《房地产估价》考试试题B答案.doc

4期末考试房地产估价（B卷）参考答案及评分标准 系 .专业 班级 . 姓名 学号 . -密 - 封 -线- -题号一二三四总分得分说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“”表示，错误的用“”表示。每题1分，共10分）得 分评卷人1同地段的期房价格有时可能比现房价格高。（）2从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。（）3从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（）4收益法的估价依据是地租原理。（）5剩余法确定地块的最佳利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。（）6房地产市场是一个完全的市场。（）7交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。（）8假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。（）9现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本的增减必定影响房地产价格的增减。（）10房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者之间没有内在关系。（）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分）得 分评卷人1决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ D ） A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产的供求状况 C.全国本类房地产的供求状况 D.本地区本类房地产的供求状况2购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ B ）% 。A. 6 B. 6.9 C. 8.8 D. 93房地产的供给增加，需求不变，其价格会（B） A.上升 B.下降 C.维持不变 D.升降难定4现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ A ） A.甲 B.乙 C.丙 D.无法确定5有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。A.9 B.13.5 C.15 D.186某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ A ）年。A.35 B.45 C.48 D.507某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/平方米。 A.100 B.300 C.600 D.900 8某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（ D ）元/平方米。A.50 B.250 C.300 D.3509某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ C ）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.会计折旧10某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/ 。A.100 B.300 C.600 D.900三、简答题（每题5分，共15分）得 分评卷人1成本法的操作步骤有哪些？答：运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行： 搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）分估算重新购建价格；（1分） 估算折旧； （1分）求取积算价格。（1分）2剩余法调查待开发土地的基本情况主要包括那些方面？答：调查待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面： (1)弄清土地的位置。包括3个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。（2分）(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。 （1分）(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。（1分）(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。 （1分）3市场法有哪些操作步骤？答：运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行： 搜集交易实例； 选取可比实例；（1分） 建立价格可比基础；（1分）进行交易情况修正； （1分） 进行交易日期修正；（1分） 进行房地产状况修正； 求取比准价格。（1分）四、综合题（每题20分，共60分）得 分评卷人1有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为800元；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平：熟地的开发成本、管理费用等经测算为25亿元k；贷款年利率为10；投资利润率为15；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6，买方需要缴纳的税费为转让价格的4。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 解：设该成片荒地的总价为V： 该成片荒地开发完成后的总价值800X 2 000 000X 6096(亿元) （2）分开发成本和管理费用等的总额25X 25(亿元) （2）分投资利息总额(V+VX 4)X(1+10)3一1+5X(1十10)1.5一1)0344V+0768(亿元) （2）分转让税费总额96X 60576(亿元) （2）分开发利润总额(V+VX 4+5)X150156V+075(亿元) （2）分购买该成片荒地的税费总额VX 4004V(亿元) （2）分V965一(0344V+0768)一0576一(0156V+075)一004V （2）分V1627(亿元) （2）分故： 荒地总价1627(亿元) （2）分 荒地单价8135(元) （2）分2六年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000建筑面积归甲方，2000建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=80300085%（135%）12=159.12万元（2分） 收益年限=406=34年（2分）办公楼现值为：V=A/Y11/(1+Y) n=159.12/10%11/(1+ 10%)34=1528.92万元 （6分）（2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=80200085%（135%）12=106.08万元 （2分）乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年 （2分）乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y11/(1+ Y) n=106.08/10%11/(1+ 10%)11=689万元 （4分）（3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92689=839.92万元（2分）3. 评估某块城市规划确定的住宅用地总面积为1500平方米 （1） 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。 （2）可比实例的成交价格如下：试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。 解： 比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 交易情况修正系数为： 可比实例A=100/100（1分）可比实例B=100/97 （1分）可比实例c=100/105 （1分）交易日期修正系数为： 可比实A=0.9851.0261.0131.0281.0351.0331.038=1.168 （1分）可比实例B=1.0131.0281.0351.0331.038=1.156 （1分）可比实例C=1.0331.038=1.072 （1分）房地产状况修正系数为： 可比实例A=100/(950.4+1050.35+1100.25)=100/102.25 （2分）可比实例B=100/(920.4+960.35+980.25)=100/94.55 （2分）可比实例A=100/(1060.4+1090.35+970.25)=100/104.8 （2分）计算比准价格： 比准价格A=1200(100/100)1.168(100/102.25)=1370.76（元/平方米）（2分）比准价格B=1150(100/97)1.156(100/94.55)=1449.51（元/平方