投资分析-销售价格评测.doc

盛涛花园商业部分投资分析报告 国际地产第五章 商用部分销售价格预测一、 市场比较法市场比较法是将需要估价的项目与在近期已经发生了的交易类似项目加以比较对照，从已发生了交易类似项目的已知价格，修正得出估价项目的市场价格的一种计算方法。 市场比较法，需要选择区域市场内同类同规模、档次接近楼盘为参照依据，再根据项目情况预测项目售价。 （一）选择可比项目按照项目市场比较法，选择与本项目具有可比性的楼盘，具有相同使用性质及地段相同或相近的物业进行比较。说明：该项目四边为分割的独立街铺，其销售价格与商场内部销售价格差别较大，因此在商业部分售价评侧中将该商业面积分为街铺和商场两部分分别计算。A、商场可比实例 项目名称位置商场面积(M2)租售情况均价/最高（元/M2）入伙时间经营业态曼哈南山店桃园路/常兴路10000租售20000/320002002精品百货西海岸广场商场南油大道 15000销售17000/240002000年10月东方巴黎时装广场内环路/大南山14478销售80%11000/180002000年10月服装、鞋帽、皮具、床上用品集美堂家居广场南油大厦对面15000租售13000/220002000家居装饰B、临街商铺可比实例 楼盘商铺区位规模经营品种售价 / 租价铺位特点经营状况西海湾花园街铺创业路76个临街铺位，总商业面积约为6000M2综合类28000元/M2单层，面积45110M245天内全部售完蛇口花园城街铺蛇口花园城一层层高5-5.5m中高档品牌女装30000元/M2全部为独立铺50-60 M2已售完福华街铺东滨东路南面临街长约200米12个铺位小型食铺、橡胶总汇24000元/M2独立铺40-100M2出租率100%兰园街铺东滨东路南面临街12个铺位餐饮、精品、服装29000元/M2独立铺40-60M2出租率100%说明：商业售价与经营状况密切相关，以上项目不同时期发售，因经营情况不同，后期发售的价格有升有降，因此按照项目开始发售之时为准。（二）估测销售价格根据上述项目的售价，比较本项目与各项目的以下主要因素，进行打分，综合得出本项目的销售均价。A、商场部分（1） 影响商业价值因素比较综合打分，得出与本项目商场部分相关的系数。比较因素各因素权重群星广场现代之窗佳和电子商业气氛30%-6%-8%-6%临商业主干道距离30%-6%-8%-5%商业本体临街宽度10%-4%-3%-3%商业本体设施档次5%-3%-2%-2%销售及开业时间10%0%0%5%经营管理15%-3%-1%3%加权平均综合比分100%-22%-22%-8%本项目价格/比较项目价格系数78%78%92%（2） 据上表系数，修正后项目首层价格。比较项目群星广场现代之窗佳和电子公式层均价 73%层均价 69%层均价 91%一层624006396058880二层397804212037720三层226202340024840四层140401482015456（3）根据项目的差异，为以上三项的权重为（群星广场40%现在之窗30%佳和电子30%）综合均价为：一层6240040%+6396030 %+5888030%=61812元/平米二层3978040%+4212030 %+3772030%=39864元/平米三层2262040%+2340030 %+ 2484030%=23520元/平米四层1404040%+1482030 %+1545630%=14698.元/平米本项目市场比较总体均价： 35003元/平米B、街铺部分（1）影响商业价值因素比较综合打分，得出与本项街铺部分的相关的系数。比较因素各因素权重群星广场现代之窗佳和电子商业气氛30%-6%-8%-6%临商业主干道距离30%-6%-8%-5%商业本体临街宽度10%-4%-3%-3%商业本体设施档次5%-3%-2%-2%销售及开业时间10%0%0%5%经营管理15%-3%-1%3%加权平均综合比分100%-22%-22%-8%本项目价格/比较项目价格系数78%78%92%（2） 项目比较结果，计算本项目街铺的销售均价。根据项目的差异，为以上三项的权重为（群星广场40%现在之窗30%佳和电子30%）综合均价为：结论：（知道街铺面积和商场面积，分别乘销售均价，求出总销售额，再除总商业面积，得出整个商用面积的平均价格） 二、收益还原法收益法，收益还原法，是运用适当的资本化率，将预期的估算对象房地产未来各期的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地价格的一种方法。（一） 求取年收益1、 择可比实例选择相同地段，相同类型物业。项目名称位置商场面积(M2)租金（元/M2）入伙时间经营业态经营情况曼哈南山店桃园路/常兴路10000一层 220 二层 138 三层 95 四层 532002年2月精品百货预计经营状况良好深圳姊妹购物城桃园路5000一层188 二层 118 2000年5月女性及儿童用品人流量较少，勉强维持南油佳腾电器城南油大道 10000一层180 二层 1002000年5月电脑、音像制品及器材、通讯器材、家电、台湾高档家具有一定的成交量，效益一般集美堂家居广场南油大厦对面15000一层 120 二层89 三层 58 四层 452001年6月家居装饰交易火暴，经营状况很好2、 对可比实例进行修正商场一般受坐落位置、周遍物业、自身结构、经营时间、经营情况等方面的影响而租金收益有所差异，因此需要进行修正。 项目因素修正表项目名称各种因素权重曼哈南山店深圳姊妹购物城南油佳腾电器城集美堂家居广场区域因素 交通 10%-4%-2%-1%-4%人流量 16%-6%-4%-2%6%商业环境 8%-4%-2%04%区域规划 6%-2%2%4%4%个别因素 临街宽度6%4%4%4%4%规模 4%-2%2%0-2%结构 5%-2%-2%-2%-2%装修 5%-2%2%2%0%交易时间 10%0%6%6%4%经营因素 知名度7%5%3%3%5%管理模式7%3%3%3%0%收益情况16%-4%4%2%-2%推广因素10%0%-4%-4%0%加权平均综合比分100%-14%12%15%17%本项目价格/比较项目价格系数86%112%115%117%根据一般规律，商场一二层的租售价格比例1.7-2.2，二三层的租售价格比例1.4-1.7，三四层租售价格1.2-1.5，对曼哈商城和集美堂家居广场的四层租金规律化从新分配，对深圳姊妹购物城和南油佳腾电器城三四层租金推算。A、曼哈和集美堂规律化分配租金环比均价比曼哈南山店集美堂家居广场原租金四层均价租金原租金四层均价租金一层-1.91 220127.2524315090.25172 二层1.91.01 1381289890 三层1.60.63 98806556 四层1.40.45 53574840 B、姊妹城和佳腾电器三四层租金推算 根据该项目的结构情况租金环比取值，一二层环比1.9，二三层环比1.6 ,则计算： 姊妹城 三层价格 (1881.9+1181.6)2=86元/平米 佳腾电器 三层价格 (1801.9+1101.6)2=82元/平米 3、确定本项目各层租金价格根据我修正和推算出的可比实例的租金价格计算本项目各层租金。A、 修正后各层租金价格曼哈南山店深圳姊妹购物城南油佳腾电器城集美堂家居广场 比较系数86%112%115%117%一层220188180173 二三层98868257 B、 本项目各层租金价格一层租金 （22086%+188112%+180115%+173117%）4=202元/平米二层租金 （13886%+118112%+110115%+91117%）4=121元/平米三层租金 （9886%+86112%+82115%+57117%）4=85元/平米项目预计整体租金均价为：(2025300+1212800+8541800) 9900=158元/平方米4、收益还原计算销售价格房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现。通过租金反映的售价是较为有效的市场价格。而且商服用房市场在此体现更为明显，因为租用物业的人士是用家，他们是真正的需求者，而买家则不一定真正需要，而是作为投资，但物业的价值最终是体现在用家上。收益还原法的基本公式为：p=a1-1/(1+r) n /r式中，p：房地产的价格 a：房地产年纯收益 r：还原利率（资本化率） n：未来可取得收益的年限1） 年纯收益的确定年纯收入= 年总收入 年总成本进行计算：年总收入158 12=1896元/平方米年总成本计算：（1） 各种费用：包括维修费、保险费及其他费用等，其中维修费取年收入的3%，保险费取年收入的0.2%，其他费用取4%，则总计为7.2%，则：各种费用=1896 7.2%=136元/平方米（2） 各种税金：包括营业税、印花税、教育附加税、城建税、房产税及所得税等，其中营业税取年租金的5%，印花税取年租金的0.05%，教育附加税取年租金的0.15%，城建税取年租金的0.05%，房产税按年租金的12%，合计共17.25%，所得税取15%，则：1896 17.25% =327元/平方米所得税为（1896136-327） 15% =215元/平方米则各种税金 =327+215=542元/平方米以上（1）、（2）项相加总成本为678元/平方米年纯收入（a）为1896-678=1218元/平方米2） 还原利率的确定还原利率的确定用银行一年期定期存款利率2.25%加上风险调整值7.284%，即为0.09534。3