山西省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的特点模拟试题.docx

山西省2017年房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目评估的特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段D租售阶段 2、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年D利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”3、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。A：上升到下降B：下降到上升C：高于合理空置率到低于合理空置率D：低于合理空置率到高于合理空置率E：借款合同 4、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。A：经济学原理B：均衡原理C：替代原理D：对立原理E：工业用地的监测点评估价格5、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。A新开发房地产项目B用于出售用途的房地产项目C具有投资开发或再开发潜力的房地产D用于投资或再开发的房地产 6、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是。A：城市或区域产业结构与布局B：人口数最与结构C：土地资源状况D：建筑技术进步E：借款合同 7、_国务院颁布了物业管理条例。A2000年6月8日B2001年6月8日C2002年6月8日D2003年6月8日 8、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是_的体现。A经济学原理B均衡原理C替代原理D对立原理 9、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。A1843.86B1847.55C2279.87D2291.27 10、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。A：折旧费B：审计费C：金融机构手续费D：无形资产摊销费E：借款合同11、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/m2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为_万元。A800B900C1000D大于1000 12、某大厦总建筑面积10000，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240如果按照 土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为【2005年考题】A：24B：30C：38D：72E：工业用地的监测点评估价格 13、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元若土地资本化率为7，则该宗土地30年使用权的价格为。A：899万元B：1000万元C：1349万元D：1500万元E：工业用地的监测点评估价格14、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章 15、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。(2005年试题)A：755.54B：772.84C：1400.88D：1433.90E：借款合同 16、某宗面积为5 000的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元，容积率为2，受让人需按照受让价格3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824B：924C：844D：944E：工业用地的监测点评估价格 17、房地产价格实质上是房地产_的价格。A开发成本B权益C物质实体DB和C 18、工业建筑设计的评价指标不包括。A：土地利用系数B：厂房展开面积C：厂房有效面积与建筑面积比D：单位面积造价E：执行层的组织协调 19、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。A：一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师B：二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师C：三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师D：暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师E：执行层的组织协调 20、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A房地产开发贷款B房地产抵押贷款C债务融资D权益融资 21、开发完成后的房地产经营方式有等。A：销售、出租B：出租、营业C：销售、营业D：销售、出租、营业E：工业用地的监测点评估价格 22、价格效应是指。A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情況下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象E：执行层的组织协调23、城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指。A：开发建设单位进行形式性投入的日期B：开发建设单位进行实质性投入的日期C：开发建设单位进行目的性投入的日期D：开发建设单位进行实验性投入的日期E：房地产估价机构必须加盖公章 24、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为_m2。A208600B380600C211400D23940025、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是_。A14%B10%C33%D15%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、收益法中所指的收益是_。A估价时点前一年的收益B估价时点前若干年的平均收益C估价时点以后的未来预期正常收益D估价时点前最高盈利年份的收益 2、城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁的实施方式主要包括。A：自行拆迁B：委托拆迁C：政府拆迁D：单位拆迁E：社会拆迁3、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。A：投资利润率B：通货膨胀率C：投资风险D：经济增长率E：存款准备金率 4、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋而评估其房地产市场价格。A：与产权调换房屋结算差价B：价值C：货币补偿金额D：重置价格E：执行层的组织协调5、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A借款偿还期B利息备付率C偿债备付率D资产负债率E速动比率 6、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小C：商品的替代品数目和可替代程度D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例E：商品本身用途的多样性 7、路线价法实质是一种_。A经济法B权益法C市场法D比价法 8、不属于数据收集方法的是。A：直接观察法B：间接观察法C：采访法D：报告法E：执行层的组织协调 9、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有。A：无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B：重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C：考虑建筑物存在对土地价值的影响D：考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响E：重视土地对建筑物价值的影响 10、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。A货币证券B信用证券C商品证券D资本证券11、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。A：城市用地布局结构评价B：城市市政设施和公共服务设施评价C：社会、经济构成评价D：城市土地质量评价E：城市用地环境评价 12、根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避 13、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。A：保险费B：房产税C：法律费D：贷款利息E：借款合同14、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率 15、住房公积金属于_所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位和个人共同D住房公积金管理中心 16、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是_。A平均指标B变异指标C绝对指标D相对指标 17、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。A环境景观B离市中心距离C朝向D城市规划限制条件E地势 18、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是_。A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估 19、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类其中，属于经济折旧的有【2006年考题】A：功能落后B：功能缺乏C：环境污染D：交通拥挤E：正常使用的磨损 20、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价_的佣金。A1%3%B0.5%0.9%C3.5%D4% 21、下列金融工具中，银行汇票属于。A：直接金融工具B：短期信用工具C：商业信用工具D：消费信