房地产估价案例2013年真题.doc

2016年房地产估价师考试网上辅导 房地产估价案例与分析 2013年考试真题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。【答案】1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。2.对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：（1）把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。（2）首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。（3）把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。（二）某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响？如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响？正确答案用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。因为价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算；假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。（三）张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（500012）/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。请问：1.张某的选择是否正确？2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？正确答案1.张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是尽量选择70年产权的公寓，二是区位选择非常重要，三是配套服务设施要齐全，四是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。1.本估价项目最适宜采用的估价方法是（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损害前后价差法正确答案A答案解析本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复费用法。参见教材P279。2.本估价项目的估价结果不包括（）。A.屋面及室内装修修缮费用B.损坏家具家电维修费用C.房屋使用人周转安置费用D.房屋市场价值的减损额正确答案D答案解析本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。由于釆用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。VC1C2C3C4C5式中V房地产损害评估值；C1拆除工程费用；C2修缮工程费用；C3恢复工程费用；C4直接经济损失；C5被拆除物残值。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：（1）房屋使用人周转安置费用。（2）房屋空置的收益损失。（3）房屋使用面积减少的损失。（4）房屋室内净高降低的损失。（5）房屋采光面积减少的损失。（6）房屋耐久性降低的损失。（7）邻近房屋损坏的补偿。（8）施工影响的补偿。（9）其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。选项D，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。参见教材P279。3.导致两个估价结果差异较大的因素不包括（）。A.房屋渗漏情况B.房屋购置原价C.修缮工期长短D.房屋使用人数正确答案B答案解析本题考查的是房屋损失的原因。房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。（二）因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。4.本案中征收评估机构的选定程序应当是（）。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定正确答案D答案解析本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。参见教材P247。5.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估正确答案A答案解析本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P244。6.张某对评估结果有异议，首先应当（）。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼正确答案B答案解析本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。参见教材P250。7.张某就征收补偿提出的下列要求中，不合理的是（）。A.张某选择房屋产权调换B.张某要求先补偿、后搬迁C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议正确答案C答案解析本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。房屋征收决定公告之日不是搬迁之日，房屋征收决定公告之日一般情况下早于搬迁之日。参见教材P244。（三）某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。8.针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（）。A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告正确答案D答案解析本题考查的是估价目的。由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。9.评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（）。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法正确答案B答案解析本题考查的是收益法适用的估价对象。因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。10.评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是（）。A.采用市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值B.采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值C.按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金正确答案C答案解析本题考查的是房地产转让估价。由于题意是评估土地市场价值，而且乙厂区土地使用权类型是划拨，因此选项C最合适。选项D得出的结果是乙厂区房地产市场价值。三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：估字2012第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）指错：1.封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。2.“致估价委托人函”应放在“目录”前。三、估价对象估价对象为市开发区路号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为有限公司，房地产权证号为：号，房屋用途为工业，建筑面积为15000；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000。估价对象位于市开发区路与大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）指错：3.缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。4.“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为2012年10月13日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元/。指错：5.估价目的应放在估价对象之前。6.价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。7.价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。8.估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）指错：估价人员应该是注册房地产估价师缺实地查勘日期。缺估价对象风险提示。价格披露法定优先受偿款为0错误，应为11万估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1.市宏观经济发展状况市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。（其他经济发展情况略）2.市房地产市场发展状况市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长9%，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。指错：11.缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法测算过程1.土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/。（测算过程略）土地取得成本1300250003250（万元）2.建设成本（1）建筑安装工程费当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/。（依据略）建安工程费2600150003900（万元）指错：12.两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。（2）勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）勘察设计和前期工程费39009%351（万元）（3）基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。（依据略）基础设施建设费29015000435（万元）（4）其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130元。（依据略）其他工程万元）指错：13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。（5）开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略）开发期间税费21015000315（万元）（6）建设成本建设成本39003514351953155196（万元）3.管理费用管理费用比率一般按4%计算（依据略）管理费用51964%207.84（万元）指错：14.管理费用的取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。4.销售费用销售费用比率一般按3%计算（依据略）销售费用（32505196）3%253.38（万元）指错：15.销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。5.投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）投资利息（土地取得成本建设成本管理费用销售费用）6.15%（32505196207.84253.38）6.15%547.79（万元）6.销售税费销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）销售税费V5.65%7.开发利润项目成本利润率为15%。（依据略）开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息）15%（32505196207.84253.38547.79）15%1418.25（万元）销售价格土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息开发利润销售税费土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息开发利润销售价格5.65%销售价格（土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息开发利润）/（15.65%）（32505196207.84253.38547.791418.25）/（15.65%）11524.39（万元）8.折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）房地产现值为：11524.3990%10371.95（万元）取整：10372万元单价：10372/150006915（元/）（取整）指错：17.折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。（二）收益法测算过程收益价格VA/（Yg）1（1g）n/（1Y）n式中A年净收益；Y报酬率；g年收益递增率；n收益年限。指错：18.抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。1.测算年净收益年有效毛收入月租金12收益总面积出租率其他收入年运营费用维修费管理费税金保险费其他费用（物业管理费、水电费等）年净收益年有效毛收入年运营费用指错：19.应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。（1）年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/（天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）年有效毛收入日租金365（15%）1.53650.95520.13（元/）指错：20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。21.年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。（2）年运营费用1）营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加520.135.5%28.61（元/）2）房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税520.1312%62.42（元/）3）维修费维修费为5.2元/。（依据及测算过程略）4）管理费管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）管理费520.133%15.6（元/）5）保险费经测算，保险费为10.39元/。（依据及测算过程略）（3）年净收益年净收益有效毛收入营业税及附加房产税维修费管理费保险费520.1328.6162.425.215.610.39397.97（元/）指错：22.抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。2.确定报酬率Y经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）3.确定收益逐年递增比率g经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）4.确定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年。指错：23.估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。再根据委托人提供的估价对象房屋所有权证、国有土地使用证和土地使用权出让合同，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照房地产估价规范（GB/T 502911999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。5.测算收益价格VA/（Yg）1（1g）n/（1Y）n397.91/（0.070.01）1（10.01）40/（10.07）405972元/八、估价结果确定采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：评估单价（69155972）/26444（元/）（取整）评估总价6444150009666（万元）估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元/附件（略）指错：24.在估价结果确定中应说明三个价值：未设定法定优先受偿款的市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。拖欠的11万法定优先款没有进行计算【答案】1.封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。2.“致估价委托人函”应放在“目录”前。3.缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。4.“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。5.估价目的应放在估价对象之前。6.价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。7.价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。8.估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。9.缺实地查勘日期。10.缺估价对象风险提示。11.缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。12.两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。14.管理费用的取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。15.销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。16.投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。17.折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。18.抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。19.应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。21.年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。22.抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。23.估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。24.在估价结果确定中应说明三个价值：未设定法定优先受偿款的市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。拖欠的11万法定优先款没有进行计算。四、指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年1