棚户区改造项目可行性研究报告.doc

安安化化县县县县城城南南区区 B B C C片片区区棚棚户户区区改改造造项项目目 可行性研究报告 中 国 城 市 建 设 研 究 院 2010 年 12 月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 11 1 项目名称及项目承办单位项目名称及项目承办单位 1 1 1 21 2 项目承办单位概况项目承办单位概况 1 1 1 31 3 项目提出的背景项目提出的背景 2 2 1 41 4 可行性研究的编制依据可行性研究的编制依据 3 3 1 51 5 编制原则编制原则 3 3 1 61 6 项目概况项目概况 4 4 第二章第二章 产品的市场预测产品的市场预测 7 7 2 12 1 产品的技术经济特征产品的技术经济特征 7 7 2 22 2 产品的市场需求产品的市场需求 7 7 第三章第三章 项目建设的有利条件和必要性项目建设的有利条件和必要性 1111 3 13 1 项目建设有利条件项目建设有利条件 1111 3 23 2 项目建设必要性项目建设必要性 1212 第四章第四章 厂址选择与建设条件厂址选择与建设条件 1313 4 14 1 厂址厂址 1313 4 24 2 自然条件自然条件 1313 4 34 3 社会经济状况社会经济状况 1515 4 44 4 原材料供应原材料供应 1616 4 54 5 动力供应动力供应 1616 4 64 6 燃料供应燃料供应 1717 4 74 7 项目建设用地规模项目建设用地规模 1717 第五章第五章 建设规模和产品方案建设规模和产品方案 1818 第六章第六章 工艺技术方案分析工艺技术方案分析 1919 6 16 1 工艺技术方案工艺技术方案 1919 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 1 第七章第七章 项目建设方案项目建设方案 2525 7 17 1 生产规模与建设内容生产规模与建设内容 2525 7 27 2 主要生产设备与工器具购置主要生产设备与工器具购置 2525 7 37 3 建筑工程建筑工程 2929 7 47 4 总图运输总图运输 3131 7 57 5 给水 排水给水 排水 3232 7 67 6 供热 通风供热 通风 3333 7 77 7 供电供电 3333 7 87 8 供气供气 3434 第八章第八章 环境保护环境保护 3535 8 18 1 编制依据编制依据 3535 8 28 2 环境概况环境概况 3535 8 38 3 项目概况及主要污染源 污染物项目概况及主要污染源 污染物 3535 8 48 4 环境现状及预测环境现状及预测 3535 8 58 5 环保措施环保措施 3636 第九章第九章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 3838 9 19 1 危害因素和危害程度危害因素和危害程度 3838 9 29 2 安全措施方案安全措施方案 3838 9 39 3 消防设施消防设施 3939 第十章第十章 节节 能能 4141 10 110 1 项目所在地能源供应条件项目所在地能源供应条件 4141 10 210 2 国家法律 法规及规定依据国家法律 法规及规定依据 4141 10 310 3 项目能源消耗种类及数量计算项目能源消耗种类及数量计算 4242 10 410 4 节能措施节能措施 4242 10 510 5 能源管理机构及计量能源管理机构及计量 4545 第十一章第十一章 组织机构与人力资源配组织机构与人力资源配 置置 4646 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 2 11 111 1 组织机构组织机构 4646 11 211 2 劳动定员劳动定员 4646 11 311 3 人员选择及培训人员选择及培训 4747 第十二章第十二章 项目实施进度计划项目实施进度计划 4949 第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 5050 13 113 1 编制依据及说明编制依据及说明 5050 13 213 2 估算总投资估算总投资 5050 13 313 3 资金筹措资金筹措 5050 第十四章第十四章 财务评价财务评价 5151 14 114 1 编制依据及说明编制依据及说明 5151 14 214 2 财务估算财务估算 5151 14 314 3 盈利能力分析盈利能力分析 5353 14 414 4 财务分析结论财务分析结论 5454 第十五章第十五章 项目招标管理项目招标管理 5555 15 115 1 招投标原则招投标原则 5555 15 215 2 投标 开标 评标和中标程序投标 开标 评标和中标程序 5555 15 315 3 评标委员的人员组成和资质要求评标委员的人员组成和资质要求 5757 第十六章第十六章 研究结论与建议研究结论与建议 5858 16 116 1 结论结论 5858 16 216 2 建议建议 5858 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 3 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目概况项目概况 1 1 1 项项目名称目名称 安化县县城南区 B C 区棚户区改造项目 1 1 2 项项目建目建设单设单位位 安化县城镇建设投资开发有限责任公司 1 1 3 建建设设地点地点 益阳市安化县县城南区 B C 区 1 1 4 用地用地规规模模 总用地 200100m2 合 300 亩 总建筑面积为 87620 全部为棚户区改造住 房 棚户区居民户数 926 户 居住人数 3130 人 棚户区拆迁建筑面积 61200 1 1 5 项项目建目建设设目目标标 通过棚户区改造 解决 926 户棚户区居民的住房困难 新建棚户区改造住房 87620 其中 B 片区 688 户 C 片区 238 户 全部为新建棚户改造安置房 项目 建成后 将大大改善安化县县城面貌 促进 B C 片区土地资源的有效利用 城市 功能分区趋于合理 配套设施齐全 基础设施完备 居住条件较好 为县城南区棚 户区居民建设一个适合居住 生活 工作的场所 1 1 6 建建设设期期 项目建设期限 三年 2011 年 1 月 2013 年 12 月 投投资资估算估算 本项目工程总投资 10016 91 万元 费用构成如下 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 4 项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表 单位 万元 表1 1 序号费用名称投资额百分比 估算说明 1 C片区安置小区工程费用 1870 6518 67 2 B片区1 安置小区工程费用 3779 8337 73 3 B片区2 安置小区工程费用 1268 1112 66 4 工程建设其他费用 1908 9419 06 5 预备费 441 384 41 6 建设投资 9268 9192 53 7 建设期借款利息 7487 47 8 固定资产投资 10016 91100 1 1 8 资资金筹措金筹措 本项目所需全部资金采用两种方式取得 1 政府自筹资金 3016 91 元 全部用于固定资产投资 2 向银行贷款 7000 万元 全部用于建设期固定资产投资 1 21 2 承办单位基本概况承办单位基本概况 安化县城镇建设投资开发有限责任公司位于湖南益阳安化县东坪镇柳溪西路沿 河巷 23 号 2001 年注册成立 属于国有独资有限责任公司 唯一出资人为安化县人 民政府 公司具有独立法人资格 自主经营 独立核算 自负盈亏 承担独立民事 责任 公司严格按照 公司法 运作 建立了符合现代公司运行机制的管理体制 实行董事会领导下的总经理负责制 公司主要经营范围为安化县城市资产的经营 包括城市基础设 公用设施建设的资金筹集与投资 对政府授权范围内的城建资产 实施出售 市政设施冠名 城市户外广告场地经营 市政公用行业特许经营权出让 等 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 5 1 31 3 项目项目背景背景 1998 年 国务院作出了 关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的 通知 的决定 提出了要稳定推进住房商品化 社会化 逐步建立适应社会主义市 场经济体制和我国国情的城镇住房新制度 要求加快住房建设步伐 停止住房实物 分配方式 逐步实行住房分配货币化 发展住房金融 培育和规范住房交易市场 不断满足城镇居民日益增长的住房要求 2007 年 8 月 国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 明确表示 把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制 度改革的重要内容 加快建立健全以廉租住房制度为重点 多渠道解决城市低收入 家庭住房困难的政策体系 2007 年 11 月 湖南省人民政府发布 关于解决城市低收入家庭住房困难的实 施意见 湘政发 2007 30 号 进一步健全廉租住房制度 改进廉租住房和规范 经济适用住房制度 加大棚户区 旧住宅区改造力度 多渠道增加廉租住房房源 逐步完善农民工等其他住房困难群体的住房条件 在政策上进一步明确了住房改革 的方向 随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展 我国城镇住房建设规模不 断扩大 多数家庭住房条件有了较大改善 特别是近几年 中央和地方政府加大保 障性安居工程投入 在解决居民住房困难方面取得了初步成效 但部分低收入和中 等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难 目前 全国还 有 1000 多万户家庭居住在各类棚户区 城市棚户区的房屋多数结构简陋 功能不 全 年久失修 危房比例高 安全隐患大 供电 供水 排污 道路 供热等基础 设施不完善 居住环境恶劣 建筑密度高 中低收入家庭集聚 缺乏市场开发价值 特别是城市棚户区 退休 下岗职工多 收入水平低 自我改造能力弱 要求政府 支持改造的呼声强烈 这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造 需由政 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 6 府主导 给予一定的政策和资金支持 各地区 各有关部门贯彻落实中央决策部署 积极推进棚户区改造 2009 年 12 月 24 日 住建部等五部委联合印发了 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工 作的指导意见 把城市和全部国有工矿棚户区改造纳入保障性安居工程 按照文 件的要求 到 2012 年要解决 1540 万户低收入家庭住房困难 这里面包括通过国有 棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题 包括通过廉租住房和经济适用房 建设解决一部分低收入家庭住房困难 这是一项顺民意 惠民生 有利于扩内需 促发展 调结构 一举多得的重大民生工程 让阳光照进棚户区 已成为各级政 府加快推进城市和全部国有工矿棚户区改造的有力强音 安化县县城南区棚户区位于资江以南 住房大部分为六 七十年代修建的砖混 及砖木结构建筑 房屋破旧不堪 很多已成危房 由于低收入居民集中 片区 自 我改造能力弱 难以通过市场开发和依靠企业实施改造 需由政府主导 给予一定 的政策和资金支持 按照中央 湖南省 益阳市统一安排 安化县启动了棚户区改 造工程 决定由安化县城镇建设投资开发有限责任公司位为项目单位 建设安化县 县城南区 B C 片区棚户区改造项目 通过棚户区改造 进一步改善安化县县城南 区 B C 片区 926 户棚户区家庭的住房条件和生活环境 完善棚户区基础设施 提 高住宅小区的综合承载能力 不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众 2010 年 12 月 益阳市安化县城镇建设投资开发有限责任公司委托我院编制 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目可行性研究报告 1 41 4 可行性研究范围可行性研究范围 1 项目建设意义及其必要性 2 建设地点及建设条件 3 建设规划和布局 4 建设内容及实施计划 5 环境保护与节能节水研究 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 7 6 项目组织与运行管理 7 投资估算及资金筹措 8 效益分析与风险评估 1 51 5 项目编制依据项目编制依据 受安化县城镇建设投资开发有限责任公司的委托 中国城市建设研究院承担 了安化县县城南区B C片区棚户区改造安置房项目可行性研究报告的编制工作 编制依据是 1 中华人民共和国城乡规划法 2008 年 2 城市规划编制办法 及其实施细则 3 安化县城市开发整体规划 4 投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社 5 工业与民用建筑可行性研究深度要求 7 国家有关规划和建筑的条例规范 8 国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24号 9 住宅建筑规范 GB50368 2005 10 国家计委 建设部联合颁发的 建议项目经济评价方法与参数 11 城市新建住宅小区管理办法 建设部令第33号 12 住房城乡建设部等五部委 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作 的指导意见 建保 2009 295号 13 财政部 关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区 改造工作的通知 财综 2010 8号 1 61 6 主要技术经济指标主要技术经济指标 根据项目的具体情况 主要技术经济指标其详见下表 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 8 主要技术评价指标一览表主要技术评价指标一览表 表1 2 序序 号号指标名称指标名称单位单位指指 标标备备 注注 1 项目总用地亩 300 2 项目区总拆迁量 m261200 3 棚改涉及居民总户数户 926 3 1 B 片区户 688 3 2 C 片区户 238 4 棚改涉及总人口数人 3130 5 新建建筑面积 m287620 5 1 C 片区改造住房 m223570 238 户 5 2 B 片区 1 地块改造住房 m249050 550 户 5 3 B 片区 2 地块改造住房 m215000 138 户 6 建筑占地面积 m214463 9 绿地率 30 10 总投资万元 10016 91 11 建设总工期年 3 主要经济评价指标一览表主要经济评价指标一览表 表1 3 序序 号号指标名称指标名称单单 位位指指 标标备备 注注 1 总投资万元 10016 91 2 财务净现值万元 2230 65 3 财务内部收益率 13 4 投资回收期年 6 39 含建设期 3 年 5 投资利润率 7 47 6 投资利税率 8 24 7 借款偿还期年 8 含宽限期 3 年 8 利息备付率最小值 6 07 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 9 9 偿债备付率最小值 1 18 1 71 7 研究结论与建议研究结论与建议 1 7 1 研究研究结论结论 1 7 1 1 本项目建设符合安化县城市发展规划 1 7 1 2 本项目位于安化县县城南区 距安化县市委 政府驻地较劲 小区地 理位置优越 交通便利 配套设施齐全 项目选址合理 1 7 1 3 棚户区平房多 密度大 容积率低 不利于土地资源高效合理利用 加快棚户区改造有利于城市土地集约化高效利用 节约城市土地资源 1 7 1 4 本项目的实施改善了广大居民的住房条件 符合区内居民的客观意愿 1 7 1 5 本项目绿化率高 建设场地附近环境好 工程建设过程中和建成后的 生活污水 废气 生活垃圾等 在设计时已充分考虑了其处理措施 对环境无不 良影响 1 7 2 建建议议 1 7 2 1 本项目具有良好的社会效益 建议政府各级相关行政部门给予大力支 持 以使项目早日实施 1 7 2 2 应尽快对选址场地进行地质勘探 明确场址区的工程地质情况 1 7 2 3 建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作 特别要搞好招投标工 作和工程质量监理 以保证工程质量和工程进度 1 7 2 4 在工程建设中 要注意公用 环保和生活环境的配套建设 物业管理 与施工建设同步进行 1 7 2 5 工程建设中 切实做好节能 节地 节水 节材工作 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 10 第二章第二章 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 2 12 1 安化县概括安化县概括 安化 地处湘中偏北 资水中游 雪峰山脉北端 总面积 4950 平方公里 辖 23 个乡镇 总人口 97 2 万 随着改革开放的不断深入 区域人口的不断增长 安 化县的经济得到了快速的发展 然而 原有老城区地处资江北岸狭长地带 东西长 4500 米 南北宽最窄处只有 90 米 建成区面积 2 09 平方公里 在仅 1 2 平方公里 的中心区 常住人口达 6 万多人 建设用地奇缺 建筑密度过高 人口密度偏大 城镇功能分区不明确 道路交通系统不完善 县城的现状已不适应全县经济发展的 需要 已无法满足不断增长的城镇人口的生活需要 已无法容纳外来投资者 为加 快县城扩容提质 有效缓解县城建设用地供需矛盾 切实改善投资环境 带动县域 经济发展 安化县委 县政府通过反复论证 做出了开发南区 拓宽县城的决策 为加快项目建设 县委 县政府相继出台了一系列鼓励政策 积极引入市场机制 实行公司化运作 南区规划坚持 新思路 高起点 大手笔 本着 因地制宜 合理 布局 综合开发 配套建设 的方针 建成既保留山区城市特色 又能体现时代风 格的新型综合型城镇 安化全县城市家庭 6 68 万户 城镇人口 23 65 万人 城镇化水平 23 93 全 县城市居民人均 GDP 为 13650 元 人均可支配收入为 8582 元 人均住房建筑面积 29 23 平方米 城市最低收入家庭 生活在城市最低生活保障线 150 元 人 月以下 的 有 9200 户 共 21000 人 占城市总人口的 20 92 城市低收入家庭 家庭年 收入在 8000 元以下的 有 9800 户 共 29400 人 占城市总人口的 29 28 全年完 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 11 成财政总收入 37000 万元 比上年增长 6 92 税收收入比重达 85 8 比上年提 高 1 4 个百分点 地方财政收入 21635 万元 比上年增长 18 26 上划 两税 11395 万元 比上年增长 8 07 上划所得税 3971 万元 比上年增长 31 15 完成 一般预算支出 153036 万元 比上年增长 37 68 2009 年共投入扶贫资金 3900 多万元 其中财政扶贫资金 1720 多万元 部门 投入 1000 万元 群众自筹 1200 万元 实施以基础设施 产业开发 劳动力转移培 训 科技推广 实用技术培训为重点的项目单位共计 174 个 其中基础设施建设项 目 107 个 产业开发项目 52 个 扶贫培训涉及省市县各类培训学校 9 所 其它项 目 3 个 新修 维修 硬化公路 135 5 公里 新修公路桥 12 座 人行桥 24 座 新 修 维修学校及村部 18 所 修建通讯塔 4 个 兴修水利工程 48 处 水渠 22702 米 河堤 2742 米 新增基本农田面积 1500 亩 完成人畜饮水工程 12 处 举办技能培 训 科技培训与实用技术培训班 21 期 培训人员 28000 多人 贫困人口和低收入 人口减少 8400 人 2 22 2 安化县县城南区安化县县城南区 B B C C 片区棚户区现状及特点片区棚户区现状及特点 2 2 1 棚棚户户区区现现状情况状情况 安化县县城南区 B C 片区棚户区位于资江以南 以资江一桥为界 以西至松 针路为 B 片区 以东至怀桃线的三角地带为 C 片区 片区内大部分为低收入特困家 庭 退休 下岗职工多 收入水平低 自我改造能力弱 所居棚户区房屋多为上世 纪六七十年代建造 属砖木结构的平房和不超过三层的砖混结构的楼房 使用年限 较长 质量较差 简易结构密度较大 功能不全 基础设施简陋 出入交通不便 通过调查测算 棚户区房屋总建筑面积在 6 12 万平方米左右 总占地面积为 300 亩 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 12 其中单层砖木房屋建筑面积 1 46 万平方米左右 占地面积 120 亩左右 占棚户区总 数的 36 36 三层以内砖混结构房屋建筑面积 4 66 万平方米左右 占地面积 180 亩左右 占城市棚户区总数的 63 64 城市棚户区家庭总户数为 926 户 总人数为 3130 人 安化县县城南区安化县县城南区 B C 片区棚户区现状调查表片区棚户区现状调查表 表 2 1 其中 片 区 项目名称 占地面积 万 改造前住宅建 筑面积 万 改造前家庭 总户数 户 砖木结构砖混结构 B 片区15 014 186880 833 35 棚 户 区 改 造 项 目 C 片区5 001 942380 631 31 合合 计计20 016 129261 464 66 2 2 2 现现状特点分析状特点分析 经调查与分析 安化县县城南区 B C 片区棚户区存在以下几个特点 1 旧房屋房龄长 比例高 棚户区房屋为上世纪六 七十年代所建 旧房屋房龄长 比例高 远远超过居 住用房 25 年的使用年限 许多地方都是连片的旧屋 老屋 简易房所占比例较高 且大多地方公共配套设施差 人居环境恶劣 2 房屋质量差 安全隐患多 由于棚户区的房屋为六 七十年代所建 所以砖木 简易结构的占 70 以上 危险和严重损坏的占 85 以上 存在消防 倒塌等重大安全隐患 供电 供水 排 污 道路 供热等基础设施不完善 居住环境恶劣 3 容积率低 土地使用率低 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 13 据初步计算 棚户区人口为 3130 人 平均每亩为 11 人 建筑总面积 6 12 万平 方米 容积率为 0 3 如此低的容积率 反映了棚户区土地没有得到有效的利用 2 32 3 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 3 1 项项目建目建设设是是贯彻贯彻落落实实党中央 国党中央 国务务院宏院宏观调观调控政策的要求控政策的要求 住房问题是重要的民生问题 党中央 国务院高度重视解决城市居民住房问题 始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的 2007 年以来 国务院多次召开专题会议 先后出台了 国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 等 文件 其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题 实现十七大提出的 住有 所居 目标 为应对世界经济金融危机的不利影响 2008 年底中央出台了十大措施 这十项措施的第一条就是 加快建设保障性安居工程 加大对廉租住房建设支持力 度 加快棚户区改造 实施游牧民定居工程 扩大农村危房改造试点 2010 年中 央经济工作会议 3 次强调保障性住房建设 会议明确 加大对保障性住房建设的支 持力度 并强调 要加强廉租住房等保障性住房建设 支持棚户区改造 实施安 化县县城南区 B C 区棚户区改造项目 体现了党中央 国务院对城市棚户区人民 群众的深切关怀 是党和政府践行科学发展观 三个代表 重要思想 坚持立党 为公 执政为民的具体体现 是全心全意为人民服务的凝聚力工程 更是安化县各 级党委 政府落实党中央 国务院宏观经济调控政策的具体要求 2 3 2 项项目建目建设设是是实现实现公平正公平正义义 促 促进进社会和社会和谐稳谐稳定的重要定的重要举举措措 棚户区现有居民 多为低保户 工人 家属 在维持生活现状外 根本没有经 济实力购买城区周围的商品房 实施棚户改造 首先惠及的是广大棚户居民 采取 各种拆迁安置办法 将他们从棚户区解放出来 拆迁补偿结合相应的政策补助 能 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 14 很好的改善 解决棚户居民的居住问题 安化县县城南区 B C 片区困难企业集中 这些企业为地区的经济建设曾做出了不可磨灭的贡献 也为国企改革顺利推进作出 了榜样 然而 企业的职工及其家属居住在缺少安全感和舒适感的土坯房中 时刻 面临着生命安全方面的威胁 而部分职工甚至无房可居 严重影响了家庭和睦 社 会稳定 解决他们的住房困难 搬离棚户区 住上新楼房 是他们强烈的愿望 甚 至是几代人的期盼 总理温家宝在今年的两会期间说 我们国家的发展不仅是要搞 好经济建设 而且要推进社会的公平正义 促进人的全面和自由的发展 这三者不 可偏废 集中精力发展生产 其根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求 而 社会公平正义 是社会稳定的基础 我认为 公平正义比太阳还要有光辉 实施 安化县县城南区 B C 区棚户区改造项目 既是一项政治任务 也是一项实现公平 正义的光荣任务 有利于帮助安化县县城南区 B C 片区棚户区居民改善住房条件 提高生活质量 使他们得到更多实惠 感受到党和政府的温暖 2 3 3 项项目建目建设对带动设对带动投投资资和消和消费费 促 促进经济进经济社会社会协调发协调发展都具有重要意展都具有重要意义义 中央和湖南省均把加快保障性安居工程建设作为保增长 保民生 保稳定的重 要措施 实施安化县县城南区 B C 片区棚户区改造安置房项目 既可以有力地拉 动建筑业 建材业 交通运输业等相关产业的发展 为调整产业结构 扩大内需 保增长 解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献 又可以发展社区公共服务 加强社会管理 推进平安社区建设 对推动经济社会协调发展的意义重大 2 3 4 项项目建目建设设是促是促进进房地房地产产市市场场平平稳稳健康健康发发展的有效展的有效举举措措 2010 年初 国务院办公厅下发 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 详细列出了 11 条措施 被称为 国十一条 国十一条 文件为 2010 年房地产市场调 控定下了基调 遏制房价过快上涨 打击投资性购房 具体工作内容之一就是 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 15 要增加供给 主要是增加土地供给和普通商品住房的供给 对房价较高 上涨较快 的地方 在增加普通商品住房的同时 要加快保障性住房的建设 包括限价房 经 济适用住房 公共租赁房 廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造 特别是 一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例 2010 年政府工作报告也指出 要 坚决遏制部分城市房价过快上涨势头 满足人民群众的基本住房需求 棚户区 改造建设的大部分是安置用房 直接增加了中低价位 中小户型住房供应 有利于 改善住房供应结构 促进房地产市场平稳健康发展 2 3 5 项项目建目建设设是推是推进进城城镇镇化 提升城化 提升城镇发镇发展展质质量和水平的客量和水平的客观观要求要求 2009 年 12 月 7 日闭幕的中央经济工作会议提出 2010 年经济工作的主要任务 之一是加大经济结构调整力度 提高经济发展质量和效益 其中 通过 积极稳妥 推进城镇化 提升城镇发展质量和水平 来扩大内需是中央经济工作会议着重强调 的一个环节 也将成为 2010 年经济工作部署和发展的一项重要战略 会议还强调 积极稳妥推进城镇化 提升城镇发展质量和水平 要坚持走中国特色城镇化道路 促进大中小城市和小城镇协调发展 着力提高城镇综合承载能力 发挥好城市对农 村的辐射带动作用 壮大区域经济 推进城镇化的发展战略 将有助于带动房地产 餐饮等多个行业的发展 从而对经济平稳运行产生积极推动作用 益阳区位优势明 显 交通发达 素有 长株潭后花园 的美誉 近几年 安化县公路建设速度较快 实现了与相邻各乡镇的对接 在提高城市品位 塑造城市形象上 通过加大招商引 资力度 走经营城市之路 集镇区供水 排水 通讯 有线电视等基础设施不断完 善 正朝向规模化 商业化发展 但必须看到 安化县的城镇化发展水平还不高 本项目的建设将有利于进一步完善安化县城市整体功能 促进城镇建设和发展 而 且还有利于集约高效利用土地资源 并将杂乱无章 存在安全隐患的棚户区改造成 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 16 适合居住的和谐新型职工生活区 其环境保护和改造意义重大 2 3 6 项项目建目建设设是加快安化是加快安化县经济发县经济发展 促展 促进进安化安化县经济县经济增增长长的需要的需要 安化县近年来经济总量有了很大提高 但与周边兄弟地市相比 差距仍然较大 棚户区改造安置房项目的开发不仅对城市建设的影响很大 对国民经济的作用也很 大 据测算 房地产对国民经济的拉动作用约1 5 2个百分点 因此应立足自力更 生 加城市中低收入家庭住房改造的力度 精心培育高品质的商住综合区 搞活本 地经济 提高人民的物质 文化 生活水平 2 3 7 项项目建目建设设是是节约节约用地 培育用地 培育长长效城市效城市产业产业的迫切需要的迫切需要 当前 国家出台了一系列的土地调控政策 提出要大力节约土地等有效资源 启动本项目建设 能盘活片区存量土地 改棚户 建高楼 提升容积率 实现了土 地的节约集约利用 同时 通过该区域土地开发可刺激造纸 建筑 现代商贸服务 等行业的发展 培育新的经济增长点和新型特色产业 综上所述 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造安置房项目势在必行 无论 是经济效益 社会效益 生态效益于民于国均意义重大 2 42 4 项目建设项目建设 SWOTSWOT 分析分析 2 4 1 优势优势 1 区位优势 为加快安化县城扩容提质 有效缓解县城建设用地供需矛盾 切实改善投资环 境 带动县域经济发展 2001年安化县委 县政府做出了开发项目所在地县城南区 拓宽县城的决策 2004年投入3000多万元 重点抓好 两桥两路 建设 两桥 即启 动东坪大桥和辰溪桥建设 两路 即拉通莲城路安化二中至金园路段 东坪大桥处 启动滨江大道建设 建成后的南区新城具有分区明确 特色鲜明 城市综合功能 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 17 强大 绿化率高等特点 本项目所在地正是位于县城南区 处于资江大桥以南 区 位优势显著 同时 安化二中 县计生局 移动公司等单位相继整体搬迁落户南区 辰溪河大桥 东坪大桥的通车将使得本项目的地理优势和商业价值更为突出 2 环境优势 本项目位于湖南省北部益阳市安化县 该地属亚热带季风气候区 土地肥沃 适宜各种作物生长 盛产松 杉 竹 茶叶 药材等 钨 金 锑 钒 锰等矿产 资源丰富 已探明的矿藏有39种 水能资源丰富 理论蓄积量150万千瓦 已装机 125万千瓦 除柘溪水电站 东坪水电站 株溪口水电站外 还建成小水电站53处 总装机4万多千瓦 安化名胜古迹颇多 风景迷人 林海莽莽的省级柘溪森林公园 拥有世界第一 冰碛岩的省级雪峰湖地质公园 古迹亦多 有保护完好的文庙 武庙 有石人石马 陵墓享堂 御书御撰扁牌一应俱全的陶澍陵园等等 安化县作为一个生态旅游名城 必须充分利用丰富的生态自然资源 充分发挥 竹文化优势 提高安化城市知名度 以优势带动规模 以规模促进效益 提高旅游 发展的整体水平 加快安化县发展 3 政府支持优势 本项目为安化县县城南区B C片区棚户区改造建设项目 政府将给予极大的关 注和支持 本地区开发建设享受 益阳市鼓励投资的若干规定 政府令 2003 6 号 等文件规定的一系列优惠政策 2 4 2 劣劣势势 1 项目处于资江以南 怀桃线以北的规划建设区内 该区经济欠发达 与 中心区隔江相望 不在核心商圈 2 周边建设环境尚未成熟 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 18 3 市政配套还需完善 2 4 3 机会机会 1 整个县城南区缺少综合服务水平较高 周边环境适宜的居住小区 2 项目地处资江附近 有助于招商引资的开展 带动周边其它地区的发展 3 2006年湖南省提出启动以长株潭为中心的湖南3 5城市群建设 即以长 株潭为中心 包括岳阳 常德 益阳 娄底 衡阳在内的城市群 益阳明确定位 长沙后花园 2 4 4 威威胁胁 1 安化县城镇整体规划有待完善 对项目的开展和持续发展造成很大压力 2 拆迁安置工作范围大 容易引发社会事件 综上所述 本项目的优势和机会大于劣势和挑战 主要是建设条件充足 潜力 大 将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 19 第三章第三章 棚户区改造方案棚户区改造方案 3 13 1棚户区拆迁 安置方案棚户区拆迁 安置方案 按照 加速城市发展 坚持以人为本 建设和谐社会 促进科学发展 的总体 要求 本项目按照统一规划 合理布局 突出重点 配套建设 因地制宜 整体推 进的原则 采取政府组织 企业尽责 市场运作的方式 着力改善城市困难群体居 住条件 根据项目承建单位的项目实施计划 本项目改造将采用以房补房 产权置 换 的方式进行 拆迁补偿和安置遵循以下原则和办法 1 棚户区改造以政府引导 专项资金补贴 集中安置的原则 2 先建后拆 棚户区居民的现有房屋采用以房补房 附属物 包括各类杂 屋 构筑物等 不参与 不作产权调换 由拆迁人给予货币补偿 3 棚户区拆迁采取奖励拆迁 自愿换房的办法 房屋拆迁按照市场价值评 估后货币补偿 按有关文件精神 棚户区先期拆迁户优先入住改造房 3 1 1 补偿补偿与安置与安置 本项目建设选址在安化县县城南区 按照国家 省 市有关文件对拆迁的 926 户居民进行补偿和安置 分期改造现有棚户区 1 补偿 补偿 现状地块棚户房占地 300 亩 房屋大部分为居民私人所有 新征用地按 益阳 地区征地拆迁补偿安置办法 实施补偿 具体土地及建筑物补偿费用见项目建设用 地费用估算表 附表 1 1 2 临时过渡 临时过渡 拆迁户的临时安置采用临时过渡的方式 在过渡期限内 被拆迁人自行安排住 处的 拆迁人应当支付临时安置补助费 被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的 拆 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 20 迁人不支付临时安置补助费 考虑工程建设时间 临时过渡费主要由临时安置补助费和搬家费两部分构成 临时安置补助费 300 元 户 月 给予一年的临时安置补助费 搬家费 搬迁补助金 按 300 元 次 户补助 需要过渡的 付给两次的搬家补 助费 经计算 搬迁 926 户 61200 平方米房屋的临时过渡费为 555 60 万元 3 安置安置 本项目拆迁户住房安置采用产权置换方式 产权置换实行建筑面积按原住房结 构等平米置换 互找楼层差价 置换建筑面积超出原建筑面积的 按成本价购买增 加的面积 产权置换的房屋中 项目将提供有不同户型的中型住宅房屋 总建筑面积 87620 其中 61200 通过以房补房的方式返给棚户区居民 不实现差价补交 其余 26420 以成本价销售给低收入居民 达到改善棚户区居民居住条件 改善居 住环境 节约土地的目的 3 1 2 拆迁安置拆迁安置计计划划 该棚户区改造的拆迁和建设采取由东向西推进的办法 在取得拆迁户同意的前 提下 可先拆除棚户区内的杂屋和间距较大的平房 让先期过渡的住户尽量少 后 期拆迁住户的过渡安置时间尽量缩短 以保证大部分住户的拆迁时间和临时过渡的 成本 1 2011 年 4 月至 6 月 拆除 C 片区 238 户居民的危房及杂屋 2 2011 年 7 月至 8 月 拆除 B 片区 1 地块 260 户居民的危房及杂屋 3 2011 年 9 月至 10 月 拆除 B 区 1 地块 290 户居民的危房及杂屋 4 2011 年 11 月至 12 月 拆除 B 区 2 地块 138 户居民的危房及杂屋 5 2012 年 3 月起 棚户区居民按先拆先建 先建先返的顺序陆续迁往安置区 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 21 拆拆迁迁安安置置进进度度表表 表表3 13 1 2011 年2012 年2013 年2014 年 时间 项目名称 123456789 10 11 12 123456789 10 11 12 拆 C 区 238 户 拆 B 区 1 地块 260 户 拆 B 区 1 地块 290 户 拆 B 区 2 地块 138 户 安置 C 区住户 安置 B 区住户 3 23 2 项目改造范围项目改造范围 安化县县城南区 B C 片区棚户区现有房屋总建筑面积在 6 12 万平方米左右 总占地面积为 20 01 万平方米左右 主要分布在县城南区 B C 规划区内 B 区位 于松针路以东 资江大桥以西 大城路以北 资江南岸的区域 C 区位于资江大桥 以东 怀桃线以北 资江南岸的区域 总计 2 个片区 考虑到资金和时间的原因 本项目首先对其中 C 区先进行住房改造 再对 B 片区进行住房改造 项目拆迁片区一览表项目拆迁片区一览表 表 3 2 其中 片 区 项目名称 占地面积 万 改造前住宅建 筑面积 万 改造前家庭 总户数 户 砖木结构砖混结构 B 片区15 014 186880 833 35 棚 户 区 改 造 项 目 C 片区5 001 942380 631 31 合合 计计20 016 129261 464 66 本项目棚户区改造既要贯彻房改政策 又要考虑棚户区居民的实际情况 在建 设标准上 要参照益阳市经济适用住房或廉租房的户型建筑面积 在充分考虑当地 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 22 居民住房实际情况 财政和居民收入水平的基础上加以确定 配套设施的建设标准 要满足居民入住的基本要求 本项目实施参照国家住房和城乡建设部及国家发改委 等 5 部门联合下发的建保 2009 295 号文件 关于推进城市和国有工矿棚户区改 造工作的通知 等有关规定 结合 安化县总体规划 2007 2020 和城市建设计划 经济适用住房建设计划 土地利用年度计划 确定安化县县城南区 B C 片区棚户 改造安置房住宅小区 棚改项目 设置两种户型 90 户型和 80 户型 规划总户 数为 926 户 3 33 3 项目建设规模项目建设规模 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造安置房项目总用地面积 300 亩 总建筑 面积 87620 其中 C 片区占地 30 亩 合 20000m2 住房建筑面积 23570 B 片 区 1 地块占地 47 6 亩 合 31750m2 建筑面积 36728 B 片区 2 地块占地 29 2 亩 合 19476m2 建筑面积 36728 住宅建筑均为多层砌体单元楼 另建设社区 所必须的休闲 活动 绿化场地及辅助设施 C 片区棚户改造安置小区综合技术经济指标 表 3 3 项 目数 量计量单位人均面积备 注 居住户 套 数238户 套 居住人数833人 户均人口3 5人 户 总建筑面积23570 23 00 住宅面积21420 22 86 门面面积2150 90 平米户型 238 户 建筑占地面积3928 住宅平均层数6层 建筑容积率1 18 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 23 停车位70个 总建筑密度19 6 绿地率30 B 片区 1 安置小区综合技术经济指标 表 3 4 项 目数 量计量单位人均面积备 注 居住户 套 数520户 套 居住人数1820人 户均人口3 5人 户 总建筑面积49050 23 00 住宅面积44600 22 86 90 平米户型 300 户 80 平米户型 220 户 门面面积4450 建筑占地面积8175 住宅平均层数6层 建筑容积率1 55 停车位110个 总建筑密度25 75 绿地率30 B 片区 2 安置小区综合技术经济指标 表 3 5 项 目数 量计量单位人均面积备 注 居住户 套 数 138 户 套 居住人数 483 人 户均人口 3 5 人 户 总建筑面积 15000 23 00 住宅面积 13420 22 86 90 平米户型 138 户 门面面积 1580 建筑占地面积 2360 住宅平均层数 6 层 建筑容积率 0 77 停车位 100 个 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 24 总建筑密度 12 12 绿地率 30 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 25 第四章第四章 项目选址项目选址 4 14 1 选址基本要求选址基本要求 该项目选址在安化县县城南区 B C 片区 B C 片区位于资江南岸 A 片区 以东 场址临资水 是县城南扩的主要区域 县域内有国道 207 怀桃一级公路 S308 线 等高等级公路 交通便利 地块周边为城乡结合部土地 有社会福利院 学校 医院 工厂等主要生产 生活设施 距离政务机关及经济文化中心都比较远 但交通便利 配套基础设施到 位 符合项目建设的选址要求 同时满足场址选择的基本要求 1 节约用地 少占耕地 建设用地因地制宜 优先考虑荒地 空地 劣地 本项目大部分用地为原址新建 北侧扩建土地为废弃荒地及少量农田 2 减少拆迁移民 工程选址着眼于少拆迁 少移民 尽可能不靠近 不穿越 人口密集的居民区 根据安化县总体规划要求 本项目棚户区改造安置房项目用地 为规划改造用地 场区内必不可少有房屋拆迁和移民 3 场区选址符合居住工程建设项目基本功能要求 虽距市主要政务机关及经 济文化中心有一段距离 但交通便利 施工方便 4 有利于保护环境和生态 该项目建成后对周边环境影响较小 不构成对生 态的影响 4 24 2 选址原则选址原则 4 2 1 与城市与城市规规划相划相协调协调的原的原则则 依据安化县城市总体规划 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造工程所在地 是符合规划要求的 此次规划的棚户区改造工程指标依据 城市居住区规划设计规 范 2002 年版 中关于住宅小区规划指标确定 符合时代及地域性要求 4 2 2 可持可持续发续发展原展原则则 1 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造安置房项目切实加强对自然和生态的 保护 建设可持续发展 环境优美的居住小区 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造项目 可行性研究报 告 中国城市建设研究院 26 2 地块选址以集中安置为主 将其他分散的棚户区集中安置 可以减少对环 境的破坏 4 2 3 与与现实现实条件条件协调协调的原的原则则 1 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造工程选址于安化县县城南边 地块靠 近资江南岸 区位条件良好 交通便利 小区自来水由自来水厂铺设至交叉路口处 的 150mm 主管供应 电力由安化县变电所 35KV 线路供应 能够满足本项目的用 电需求 2 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造工程选址于方便工人上下班 不至远 离工厂所在地 既可以很好的改善居民的生活环境 同时通过改造可提升整个城区 的基础设施和环境美化 为城镇的建设打下良好的基础 4 34 3 场址位置场址位置 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造工程选址于安化县县城南区 与县城中 心以资江相隔 交通便利 地域条件十分优越 该小区的水 电 路 燃气均与县 城相关设施配套 4 44 4 场址适宜性分析场址适宜性分析 1 安化县县城南区 B C 片区棚户区改造安置房项目拟选地块地