项目筹建作业指导书.doc

项目筹建作业指导书 项目筹建作业指导书项目筹建作业指导书编制日期审核审核日期批准批准日期修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人1.目的指导物业新项目筹建工作2.范围适用于新项目筹建全过程3.方法与过程控制3.1组织筹建3.1.1新顶目交付前三个月成立物业服务中心，物业服务中心成立前新项目相关筹建工作由前期介人工作小组相关专业人员负责。 3.1.2应结合物业服务方案及物业费测算确定项目的组织架构和人员编制。 3.1.3根据确定的组织架构和人员编制，符合岗位需求，进行人员招聘及调配，确保各岗位按期到位，到位时间如下:岗位名称到位时间备注物业服务中心负责人交付前3个月前期介入人员除外主要管理人员交付前1个月维修技术人员交付前3个月普通管理人员（含客服助理）交付前1个月保洁员交付前半个月安全员交付前半个月会所及其他服务人员交付前半个月3.1.4组织新到岗人员培训，确保其了解公司企业文化、规章制度，熟悉岗位工作内容，专业技能，服务礼仪，满足上岗的要求。 3.2规范建设3.2.1物业服务相关政策法规、集团和公司相关制度规范导人新项目适用。 3.2.2体系文件导入新项目试运行不少于三个月，品质管理部在交付后六个月内对新顶目体系运行情况进行评估。 3.2.3收集、编制本项目相关管理规范:3.2.4遵循文件及记录控制程序建立项目文档。 3.3物资与后勤装备3.3.1根据物业服务方案，遵循物资及资产管理程序采购管理程序配置相关物资装备.财务管理部负责对物资及资产配置清单、品牌型号、价格等进行指导和审核。 配置包括:类型配置（各项目可根据实际情况增减配置标准）办公用品办公桌椅、文件柜、钥匙柜、文具、信笺、白班等办公设备打印机、复印机、电话、传真机、保险柜、验钞机、饮水机、空调、电视机、音响等后勤服务设置餐具、厨具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、排气、热水器等。 网络设备电脑等清洁及绿化设备和工具洗地机、吸尘器、喷雾器、垃圾筒、剪草机、绿篱剪、高技剪、花铲、铁锹、手推车、水管等。 安全设备和工具保安岗亭、对讲机、电警棍、手电筒、消防器材及工具等。 维修设备和工具电焊机、切割机、冲击钻、应急灯、管道疏通机、维修梯等设备。 及相关家庭维修用工具物品。 工作服保安、保洁、维修、会所、管理人员等工作服装、数量和配置可根据项目档次，类型自行拟定，服装款式，颜色须按照万科物业企业形象策划手册相关规定执行3.3.2确定物业管理用房面积、位置分布及装修。 3.3.3完成所有现场服务标识的设计、制作并指导安装。 3.3.4完成物业服务管理软件、财务软件的导人、调试，确保正常使用。 3.4公共关系建立3.4.1建立本项目公共关系名录，主动对外建立、协调各类与本项目业务相关单位、部门的公共关系。 包括:3.4.1.1与工商、税务、物价部门建立良好的公共关系，办理项目工商注册登记、物价申报工作。 3.4.1.2与公用事业单位建立良好的公共关系，包括:自来水公司、供电局、煤气公司、有线电视、电信局、邮政局、供暖公司等，办理水、电、煤气、有线电视、电话、网络、通邮、供暖等的开通手续及相应的抄表到户业务。 3.4.1.3与辖区派出所、街道办事处、居委会、市容环卫、交管、消防部门等建立良好的往来联系，协调理顺项目周边系列关系:1协调项目治安外援方案，咨询外来人员管理办法和犬类管理办法。 2）理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系。 3)协调落实项目自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜。 4）协调项目商铺管理、装修违章处理程序，争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持。 5）规范项目内道路及主出人口各类交通标识、安全运作规则.)3.4.1.4与消防部门取得联系，参与消防的验收接管，取得其日常对项目的技术支持和指导。 3.5印鉴证照办理3.5.1及时办理正常经营所需的各类证照:类别证照名称证照主体颁证单位办理要求组织机构类营业执照正副本物业服务中心、停车场工商局注册分局必须申办组织机构代码证、组织机构代码卡物业服务中心、停车场技术监督局必须申办统计登记证正副本、信息卡物业服务中心、停车场统计信息局必须申办机动车停车场许可证停车场交通管理局必须申办公章印鉴类申请刻制印章登记卡物业服务中心、停车场公安局也可在公司印鉴卡上登记公章物业服务中心、停车场公安局必须申办业务专用章物业服务中心公安局根据业务需要申办收费专用章停车场公安局根据业务需要申办发票专用章停车场公安局根据业务需要申办税务收费类国税登记证、登记表物业服务中心国家税务局登记分局必须申办地税登记证、登记表物业服务中心、停车场地方税务局登记分局必须申办收费许可证、价目表物业服务中心、停车场物业局必须申办设备设施类对讲机执照物业服务中心无线电管理委员会凡配置对讲机的部门均需申办、一机一证电梯安全检验合格证物业服务中心技术监督局所有电梯均须申办、一般由电梯维护的专业公司代办环境卫生卫生许可证（会所或物业服务中心卫生防疫站必须申办类泳池）卫生许可证（食堂）物业服务中心卫生防疫站根据食堂规模及外卖情况申办二次供水设施清洗消毒合格证物业服务中心水务局有相关业务的部门必须申办其它房屋租赁许可证物业服务中心辖区租赁所根据业务需要申办3.6经营提效3.6.1交付时同步收取停车管理服务费，根据项目实际情况，办结停车服务收费物价备案（如车位暂不具备交付条件，可先行收取临时停车费)，以实现车位服务收益最大化;3.6.2综合评估新项目节能降耗可实施方案，竣工验收完毕后二即组织实施新节能降耗改造工作，并由工程部在交付前完成节能降耗实施工程。 3.6.3经营部组织公共部位经营资源招商引进，在交付前完成公共资源商业广告安装布展车库、电梯厅等商业广告的安装)。 3.7管理提效3.7.1人员提效:根据交付情况、业主入职情况，动态调整人员含外包方）交付后一个月内提交人员提效方案.品质管理部每季度评估一次，并:根据实际情况予以调整。 3.7.2安防提效:交付前，综合小区安防要点和风险点，增加物防技防措施，合理关闭非常用出人口:交付后一个月内，根据交付情况、业王入住情况，提交安防提效方案.品质部每季度评估一次，并根据实际情况予以调整。 .3.7.3能耗提效:结合项目实际情况，制定节能降耗管理规范，每月对项目公共能耗情况进行分析总结，并提交公司报备。 4.管理文件VK-WY/TX01文件及记录管理程序VK-WY/TX07物资及资产管理程序VK-WY/TX10采购管理程序5.任务清单序号任务责任部门/人时限1成立物业服务中心人力资源部交付前三个月2确定项目组织架构和人员编制前期介入工作小组物业服务中心成立时3新到岗人员培训人力资源部交付前4收集政策法规、集团与公司制度规范，编制本项目管理舰范，并导人项目适用。 服务中心负责人交付后一个月内5体系文件导入运行评估品质管理部交付后六个月6建立项目文档服务中心负责人交付后一个月内7项目物资装备配置服务中心负责人交付前8指导、审核项目物资装备配置财务管理部交付前9物业用房确认安装服务中心负责人交付前15日10现场服务标识安装服务中心负责人交付前11现场服务管理和财务软件导入服务中心负责人交付后12建立项目公共关系服务中心负责人交付后13新项目印鉴证照办理总经理办公室交付前14新项目公共资源招商引进经理拓展部交付前15新项目节