老年住区之国内外案例

养老问题专题研究,国内外老年住区案例分析,目 录,一、美国,二、日本,三、新加坡,四、国内,五、结语,一、美国,美国老年住房五种模式,独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）,美国“太阳城”,5,美国“太阳城”-最著名的退休社区,发展历史太阳城是美国著名的退休社区，它位于亚利桑那州，凤凰城西北12英里；20世纪50年代，这里是一片半沙漠的棉田，地产建筑商Del Webb路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假；结果来这里度假的基本是老年人，受到启发，他把目标定在老年人身上；通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，结果来了10万人；由于房价低，气候环境好，房子供不应求，1960年开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快推出了；公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到1960年底，2000套房子销售一空。由于越来越多的退休人员居住到这个区域，太阳城不断发展、扩大；在80年代后期，开始建造Sun City West;在90年代后期，开始建造Sun City Grand；进入21世纪开始建造Sun City Festival。到1996年时，这里的居民已达9.6万，现在估计有14万。,6,案例：美国太阳城最著名的退休社区,美国的太阳城特点是开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位。目标客户群：活跃健康老人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不能超过三个月。开发模式：1960年，开盘之前，Del Webb 做好了五件事情价格适当的样板房娱乐、工艺设施拥有好餐厅的宾馆一个邮局一个商业中心Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键这个模式成为所有退休社区规划的学习的对象,美国“太阳城”,社区特点气候：阳光充足，全年312天能够接收到日照；宜老：安全、方便城区除拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，许多患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，需要照顾的老人，根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务社区魅力气质A：缓慢、悠闲太阳城的住宅不是平房就是别墅，不用爬楼；车辆最高时速限30英里，高尔夫球车是主要交通工具。气质B：健康、活跃拥有1200亩高尔夫球场，“高尔夫爱好者的天堂”；太阳城的名声很大程度上来自于这里的老年人活跃的生活方式。气质C：老有所为许多老人身体健壮，不甘寂寞，义务参与各项管理，积极投入各种活动者，这里有“志愿者之城”的美称。,8,案例：美国太阳城,案例：美国太阳城,案例：美国太阳城,案例：美国太阳城,案例：美国太阳城,现在中国已经有很多项目都在借鉴美国的太阳城，美国太阳城这种模式应该对中国已经产生了一定的影响，美国现在在西海岸、东海岸、南部等等，包括亚利桑那州、加利福尼亚州都有很多的太阳城。大量其他的太阳城实际上规模也就是几千人、1万人左右，基本配套没有那么全，只有一到两个康乐中心，几个俱乐部，配备12个高尔夫球场。我们对主要的可复制的类型总结了几个特征：1、都是在郊区低密度，占地大、容积率低；2、住宅用地属房地产开发性质，依靠销售产权房屋回款；3、低层建筑。建筑形态多为单层、独栋或双拼为主；4、售价低。售价约为市内房价的1/3；5、目标客群：活跃健康老人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不能超过三个月；6、配套设施以会所和运动场地为主。专为老人设置运动设施，高尔夫球场、网球场、游泳池等等；7、一般不自建医院和护理设施。医疗和护理主要依靠所在城镇的大市政配套；8、一般都会配建社区的商业中心，小区周边一般都会有商业中心，但是不只是为自己小区服务，而且还为周边的社区提供服务；9、兼有旅游度假功能。凤凰城的太阳城总人数44000人，其中28000人常住，16000人季节性旅游。,案例：美国太阳城,美国太阳城开发模式对中国的启发值得借鉴的方面：1、住宅立项，依靠销售迅速回款；2、客户定位精准，以活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求；3、不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；4、在市场和产业链日趋成熟时，可与分时独家管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。不适合国情的问题：1、人多地少不合适大量低密度、单层的单体建筑，应以多层、小高层为主。2、中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关心的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。,二、日本,日本养老模式,日本从1970年开始进入老龄化社会。截止到2010年，日本的老年人口有2944万，占总人口的23.1%。预计到2055年，每2.5个日本人中就有1名65岁以上的老人。与此同时日本的总人口却还在不断下降。高龄化伴随少子化的现象使得日本对老年人的养老居住问题格外重视。日本现阶段的老年建筑可以分为居住类设施与机构类设施两大类。其中居住类设施主要包括以下四种：,日本养老模式,日本老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和尊老敬老的传统文化的基础上实现的；老年住宅以集合住宅为主；三种老年住宅产品在社区内共存，形成满足各类型老年人基本生活需求的老龄人生活社区；具有无障碍设施的老年住宅产品具有看护性质的老年人住宅产品能和家人共同生活的“二代居”住宅产品社区内医疗保健系统完备，住宅内自动化、电气化程度高，无障碍设计细致入微。,17,小规模多机能的社区养老,日本现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务已在主推“小规模多机能的社区养老”，希望让老人可以在熟悉的地区环境中得到全面的照护。在小规模多技能的社区养老院中，床位在20-30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务。在日本，开设养老服务机构已经是非常商业化的模式，日托服务竞争也比较激烈。很多家日托所都在针对不同老人的需求开展特色服务，有的机构主要针对老年男性，因为老年男性对一些团体活动不感兴趣，机构就以器械技能训练为主；有的日托机构主要支持失智老人；有的日托所就专门开办了煲汤咖啡馆，为老人们提供有营养的煲汤。,小规模多机能的社区养老,某日托所：每个房间门口老人的名字上都做了个小花簇，每个小花簇都不一样,鼓励老人使用拐杖，在房间入口及椅子背上都考虑了拐杖安放处。,20,高端运营机构项目,收益前三的运营机构项目,实业公司开发项目,房地产商开发项目,政府投资企业运营项目,行业相关机构,养老地产项目,横滨太阳城银座太阳城,SunCity,日医学馆,墨田项目北浦和项目,SECOM,ORIX,成城项目世田谷下马项目,千叶项目,横滨藤尺项目,大和房屋研究所,横滨康复中心,21,研究项目,22,SunCity,株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。,SunCity日本高端养老地产运营管理机构代表,公司背景,株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。,23,SunCity,开发项目,SunCity旗下共有养老地产项目13个,单体项目建筑面积从3000-18000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。,10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。,10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。,研究选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。,24,SunCity横滨太阳城,SunCity横滨项目接待人员项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志,25,项目背景：SunCity自行投资建设的养老地产项目，于2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。,SunCity横滨太阳城,项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。,横滨市,横滨太阳城,26,项目规模占地面积：84350建筑面积：56012总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.682.3，平均面积为61.6介护型住宅单元的平均户型面积：22.327.9，平均面积为22.9公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449介护型住宅单元公共空间面积为：3107公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点,SunCity横滨太阳城,项目造价总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元建筑设计：Perkins Eastman景观设计：SW景观设计公司,27,SunCity横滨太阳城,营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：根据房间大小，3,000万9,800万日元不等（240784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。一次性入住费用15年内可退还部分。计算公式为：入住费用*0.85*（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还月金：额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。老人入住后可直至终老。,28,SunCity横滨太阳城,服务人员配置介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。,经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担,29,SunCity横滨太阳城,高星级酒店的装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野,产品设计室内设计,30,产品设计服务功能,SunCity横滨太阳城,ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。,31,产品设计无障碍设计,SunCity横滨太阳城,无障碍设计遍布项目的每一个空间。,32,SunCity横滨太阳城,依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。选址：选址近郊，以较低价格获得土地。高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。,股东整合：整合各类型与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，通过各自的资源，将养老地产的经营风险和成本降低产品设计：独特的产品设计，使项目区别于一般养老机构的氛围。功能设计：通过便利性公共设施设置，在项目内部营造完整的生活圈。,项目启示,项目要点,33,SunCity银座太阳城,SunCity银座项目接待人员项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志,34,项目背景：SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。由BDA室内设计公司进行装修设计，于2006年投入运营。,项目位置项目位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程。紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。,SunCity银座太阳城,银座四丁目,银座太阳城,约3KM,35,SunCity银座太阳城,项目规模占地面积：4714建筑面积：39277总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户）自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.083.5，平均面积为65介护型住宅单元的平均户型面积：21.448.7，平均面积为29.2公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460介护型住宅单元公共空间面积为：3238停车位：机械停车数88个,36,SunCity银座太阳城,营收模式（括号内数字为人民币）仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务老人入住后可直至终老。一次性入住金：收费方式和横滨太阳城一样。费用在4035万12965万日元不等（3231037万），价格高出横滨太阳城约25%。月金：额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。,37,SunCity银座太阳城,服务人员配置介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务经营状况自理型住宅单元的入住率为68%介护型住宅单元的入住率为53%入住老人特点项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住,38,SunCity银座太阳城,产品设计酒店式室内设计,39,SunCity银座太阳城,产品设计室内设计,便于轮椅交汇的宽走道,机动车自动停车系统,良好的室内视野景观,家属接待区,多功能厅,楼层公共区,棋室,40,SunCity银座太阳城,租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本同时保证了专业化的服务。选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资。,选址：选址在城市中心区，利于树立形象，吸纳高端人群。医疗整合：医疗服务与顶级医疗机构合作绑定，增加卖点的同时提升项目品质。产品设计：沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区，即具备了服务功能，也起到项目会所的集聚效应。,项目启示,项目要点,41,SunCity,SunCity启示整合优势股东加入投资团队，树立卖点同时分担投资风险和树立消费者信任的基础。定位高端，聘请建筑、室内、景观设计领域的顶尖机构打造项目，树立领军品牌形象。,42,公司背景日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有21年历史。除养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的年均产值名列日本业内第一。开发项目日医学馆旗下共有养老地产物业1250所，分布在日本全国，主要分为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目日医学馆投资运营的全付费制项目老年人租赁物业项目。,日医学馆,43,日医学馆墨田,日医学馆墨田项目项目接待人员养老地产运营事业部 社长 建部 悠,44,日医学馆墨田,项目背景全付费制项目（自理阶段需老人全额支付费用）物业为定制租赁物业，租赁期为30年。占地面积：1859建筑面积：3655总户数：76户（其中夫妻居室6户）入住门槛：自理型老人和介护型老人均吸纳，以介护型老人为主入住率：90%客户特征平均年龄80岁以上，以单身老人为主，男女比例为3:7.60%的老人来自项目5公里范围内或者子女工作生活在项目周边入住老人的子女在经济、照料上均有支持,营收方式一次性入住金+月金:根据一次性入住金缴纳费用的不同，月金付费额度随之变化。月金包含管理费、租赁费及餐费。收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整介护费额外收取:墨田项目为介护保险定点机构，老人由医院评定介护等级后，政府相应承担老人在墨田项目消费的90%的介护服务费用。 其它费用：医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用，需额外付费。,45,日医学馆墨田,46,产品设计室内设计,日医学馆墨田,行政接待区,电梯间,机械浴室,保温送饭机,自理居室,美容室,告知牌,洗衣房,47,日医学馆墨田,项目主要支出工资支出约占70%、物业租金支出约占20%、行政耗材及能源支出约占10%。项目运营毛利接近10%项目要点运营的两个关键环节：员工队伍和入住率员工队伍养老地产运营管理的最大障碍是人才的缺失，日本介护人员需具备服务资质，这类资质的获得需要100小时的培训时间和若干实习时间稳定的，好的员工队伍是运营成功的关键。入住率养老地产项目的盈利与否取决于入住率。日医学馆项目的盈亏平衡点在入住率达到80%。如何尽快的达到80%的入住率是运营成功的标志。,48,日医学馆北浦和,日医学馆北浦和项目项目接待人员养老地产运营事业部 社长 建部 悠,49,日医学馆北浦和,项目背景北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，与2010年5月投入运营。占地面积：1754建筑面积：2223总户数：48户（面积范围2847.5）入住门槛：仅吸纳自理型老人入住率：31%客户特征以单身老人为主老人多数来自项目5公里范围内,50,日医学馆北浦和,营收方式月金收费方式：按居室大小，月收费141250日元（11300元）221250日元（17700元），月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费。租赁合同2年一签，不续约需提前3个月通知。不需缴纳一次性入住金，入住时近需支付23个月月金额度的手续费居室内水电费、餐费及停车费需额外收取如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，自行洽谈费用.,51,日医学馆北浦和,服务人员比例项目仅配置34个接待和保安人员项目主要支出物业维护费产品特征北浦和项目产品设计基本等同与酒店式公寓和普通住宅公共空间比例配置很少，仅有食堂、办公室和停车场。,餐厅,停车场,阅读室,信报箱,走道,52,日医学馆北浦和,居室内设计,53,北浦和项目定位成因类似于墨田项目的介护式养老机构需要政府许可，北浦和的审批额度已满。北浦和位于东京郊区，土地费用较低。北浦和区域老龄化比例较高，且属于高收入区域，对养老地产产品有需求。项目要点小型类酒店式公寓设计的养老地产产品。在介护没有空间的前提下，以自理型产品介入市场。日医学馆预计项目回收期约为20年。,日医学馆北浦和,54,日医学馆运营要点,日医学馆,产品设计项目规模小，分布在不同的区域，保证最快速的拥有高入住率，尽快盈利。选址在医院、邮局、银行、超市、文化设施等公共配套便利的地方。尽可能配置有介护设施，纯自理式居所项目对老人吸引度不大，影响入住率。运营模式营收方式：除个别项目外，基本沿用一次性入住金+月金的收费方式组织架构：养老地产运营事业部下设四个部门：管理、营销、人力及财务部客户定位：以项目5公里范围内的在中高收入的老人为主医疗资源：内部设医务室，医学救助和周边医院达成合作联盟服务外包：餐饮、洗涤等基础工作采取服务外包。,55,日医学馆对养老地产的理解,日医学馆,养老地产的建造成本比普通住宅高20%，主要用于设备的增加及公共空间的装修投入。同时养老地产的相应收入在日本也略高于普通住宅。项目定位非常关键，一般来说老人入住成本越低，项目入住率越高，而入住率是项目盈亏的决定因素。大体量的养老地产项目，可能存在三大问题：1、入住年龄段太过集中，交替转换困难，可持续发展性较差的问题。2、容易导致空置率的升高。3、大体量项目的服务人员相应增加，容易导致管理缺失下的服务质量下滑。小体量的养老地产项目，具备销售周期短、人员规模少等优势，并且灵活性高。养老地产的运营成本随着老人介护程度会逐步上升，需要公司控制后期通胀风险。承诺老人直到离世的居住安全感和高品质服务延续，是养老地产经营的条件。一次性入住费用的收取和额度的高低，运营时成本的合理控制，将直接影响到养老地产项目的盈利价值。在现状日本经济条件下，日医学馆旗下项目的平均回收期为20年。,56,日医学馆对中国的拓展意向,日医学馆,日医学馆首先会发展日本本土市场。对中国的政策、商业环境需要2-3年时间的了解后，再确定是否进入。日医学馆旗下的教育、设备、运营三个分支哪个最先进入市场目前尚未确定。,57,日医学馆启示适当控制养老地产规模，连锁化经营，是养老地产风险较低的发展方向；日本经济处于滞涨期，养老地产同样处于投资回收缓慢（日医学馆2010年养老地产运营利润为3%）和投资回收期长（平均投资回收周期为20年）；高素质的员工和高入住率，是养老地产运营的两大关键因素；项目五公里范围内，是养老地产项目主要可辐射的客户圈 ；养老地产经营需要设立营销部门对应市场。,日医学馆,58,SECOM,公司背景SECOM最初是从事防盗报警系统研发销售的实业公司，在日本具有很高的知名度。SECOM也从事养老设备的研发和销售、医疗事业、房地产实业、保险事业等与养老地产相关的行业领域。,59,SECOM成城,SECOM成城项目项目接待人员项目营销代表,60,SECOM成城,项目背景SECOM成城项目是SECOM和森房地产公司（六本木森大厦开发商）合作开发的养老地产项目。项目已有22年历史，是日本经济泡沫顶峰时期的产品。占地面积：9973建筑面积：22403总户数：157户（面积范围50130，介护房间18个）入住门槛：仅吸纳自理型老人目前入住率：95%，运营最初5年入住率为60%，第七年为达到80%，80%是项目运营的盈亏平衡点。客户特征老人旧有职业基本为医生、律师、企业高管等金领阶层，在职时年收入约在人民币80万左右。项目坐落在高端居住区内，周边景观良好，吸引的客户主要来自东京市中心老人。绝大多数老人为了安定的老年生活，选择卖掉原有住房，入住成城项目。目前95%的入住比例中，有60%是22年前的入住客户。,61,SECOM成城,营收方式一次性入住金：按居室大小，收取一次性入住金（10,35024,800万日元，相当8281984万人民币）。入住金涵盖了老人终老前的房屋使用、介护服务两项费用。一次性入住金15年内可退还部分，15年后不再退还。月金：包含餐饮费、管理运营费、水电能耗费费用为29万34万日元/月/人，相当于23,20027,200万元人民币/月/人。服务人员比例目前入住老人170个，服务人员约60人。,62,SECOM成城,酒店式设计风格,63,SECOM成城,公共空间设计,顶层会所,陶艺室,楼层公共空间,医务室,64,SECOM成城,居室内设计,介护居室,小露台,公共走廊,65,SECOM成城,SECOM成城项目运营要点一次性入住金中包含了房屋使用费及服务费用，因此项目一次性入住金额度是同类地段普通住宅售价的两倍。老人过渡到介护阶段后，可免费入住到介护单元，但原有自理单元的住宅仍为其保留，充分考虑到老人心理。餐饮区别于传统养老机构，采取点菜制，月底统一结算，加强了消费自主性。银行、邮局等提供上门服务，提供老人居住便利性。一次性入住金逐年往上涨，与此对应的是周边普通住宅基本没有涨幅。每两年会就月金收费额度与入住老人协商，但近20年只上涨一次。项目目标客户为第二阶层的富裕老人，第一阶层的富裕老人一般会雇人居家养老，第二阶层的老人主要集中在医生、律师等原有的金领阶层。每年项目会对高收入的目标客户发送8万封左右的营销信件，但有入住意向回复的仅有30人左右。,66,SECOM成城,SECOM成城项目启示养老地产主要的卖点在于运营服务，老人愿意支付大额入住金选择养老地产的主要考虑因素是后期养老的安全和稳定。高端养老地产项目的目标客户主要为第二阶层（中小型企业主、医生、律师等）的富裕老人，愿意以旧有资产换购一个安定的晚年，但这一类客群的比例仍比较低。养老地产的客户粘性较强，但更替性弱，后期价格上涨的可能性少，项目的收益主要取决于消费者支付第一笔大额资金的流入。,67,SECOM世田谷下马,SECOM世田谷下马项目项目接待人员SECOM养老地产运营部经理 三重野 真,68,SECOM世田谷下马,项目背景SECOM旗下共有8个全资运营的养老地产项目，其中三个租赁物业运营，五个购地自建运营。世田谷下马项目是SECOM购地自建的养老地产项目，与2006年投入运营。占地面积：2163建筑面积：3430总户数：61户入住门槛：自理和介护老人均吸纳，以介护老人为主。入住率：90%营收方式一次性入住金方式：一次性入住金可选择一次性支付或一年内等月支付（价格高于一次性支付方式）月金：月金包括两个部分，一个部分为管理费和餐费的组合，另一个部分为介护保险的自付部分。额外费用：包括介护品、消费品、水电费、美容费等其它消费性支出。,69,SECOM世田谷下马,SECOM世田谷下马项目运营要点选址：富裕阶层较多及老龄化比例较高的区域。开发周期：获得土地后，预计一年时间完成设计施工、开业前3个月开始销售，1-2年时间完成满租。（SECOM旗下项目最长的满租期花了4年时间）。管理方式：组团式管理，将61户分成5个组团，每个组团设置有固定的服务人员。易于老人和工作人员熟悉彼此，达到最佳的照看效果。管理架构：服务人员和老人的比例为1:1.5，其中50%为有资质的正式员工，年龄在20-30岁，50%为临时员工，年龄在40-50岁。服务人员工作时间为四班制，覆盖24个小时。正式员工中，包括负责社长一人，护士三人，饮食管理两人，园艺管理一人，心理健康管理一人，行政人员1人。项目营销则统一由总部管理。服务理念：以尽量多的工作人员，协助老人生活，保证其生活的私密性和尊严感。了解每位老人的喜好差异，提供符合其喜好的包括饮食、沐浴习惯等服务。以对待亲人的态度对待老人。运营关键：一、度过入住率未达到盈亏平衡点前的经营期；二、运营团体的负责人非常关键，负责人需要具有经营头脑并拥有对待员工和老人的爱心。运营风险：老人突发意外状况时，获得老人家人的理解。,70,SECOM世田谷下马,对中国的开拓意向SECOM目前没有在中国发展的打算。,SECOM世田谷下马项目启示小组团化管理，利于控制服务质量，也利于建立老人熟悉的环境。运营风险及压力，绝大多数来源于老人的家人。,71,ORIX千叶,ORIX千叶项目项目接待人员养老地产运营事业部 部长 国仲伸浩,72,ORIX千叶,公司背景ORIX千叶项目由ORIX不动产和Handy Netword International 共同投资。其中ORIX不动产持有75%的股权，Handy Netword International持有25%的股权。Handy Netword International公司的主要业务为医疗器械研发销售及医疗顾问，其拥有人春山满在日本养老领域具有很高的知名度。日本2000年设立介护保险，养老地产开始快速发展，2005年，ORIX进入养老地产领域。目前ORIX在5年时间已发展了20个养老地产项目。,73,ORIX千叶,项目开发背景ORIX千叶项目地块最初是日本经济泡沫高峰期开发的一个婚纱市场，后来由于经济泡沫破裂，婚纱市场倒闭，ORIX不动产以很低的价格获得这块土地。ORIX千叶项目与2006年开始营业。项目地处距离千叶繁华区2公里的位置，距离轻轨站约10分钟路程。项目周边是日本经济泡沫破灭前期的开发区，后来一直没有得到发展。项目一面临海，拥有良好的海景景观， 周边五公里范围内人口约6-7万。项目背景占地面积：3904建筑面积：10147总户数：233户（高区为自理性居室，共141户；低区为介护居室，共92户）入住门槛：自理老人及介护老人均吸纳。入住率：自理居室入住率30%，介护居室入住率70%,74,ORIX千叶,营收方式一次性入住金（会费）+月金（租赁费、管理费及餐费）+额外收费。一次性入住金按年龄设定不同额度，居住不满12年可按比例返还。客户特征七成为千叶地区老人，三成为子女在千叶的老人三成旧有职业为医生，其它为企业高管等,75,产品设计考虑入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顾，因此户型以单人间为主。车位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。双餐厅设计，自理老人和介护老人区分用餐。餐椅高度不一，适合不同身理特征的老人。公共空间采用中央空调，室内采用分体式空调。顶楼设计有遛狗区。,ORIX千叶,按摩浴缸,高低不同的餐椅,76,居室内设计,77,ORIX千叶,ORIX千叶项目运营要点ORIX养老地产项目主要结合普通住宅发展，项目开发主要看当地的老龄化程度及于普通住宅整合计算后的财务指标。无论普通住宅的开发规模多大，养老地产的规模一般控制在80-100居室以内，这个规模是人员效率和运营效率最高效的规模。ORIX养老地产项目的运营团队为自行组建，最初也整合外来运营团队作为顾问，当合作时间均较短，目前的运营团队经营靠自己经验积累。自行组建运营团队还有另一个优势是可以根据一线的服务数据，改进养老地产的开发产品。运营团队的关键因素是工作人员需要具备良好的工作态度，爱心比技术更重要。养老地产与普通住宅相比，利润薄，但一旦盈利后，是一个稳定长效的现金流。养老地产作为老人人生中最后一笔的大额支出消费，对项目的信誉度非常看重，ORIX采取与养老领域知名度非常高的春山满合作，以此赢得消费者的信任。,78,ORIX千叶,在中国开拓意向以前没有考虑过到中国发展市场，后期如果有合适的机会可以考虑发展。,ORIX千叶项目启示开发商开发养老地产的目的在于通过养老地产来提高普通房地产商品的附加价值（配套多样化，提供居住的安心。）养老地产也可以用于开发商销售不利产品的替代用途。养老地产的运营团队组建，很难依靠外来力量，更多需要自身经验的累积。远郊项目，在拥有良好的景观条件下，如周边人口不足，也很难赢得高入住率。,79,横滨藤尺项目,横滨藤尺项目项目接待人员伸福祉会社 理事 片山 江,80,横滨藤尺项目,项目背景横滨藤尺项目是由政府投资，伸福祉会社运营的社区式、福利式养老地产项目。会社负责人片山是日本养老地产领域非常知名的管理人员，她最早自行开发组建的16个项目，最后由一家上市公司整体收购。由于与上市公司签订协议不再进行进行竞争性开发，因此片山组建非营利性的伸福祉会社。伸福祉会社是日本养老地产盈利排名前10名的企业，与其它9名企业不同的是，伸福祉会社是非营利性机构的盈利性代表，在低收费的前提下，旗下项目5年仍盈利20亿日元。,81,横滨藤尺项目,横滨藤尺项目在养老氛围营造上非常具有特色，具备强烈的居家感和温馨感。,82,大和房屋研究所,大和房屋研究所项目接待人员建筑事业推进部 所长 高田和洋,83,大和房屋研究所,公司背景大和建筑研究所是日本知名的建筑设计公司和开发公司，拥有20年的养老地产研究设计经验，在日本拥有2666家养老地产项目的设计成绩，其中自行投资运营一家。大和建筑研究所可以提供市场调查、拿地建议、法律调研、市场企划、政府协商、运营人员协商、融资协助、施工等一系列养老地产开发环节的咨询服务。大和研究所在中国已有住宅发展项目。,84,大和房屋研究所对养老地产的理解日本从1970年进入老龄化社会，最初的养老地产以政府为主导。2000年政府推行介护保险法，才开始吸引企业进入。日本介护保险分为五个等级，根据老人身体评定后，用于支付90%的介护服务费用。介护保险的来源主要为市级政府通过税收、财政拨款来获得。介护费用额度根据当地财政状况，每三年会进行一次修整。日本养老地产在建筑标准上，有ISO标准，但在服务上没有标准，对养老机构的服务评定方式主要通过“第三方评价”及“自我评价”。养老地产的收费，一次性入住金没有标准，根据投资方根据不同的产品定位和投入自行设定，而月金的费用很大程度根据当地的介护保险金支付比例设定。养老地产产品具有利润薄的特点，日本的养老地产运营商主要通过连锁化经营来分摊经营开支。目前市场上的养老地产经营状况呈现低收费项目盈利状况好于高收费项目。SunCity类的养老地产项目，很大部分的客户为日本经济高度增长期的经营者，而随着日本经济现状的发展，针对普通白领的养老地产产品将成为主流。目前老人的经济状况好于中青年人，很多项目通过一次性入住金收费，这样的费用缴纳方式，未来可能需要调整。中国内地目前对养老地产的政策和商业环境仍不明确，风险较大。相对中国内地，台湾的发展空间更大。,大和房屋研究所,85,大和房屋研究所,大和建筑研究所启示经济高度增长期过程中，SunCity这类养老地产产品具备一定的市场空间。连锁化发展是养老地产发展的规律和方向。日本老龄化程度和养老地产发展阶段均领先于中国三十年左右，日本养老地产的服务对象已开始呈现由高端人群转向普通收入人群转变的过程。,千叶县“新村”集合住宅,项目特点混住型社区通过多户型的变化和多样、完善服务设施，满足老人、中年人、青年夫妇不同年龄层次的居住需求；人们可以根据各自的愿望选择多代合居、近居或邻居的形式；安排有专门设计的老年住宅。,86,千叶县“新村”集合住宅,首层平面,87,1,2,3,4,5,6,10,12,12,12,12,9,9,11,10,8,1、普通住宅2、普通住宅3、老龄者住宅4、普通住宅5、多代家庭住宅6、文化设施7、公共花园8、体育设施9、停车场10、自行车停放处11、摩托车停放处12、垃圾收集站,千叶县“新村”集合住宅,88,鸟瞰图,内部景观,日本横滨太阳城,项目定位老年人持续社区照顾中心（社区型疗养院）；由日本高级护理业的领袖企业日本健康理疗公司经营管理；项目概况该项目为两栋由一个亭子样的社区建筑相连接的“村屋”式建筑，每栋都有240套带独立社区设施及厨房设备的房间；其中一栋配备了120张带有特殊护理仪器的床位；天然化的景观设计。,89,日本横滨太阳城,90,日本横滨太阳城,91,日本横滨太阳城,92,东京老年退休居住社区,项目定位城市中心的高层集合住宅。城市中心拥有丰富的社会公共资源、众多的文化娱乐设施、方便的公共交通等，成为不少老年人向往安度晚年的场所。城市中心土地昂贵，老年社区向高层发展。专住型老年社区。综合独立、辅助及护理居住于一体。随着生理状况老化，老年人会从独立生活逐渐演变到需要辅助照料，部分老年人会需要迁入护理居所。如果将老年独立、辅助及护理居住组织在一起，形成老年居住社区，将方便老年人退休后的生活，他们不需要随身体状况的变化而变更居所。地点：东京市中心设计单位：美国PERKINS EASTMAN建筑事务所设计理念：为乐于在城市中心安度晚年的老年人提供舒适的居住场所和酒店式公共服务形式：6层裙楼、25层塔楼。,93,东京老年退休居住社区,94,一层平面,东京老年退休居住社区,1、2层及顶部两层为公共部分。1层为门厅接待及服务、文具图书和礼品店、图书室、阅览室、多媒体及表演厅、咖啡及茶室、烧烤餐厅等2层有健身房、有氧运动室、游泳室、日式浴室、美容厅、休闲交谊厅、芳香理疗、按摩理疗及健康门诊等顶部两层为可饱览港湾景色的餐厅、酒吧及私人俱乐部3-6层提供134个护理和辅助生活的居住单元其中3、4层为辅助居住公寓层5层为护理居住层6层是专为患有老年痴呆症老人所提供的护理居住单元7-25层为老年独立居住公寓,95,东京老年退休居住社区,辅助居住层平面（3-4层）,96,东京老年退休居住社区,护理居住层平面（5-6层）,97,东京老年退休居住社区,独立居住层平面（7-25层）,98,对比美、日的老年社区,美国活跃的老年生活具有明显的市场导向吸引和满足“活跃长者”借鉴：市场选择与开发模式日本自助自理、有保障的老年生活具有明显的社会导向满足各个年龄段、具有不同需求的老年人借鉴：文化因素与人文关怀,99,三、新加坡,新加坡养老模式,新加坡人口约500万，其中老年人口比例约为8%，建立完善的养老机构和服务是新加坡政府的重要工作，经过数十年的积累和发展，新加坡在养老机构设置、“老有所居”方面形成了独具特色的新加坡模式。“适老住房+适老社区+康乐计划”适老住宅：新加坡建屋发展局（建屋局）在1987年开始兴建适合“多代同堂”的较大面积的住房，以满足人口老龄化的需求。1998年当地政府推出了适合老年人居住的“小型公寓”。这种公寓针对老人的需要进行了很多“人性化设计”，以便能让老年人能够独立地生活。比如：把住宅入口处建造得宽阔且平坦，以便轮椅通过，并在老人经常经过处预留出安装扶手的地方。老年人一般手脚不太灵活，这种公寓就提供使用方便的抽水马桶或晾衣服架。老年公寓的其他设备也是专门的，如电源开关按钮很大，以便老人容易识别；安装了特别明亮的电灯，方便视觉功能下降的老人。此外，老年公寓还装有还有防滑地砖、能够防火的家具、煤气有自动熄火装置等等。这种公寓的面积一般为35平方米和45平方米，很容易打理，而且价格也在老人们能力范围之内，因此深受老年人的欢迎。迄今为止，已经完成或即将兴建的“小型公寓”已达到2400个，今后建屋局还将每年推出数百个这样的住房。老人们可以把原先拥有的大户型房屋卖给建屋局，然后购买这类“小型公寓”，多余资金可为老年生活提供更多保障。,新加坡养老模式,适老社区：新加坡老年人政策基本是“原地养老”和鼓励老年人保持积极的状态。“原地养老”是指老年人在社区的家中养老。因为目前85的新加坡人口居住在社区里，由于居住集中，所以为社区居民提供综合服务也较为方便。为了让老人们“老”得健康，“老”得快乐，新加坡有关部门在社区住宅设计方面考虑到为老年人提供便利。为每一个老年人住户安装安全保障系统，让他们生活在安全有保障的环境中。还为老年人提供各种服务，如每个社区都有便利店、诊所、老年人活动和康复中心、家政服务中心等，还设立老年人求助专线，以便更好地为老年人服务。为了让老年人保持积极的心态，还鼓励健康的老年人作为志愿者帮助附近的老人和孩子，从而建立更加紧密的邻里关系。社区里还开设电脑课程，鼓励老年人终身学习，跟上时代的发展；提供乒乓球，瑜伽和戏剧团等休闲娱乐项目来丰富老年人的晚年生活。社区还为老年人提供就业机会，如管道和电器维修服务，让退休的管道工和电工得到就近就业的机会。而家庭清洁服务，则使教育程度较低的老人经过培训，成为家政服务能手。在2008年，新加坡社会发展、青年及体育部和新加坡卫生部联手推出了一项全新的“康乐计划”，在全国六个地区设立“康乐中心”，为老年人提供健康检查、信息咨询、日常护理、举办社区老年活动4个方面一站式的服务，进一步提高对老年人的服务水平。,金茉莉老人公寓,金茉莉老人公寓由政府建造，共有176套小面积公寓，公寓以低廉的价格销售给55岁以上符合条件的老人，公寓使用权一般为30年，可延长使用期但不能转让和继承。目前，“金茉莉老人公寓模式”已成为新加坡解决“老有所居”问题的重要渠道。宜康养生中心隶属于新加坡最大的康复疗养经营机构宜康医疗保健公司，中心设有针灸与中医药门诊，配备专业医师团队，专门为金茉莉老人公寓及附近的居民提供医疗保健等服务。该中心还承担“社区活动厅”功能，为居住在老人公寓内的社区居民提供交流娱乐平台。而金茉莉老人公寓是新加坡养老服务体系中解决老人居住的一个样板。 宜康医疗保健中心与疗养院是宜康医疗保健公司旗下的又一专业康复服务机构，共设置159个床位，专为失去自理能力的老人提供高质量的医疗康复护理服务。该院厕所的清洁程度有个“特色”标准，就是要求打扫者可以在厕所用餐；此外，老人按呼叫铃后，护理人员白天必须在1分钟内到达床边，这些都保证了入住老人“有尊严”的生活。在金茉莉老人公寓，处处体现着为老人量身打造的细节，比如，大门旁安装了牢固的扶手，小区里设有专为老人定制的健身器材，花园里辟有“菜园”。特别值得一提的是，每套老人公寓均建有“安全室”，这个看起来和普通“储藏室”没有区别的“袖珍房间”却另有玄机：门由厚钢板制成，墙体加厚用于抗震防火，“安全室”内有通气管和有线电话，并要求常备水和手电筒。当发生地震火灾等危急情况时，老人常常因为行动不便而处于危险的境地，设置了安全室，遇到危险时老人不用出家门就能脱离险情。,四、国内,国内老年公寓案例,案例一：北京东方太阳城项目（只售不租）,项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。,东方太阳城产品定位及客群分析,专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人，占现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。,教育程度较高的职业明显成为购房的主体，专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事业单位领导、大中型企业管理者占总居住人口的58.34%，这充分说明这四类客群是中国老年住宅消费的中坚力量。工人、服务人员和普通工作的购房者占目前项目居住人口的三分之一，为35.42%，普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高。,太阳城一期,太阳城二期,太阳城三期,东方太阳城项目一期,建筑类型：联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。户型面积：单元面积从70至230平米不等。配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌