房地产估价复习20111129.doc

第一章1.为什么说房地产价值从某种意义上讲是客观存在的？ 房地产价格是由市场力量决定的，由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成的2.为什么说房地产估价是国家的法定制度？ “国家实行房地产价格评估制度”，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”3.房地产估价有无国家标准？与非国家标准有何本质区别？ 有1999年发布的中华人民共和国国家标准房地产估价规范。规范了房地产估价行为，统一了房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理4.什么是房地产？房地产有哪三种存在形态？ 房地产指土地、建筑物及其他土地定着物。是实物、权益、区位三者的综合体。 三种存在形态：土地、建筑物、房地5.房地产的特性有哪些？ 不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值6.什么是房地产估价？专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动7.为什么说房地产估价是科学与艺术的有机结合？ 房地产估价不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观合理价格或价值通过估价活动正确地反映出来8.专业估价与非专业估价的区别是什么？为什么需要专业估价？ 专业的房地产估价师应具有扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德 为了提高测算和判定的准确性，保证其客观公正性第二章1.什么是房地产价格？和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他所有物2.房地产价格的特征主要有哪些？1房地产价格受区位影响很大2房地产价格实质上是房地产权益的价格3房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4房地产价格是在长期考虑下形成的5房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响3.决定房地产需求量的因素主要有哪些？1该种房地产的价格水平2消费者的收入水平3消费者的偏好4相关物品的价格水平5消费者对未来的预期4.决定房地产供给量的因素主要有哪些？1该种房地产的价格水平2该种房地产的开发水平3该种房地产的开发技术水平4开发商对未来的预期5开发资源的数量变化5.房地产价格与其供求的一般关系是什么？房地产价格与其需求呈正相关，与其供给成负相关6.什么是弹性？不同的供需弹性的含义和作用是什么？ 弹性：对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度的一种度量 弹性=因变量经济变量的相对变化/自变量经济变量的相对变化 房地产需求弹性：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性、需求的价格预期弹性 房地产供给弹性：供给的价格弹性、供给的要素成本弹性7.房地产的供求关系有哪几种类型？ 1全国房地产总的供求关系 2本地区房地产总的供求关系 3全国本类房地产的供求关系 4本地区本类房地产的供求关系8.房地产价值和价格的种类有哪些？其各自的含义和作用是什么？评估采用的依据和考虑的因素是什么？ 评估采用：使用价值和交换价值：交换价值投资价值和市场价值：市场价值原始价值、账面价值（减去已计提折旧）、市场价值：市场价值市场调节价、政府指导价、政府定价：估价结果以政府定价为准第三章1.什么是房地产估价原则？房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正技术性原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则2.掌握房地产估价的技术性原则有何实际意义？为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、统一估价时点下的估价结果具有相近性3.如何才能评估出客观合理的价值？1本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的2估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值3估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值在此基础上权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值4.遵循合法原则包括那几个方面？要求房地产估计应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益：合法产权、合法使用、合法处分等5.什么是最高最佳使用？如何衡量及如何寻找最高最佳使用？最高最佳使用：法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。6.为什么有估价时点原则？估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。因此，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格7.估价时点是否总为现在？为什么？估价时点是由估价目的决定的，可以是现在，也可以是过去或将来房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象不一定是估价时点时的状况8.什么是替代原则？替代原则：要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格9.什么是类似房地产？什么是同一供求圈？类似房地产：房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象相同或相当的房地产同一供求圈：与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围10.估价时如何遵循替代原则？ 1如果附近有若干相近效用的房地产并知其价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格 2不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产价格的牵掣第四章1.市场法的理论依据和适用对象之间的关系是什么？ 市场法的理论依据：房地产价格形成的替代原理 适用对象：具有交易性的房地产2.市场法估价的操作步骤是什么？ 1搜集交易实例 2选取可比实例 3建立价格可比基础 4进行交易情况修正 5进行交易日期修正 6进行区域因素修正 7进行个别因素修正 8求出比准价格3.选取可比实例应符合那些要求？ 1可比实例应与估价对象处在同一供求范围内 2可比实例的用途应与估价对象的用途相同 3可比实例的规模应与估价对象的规模相当 4可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑架构相同 5可比实例的档次应与估价对象的档次相同 6可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 7可比实例成交日期应与估价时点接近 8可比实例的交易类型应与估价目的吻合 9可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格4.什么是交易情况修正？ 如果可比实例的成交价格不正常，则应将其修正为正常的，才可以作为估价对象的价值5.什么是交易日期调整？可比实例的成交价格是成交日期时的价格，将可比实例在其成交时的价格调整为估价时点时的价格才可以将其作为估价对象的价值6.什么是房地产状况调整？将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格7.市场法的综合修正与调整计算公式及其含义是什么? 1百分率法下的修正、调整系数连乘公式 估价对象价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数 2百分率法下的修正、调整系数累加公式 估价对象价格=可比实例成交价格*（1+交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数） 3差额法下的公式 估价对象价格=可比实例成交价格交易情况修正数额交易日期调整数额房地产状况调整数额第五章1.成本法的理论依据是什么？生产费用价值论商品价格是依据其生产所必需的费用而决定的2.成本法适用的对象和条件是什么？对象：新近开发建设、可以假设重新开发建设、计划开发建设的房地产条件：既无收益又很少发生交易的房地产3.客观成本与实际成本的含义和区别是什么？客观成本：假设开发建设时大多数房地产开发商的正常花费实际成本：某个具体的房地产开发商的一般花费在估价中采用客观成本4.成本法的操作步骤是什么？1搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料2测算重新构建价格3测算折旧4求取积算价格5.重置价格、重建价格的含义及其异同点是什么？ 重置价格：重置成本。采用估价时点的建筑材料、工艺和设备，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与该建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润重建价格：重建成本。采用估价时点的建筑材料、工艺和设备，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与该建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可形象地理解为“复制”有特殊保护价值的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格6.物质折旧、功能折旧、经济折旧的含义及其之间的异同点是什么？物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失功能折旧：建筑物在功能上相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失经济损失；建筑物本身以为的各种不利因素所造成的建筑物价值损失7.建筑物的自然寿命、经过年数、剩余寿命的含义及其相互关系是什么？自然寿命：建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间经过年数：实际经过年数：建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数有效经过年数：估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数剩余寿命：建筑物的寿命减去经过年数之后的寿命8.如何处理建筑物经济寿命与土地使用权年限之间的关系？1建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧2建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。对于土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限那部分寿命后计算建筑物折旧的9.估价上的折旧与会计上的折旧有何异同？估价上的折旧：注重市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”会计上的折旧：注重的是原始价值的分摊、补偿或回收10.房屋完损等级是如何划分的？不同的完损等级对应的新旧程度是什么？ P188 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房第六章1.直接资本化法、报酬资本化法的含义及其主要区别是什么？直接资本化法：将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法报酬资本化法：即现金流量折现法。是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和2.收益法的理论依据是什么？收益法是以预期原理为基础的。现代的收益法建立在“资金具有时间价值”观念上3.收益法适用的对象和条件是什么？对象：有收益或有潜在收益的房地产条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化4.报酬资本化法有哪些计算公式？应用条件是什么？ P1995.由营业收入计算净收益为何扣除归属于其他资本或经营的收益？基于租金收入测算净收益实际上已扣除，所以不用再扣除6.如何利用收益法评估承租人权益的价值？7.什么是报酬率？其实质是什么？即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率8.什么是资本化率？与报酬率的区别及相互关系是什么？资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率资本化率：直接资本化法中采用，一步就将房地产的未来预期收益率转换为价值的比率报酬率：在报酬资本化法中采用，通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系9.什么是收益乘数？有那几种收益乘数？10.直接资本化法与报酬资本化法各有什么优缺点？试用的条件有什么不同？直接资本化法：优点：不需要预测未来许多年的净收益；资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；计算过程较为简单缺点：对可比实例的依赖性很强报酬资本化法：优点：逻辑严密，有很强的理论基础；每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率缺点：需要预测未来各期的净收益，较多地依赖估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况市场信息丰富的，直接资本化法是相当可靠的。市场信息缺乏，报酬资本化法则能提供相对可靠的评估价值11.抵押贷款常数如何计算？第七章1.假设开发法的理论依据是什么？假设开发法的理论依据是预期原理更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过是一次性的价格剩余2.假设开发法适用的条件是什么？具有开发或再开发潜力的房地产。要求有一个良好的社会经济环境3.假设开发法估价的操作步骤是什么？1调查待开发房地产的基本情况2选择最佳的开发利用方式3估算开发经营期4预测开发完成后的房地产价值5测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费6进行具体计算，求出待开发房地产的价值、4.假设开发法中的现金流量折现法与传统方法的主要区别有哪些？1估价基本数据。传统方法采用静态的估价作业期的数据；现金流量折现法采用动态的模拟预测数据2传统方法不考虑支出和收入的时间因素，但要计算利息；现金流量折现法则考虑支出和收入的时间因素影响3传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，现金流量折现法都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中5.如何求取开发完成后的房地产价值？一般通过预测来求取。销售的房地产：根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测出租和营业的房地产：先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值6.如何求取开发利润？只在传统方法中需要。方法与成本法中的相同7.如何选择最佳的开发利用方式？8.如何考虑未来的无形收益或外部收益？第八章1.长期趋势法的理论依据是什么？房地产的价格波动，但长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势2.直线趋势法的公式及其计算是怎样的？3.指数修匀法的基本思路是什么？以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法4.长期趋势法有那些作用？用于推测、判断房地产的未来价值，此外还有一些其他作用第九章1.什么是路线价法？理论依据是什么？路线价法：在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格成为路线价。然后利用临街深度价格修正率和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法理论依据：实质上是一种市场法2.路线价法中为什么不进行交易情况和交易日期的修正？1求得的路线价已是正常价格2该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致3.路线价法的操作步骤是什么4.什么是临街深度价格修正率？临街深度价格修正率表是基于临街价格递减率制作出来的，临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有的递减现象 5.什么是四三二一法则和九八七六法则？还有什么样的类似法则？ P2926.为何需要基准地价？如何确定基准地价？城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分的地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格7.运用基准地价修正法评估宗地价格应注意哪些问题？8.高层建筑地价分摊有哪些方法？1按建筑面积进行分摊2按房地价值进行分摊3按土地价值进行分摊9.地租量的计算方法有哪些？ P318第十章1.房地产价格的影响因素对房地产价格的影响类型有那几种？1不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的2不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的3不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的4有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关5某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以量化，但更多的却只能感受到却难以量化2.试针对不同用途的房地产，分别列举降低其价格的因