住宅和商铺 你应该投资哪一种.doc

住宅和商铺 你应该投资哪一种?最近不少读者致电本刊的不动产热线，询问记者有关不动产投资的信息。一位张女士就在电话里这样讲到：“现在房价越来越高了，投资空间似乎小了很多，政府控制房价增长过快的决心又那么大，我真有点不敢再投资住宅了。听说商铺的投资回报率也很高，您认为现在是投资住宅好还是商铺好呢？” 住宅投资收益降低 记者当然不能简单地回答到底哪种投资方式更好，但就目前的市场状况来看，住宅投资的风险确实有所增加。据上海二手房指数办公室公布的统计显示，上海二手房连续四个月价格涨幅放缓。1月份至今，每月价格涨幅依次递减为1.4、1.26、1.16和1.1。同时房屋出租收益有所降低，这将使准备进行长期投资的购房者更加谨慎。抽样调查显示，普陀区曹杨长风地区的售后公房中，一套一般装修的一室户租金在每月1100元左右，年投资收益率保持在5.8；两房、三房的年平均投资收益率在4.5。市中心区域租金水平相对较高，如静安寺地区一室户售后公房的年出租收益率为6，大房型的年出租收益率在5左右。对于需要还贷的出租房源业主来说，这一投资收益率甚至与贷款利率相差无几，其获利空间已经很小。 日前，中国银监会又发出通知，提出了七项落实措施，以进一步加强和完善贷款风险管理。上海各商业银行将提高对个人房贷的审查力度，贷款审批更为严格，放贷速度也会变慢。由于购房者中相当一部分人对政策把握度未能全部掌握，过多地担心现阶段购买一、二手房会遭遇房价下滑、贷款不畅、转抛遇阻的现象，因而选择持币观望、谨慎购房。因此越来越多的人把希望寄托在了不受期房限转限制的商用房产上。两者属性不同差异大 有人认为商铺和住宅同属不动产，因此它们的可比性也应该比较强，其实不然。商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。 比如商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气等等。在贷款政策方面，住宅最高可以按2成30年贷款，贷款利率5.04%；而商铺最多只能贷成10年，利率是6.25，并且只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。同时，有些商铺不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有100平方米的，有1000平方米的，也有不散卖的。而一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。 另外，在商铺使用过程中应注意，商铺水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 物业管理费高于普通住宅，一般在10元/月/平方米左右；根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。 商铺投资者最关心的自然是商铺的售价，因为它直接关系到商铺的投资回报率。有人认为，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为1：1.5至1：3是合适的，也有人认为：4至1：6也是合理的。 尽管商铺的售价与住房的售价存在所谓的倍率一说，但现在还不能找到它的理论依据，或者说有一个站得住脚的科学的测算方式，也没有一种令人信服的公认的评估手段。因此记者认为简单、片面地比较商铺与住房的售价，追究所谓的倍率是不科学的。 商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的同品质一手住房的价格。 事实上，成熟的开发商、代理商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。 商铺投资性较强 和住宅相比，商铺的投资性较强。据业内人士分析，在房地产发展比较成熟的国家，住宅用房的投资回报率约为6左右，而商铺投资的回报率平均可达到约810，但投资商铺的风险性远比住宅投资要大。因为需要租住宅的人要远比租商铺的人多得多，住宅租不出去可以自己住，商铺则不同，租不出去或者无法经营，投资的损失就很大，因此投资商铺更须要理性分析。 投资商铺最重要的是要有商业氛围，商铺所处的地理位置、周边的消费层次与习惯，人流量、商业网点布局及结构、配套设施、商铺周边是否存在因城区规划而进行交通改道、拆迁等因素都会对商铺投资有不确定的影响。 新建市场的商铺往往是具有前瞻性眼光的投资人士的首选。一般说来，新建的市场商铺其出售的价位相对比老商铺要便宜得多，要准确判断其是否具有升值的潜力，因商铺的价格会随周边商业氛围的成熟而向上波动。 如果投资者已选择好商铺并计划购置，可选择申请个人商业用房贷款，再用商铺产生的营业利润或租金来偿还银行贷款（目前商用房贷款的利率较一般商铺投资收益率低）。还可借助银行专业人士判断自己将要购置的商铺是否具有投资价值，因商业银行对商铺贷款发放普遍持谨慎态度，对客户的选择、商铺所处地段、价格及周边环境因素都要进行调查，以减少贷款项目的投资风险。如果银行拒绝客户自己寻找的商铺项目贷款，客户则应重新审视所要投资的商铺是否有投资价值。 前面已经提到，因商铺相对个人住房贷款风险较大，消费者在申请商铺贷款时，门槛要比个人住房贷款高，审查手续也较为严格，贷款的期限较短，额度较低。具体为：贷款额度不超过拟购商业用房评估价值的60，贷款期限最长不超过10年，所购商铺为竣工验收的房屋。也就是说，商铺必须是现房才能贷款。因此，商铺贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。投资者如果通过抵押贷