中国内地开展REITs融资的可行性分析.docx

中国内地开展REITs融资的可行性分析王艳/投资银行部（REITs是美国20世纪60年代开始的房地产融资工具，近年流行于亚太地区。2005年，国内首只REITs越秀REITs在香港联交所上市，掀起了国内研究REITs的浪潮。从当前来看，中国内地开展REITs融资已是大势所趋，本文主要从制度环境、房地产和金融市场、投融资需求等几个方面探讨了中国内地开展REITs融资的可行性。）【正文】 （字数：3381）一、REITs概述REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金，是一种采取公司或信托（契约）的组织形式，以发行收益凭证的方式筹集广大投资者的资金，由专门投资管理机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分收益分配给投资者的基金产品。REITs 起源于美国20世纪60年代，在80年代受惠于房地产税收改革而得到进一步发展。目前，美国已有100多只REITs，上市REITs 达到三分之二，市值曾经高达 3000 多亿美元。经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到了应用，它之所以发展得如此迅猛，主要源于其良好的市场表现和投资吸引力。具体来说：第一，REITs在通货膨胀时具有保值功能；第二，REITs可免双重征税；第三，REITs无最低投资要求，投资门槛低；第四，REITs具有相对较低的波动性、稳定的收益流和较强的流动性；第五，较房地产业的直接投资，REITs的信息不对称程度低。自2005年中国内地第一只房地产投资信托基金越秀REITs在香港联交所上市以来，国内多次掀起关于 REITs的浪潮。但因国内相关配套制度的不完善以及国家针对房地产行业的宏观调控政策陆续出台，境内REITs发展速度缓慢，至今尚未推出。二、中国内地开展REITs融资的可行性分析1、制度环境分析中国内地要发展REITs，必须要有相关的配套制度来做保障。虽然中国目前尚未出台针对REITs的专项法律法规，但信托法、投资基金法、公司法等相关法律正在逐步完善。如：2001年4月颁布的信托法，使信托在我国有了权威的法律依据；2002 年颁布的信托投资公司管理办法和信托投资公司资金信托管理暂行办法，则从更细致的角度规范了信托投资公司的投资行为；修改后的公司法的有关规定放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs 上市的条件限制。作为REITs的基础性法律，它们的完善在一定程度上保障了REITs的推出。实际上，REITs是资产证券化模式的房地产金融创新，而中国对资产证券化已经做了多年的探索，现有的模式都一定程度上带有REITs的痕迹，相关产品的发行、交易经验对未来 REITs 的发展模式在一定程度也具有借鉴意义。同时，管理层也对REITs产品进行了大量探索性研究。2008年12月，“金融国九条”和 “金融三十条”都明确提出开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。2009年1月，央行形成REITs初步试点总体架构，同年7月出台房地产集合投资信托业务试点管理办法。2010年6月，发改委、城建部等七部门联合下发关于加快发展公共租赁住房的指导意见提出了“探索运用房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”。目前，央行起草的银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法 已经上报国务院，而证监会也在研究制定在证券交易所发行 REITs 的具体办法和方式。政府等相关部门的积极态度，无疑成为国内开展REITs融资的巨大推动力。2、市场环境分析REITs兼跨房地产市场与资本市场，而这两个市场的现状和发展趋势直接影响着内地开展REITs融资的可行性。（1）房地产市场房地产行业已经成为我国经济发展的支柱产业，但是在房地产市场高速增长的同时也带来了供求结构性失衡。为了保证房地产业健康持续发展，近期楼市调控力度持续加码，这就促使越来越多的房地产开发商开始向商业地产布局，万科、保利等大型房企都宣称将不断扩大在商业地产领域的投入。从国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产，REITs市场必将会随着商业地产的发展而逐步壮大。加快保障性住房建设是目前主要的房地产调控政策之一。未来5年，中国将建3600万套保障房，是保障房覆盖率达到20%。保障性住房的资金来源问题，立即成为争议焦点。而REITs融资是一个较好选择，美国已经有不少廉租房的REITs，政府把它卖给REITs，然后租回来，这样就减轻了政府的财政压力。至于REITs的回报率，政府可以适当地增加补贴租金。严厉的房地产调控政策在一定程度上放缓了国内房地产市场的发展，但是中国正处于城市化快速发展阶段，城市化进程的推进将释放出对房地产的巨大需求。所以，未来房地产的仍具有广阔的发展空间。而从目前的可行性来考虑，优先选择商业地产和保障房作为设计REITs标的资产，对国家经济发展和重点投资具有支持作用，且和当前的政策一致，更易被主管部门、投资者接受和认可。（2）金融市场从前期的准备工作来看，未来可能在证券交易所和银行间市场分别推出REITs产品，即同时存在证监会版REITs和银监会版REITs。目前，银监会版REITs已蓄势待发，而证监会版REITs尚需突破税收、法律等诸多障碍。我国已经建立了庞大、统一的证券交易市场和银行间债券市场，并且两个市场实现了有条件地互联互通与跨市场交易。截至2010年底，累计发行人民币债券（不含中央银行票据）5.2万亿元，同比增长5.4%，其中企业债券发行规模为1.68万亿元；股票市场累计融资1.13万亿，同比增长130%，创历史最高融资水平。相对成熟的金融市场体系，完全有能力容纳REITs的发行。3、REITs主体参与方分析在REITs运作过程中，涉及诸多参与方，主要包括委托人、受托人、投资管理人、物业管理人、托管人以及受益人等。参与主体的需求和积极性将直接影响REITs的发展进度。（1）房地产开发商融资渠道单一，对银行依存度高是我国房地产企业的一个显著特点。在严厉的房地产宏观调控下，银行信贷政策收紧，使得房地产融资体系变窄、资本成本提高，房地产开发商面临资金链条断裂的风险。而REITs间接地将房地产资产证券化，不仅为房地产企业开辟了一条全新的融资渠道，而且有利于降低房地产企业的融资成本，优化公司资本结构等。所以，从资金需求角度来看，在中国内地开展REITs融资的潜力是巨大的。（2）投资者首先，个人投资需求扩大而投资渠道缺乏。一方面，随着我国经济的快速发展，居民储蓄大幅度增加；另一方面，当前的房地产调控政策下产生了大量的被限购资金。然而对于个人投资者来说，当前的投资渠道还是非常有限的，股票风险太高而债券收益率太低。在CPI维持高位的情况下，如何使自己的资产增值保值成为广大中小投资者考虑的问题，而由于房地产资本密集型特点，对于大部分人来说几乎无法问津。REITs 产品风险适中而收益长期稳定及抵御通货膨胀风险的特性，刚好能够满足广大中小投资者的需求。其次，机构投资者正在增长。机构投资者是REITs的主要投资群体，在强大机构投资者的支持下，REITs往往能够得到更高的价值评价。比如，美国在1993年排除了养老金投资REITs的障碍，这一举措大大推动了REITs市值的增加，总收益率也达到了历史最高值。而我国的机构投资者正在迅速增长，保险公司、社保基金、企业年金和养老基金等已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者。REITs可以提供投资渠道，并且实现资产的保值增值，对机构投资者来说，无疑是一个不错的选择。再次，外资陆续进入中国市场。2004年以来，海外投资基金采取各种方式陆续进入中国房地产市场，而房地产开发的地域性和不确定性的特点决定了外资机构更多的会以资本形式介入，这就一定程度上保证REITs作为一种新的金融工具的可行性。所以，从资金来源角度来看，民间资本的充裕为中国内地REITs 的开展奠定了坚实的资金基础。三、总结与展望诚然，目前国内地开展REITs融资仍存在着相关法律亟待完善、税收优惠政策缺乏以及专业人才欠缺等多方面的制约因素。但中国内地开展REITs融资具备较高的可行性，展望未来，该金融产品的推出已是大势所趋，而尚未定论的主要是推出时机、发行机构和产品内容。从前期的准备情况来看，试点初期很可能采取债券类REITs方式，我国可以在银行间债券市场交易试点成功的基础上，重点研究REITs上市交易的相关法律法规，稳步推出权益类REITs融资方式。中国已经将北京、天津、上海等地确定为REITs试点地区，这些地区的政府部门、房企和证券、基金等金融机构都已经对REITs产品开展了大量的研究，以争取获得试点资格。他们设计的