项目设计指导书范文.doc

项目设计指导书范文 项目设计指导书1.1项目概况及用地分析1.1.1用地自然条件概况及分析1.1.1.1宗地位置应附文简述宗地位置应附图宗地城市位置图；宗地区域位置图1.1.1.2宗地现状 (1)宗地四至范围应附文简述宗地四至范围应附图宗地红线图 (2)宗地现状地形地貌应附文简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图 (3)绿化植被与水面应附文简述宗地内绿化植被与水面状况。 如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图宗地绿化植被与水面分布图 (4)气候气象应附文简述气温、主导风向、降雨量等指标。 (5)水文地质应附文简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附:宗地地质资料（如初勘资料、周边建筑基础处理资料等） (6)特殊地下物应附文明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物1.1.2宗地社会条件概况及分析1.1.2.1区域现状与规划应附文简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。 当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。 应附图区域现状图区域总体规划图1.1.2.2规划要求应附文说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地建设用地规划许可证的内容，对用地主要设计指标的分析。 应附规划要点；容积率分析表1.1.2.3交通状况应附文简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图1.1.2.4公共设施 (1)公共建筑应附文描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间； (2)对设计存在影响的设施与标志物应附文简述以下有利与不利因素情况有利因素广场、公园、城市雕塑等不利因素高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。 应附图周边公共设施图1.1.2.5市政管线应附文简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高应附图市政管线图1.2开发目标、开发计划与项目设计总体计划1.2.1项目总体开发目标1.2.1.1项目总体定位1.2.1.2目标成本和目标利润1.2.2项目总体开发计划1.2.2.1分期开发的规模和进度1.2.2.2分期开发的成本和利润应附表分期开发规模、进度、成本和利润表1.2.3项目设计总体计划应附表项目设计总体计划表1.3市场定位和产品建议1.3.1项目总体定位1.3.1.1项目市场定位1.3.1.2项目竞争优势（针对竞争楼盘）1.3.2项目目标市场1.3.2.1目标客户构成1.3.2.2目标客户行为特征1.3.3项目产品建议（营销管理门与设计管理部共同确定）1.3.3.1产品类型及构成 (1)产品构成的种类 (2)各产品类型的比例应附表产品建议表，参见第四部分表2.3.3（第50页）1.3.3.2产品的户型配比建议应附表户型配比表，参见第四部分表2.3.4（第52页）1.3.3.3公建配套 (1)停车方式与车位比停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。 (2)公交交通与班车系统两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，是否考虑区内巴士。 (3)商业商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无特殊要求）、面积、停车数量 (4)学校、幼儿园占地、规模、功能1.3.4首期产品的建议（营销管理部门与设计部共同确定）1.3.4.1首期产品的类型及构成应附表首期产品建议表，参见第四部分表2.3.3（第50页）1.3.4.2首期产品的户型配比建议应附表首期户型配比表，参见第四部分表2.3.4（第52页）1.3.4.3首期公共配套要求1.3.4.4首期卖场安排 (1)销售展示的内容选择（商业、会所、样板房） (2)销售展示的卖场位置 (3)样板间的搭建方式和位置的初步设想1.3.5销售策略与销售计划1.3.5.1销售推广的策略1.3.5.2销售计划应附销售计划1.4成本控制因素与工程管理意见1.4.1成本测算1.4.1.1根据营销管理部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础形式的意见完成总成本测算表格1.4.1.2各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格应附表总成本测算表；项目分类成本测算表1.4.1.3设计各阶段的设计费用计划1.4.2设计阶段成本控制1.4.2.1方案设计阶段成本控制目标1.4.2.2方案设计阶段成本控制措施或建议1.4.2.3初步设计及施工图阶段成本控制措施或建议1.4.3工程管理相关工作及意见1.4.3.1地质资料分析1.4.3.2基础形式的初步意见1.4.3.3初步设计及施工图阶段，工程管理部门结构与设备专业的设计管理措施1.4.3.4工程进度计划与设计计划的关系与重要节点应附表工程进度计划1.5概念设计研究结论1.5.1概念设计研究各方案简评应附图各方案总平面，模型照片或表现图应附文简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。 1.5.2设计目标应附文描述项目楼盘设计形象目标1.5.3经济技术指标结论应附表综合经济技术指标表（详第二部分表3.2.2.1）1.5.4规划方面的结论1.5.4.1用地布局 (1)功能分区与产品类型分布应附文分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布应附图功能分区与产品分布图 (2)空间序列和层次应附文简述主要公共空间的功能和特点应附图相应的参考图片1.5.4.2道路交通应附图交通分析图 (1)主入口位置 (2)人车关系应附文明确人车分流、局部合流或合流 (3)停车方式和数量应附文明确可采用的停车方式和各方式停车数量 (4)公交场站应附文明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等 (5)班车车位应附文明确位置和数量1.5.4.3销售分期 (1)分期状况应附文简述分期期数、各期面积、各期位置应附图分期开发示意图 (2)首期销售卖场应附文简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求1.5.4.4组团管理 (1)物业管理模式应附文明确小区开放程度和物业管理的基本单元 (2)低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求应附图组团基本单元分析图 (3)高层项目的标准层拼接意向应附文简述户型配置、朝向、核心体数量的要求1.5.4.5环境景观 (1)景观现状应附文明确保留、利用、改造及消除的因素 (2)景观视线竖向分析应附图景观视线分析图1.5.5单体方面的结论1.5.5单体方面的结论1.5.5.1公建配套应附文明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图配套分析图1.5.5.2住宅设计应附文明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）应附图住宅单体意向平面图1.5.6技术方面的意见1.5.6.1建筑研究中心的技术意见1.5.6.2土方平衡方案应附图坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图1.5.6.3日照分析方案应附图日照分析图1.5.6.4技术配套的设置要求应附文明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求1.6方案设计需要解决的问题1.6.1规划方面的问题1.6.1.1用地布局 (1)依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计 (2)依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计1.6.1.2道路交通 (1)满足5类人回家流线的设计公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流； (2)满足人车关系要求与停车要求 (3)满足公交车与班车停放要求 (4)满足消防要求 (5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计1.6.1.3销售分期 (1)首期销售卖场销售氛围的营造 (2)根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计 (3)分期设计应综合考虑以下因素a.满足分期的期数、面积、位置要求b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点c.分期开发时物业管理模式的可行性d.分期开发时施工组织的可行性e.分期开发时道路系统的可行性1.6.1.4组团与管理 (1)依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计 (2)根据物业管理模式进行组团管理设计组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等 (3)高层项目依据标准层拼接意向深化设计1.6.1.5环境景观 (1)景观设计具备明确的主题 (2)景观结构设计景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织 (3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性 (4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等 (5)现状景观的利用方式 (6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析1.6.2单体方面的问题1.6.2.1会所单体方案设计1.6.2.2商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用1.6.2.3学校、幼儿园总图布置1.6.2.4首期住宅单体方案设计建筑形态、风格与户型1.6.3技术方面的问题1.6.3.1日照间距设计1.6.3.2土方平衡设计方案（针对复杂地形时）1.6.3.3技术配套设施形态与位置设计煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等1.6.3.4保温、遮阳和降噪要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本1.6.3.5新技术新材料要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等1.6.3.6建筑研究中心的技术意见在规划方案得到体现1.7住宅设计细则1.7.1住宅产品调整原则?原则一不管方案如何调整，应保证与产品建议书中的住宅类型比例变化幅度不超过5%；?原则二保证花园洋房比例为50%不变，根据容积率对小高层和多层比例进行调整。 因为小高层成本比多层高150200元，而售价也高100元，因此不论小高层、多层比例如何变化，对利润影响不大，决定调整比例的应该是市场对两种产品的接受程度，因此应在容积率许可的前提下，尽可能多的保留多层住宅；?原则三若多层比例增加，则增加的单位户型套数比比例应为2B3A3C=145，产品建议书中套数比为235；?原则四若小高层比例增加，则最后户型套数比比例应为2A3B4A=34.52.5，产品建议书中为3.542.5，增加的三房、四房单位尽可能沿湖布置，保证良好的景观视野，两房单位布置在底商上面或尽可能离配套设施近；?原则五小高层比例不超过25%，即面积不超过99470平方米，总套数不超过1000套，其中2A户型300套左右（+5%），3B户型450套左右（+5%），4A户型250套左右（+5%），总建筑面积93840平方米。 （产品建议书中分别为 296、 338、212套；）1.7.2住宅产品基础指标1.7.2.1建筑高度或层数?TOWHOUSE（23层）、?情景洋房（4-5层，其中平地为4层，坡地可设计成4-5层）、?多层（56层）?小高层（9-12层）1.7.2.2层高1.7.2.2.1多层、小高层住宅层高均为2.9米；1.7.2.2.2情景洋房和TOWNHOUSE层高均为3米；1.7.2.2.3如有以下情况的层高按实际情况确定?底层地坪局部降低的；?厅或卧室跨层设置的；?顶层利用了坡屋顶空间的。 1.7.2.3停车方式1.7.2.3停车方式地面停车位总数不超过总户数的50。 ?商业以地下停车为主，少量地面停车。 ?地势比较平坦以地面停车、半地下室停车为主，架空层停车、人防地下室停车为辅；?地形起伏较大利用山坡地形半地下室停车、架空层停车为主，人防地下室停车、地面停车为辅。 1.7.2.3总体各住宅类型建筑面积比例?小高层多层情景洋房TOWHOUSE=20%30%45%5%1.7.2.4总体户型套数比为?两房三房四房五房及五房以上=21%42%21%16%1.7.2.5户型设计要求如下(可根据设计需要适当调整):类型户型面积（M2）套数估计套数比例备注小高层二房二厅三房二厅四房二厅多层二房二厅三房二厅三房二厅情景洋房 （1）（平地）情景洋房 （1）（平地）四房二厅四房二厅复式情景洋房 （2）（坡/平情景洋房 （2）（坡/平地）复式四房二厅三房二厅情景洋房 （3）（坡/平情景洋房 （3）（坡/平地）复式复式情景洋房 （4）（坡地）情景洋房 （4）（坡地）复式四房二厅复式TOWHOUS套数合计1.7.3各户型功能房间面积、开间和必配家具1.7.3.1“两房一卫”户型1.7.3各户型功能房间面积、开间和必配家具1.7.3.1“两房一卫”户型功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室厨房卫生间储藏室1.7.3.2“三房一卫”户型功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室1次卧室2厨房卫生间储藏室1.7.3.3“三房两卫”户型功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室1次卧室2厨房主卫生间共用卫生间储藏室1.7.3.4“四房两卫”户型功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室1次卧室2书房厨房主卫生间共用卫生间储藏室说明1)开间净尺寸结构面到结构面的净尺寸，不考虑内墙面装饰厚度和装修做法；2)净使用面积开间净尺寸进深净尺寸，因考虑起居厅与餐厅多采用连通的方式组合布置，因此本标准中对餐厅、起居厅的净使用面积不做具体规定；3)两分离式卫生间，是指将洗面洗衣、座便洗浴这两个功能区域进行完全分离的空间设计的卫生间。 1.7.4居住空间设备布置1.7.4.11.7.4居住空间设备布置1.7.4.1各房间主要设备配置表户型房间名称空调机电话接口网络接口备注壁挂机柜机“两房一卫”起居厅客餐厅合一时设壁挂空调一台餐厅主卧室次卧室“三房一卫”“三房两卫”起居厅客餐厅合一时设柜机空调一台餐厅主卧室次卧室1次卧室2“四房两卫”起居厅餐厅主卧室次卧室1次卧室2书房1.7.4.2厨房1.7.4.2.1设计原则1.7.4.2厨房1.7.4.2.1设计原则一厨房中主要设备应按洗、切、炒的顺序流程布置，台面净长总和不小于2.7米，其中操作台面的实际长度不小于1.2米。 二户型套内的冰箱设置于厨房内。 三厨房按厨柜布置方式不同的最窄宽度（开间净尺寸）为单面布置时，不应小于1.6米；L形布置时，不应小于1.8米，双排布置时，不应小于2.1米。 四厨房必须设置排烟道，油烟不可直接对室外排放。 五厨房内除煤气管要求外露以外，其它管线皆应埋墙设置或封闭于管道井内。 六两房和三房户型的厨房处可不设服务阳台；若考虑设置时，服务阳台不得影响厨房内L型操作台面的必要长度和使用方便。 七同时所有厨房均需有自然采光。 1.7.4.2.2厨房设备配置表1.7.4.2.2厨房设备配置表户型星盆操作台面净长度设备预留位户型星盆操作台面净长度设备预留位炉灶排油烟机消毒柜微波炉冰箱WS“两房一卫”单盆700mm700mm650mm“三房一卫”双盆900mm“三房两卫”双盆900mm900mm700mm“四房两卫”双盆1200mm1.7.4.3卫生间1.7.4.3.1设计原则卫生间1.7.4.3.1设计原则一卫生间内竖向排水管线设计应考虑集中布置，并设置相应的封闭管道井；横向给水管线应考虑暗敷。 二卫生间应设置吸顶式排气扇。 三洗衣机位不可设置于阳台，户型中洗衣机可考虑设置于卫生间、厨房或者单独的洗衣空间中。 四.除“两房一厅”户型以外，所有户型套内的洗衣机应设置于卫生间中，并要求必须按两分离式卫生间的原则进行设计，或者设置单独的洗衣空间。 五所有卫生间均需有自然采光。 1.7.4.3.2洁具设备配置表卫生间代码柱盆台盆座便器淋浴间浴缸洗衣机热水器卫生间代码柱盆台盆座便器淋浴间浴缸洗衣机热水器S600mm S900mm800mm1200mm1000mm1000mm S1500mm650mm650mm1.8W1W2W31.7.4.3.3卫生间选型表户型分类卫生间代码备注户型分类卫生间代码备注主卫生间共用卫生间“两房一卫”22W1“三房一卫”W1“三房两卫”W3W2“四房两卫”W3W21.7.4.4其它套内空间1.7.4.4.1门厅、过道、储藏空间1.7.4.4其它套内空间1.7.4.4.1门厅、过道、储藏空间一入户门厅应设计鞋柜的位置，鞋柜长度不小于0.6米。 二入户门设计应避免正对套内走道。 三.套内过道面积不超过使用面积的1/20。 四壁柜型储藏空间的净深不小于0.5米，最小门洞宽度为1.2米，应采用双扇外开门。 五.净深超过0.9米的储藏空间，应设计成步入式储藏室，可无直接采光，但必须设置人工照明。 1.7.4.4.2其他功能空间一书房成为独立的居住空间时，应至少考虑面宽1.5米电脑书桌1张、墙面长度不小于2米的书架和休闲沙发椅1个的家具配置组合。 二工人房成为独立的居住空间时，应具备直接采光，至少应考虑0.9米宽单人床1张、0.5米宽床头柜1个的家具配置组合。 三阳光房成为独立的居住空间时，其使用面积不小于10m2，至少应能布置1桌4椅的家具组合，桌面尺寸应不小于800800mm。 四衣帽间成为独立的功能空间时，其使用面积应不小于6m2。 1.7.4.5公共空间楼梯间1.7.4.5.1楼梯间开间净尺寸2.40m1.7.4.5.2楼梯梯段净宽1.10m。 注楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。 1.7.4.5.3楼梯踏步设计参数踏步宽270mm（层高2.80米分18步）；1.7.4.5.4入户平台净宽1.40m（无电梯）；1.7.4.5.5休息平台净宽1.20m。 1.7.5住宅户型特色探讨1.7.5.1多层1.7.5住宅户型特色探讨1.7.5.1多层主要考虑性价比因素，提高使用率。 可适当考虑将部分多层沿湖布置，争取较好景观，从而提高售价，创造更高利润值；2B两房两厅70m2户型方正实用3A三房一厅85m2?户型方正实用、?卫生间干湿分区或者双阳台4A四房两厅110m2?户型方正实用?储藏间1.7.5.2小高层主要考虑良好的景观视野以及户型的周正实用，小户型还要考虑交通（步行为主）和生活配套的便利性；2A两房两厅63m2户型方正实用3B三房两厅105m2厨卫全面升级?中、西双厨房?主卧卫生间宽松，布三件套?设洗衣间?储藏间4A四房两厅120m2双主卧、厨卫全面升级?中、西双厨房?主卧卫生间宽松，布三件套?设洗衣间?储藏间1.7.5.3花园洋房花园洋房别墅化，用别墅的立面形式和处理手法包装花园洋房，立面上加强变化；考虑每层有不同入口，户型上增加附加值，使之拥有别墅的感受，以便与较高的定位和价格相符；双主卧、厨卫全面升级?中、西双厨房?主卧卫生间宽松，布四件套?设洗衣间?花园、或露台、或地下室?储藏间1.7.5.4Townhouse本案Townhouse数量较少，因此可以大力发挥想象，尽可能做得更高档，加入一些独特的设计元素，比如回廊、私家泳池等。 同时，Townhouse独立成区，区内公共绿化尽可能简单，以绿地和茂密乔本植物为主，增强Townhouse私密性。 Townhouse私家花园面积要尽量大，一方面增加附加值，提高售价，另一方面，减小公共绿地的园建成本；双主卧、厨卫全面升级?中、西双厨房?主卧卫生间宽松，布四件套?设洗衣间?花园、或露台、或地下室储藏间1.7.5.5老人公寓在部分多层住宅适当考虑老人公寓概念，建筑形式上有以下建议多层带电梯、无障碍设计、共享中厅、娱乐室、医疗保健室、小型厨房、户外活动硬地以及自助花园等个性化设计。 1.7.6产品分区要求1.7.6产品分区要求6.6.1情景洋房应分别相对单独成区，空间感觉上分而不离，使情景洋房业主既能体会尊贵享受，又不游离于小区浓郁的人文氛围；6.6.2按照资源分级的级配原则，档次高的住宅分配较好的资源，依此为TOWHOUSE、情景洋房、多层、小高层,且尽量在景观、朝向良好的位置集中安排大户型。 1.8商业设计要求1.8.1商业具体面积详见下表:1.8商业设计要求1.8.1商业具体面积详见下表:商家种类家数面积（米2）基本单位面积面积比例备注超市品牌专卖店餐饮品牌快餐类特色餐厅、咖啡、酒吧、酒楼美容SPA健身中心配套综合类单店总计1.8.2商业业态描述1.8.2.1主力店1.8.2商业业态描述1.8.2.1主力店-超市8000m2左右的社区店，商家进驻时机应在项目大部分人口入住后开业。 考虑前期做销售展场用。 1.8.2.2次主力店-书屋（含书吧类）次主力店的选择是可以是书屋（含书吧类），随着深圳市民对文化生活的日益关注，节假日逛书市正逐渐成为大家休闲娱乐的一种方式。 大约300m2。 1.8.2.3品牌专卖店作为超市的补充，可与超市放在一起，时装、化妆品、鞋、皮具运动休闲等品牌专卖也是消费者非常愿意光顾的地方。 沿街面可以做临街小店面，内部可以柜台划分。 1.8.2.4餐饮餐饮设施可以延长消费者在商业中心购物的时间，提升商业项目整体的营业额。 餐饮设施中的咖啡及麦当劳类的商家安排在超市附近，可以作为购物的“休憩处”，延长顾客逗留的时间。 重点营造餐饮部分，可增强商业项目的作为区域商业中心的特色和竞争力。 ?酒楼1500m2，需要在地下停车场有直达的通路到达。 ?品牌快餐?麦当劳350m2，12层。 ?肯德基350m2，12层。 ?其余150m2/间，12层。 ?特色餐饮各地的特色美食、咖啡酒吧等可集中作成美食区，布局上展开多层次、多方位的休闲空间，如花园平台、门前的休闲露天吧、特色木窗、宽大的玻璃橱窗等。 营造与环境结合的特色餐饮区，扩大商业项目的辐射能力，吸引更多较远的客户过来。 1.8.2.5美容健身与会所的运动设施一起可以构成运动休闲的组合，可以在23层。 1.8.2.6综合配套类单店:银行、药店、美发、便利店、网吧、音像店、冲印、干洗等。 1.8.3商业布局参考建议1.8.3.1购物休闲区集中商业13000平方米，不高于3层，每层面宽和进深都不能小于50米。 位置在广场附近。 品牌专卖放置在集中商业一层，每间商铺的基本单位为30平方米。 品牌快餐类商铺放置在集中商业一层，每间商铺的基本单位为150平方米。 美容SPA健身、超市放置在集中商业23层。 1.8.3.2综合配套区配套类单店的商铺每间建筑面积在30-50平方米，面宽4-5米，进深不超过10米（综合配套区统一配置公共卫生间）。 1.8.3.3餐饮区餐饮区前面