房地产投资环境的影响因素：政策与法律PPT课件.ppt

房地产投资与开发影响因素政策部分 1 为什么相关的政策 法规对房地产市场的运行会产生重大的影响 进而影响对房地产业的投资呢 主要有以下两个方面的因素 一方面 房地产行业是一个关联性很高的产业 能够带动相关产业的发展 其良好发展对国民经济的健康发展起着重要作用 另一方面 房地产业不是单纯的经济方面的问题 更是社会民生问题 涉及到广大居民消费者的住房问题 关系到社会的发展和稳定 2 房地产业发展历程及 政策对房地产业发展的影响 3 第一个阶段1978年 1998年 商品房的产生1978年9月 中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平同志的一次重要谈话 大致精神是 解决住房问题能不能路子宽些 譬如允许私人建房或者私建公助 分期付款 把个人手中的钱动员起来 国家解决材料 建筑业是可以为国家增加收入 增加积累的一个重要的产业部门 4 1980年4月2号 邓小平提出 出售公房 调整租金 提倡个人建房买房 的设想邓小平同志就住宅问题发表重要讲话 他指出 城镇居民可以购买房屋 也可以自己盖 不但新房可以出售 老房子也可以出售 可一次付款 也可以分期付款 10年 15年付清 住宅出售后 房租恐怕要调整 要联系房价调整房租 使人们考虑到买房合算 因为要研究逐步提高房租 房租太低 人们就不买房子了 繁华的市中心和偏僻地方的房子 交通方便地区和不方便地区的房子 城区和城郊的房子 租金应该有所不同 将来房主提高了 对低工资的职工要给与补贴 这些政策要联系起来考虑 此次讲话虽然没有使用 住房商品化 的提法 但是却涵盖了住房制度改革和今后我国住房政策的基本思路 5 房地产市场开放1988年 国务院发布 关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知 正式确立了房改的目标 任务和具体政策 政策目标 扩大房地产业发展 实现住房制度改革 政策内容 修改 宪法 允许土地批租 全国城镇分期分批推行住房制度改革 开放房地产市场 拉开了住房制度改革的序幕 6 1991年至1994年 由于国家一些优惠的政策 房地产市场开放不久各项制度和法律规不健全使得初生的市场蕴含的巨大利润 于是房地产业迎来了一个快速扩张的时期 7 93年调控 政府为了抑制海南 北海等地的房地产泡沫 断然采取宏观调控 力度之大史无前例 1993年6月 时任国务院副总理的朱镕基发表讲话 宣布终止房地产公司上市 全面控制银行资金进入房地产业 大量的资金被套牢 积压资金800亿元 仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元 8 调控后的新一轮发展 1994年 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 发布实施 此后 房改加入了建立住房公积金 开展国家安居工程等内容 建立住房公积金是住房分配货币化的起点 新的住房制度的雏形 9 1998年7月 23号文 为促进房地产业发展 国务院发布了 关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 确定从1998年下半年起 城镇停止住房实物分配 逐步实行住房分配货币化 同时明确提出建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系 按照这一体系 城市80 以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房 而开发商仅提供10 的商品房 如果各级政府能够按照23号文件执行 保障经济适用住房的供应 保证80 的家庭能够购买到经济适用房 现在的楼市是什么样 为什么没有执行呢 10 第二阶段1999年 2003年 1998年以后 国民经济开始从亚洲金融危机中复苏 国家实行积极财政政策 启动住房消费 深化落实住房分配货币化改革 鼓励个人换购住房 免个人所得税 受优惠政策和相关法律影响 房地产市场进入了新一轮的发展时期 11 第三阶段03年 08年 2003年8月 国务院办公厅颁布了由建设部起草的 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 18号文 把经济适用房由 住房供应主体 换成了 具有保障性质的政策性商品住房 同时把房地产业定性为 促进消费 扩大内需 拉动投资增长 保持国民经济持续快速健康发展 的 国民经济支柱产业 有什么样的影响呢 为什么要这样做呢 12 03年以后房地产市场进入快速发展阶段 03年地王现象出现 13 2006年12月 中国金融业全面开放 14 2007年 地王频现 15 此阶段 国家密切监控房地产市场的发展态势 并密集出台调控政策 房价依然稳步提升 调控被网友调侃为 空调 16 2008年度房地产政策 2008年中国经济和政府面临诸多考验 房地产业也同样遭遇了太多的转折 从控通胀到保增长 一年间的政策剧变带来的政策不确定性让老百姓的观望多了一层含义 政策性观望 2008年关键词 土地市场降温中介倒闭上市 流产 销量萎缩降价促销持币待购 17 上半场持续收紧成通胀调控常态政策回顾 1月25日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 3月25日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 4月25日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 6月15日 25日 先后上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 18 下半场匆忙降息争议中适度宽松政策回顾 9月16日起 下调一年期人民币贷款基准利率0 27个百分点 9月25日起 存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点 10月9日起 下调一年期人民币存贷款基准利率各0 27个百分点10月30日起 存款基准利率下调 11月27日起 下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率 12月23日起 下调一年期人民币存贷款基准利率 19 2008年11月9日国务院出台十条政策 提出用4万亿资金拉动内需 占GDP的14 4万亿元投资计划中 与房地产业有直接关系的占32 ZF为什么这样做 20 第四阶段09年 2011年 2009年关键词救市效果初显成交量回升全面回暖房价普涨经济复苏 21 房价高企时代 08年政府救市后 房地产市场在面临着诸多问题的同时出现空前的繁荣 22 供应 09年市场略显供给不足 23 需求 09年销售面积和销售额的规模创历史新高 24 09年销售面积和销售额的增速创历史新高 25 09年开发投资增速逐月回升但低于近年来平均水平 26 中国房地产市场从安居时代到投机时代 27 2010年房地产市场 2010年楼市调控号称是史上 最严厉 的调控 财政 金融 税收甚至行政手段同时祭出 从供给 需求两方面入手 对楼市进行严厉 力图是房价回归到合理水平 28 新 国十条 控制房价高速增长 29 限购 打击炒房 30 第五阶段2011年至今 经过史上最严厉的楼市调控 房价进一步上涨的势头基本得到遏制 呈现量价齐跌势头 足见调控政策的成效明显 31 2011年1月各大城市成交大幅下降 32 2011年房地产开发投资增速 33 2011年全国商品房销售面积增速 34 2011年全国商品房销售增速 35 2011年全国