部颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（简称实施细则）一直到今年2月1月颁布的国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（简称通知），经过十几年来不断的补充与完善，土地增值税法也已经变的越来越成熟。与其它税种相比土地增值税主要有以下特点：（一）它是以转让房产的增值额为课税对象的土地增值税不像其他税种，按收入或营业额乘以一定的税率来进行征税，也不像增值税用销项税额直接减去进项税额来征税。它是按转让房产取得的收入减去与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额为计税依据的。（二）征税面比较广凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换而言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。（三）实行超率累进税率我国税制大部分是比例税率，也有个别适用定额税率，而土地增值税适用的是超率累进税率，即以增值额与转让收入进行对比计算出的增值率为依据，按照累进原则，分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。（四）实行按次征收土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。二、土地增值税的作用开征土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有利工具，其主要有以下几方面的作用：（一）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控改革开放前，我国的土地使用制度一直采取行政划拨的方式，土地是无偿、无期限使用的，不允许买卖，也不存在土地交易市场。实践证明，这种土地制度是不利于提高土地资源的有效使用的。改革开放后，我国对土地使用制度进行了改革，改变了土地无偿使用、不准买卖的传统规定，确立了房地产有偿使用、允许转让土地使用权的政策和制度。新的土地制度大大提高了土地使用效益，增加了政府财政收入，改善了城市基础设施和人民的生活居住条件。但由于土地管理制度的滞后，行政管理上的偏差使房地产开发过热，房价上涨过猛，国家土地资源严重浪费，而且也造成了社会分配不公的现象。为此，我国借鉴了世界上一些国家的有益做法，开征了土地增值税，利用税收杠杆对房地产业的开发、经营进行了适当调控，保护了房地产行业和市场的健康发展，控制了房地产的投机行为，调节了部分人员通过房地产取得较高收入。（二）有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为土地资源是有限的，随着经济建设的发展、人们生产生活用地的不断扩大，土地资源会变得越来越紧缺，价格也会不断攀升。然而，有些地区出于招商引资和经济建设的考虑，盲目进行土地开发，竞相压低国有土地的价格，给炒买炒卖者留下了可乘之机，从而使国家土地增值收益流失严重，极大损害了国家的利益。通过对土地增值税的征收，可以在一定程度上堵塞漏洞，减少国家土地资源及增值收益的流失，遏制土地投机行为，保护房地产开发者的合法权益，维护国家的整体利益。（三）有利于增加国家财政收入土地增值税的开征为增加国家财政收入开辟了新的税源。4.2.2房地产行业土地增值税应税范围有哪些土地增值税主要是针对有偿转让土地使用权、地上建筑物及其附着物的增值额征收的一种税，针对房地产行业主要对以下情况进行征税：一、一般征税规定（一）转让国有土地使用权土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地使用者通过出让方式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为也属于土地增值税的征税范围。案例解读【4-1】某市国土资源局挂版出让一块土地，获取的收入是不征土地增值税的，但如果A房地产开发公司购买了出让的土地，转手又卖给了B企业，那么A房地产开发公司就该块土地的买卖收入征收土地增值税。（二）转让地上建筑物及其附着物取得土地使用权后，在其上进行房屋的开发建造，然后出售，需要征土地增值税。附着物主要是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。转让地上建筑物时，附着于建筑物的附着物也需一并征收土地增值税。二、特殊征税规定（一）以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营，如一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。但如果投资联营的一方企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。案例解读【4-2】A公司有一块闲置的土地，它看到B公司经营状况良好，于是决定将这块闲置的土地对B公司进行投资，并于3月1日办理了登记手续，那么A公司投资的这块土地是不征收土地增值税的。但如果A公司或B公司其中一方是房地产开发公司，那么就应征土地增值税。（二）合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。案例解读【4-3】A房地产公司由于资金不足，找到B公司，商量我出地，你出钱，咱们共同建造一处房产，建成之后房子五五分，即各享有50%的产权。2014年5月9日，房子建成之后A房地产公司将50%的房子用于出售了，那么A房地产公司就需缴土地增值税；B公司将剩余的50%用于办公，就不需缴土地增值税。（三）以房地产抵押取得借款债务人以房地产抵押取得借款，抵押期间不征收土地增值税；抵押期满，如果债务人无力偿还债务，以房地产抵债而发生房地产的权属转让，征收土地增值税。（四）换房单位之间进行房地产交换，属于土地增值税的征收范围；个人之间互换自有住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（五）房地产的代建行为房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不在土地增值税征税范围。（六）自用住房房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如权属未发生转移，不征收增值税。（七）开发产品视同销售房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生的权属转移视同销售房地产，征收土地增值税。（八）赠与行为如房地产开发企业将房屋进行非公益性捐赠，应当征收增值税；如通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为，不征收土地增值税。4.2.3土地增值税超率累进税率表由于土地增值税的开征目的是为了抑制房地产的投机、炒买炒卖活动，并适当调节纳税人的收入分配，从而保障国家的利益，因此，税率设计的基本原则是：增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。土地增值税采用四级超过率累进税率（见表4-1），其中，最低税率为30%，最高税率为60%表4-1 土地增值税四级超率累进税率表级 数增值额与扣除项目的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%100%的部分4053超过100%200%的部分50154超过200%的部分60354.2.4土地增值税的增值额的确定土地增值税的计税依据是转让房产的增值额，即转让房产取得的收入减去税法规定的扣除项目后的余额。由此可以看出收入额和扣除额这两个因素，对土地增值税金额的大小起着至关重要的作用。一、收入额的确定根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，即包括转让房地产的全部价款、价外费用以及其他经济利益。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第一款规定，“对于房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”对于代收费用，如房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收款部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，会计上一般是通过“其他应付款”进行核算。二、扣除额的确定在计算土地增值额时，税法规定允许从收入中扣除的项目主要包括地价款、开发成本、开发费用等。手把手地教他们使用仪器、计算公式，遇到测量上的问题，他都耐心地解答。一分耕耘，一分收获，经过一段时间的精心调教of the contract must be /; Seven or one copy of the contract, each contract form, contents and elements; VIII, master/slave contract and complete specification interface, contract number. 5.9 other provisions the Bank supports risk managers, accompanied by professional risk management, such as account managers handle the pre-loan investigation, contracts and other key sectors. Risk managers and other professional accompanied by risk managers, account managers are still subject to these measures (procedures) for the fulfilment of duties, qilu Bank risk managers, risk managers, in accordance with the administrative procedures (trial implementation) called for duties. Risk management risk managers and other professional personnel involved in handling, account manager with double handle. 6. the credit policy of the Bank to support capital uses reasonable and sufficient source of repayment, parties of good credit personal loans. As described in the Banks credit policy, marketing advice, business management and other documents. 7. process description and control business processes including personal loans