拍卖房按揭担保业务管理规定.doc

精品文档拍卖房按揭担保业务管理规定（第二版） 为规范拍卖房按揭担保业务（以下简称拍卖业务）操作，控制业务风险，提高拍卖业务运作效率，特制定本规定。一、业务定义拍卖房按揭担保业务，是指当房产所有人或依法取得房产处分权的委托人委托拍卖机构拍卖或变卖房产时，根据房产竞得人的申请，由担保公司提供担保，银行向申请人发放房产按揭贷款，用于付清拍卖或变卖余款，取得法院裁定书，以便办理注销原抵押登记、过户、抵押登记的业务。二、基本要求1.拍卖业务受理的基本条件1.1合作拍卖行必须具备相应的资质且信誉良好。1.2拍卖标的物必须是已在国土局办理初始登记的房产。三、操作流程买方提交资料，担保调查，按要求办理委托公证，房产查档买方向银行申请贷款，与担保公司签署转按贷款担保服务合同房产买方竞拍成功，取得拍卖成交确认书，缴纳首期款银行放款至拍卖行或法院指定账号，担保公司跟进取得法院裁定书银行调查，出具买方按揭贷款承诺书，并同意放款至拍卖行或法院指定帐户办理担保审批手续，交纳担保费，出具保证合同抵押完成，贷款银行出具解除担保通知书担保公司担保责任解除担保公司取得受让方新房地产证，协助贷款银行办理抵押登记手续。担保公司办理房产过户，取得过户回执。四、操作细则1.业务受理1.1查询拍卖信息1.1.1深圳市房地产交易中心：查询其网站发布的拍卖公告信息。1.1.2拍卖行：查询报纸上发布的拍卖公告信息。1.2调查拍卖标的物1.2.1通过拍卖行了解标的物的情况。1.2.2电话查档，查询房产、抵押及查封信息。1.2.3现场勘察，了解物业状况及欠费情况。1.3联系客户、合作银行和法院1.3.1拍卖现场了解拍卖成交情况，跟进竞得客户。1.3.2前往拍卖行核查拍卖成交确认书的真伪（核对序列号、版式、笔迹、填写内容及签名等）及份数。1.3.3联系合作银行，了解按揭贷款事宜。1.3.4联系法官，确认拍卖相关事宜。1.4客户审查1.4.1了解真实交易者及交易目的。1.4.2面见客户，详细了解客户的职业背景及家庭背景。1.4.3查询个人信用报告，了解客户资信状况。1.4.3.1了解客户开卡及还款情况。1.4.3.2了解客户资产状况。1.4.3.3了解贷款及还款情况。1.4.3.4了解客户工作、社保、收入等情况。1.5资料审查1.5.1客户资料审查。1.5.1.1拍卖成交确认书或拍卖成交凭证须为原件，且须到拍卖行核对其真实性（填写内容、模式、序列号、拍卖行的签名公章等）。如果是深圳市房地产交易中心的业务还需核实银行是否收到原件，如是复印件，则将另一份收回公司执管。1.5.1.2身份证明、收入证明、保证金、首期款、查档单、查封表、委托拍卖函、贷款承诺函（交易中心除外）等为复印件的资料需验原件，加盖“与原件核对相符”章并签名确认。1.5.2拍卖行资信审查。考查拍卖行，了解注册资本、年检、经营范围及资信情况。营业执照、经营许可等复印件资料需验原件，加盖“与原件核对相符”章。拍卖款打入拍卖行的，须提供拍卖行收款帐户确认书原件及打印拍卖行的工商信息单（原件）。1.5确定贷款银行1.5.1联系贷款银行，商定业务操作细节。2.签订担保服务合同2.1拍卖业务担保合同一式两份，填写工整正确，不得随意涂改。2.2合同须面签并加印指模。客户委托他人代签的，受托人需提交经公证处公证的授权委托书（公证书中必须有“代签担保服务合同”相关条款），且须将公证书全部收由我司执管（房产部分部经理核实公证书委托份数）。其它应提交文件中有客户代理人代签的，按此规定办理。2.3担保服务合同由客户代理人代签的，须签署连带责任条款。2.4变更合同内容须经风险管理部审核同意。 3.委托公证3.1使用公司统一的拍卖公证版本。3.2 委托公证书的受托人只能为我司员工。4.收集资料4.1拍卖业务报批所需收集资料及其作用：序号名称类型作用1买方身份证复印件买方主体资格证明2收入证明复印件买方财务现状及还款经济能力证明3买受人信用报告复印件买方的财务状况及资信情况证明4保证金及首期款证明复印件证明交易是否真实，同时作为风险发生时可供我方追偿的财产线索5拍卖成交确认书原件证明拍卖房产归属6*房产证复印件证明该房产权利情况7查档单复印件证明该房产权利情况，是否存在查封或其他限制情况8查封表复印件证明查封状况9银行贷款承诺函原件证明借款申请已获银行的初步认可，是我方出具保证合同的前提10拍卖公告复印件证明房产拍卖情况11拍卖委托合同复印件证明法院委托关系12拍卖房贷款担保服务合同原件担保法律关系证明13拍卖行收款帐户确认书原件明确款项支付的帐户14公证委托书原件确认我司的权利是否得到保障15*个人资产及负债清单买方财务状况证明16拍卖行资质证明营业执照复印件证明企业注册资本、经营范围及年检情况工商信息单原件复核营业执照信息经营许可复印件经营资格证明4.2资料收集要齐备。原件须验证，复印件须与原件核对并加盖“与原件相符”章。5.收取担保费5.1 担保费费率表业务品种担保费率最低收费未办理房产证的关外业务1.22000关内业务及关外已出房产证业务120005.2拍卖业务担保的存续时间为3个月，如自公司与贷款银行订立保证合同之日起3个月届满，公司的保证责任未解除，则每延长每延长3个月（未满3个月，按3个月计算）加收担保费一次。5.3本收费标准为最低收费标准，任何业务收费低于本收费标准的，须报请公司按权限核批。5.4 交纳担保费后，领取保函。6.业务报审6.1按要求正确填写担保项目审批表，工作单位及电话等填写详细可查。6.2按公司规定填写审批意见，具体包括：交易是否真实，买方是否诚信可靠。资料是否真实完整，复印件是否与原件已核实。担保合同是否面签。委托公证书份数、执管人。拍卖确认书的核实情况，是否已前往拍卖行核实真伪、份数及保管情况。其中交易中心业务要核实银行是否收到一份原件，如收到的是复印件，原件收回我司执管。信用报告的情况说明。其他特殊情况说明等6.3公司内部审批流程如下：房产部分部经理复核业务人员提交资料房产部经理初审风险管理部审核员初审主管副总裁审核总裁审定，并签署贷款担保合同及保证合同风险管理部经理复审7.首期款7.1首期款要求。拍卖业务的首期款必须达到成交金额的20%以上，低于20%的，买方必须办理反担保手续。7.2首期款形式7.2.1交于拍卖行的，由拍卖行出具证明。7.2.1交给法院的，必须出具银行的转帐证明。8.出具保证合同8.1风险管理部审核员审核资料，填写意见，打印保证合同。8.2保证合同核对无误后，提交风险管理部总经理审核，报总裁核批签字及盖章。8.3经办人交纳担保费后领取保函。9.放款9.1经办人送交保证合同，银行将客户贷款划入拍卖行或法院指定账号。9.2放款后，与法院及拍卖行保持联系，确认取得裁定书的时间并跟进相关事宜。10.过户/抵押登记10.1买受人从法院取得裁定书后，经办人从风险管理部领取拍卖确认书（风控的档案管理人员需将拍卖确认书取走过户的信息告知保后管理人员），同客户一起前往国土局办理房产过户手续领取过户回执，并将过户回执交至风险管理部登记保管。10.2确定过户办文完成后，联系贷款银行确认抵押手续的时间，安排办理缴税费，领取新房产证事宜。10.3过户取件当日从风险管理部领取过户回执，办理抵押手续。如当日未能办理抵押手续，将房产证交回风险管理部登记保管。11.解保11.1抵押手续办结，及时前往银行开具解除担保通知书，解除担保责任。五. 风险控制与责任1.风险控制1.1业务受理1.1.1客户调查1.1.1.1调查真实交易者，如非真实交易者本人，则一定要详细了解其交易的真实目的，防止被诈骗。1.1.1.2经办人须与客户面谈，对工作单位以电话或上门进行确认。客户为私企老板、公司股东或公司主要管理人员（尤其是财务主管人员）的，要进行详细调查，重点调查其是否为公司贷款提供了个人无限反担保，或有其他生意债务，防止其房产物业被其他债权人查封的风险。1.1.1.2要确认客户对拍卖交易规则及涉及税费的了解情况，防止业务无法运作的风险。1.1.1.2要通过个人信用报告、收入证明、个人资产及负债清单等资料考察客户的资信情况。对信用不良，资产状况不好的客户，不予受理。如受理必须要求其提供其他资产给予反担保。1.1.2资料审核1.1.2.1必须前往拍卖行核查验拍卖成交确认书的真伪。1.1.2.2复印件必须与原件核对相符。1.1.2.3严禁编造虚假资料，无论对银行或公司，凡提供虚假材料者，公司必将严肃处理，直到追究法律责任。1.1.3标的物调查1.1.3.1受理业务时必须查档，确认产权、抵押、查封信息。1.1.3.2特殊业务一定要现场勘察。1.1.4严格按规定受理业务，不符合本规定第二条的业务不得受理。1.2签订担保服务合同1.2.1合同必须面签且每一页客户都须签名，涂改处必须由客户签字、按印。1.2.2凡与客户所签订的合同需变更的，必须提前告知风险管理部审核，客户经理不得擅自增加任何条款。1.2.3担保服务合同需我司签字盖章返给客户的，需详细正确填写,经风险管理部核对后,方可申请盖章返给客户。1.2.4严禁代客签字、弄虚作假，否则严肃处理，直到追究法律责任。1.3委托公证1.3.1在确保银行和我司可以操作的情况下才进行委托公证，避免因退单而产生公证费方面的纠纷。1.3.2拍卖业务公证，必须使用公司统一的版本，修改委托内容必须经风险管理部的审核批准。私自添加或删减委托内容造成业务无法正常进行的，当事人负全责，造成的公证费等多支费用也由当事人自行承担。1.3.3尽量延长公证书的有效期限。1.3.4公证书的受托人只能为我司员工，公证书原件应由我司人员执管。1.3.5转委托须收回所有原委托公证书并落实转委托原因，原则上转委托手续须在原公证处由原公证员办理。1.4收集资料1.4.1按规定收集资料，严禁编造虚假资料，无论对银行或公司，凡提供虚假材料者，公司必将严肃处理，直至追究法律责任。1.5收担保费1.5.1拍卖业务的担保费，必须在领取保函前收取。1.6业务报批1.6.1经办人提交的报批资料必须齐全真实。1.6.2房产管理部重点核实资料的真实性及业务可操作性。对于真实性的核实可采用电话核查及直接与客户面谈等方式。1.6.3风险管理部重点核对签名、帐户、客户资信及各类资料的一致性、齐备性、合规性，确保风险的可控性。1.6.3.1审核审批表、合同、公证书等各类文件签名的一致性，如不一致，须提供签字样本原件。1.6.3.2审核银行放款帐户，如果贷款打入拍卖行帐户，则须严格审核拍卖行资质。1.6.3.2.1要求打印工商信息单，核实营业执照、经营许可的有关信息。1.6.3.2.2向委托方核实情况。1.6.3.3审核个人信用报告及收入证明。对资信不佳者（还款逾期三期以上或信用卡透支）及收入不高、不稳定而贷款额过高等，提出风险控制建议，落实反担保措施。1.6.3.4审核房产登记类型，已出红本房产证及已办理初始登记的房产方可受理。1.6.3.5审核拍卖成交确认书的真实性，核对公章的真伪。并确认拍卖成交确认书的份数及去向，确保公司执管的拍卖成交确认书为原件，且客户手中无留存拍卖成交确认书原件。1.6.3.6审核公证书版本是否符合要求。1.6.3.7审核房产查档单及查封表，了解查封原因，向法院及国土局咨询过户事宜。1.6.3.8审核担保服务合同的使用版本及填写内容是否合规。1.6.3.9审核拍卖公告、法院拍卖书，确认业务的真实性。1.6.3.10审核拍卖行的经营许可及年检情况。1.6.3.11必须核对拍卖确认书的公章。1.7首期款1.7.1原则上拍卖业务的首期款不得低于成交金额的20，低于20%的，须提供反担保。1.8出具保证合同1.8.1风险管理部审核员必须仔细核保证合同，放款确认书、帐户确认书，确保被保证人、担保金额、保证期限、放款帐户等准确无误后方可打印保函。1.8.2风险管理部审核员确认担保费收取后，才将保函交给经办人。1.9过户/抵押登记1.9.1必须随时与拍卖行及法院保持联系，核实领取裁定书的时间，跟进相关事宜。1.9.2过户时，必须由业务人员领取并执管拍卖成交确认书并全程跟随。过户递件后，回执必须及时交给风险管理部登记执管。1.9.3经办人及风险管理部要随时跟进过户办理情况，过户完成取件当日如无法办理抵押登记手续，新业主房产证须于当日交给风险管理部登记执管。1.9.4对于过户递件后，不按正常时间取证的，风险管理部保后管理人员须定期通过查栏确认房产状况，发现异常情况及时通报，采取防范措施。1.9.5尽可能要求银行经办人在取得房地产证当日办理抵押登记手续，并将抵押回执复印件交至风险管理部登记存档。对于无正当理由而不办理抵押登记的，强制办理抵押登记手续。1.10解保1.10.1及时查询抵押办结信息，催办银行工作人员尽快出具解除担保通知书，解除担保责任。2. 风险责任2.1客户经理2.1.1承担资料完备及真实性的责任。对于弄虚作假、欺骗公司的行为，公司将严肃处理，直到追究法律责任并承担相关损失。2.1.2承担操作规范性的责任。对于违反操作规定者，公司将严肃处理，直至追究法律责任并承担相关损失。2.1.3对于客户经理违反本2.1款规定导致公司损失的，应赔偿损失（包括但不限于赎楼或售楼款