2013年土地估价师考试案例与报告计算题.doc

一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。简单计算题简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：(1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。(2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。(3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。(一)审题(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。(二)解题思路与方法选择1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。(三)公式与计算步骤1.适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)年期修正系数+土地出让金年期修正系数：2.计算步骤(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。(一)审题(1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。(2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。(二)解题思路与方法选择1.方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价?BR2.解题思路(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。(三)公式与计算步骤1.适用公式地价：房地产售价建筑费及专业费投资利息开发利润销售税费2.计算步骤题解一：(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。(2)计算房地产总售价60004+45002=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费21004+18002=12000(万元)(4)计算投资利息地价(1+5.5%)2-1+1200040%(1+5.5%)1.5-1+1200060%(1+5.5%)-1=596.75+0.113X地价(5)开发利润3300015%=4950(万元)(6)销售税费330005.5%=1815(万元)(7)计算土地总价地价=3300012000596.750.1130地价49501815地价=12253.59(万元)(8)计算单位地价单位地价=12253.5920 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=7560.0(万元)某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。(3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。宗地 交易情况 区域因素 个别因素B宗地 4% 2% 5%C宗地 0 5% 1%D宗地 2% 7% 一5% 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。根据以上条件，试回答以下问题：(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。综合计算题该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得;再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到;或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。1.明确题目要求(1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到2.计算步骤题解一：(1)确定评估思路1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格;然后选用市场比较法评估宗地A价格。利用收益法测算宗地A的市场租金。利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。(2)测算B、C、D的实例价格1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价：土地取得费=3000000(451510000)(1+20%)=120(元/平方米)土地开发费=5400000(451510000) (1+30%)=234(元/平方米)贷款利息=120(1+1.5%)41+2341/4(1十1.5%)3.51+2341/4(1+1.5%)2.51+2341/4(1+1.5%)1.51+2341/4(1+1.5%)0.51=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44=14.47(元/平方米)开发利润：(120+234) 10%=35.40(元/平方米)土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) 20%=80.77(元/平方米)无限年期地价二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)50年期地价=484.641-1/(1+6%)50=458.33(元/平方米)2)C宗地价格利用收益还原法测算地价：50年期地价=550000/250006%11/(1+6%)50=346.76(元/平方米)3)D宗地价格50年期地价=4251-1/(1+6%)50/1-1/(1+6%)40=445.21(元/平方米)(3)利用市场比较法测算宗地A的价格1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格交易案交易情区域因个别因=比准题解二：(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下：(3)利用市场比较法测算宗地A的价格1)测算B宗地的修正价格B宗地修正到五通一平状况下的价格458.33-100=358.33(元/平方米)交易案交易情区域因个别因=比准例价格 况修正 素修正 素修正 价格358.33100/96100/98100/105=362.74(元/平方米)2)测算C宗地的修正价格C宗地修正到五通一平状况下的价格346.76+60=406.76(元/平方米)交易案交易情区域因个别因=比准例价格 况修正 素修正 素修正 价格406.76100/96100/98100/105=391.30(元/平方米)3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格D宗地修正到五通一平状况下的价格445.21-100=345.21(元/平方米)交