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精品天津农学院课 程 论 文（20122013学年第一学期）题 目：关于2011年广东省主要城市房价走势的分析报告 感谢下载载摘 要中国人一向非常重视住房问题，所谓“金窝银窝不如自家狗窝”，有自家的住宅比一切都重要。这才造就了现在即使房价多么高涨，老百姓都要拼命买房，房地产商完全占据主导。为了抑制这种趋势，确保广大老百姓有房可住，近年来，国务院每年都会出台相关政策对房地产进行调控，尤其是2010年以来先后三次出台了房地产调控政策，而且调控力度不断加大，最令人关注的是“限”令，如“限购”、“限贷”等。然而，从现在种种迹象表明，调控政策没有取得预期的成效，高房价仍未完全“降服”。所以才令我们产生了研究房价走势的想法。希望通过所学的统计学知识对搜集到的房价数据进行分析，探究房价的波动走势，同时了解，政府为了调控房价所采取的一系列措施，对一线城市和二三线城市产生什么的影响，通过我们的分析，提出能我们觉得更有效、更有针对性调控一线和二三线城市房价的建议。关键字：住房问题；房地产调控政策；房地产；数据进行分析目 录1 引言12 调查过程12.1 调查步骤12.2 调查主要特点13 调查方法与数据分析13.1 调查方法13.2 分析工具13.3 调查方法与分析13.3.1广东省7个主要城市2011年1-9月的房价13.3.2 各城市房价变化分析23.3.3各城市房价描述统计数据和分析43.3.4 各城市成交价格的增长率63.3.5广东房价的趋势分析73.3.6 有关增长量和速度指标的计算83.3.7 有关离散程度及趋势分析103.3.8 广东房价的趋势分析114 总结131 引言 对于中国目前的社会普遍认知而言，“住房”跟“水”、“电”一样，都是人民生活所必须的东西。社会对于住房的刚性需求，在可以预见的相当长的时期内是不会有所削减的。那么，最为拥有强大宏观调控能力的社会主义国家，政府有理由对于“房产”这种特殊的商品进行行政手段的调控。我们对于水价、电价的小幅度调整尚可以进行详尽的调研和论证，可是对于住房的非理性上涨，为什么却要听之任之，使得越来越多的居民无力支付呢。接下来我们分析一下住房情况。2 调查过程2.1 调查步骤2.1.1 调查步骤介绍 经过调查和数据收集，选取了广东省7个主要城市2011年1-9月的房价（单位：元/平方米）作为我们的数据分析源，以统计分组为起始，对数据进行处理，分为三大类别；首先验证房价是否符合正态分布，这是进行后续分析的基础环节。接着，分别对同一地区不同月份的房价进行分析；再对整体的进行分析；最后，根据分析所得结果得出相关结论。2.2调查主要特点对几个广东主流城市的房价进行了调查3 调查方法与数据分析3.1调查方法 调查方法为报告法。利用广东省7个主要城市2011年1-9月的房价为数据资料。3.2 分析工具 金山EXCEL软件、SPSS数据分析软件3.3 调查方法与分析3.3.1广东省7个主要城市2011年1-9月的房价收集了广东省7个主要城市2011年1-9月的房价的有关数据，并计算9个月中房价的平均值如表1所示和最大值如表2。接着根据增长率的大小将91至10年分为4组，如表2所示。再根据人均占有量的大小将数据分为六组，如表3所示。表1 2011年1-9月主要城市的房价及各个地点的平均房价 单位：元/平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月平均数深圳22782227352326822837215442191523254229932436122854.33广州13867138001446914351146641458714778149501449014439.56珠海13438110941170111259118751109911048115481180811652.22佛山914290699703947199759012928910001103179553.222汕头8165797080097872852578967997840681748112.667东莞7523736669957425728377177615813476567523.778惠州5717563455585863609460216038629658125892.556表2 2011年1-9月主要城市的房价及各个地点的最大值 单位：元/平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月最大值深圳22782227352326822837215442191523254229932436124361广州13867138001446914351146641458714778149501449014950珠海13438110941170111259118751109911048115481180813438佛山9142906997039471997590129289100011031710317汕头8165797080097872852578967997840681748525东莞7523736669957425728377177615813476568134惠州5717563455585863609460216038629658126296表3 2011年1-9月主要城市的房价及各个地点的最小值 单位：元/平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月最小值深圳22782227352326822837215442191523254229932436121544广州13867138001446914351146641458714778149501449013800珠海13438110941170111259118751109911048115481180811048佛山914290699703947199759012928910001103179012汕头8165797080097872852578967997840681747872东莞7523736669957425728377177615813476566995惠州5717563455585863609460216038629658125558 由表1、表2、表3所描述的数据，例如西安市深圳1月到9月的最大值为24361，最小值为21544，并结合所有数据，不难得出，这几个月房价的变化还是比较大的。同理可得，其他地区的房价变化也比较大。为了更好的了解房价的趋势和波动，以及给我们生活带来的影响，我们将从以下三方面进行分析：3.3.2各城市房价变化分图1 2011年1-9月7大城市的房价变化的折线图图2 2011年深圳、广州和珠海的房价折线图 如图1，反映出珠三角九市的房价在前三个季度，有小幅度的波动，但基本趋于稳定。这里我们特选三个分别代表高、中、低价格的城市进行分析： 如图2，三个城市中，深圳波动最大，广州次之，惠州最稳。其原因主要是中央对房价较高的几个主要一线城市加强调控力度，年初，“新国八条”的出台，使深圳和广州两个城市的房价进入低开状态，但是这两个城市最终还是波动上升，哪怕中央再紧缩银根，限制房贷，或者不断颁发“限购令”，也无法浇灭两地房地产市场的热火。而以惠州为代表的二三线城市，所受到政策影响比一线城市小，在调控期间房价依然平稳，可见中央调控的主要对象是一线城市。 5月份，由于“五一”黄金周的到来，各地的成交量和放假都有或大或小的增长，而深圳房价却在此时反常地下降，那是因为，五月份深圳再次启动“限购令”，抑制房价上扬，而且在4月底，中海在深圳启动的大规模降价推盘计划。据悉，中海在深圳的两个项目中海康城国际、中海塞纳时光共推出了1349套“限价房”，11000元/平方米左右的均价比市价低了近2000元。降价的作用还是很明显，这也明显拉低了整个深圳的房价的均值。3.3.3各城市房价描述统计数据和分析表4 关于各城市房价的描述统计数据深圳广州珠海平均22854.33平均14439.56平均11652.22中位数22837中位数14490中位数11548标准差809.2605标准差386.5421标准差742.758方差654902.5方差149414.8方差551689.4峰度1.008724峰度-0.26575峰度4.687609偏度0.144581偏度-0.7334偏度1.993972最小值21544最小值13800最小值11048最大值24361最大值14950最大值13438佛山汕头东莞惠州平均9553.222平均8112.667平均7523.778平均5892.556中位数9471中位数8009中位数7523中位数5863标准差468.6765标准差226.9108标准差317.7541标准差239.2593方差219657.7方差51488.5方差100967.7方差57245.03峰度-1.31296峰度-0.26733峰度1.279546峰度-0.74204偏度0.395143偏度0.908467偏度0.354732偏度0.215299最小值9012最小值7872最小值6995最小值5558最大值10317最大值8525最大值8134最大值6296 图3 2011年7大城市9个月份的房价均价表5 各城市五个特征值的列示表深圳广州珠海佛山汕头东莞惠州下四分位2273514351110999142797073665717最小值2154413800110489012787269955558中位数2283714490115489471800975235863最大值24361149501343810317852581346296上四分位2325414664118089975817476566038 从整体来看，我们第一感觉就是房价各个城市的差距很大，再结合图3可以看出各地房价的集中趋势：深圳遥遥“领先”于其他城市，平均房价22854元/平米，中位数也高达22837元/平米，广州、珠海分居第二、三位；佛山、汕头、东莞的房价较低，且差距不大，7000元/平方米到10000元/平方米之间；惠州的房价在几个城市中最低，房价均值只有5892元/平方米。 房价均价，直接体现该城市的房价水平。为何各城市房价水平会呈现这种现象呢？究其原因，最基本的想必就是经济发展程度，经济相对发达的一线城市城市化进程较快，吸引大量农村人口，地少人多，造成了房价的高涨。而经济相对落后的二线城市，生活水平、生活质量较一线城市差，吸引不了外来人口，人口压力不大，住房相对充足，房价水平相较于一线城市就低了。 从房价的离散程度的来看，由箱子的大小和上下四分位数的差值可得知佛山、珠海和深圳的的离散程度较大，汕头的离散程度最小。同时由表2可知，深圳和珠海的标准差分别为809.2605和742.758，而汕头的标准差仅为226.9108，离散程度明显知。从房价的偏态峰度来看，由图4可知，珠海显然为严重右偏，大部分房价集中在11000元/平方米左右，深圳房价为轻微右偏分布，其他城市均呈现的接近正态分布。 同样是一线城市，同样是人口集中，经济发达，土地资源稀少的广州和深圳的房价差距如此之大，深圳比广州的房价平均每平米高出近一万，其中深圳的极高房价与极低房价也较突出，同时两者的离散程度也较大，深圳房价为右偏分布，而广州的呈现接近正态分布。经过我们调查、研究发现以下原因：1.广州政府出台了一系列控制房价的政策，是全国做的最好的城市。2.广州政府将城建与社会保障建设俩部门分开，严格按照一定比例建设保障性住房，廉租房的，有效控制了房价。3.广州市政府做了大量的宣传，人民房价跟风的“热情”远小于深圳人民。 同样是二线城市，珠海和佛山的房价差距也很大，相比之下珠海较为分散，汕头和东莞的房价差距较小，两者却较为集中。我们分析其中的原因，珠海和佛山房地产开发不同档次差距大，贫富水平差距大。而东莞和汕头整体经济发展水平较为一致，人们贫富差距小，房产开发档次较集中，加之政府措施：（1）珠海和佛山政府大量建设高质量廉租房、保障房和经济适用房。（2）合理规划高档住宅的建设，科学引导购买。（3）限制土地价格。3.3.4各城市成交价格的增长率 从去年至今，国务院出台多条房价调控政策，就是为了利用宏观调控抑制房价快速增长，并且在今年初的“两会”当中提到各地方政府务必加快保障性住房的建设；在这些政策和方案的出台之下，广东省主要城市房价水平得到控制，同比和环比价格增长缓慢甚至出现下跌现象。我们查询到广东省的7个主要城市，分别是深圳、广州、珠海、佛山、汕头、东莞、惠州。 从以上分析计算出广东省主要城市在2011年1月至9月份一手房成交价的平均增长率，如下图所示： 表6 广东省主要城市1-9月份一手房成交价平均增长率城 市平均增长率深圳0.91%广州0.57%珠海-1.31%佛山1.67%汕头0.11%东莞0.34%惠州0.29%图4 2011年7大城市9个月份的平均增长率 除此之外，我们还将广东省这7个城市列为两类进行平均增长率的计算分析，其中一线城市广州和深圳的平均增长率为0.74%，而二、三线市仅有0.22%3.3.5广东房价的趋势分析由此可见，在国家房价政策的调控下，暂时遏制了疯涨的房价，全国一手房的成交价格也随着楼盘成交量的下降而趋于平缓水平，调控政策取得初步的成效。在调查的广东省7个城市中，2011年前9个月楼盘成交价的平均增长率并不大，其中珠海还出现负增长趋势。平均增长率最高的城市是佛山，达到1.67%，原因在于受到了房价调控政策下广州的影响。于是，投资者就倾向附近的二三线城市发展，由于供求关系，使得佛山的成交价没有得到较好的遏制，其他平均增长率较高的城市依次是深圳和广州这些全国的一线城市。从上面的数据我们分析得出，虽然受到国家出台多条强制性房价调控政策的影响下，成交价格的增长速度得到了抑制，但这样的调控效果将3.3.6有关增长量和速度指标的计算 增长量的计算 计算公式为： 逐期增长量=报告期水平-前一期水平表7 广东省主要城市1-9月份房价逐期增长量1月2月3月4月5月6月7月8月9月深圳227822273523268228372154421915232542299324361逐期增长量-47533-431-12933711339-2611368广州138671380014469143511466414587147781495014490逐期增长量-67669-118313-77191172-460珠海134381109411701112591187511099110481154811808逐期增长量-2344607-442616-776-51500260佛山91429069970394719975901292891000110317逐期增长量-73634-232504-963277712316汕头816579708009787285257896799784068174逐期增长量-19539-137653-629101409-232东莞752373666995742572837717761581347656逐期增长量-157-371430-142434-102519-478惠州571756345558586360946021603862965812逐期增长量-83-76305231-7317258-484 累计增长量=报告期水平-某一固定基期水平表8 广东省主要城市1-9月份房价基期增长量1月2月3月4月5月6月7月8月9月深圳227822273523268228372154421915232542299324361累计增长量-4748655-1238-8674722111579广州138671380014469143511466414587147781495014490累计增长量-676024847977209111083623珠海134381109411701112591187511099110481154811808累计增长量-2344-1737-2179-1563-2339-2390-1890-1630佛山91429069970394719975901292891000110317累计增长量-73561329833-1301478591175汕头816579708009787285257896799784068174累计增长量-195-156-293360-269-1682419东莞752373666995742572837717761581347656累计增长量-157-528-98-24019492611133惠州571756345558586360946021603862965812累计增长量-83-15914637730432157995由表7，表8可以看出广东各城市的房价的逐期增长量在1月到9月很不稳定有极大的范围波动，且在2000年达到最大值-2344，说明珠海这一月份人房价呈下降趋势。这些数据没有什么全正、全负，说明广州房价在这几个月没有持续上涨或持续下跌的趋势。粮食人均占有量不断增加。而珠海一月到九月累计增长量都为负，尤其在7月份，其值达到了-2390，说明近几个月房价状况不好，但后几个月有所回升，房价稍有增加。总之，广东应加强房价控制，努力使各阶层的人都有房住，以保障广东人民住房水平。 速度指标的计算1月2月3月4月5月6月7月8月9月深圳227822273523268228372154421915232542299324361环比发展速度-0.9979371.0234440.9814770.9433811.0172211.06110.9887761.059496广州138671380014469143511466414587147781495014490环比发展速度-0.9951681.0484780.9918451.021810.9947491.0130941.0116390.969231珠海134381109411701112591187511099110481154811808环比发展速度-0.8255691.0547140.9622251.0547120.9346530.9954051.0452571.022515佛山91429069970394719975901292891000110317环比发展速度-0.9920151.0699080.976091.0532150.9034591.0307371.076651.031597汕头816579708009787285257896799784068174环比发展速度-0.9761181.0048930.9828941.0829520.9262171.0127911.0511440.972401东莞752373666995742572837717761581347656环比发展速度-0.9791310.9496331.0614720.9808751.0595910.9867821.0681550.941234惠州571756345558586360946021603862965812环比发展速度-0.9854820.986511.0548761.03940.9880211.0028231.0427290.923126表9 广东省主要城市1-9月份环比发展速度 表10 广东省主要城市1-9月份定基发展速度1月2月3月4月5月6月7月8月9月深圳227822273523268228372154421915232542299324361定基发展速度-0.9979371.0213331.0024140.9456590.9619441.0207181.0092621.069309广州138671380014469143511466414587147781495014490定基发展速度-0.9951681.0434121.0349031.0574751.0519221.0656961.0780991.044927珠海134381109411701112591187511099110481154811808定基发展速度-0.8255690.870740.8378480.8836880.8259410.8221460.8593540.878702佛山91429069970394719975901292891000110317定基发展速度-0.9920151.0613651.0359881.0911180.985781.016081.0939621.128528汕头816579708009787285257896799784068174定基发展速度-0.9761180.9808940.9641151.0440910.9670550.9794241.0295161.001102东莞752373666995742572837717761581347656定基发展速度-0.9791310.9298150.9869730.9680981.0257881.0122291.0812181.017679惠州571756345558586360946021603862965812定基发展速度-0.9854820.9721881.0255381.0659441.0531751.0561481.1012771.016617由上表可知，广东房价的环比发展速度围绕1呈上下波动的状态，说明我广东房价不稳定；而定基发展速度大多数尤其一月份均小于1，表明发展不如后几个月，房价有上升趋势。环比发展速度基本为正，说明我国加大了对房价的重视，正在加强房地产的发展。以上几个月定基增长速度都是正的，表明广东房价近几个月发展较好。每增长1%的绝对值在3%-4%左右，说明广东房价相对稳定，发展状况良好。3.3.7 有关离散程度及趋势分析我们用全距（R）、标准差（S）、全距率（RHL）、标准差系数即变异系数（Vuw）来衡量。前两者反映的是绝对差异，后两者反映的是相对差异。计算公式分别是：R= Ymax-Ymin 式中：Ymax、Ymin分别为指标值的最大值和最小值。S= 式中：Yi为第i年的指标值；Y0为N年的指标值，N为数量。RHL= Ymax/Ymin 式中：Ymax、Ymin分别为指标值的最大值和最小值。Vuw= S / Y0 式中：S为标准差；Y0为N年的指标值。表11 广东各城市的房价差异极小值极大值均值绝对差异相对差异全距标准差全距率变异系数深圳215442436122854.332817809.261.130.04广州138001495014439.561150386.541.080.03珠海110481343811652.222390742.761.220.06佛山9012103179553.221305468.681.140.05汕头787285258112.67653226.911.080.03东莞699581347523.781139317.751.160.04惠州555862965892.56738239.261.130.04 由表11可以得出，广东各城市的房价和深圳的全距较大，说明房价不太稳定。而汕头和惠州的全距变化小，则生产发展相对平稳。全距率都在1.0至1.3之间。广州和汕头的变异系数在0.3左右，说明我国广州和汕头生房价变化较小，比较平稳。而珠海、佛山的相对变异系数在0.6左右，表明我国珠海、佛山在近几个月变化大，房价不稳定。综合说明，广东各城市的房价虽然取还是不错的，但在某些城市上不稳，所以广东应加强房地产的监控，以确保广东各城市房价的稳定、合适，以确保大多数人有房住。3.3.8广东房价的趋势分析我们以广东房价的趋势为例加以说明。我们建立广东房价的趋势方程：Y=a+bt采用最小二乘法求参数 b= 由于t=0 所以上述方程就可变为：a=Y/nb=Y/t2有关数据的运算如附表1所示。求得深圳： b=102.33 a=22854.33产的趋势方程为:y=22854.33+102.33t根据该方程可以预计深圳十月份的房价y=22854.33+102.33*5=23366求得广州： b=113.27 a=14439.56产的趋势方程为:y=14439.56+113.27t根据该方程可以预计广州十月份的房价y=14439.56+113.27*5=15005.89求得珠海： b=-110.4a=11652.22产的趋势方程为:y=11652.22-110.4t根据该方程可以预计珠海十月份的房价y=11652.22-110.4*5=11100.22求得佛山： b=103.48 a=9553.22产的趋势方程为:y=9553.22+103.48t根据该方程可以预计佛山十月份的房价y=9553.22+103.48*5=10070.64 求得汕头： b=22.4 a=8112.67房产的趋势方程为:y=8112.67+22.4t 根据该方程可以预计汕头十月份的房价y=8112.67+22.4*5=8224.667 求得东莞： b=72.8 a=7523.78产的趋势方程为:y=7523.78+72.8t根据该方程可以预计东莞十月份的房价y=7523.78+72.8*5=7887.778 求得惠州： b=58.07 a=5892.56产的趋势方程为:y=5892.56+58.07t根据该方程可以预计惠州十月份的房价y=5892.56+58.07*5=6182.8894 总结 通过以上统计分析，我们得出以下结论：在2010年国务院出台的多项房价调控政策的影响下，房价并没有得到我们预期其抑制快速增长的成效，特别是有些二三线城市的房价反而持续上涨。但我们不可否认的是政策的出台对一线城市，如深圳、广州，效果显著，而且调控仍需加大力度。我们预测，在当前经济形势异常复杂和困难的情况下，二三线城市在一段时间内房价仍会上涨，但未来受到政府更有力度、更为严厉的调控之下，房价有可能出现回调。而一线城市未来也会出现小幅度的上涨。 我们觉得房价的波动上涨究其原因根本是有利益可图，热钱不断流入房地产，由此我们建议：第一，加快城镇住房保障制度的建设，增加廉租房的供应，完善经济适用房的制度。第二，采取可行措施防止抑制炒房现象，保持市场房价的基本稳定。第三，调整土地的供应结构，优先供应中低端的住房，科学引导房子的购买。 【参 考 文 献】1中国统计局网站 （/）2李杰明,祁新娥.统计学原理（第五版）M 复旦大学出版社3宋金法.中国粮食生产状况分析报告J 42010年中国统计年鉴M 北京中国统计出版社2011年感谢下载载1月2月3月4月5月6月7月8月9月合计深圳227822273523268228372154421915232542299324361205689t-4-3-2-1012340ty-91128-68205-46536-22837021