血淋淋的广州买房日记(8).docx

血淋淋的广州买房日记（8）想查看往期故事内容，欢迎关注微信公众号“干了这碗开水”上一集讲到开水菌跟业主成功以450签约后喘口粗气把家还的故事。其实买房子的事情到目前为止基本可以算是完成大半了，后面剩下的就是中介和按揭公司走的各种流程：网签，办按揭，放同贷书，递件过户，然后就是无穷无尽地努力工作偿还贷款签约的时候，务必要让中介帮你确认清楚，房产证所有人的名字和身份证是否对的上（有人改了名，有人出国改了名，有人结婚证名字对不上，这些都会影响过户的），买家卖家各自名下都有几套住房（这个和契税个税有关，不懂的可以参考血淋淋的广州买房日记（5），卖家的房产是否在银行有抵押（在递件之前务必让中介再去查册一次，确保房产无抵押，能正常过户，房产在哪几个人名下，这几个人都在不在）中介方的买卖合同都是一份统一的网签修改版本，其实是相当粗暴的，很多细节都没有具体规定，这里就需要买卖双方坐下来慢慢谈，开水菌在这里给大家详细地说说注意事项，以免房子买下来了才落坑里：1. 房子的价格：这里指的是总价，这个没什么好说的2. 过户税费：现在广州都是卖家实收总价，双方税费都是买家出的，这个没有什么好觉得义愤填膺的，毕竟卖方市场，这家不买下家抢着要，一天一个家，坐下来就反你10%都是喜闻乐见的，所以没必要为了实收还是各付个税跟卖家争辩。3. 屋内设施处置：房子里面的家具、电器、厨卫设施等等，这些东西是要跟卖家另外约定的，一般卖家能搬走的都会搬走，搬不走的浴缸、灶台、空调什么的都会留给买家，如果你真的看上了卖家全套的海黄沙发，这个需要双方约定个价钱，家具一般是不包在房价的总价内的。4. 物业项目费用的处理手法：包括物业维修基金、水电煤气、无线电视费、网费用要写物业结清单，是免费给你还是要给钱的，这点要在合同里面约定好。5. 卖家户口问题：房子是否挂了卖家户口？户口能不能迁走？什么时候能迁走？迁去哪里？能迁走要约定好什么时间迁走，并且最好在户口迁走之前留下一部分尾款作为牵制作用，防止赖着不走，影响学位等问题。如果不能迁走，或者短时间内不能迁走，要在合同中约定留下相对较多一点的尾款作为牵制，并且约定最后迁移时间，如果不迁走尾款将不予返还（卖方市场其实合同很难约定到对买方那么有利）6. 首付款、尾款：合同中需要约定清楚买家首付款比例要多少，尾款比例留多少，毕竟有的卖家着急用钱，虽然房子总价可能会低一些，但是首付比例可能会要很多，有的要5成，有的甚至会要求全款，这个需要买家自己权衡手中的现金来做出决定。7. 定金及违约责任：一般定金是签约当天给的，广州一般为10w，如果违约应当双倍赔偿定金及10%的房款总价，当然也会有其他责任，如果卖家涂销抵押权后买家不买了或者某些原因（贷款下不来）买不了，可以适当另外约定违约金比例。8. 中介费：中介费这块最好看房之前就谈好，如果是独家的房源更为重要，目前中原链家合富最低可以1%总价高的话（一般最低1.5%），裕丰德诚行可能相对可以1%比较稳，看房之前签一份“如果在X中介成交，中介佣金约定为X%”目前国家规定买卖双方最高收双方佣各2%,所以最好看房之前就谈好佣，谈不好就换一家中介（前提房源非独家），还有一点，佣金都是买家出的，卖家实收的（卖方市场）9. 收款批次和数额：合同中需要约定好定金什么时候交，首付什么时候交，贷款什么时候下来，尾款什么时候给，并且每次给钱的时候双方都要签订一份收条给出钱方，以示受到钱的凭证。（每次签约的时候中介都最好在场看着，或者买家拍视频证明）一般签约的时候给定金，递件过户当天给首付，新产证出来给银行放贷，尾款一般是在卖家交楼验房后给（如果有户口迁移问题可以迁了之后再给）10. 网签日期：就是正式的房屋买卖合同11. 核实信息：务必核实好买卖双方的所有的身份证、房产证、结婚证、户口本、中介身份证，一定要看到全部证件才能签字，说证件在老家的一定要当面见到才能签字。12. 签字人：房产证名下的所有人都要在现场，如果是代理签字的一定要做公证。最后开水菌多啰嗦一句：以上所有事项，都必须落实到纸面上，所有口头的承诺都等于没有承诺。不写进合同里面，那么给不给家具，迁不迁户口，啥时候交楼到时候都只能全凭业主开心。其实后面还有一部分关于去房管局签字过户的内容，不过中介和按揭都会帮你折腾清楚的，中介费最大的作用也就在此了，开水菌也没必要在这里多说。虽然买房子的事情到这里就算是暂时告一段落，但是这里面还是有很多细分的事项需要展开说明：比如买一手还是二手房，买多少年楼龄的房子合适，选择什么楼层和朝向会比较好，如何挑选出性价比高的房子，为什么同地段的一手楼有的差距会这么大，买郊区还是市中心，投资应该选择什么类型的物业和区域等等等等，二手房的桃花潭水深千尺，其中的细分领域足够给大家展开来讲好多年（以目前低效的更新速度来说，哈哈哈哈）当然也欢迎大家在公众号中留言提问，开水菌每次会精选出大家最关心的一些问题来给大家做出回答。这一集开水菌回应一下最近大家比较关心的南沙片区：开水菌身边有不少小伙伴感叹道：南沙自贸区啊！自贸区比深圳要牛逼啊！南沙房价那个涨啊！后悔2010年没入手啊！现在都要1.5啊！现在适不适合入手啊！规划好啊！要入手啊!入手啊！手啊！啊！额，事实上南沙的楼市是不是真的这么狂热呢，规划是不是真的那么牛逼呢，咱们不能只看公众号上面几篇文章或者开发商的几个销售价格就贸然做出结论，下面开水菌较为粗略地给各位看官介绍一下南沙的基本情况：首先介绍一下南沙的基本情况：南沙区，广东省广州市市辖区。位于广州市最南端、珠江虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处；东与东莞市隔江相望；西与中山市、佛山市顺德区接壤；北以沙湾水道为界与广州市番禺区隔水相连；南濒珠江出海口伶仃洋。地处珠江出海口和大珠江三角洲地理几何中心，是珠江流域通向海洋的通道，连接珠江口岸城市群的枢纽，广州市唯一的出海通道，距离广州市中心约40KM，现有面积为783.86平方公里，2013年常住人口为62.5w（全广州1350w），2015年地区生产总值1133亿元（全广州18100亿元）。简单来说，南沙目前人口不多，产值不高，产业主要以二产及港口物流业为主（工厂生产了产品就在港口出口到世界各地）那么政府方面的发展战略是如何定义南沙的呢？简单来说，就是预计到2051年，南沙人口达到240w，产值达到目前广州全市的水平，发展第三产业为主。而主导产业方面，南沙将主打高端服务业、科技智慧产业、临港先进制造业、海洋产业、旅游休闲健康产业等五大主导产业群。再看看南沙短期的空间结构规划及现状：短期看来，南沙重点发展的是港口贸易业，港口在上图右下角黑圈圈的地方，毕竟这里有先天的港口优势（广州的黄埔古港因为河床浅而窄，10w吨巨轮是开不进去的）不难看出，南沙的发展与港口有着密不可分的联系，炼钢造船业都离不开港口，原材料从非洲南美运来上岸之后，直接在港口附近的工厂生产加工，造好之后又马上能够运出去，多方便，然而大家关心的奶粉以及进口免税商品，那些其实反而是其次。如图为2016年3月分南沙自贸区明珠湾起步区的航拍图（来自羊晚）而在今年的市委10届9次全会中通过的进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见中，广州首次提出“要建设南沙为城市副中心”的说法（这个说法是其他区都没有提到的）所以南沙要成为广州唯一的副中心了（类似北京通州）但是本来南沙定义的是滨海新城，跟萝岗新城类似概念，但是距离广州市区实在太远了，独立发展新城可能性不大，所以只能委曲求全作为城市的副中心了。市委文件中还强调，南沙未来要打造城市1小时都市生活圈，为落实南沙和主城区的沟通，领导们还强调了半小时直达主城区，所以规划中的18号线就直接一路从广州东站杀到南沙万顷沙了（全场65KM，投资511Y，然而至今仍然未开始动工）总的来说，广州的发展重点是商贸啊，发展商贸重点重点在航运啊（感觉要变成投资航运贴了）所以南沙广州发展的引擎和重心这点没有跑了，但是发展是长期的，和南沙楼市又有什么联系呢，下面开水菌给大家讲讲南沙楼市的那点来龙去脉：记得在2010年的时候，南沙的房价是6000+，2012年的时候涨到了1w+，2014年的时候自贸区概念炒到了1w5/6，现在基本一手稳定在1w2/3的样子那么南沙的楼市到底是怎么炒起来的呢？记得那是1988年的一个春天（开水菌YY的），一个叫霍英东的男人，在广州的南边（现在的南沙）画了一个圈那时候的南沙还是番禺的一个区，而作为番禺人的霍英东先生有着打造一个梦想城市的想法，于是霍先生拿醋60Y打算花25年来打造南沙，所以后来，南沙多了很多游艇会（航运贴）但是，要发展一个城市，仅仅依靠一个男人和他的集团是不够的，所以在发展的这20+年当中，看起来发展都比较缓慢。2010年的时候，房价6000，南沙初见雏形，越来越多的开发商看到了商机，加上房地产黄金时代的到来，2012年，南沙的一手楼被抬到了1w，一手楼被大量的投资客疯抢，仿佛第一个吃螃蟹的都赚到了（开发商确实赚到了）高潮在2012年的下半年，南沙被评级为第五个国家级新区（浦东是第一个，天津滨海新区是第二个）然后各种的政策利好，国家支持在媒体上漫天飞舞，各种发展前景无限，赶紧买地，赶紧盖楼！似乎所有的暴涨都是以国家级的美好预期作为启动的。于是短短两年时间，南沙的房价从1w飙升到了1.5w，新楼盖了一栋又一栋，投资客来了一批又一批。然后呢？南沙2016年9月一手均价1.2w其实开水菌一开始也是充满疑问的，前景不是很好嘛，这个饼不是画得很圆吗，为什么暴涨不能持续呢？开水菌给各位看官高歌一曲：全都是泡沫说实际点，就是有价无市，供求影响价格，供大于求，价格必然下降。而且所谓的需求从一开始来说，就是虚的。所有的大公司都还是会将办公点设立在市中心的，开水菌在这里以体育中心商务圈和当下热卖的南沙碧桂园蜜柚为栗：单程上班需要2小时10分钟，往返大约就是4.5小时，什么概念，也就是说，如果在体育中心上班，房子买在南沙，每天早上6点不到就要起床，下班之后立马上车回家也要830才能到家做饭，吃完饭估计也就10点了，而且不敢加班，不敢应酬，下班不敢逛街，不敢约会所以上述南沙一手楼市一片繁荣的景象是由国家级的利好饼图+开发商大力建设+一手投资客入市哄抬房价合力共同造成的，而房价下来的原因是缺乏真是自住需求，商业配套发展相对落后，产业导入缓慢，公司入驻少，人流量少，自然就成了一座鬼城，房价没人接盘，自然就下来了。而且楼市一手投资客投资是为了什么？当然为的是未来涨价转手卖出去赚个差价啊！可是南沙的房子即使是你在2010年6000块钱买的，现在也不见得你就能赚钱。这里就一定有朋友质疑开水菌了，2010年6000，现在不是卖12000了吗？为什么会不赚钱？这里提到的2016年9月均价是南沙的一手房均价，而投资客要赚钱应该看的是二手楼的交易市场，下面是南沙二手楼数据：看到这个数据其实开水菌也是意外的，南沙的二手房均价才1w，而且全区月均成交量才100套，可能各位看官对成交套数没什么概念，8月份全广州市二手成交将近1w套，而南沙二手成交量仅仅占全市1%，这就是所谓的有价无市。而且南沙二手市场月均能不能成交100套，能不能卖到1w的均价也是值得商榷的，毕竟郊区二手市场接盘少，真实自住需求买二手还不如花多一点点钱买一手（因为新增量太多，可选择太多没必要买二手）而且中介方手上也是有网签秘钥的，中介拿着投资客放盘出来的出租房的证去私下办个网签价1.2或者1.3，反正成交那么少，挂几个这样的价钱，那么网签数据就很容易上去了，那些不懂南沙楼市的小白羊看见南沙楼市蹭蹭涨，还真的以为投资机会那么大了就不管三七二十一一头栽到坑里，然后就没有然后了而说句实话，南沙到底有没有投资机会呢？有的，有产业导入，人口导入就会有发展机会的。那么南沙为什么现在不导入产业吸引就业呢？开水菌给大家举个珠江新城的栗子：珠城从1992年开始规划，一直到2016年东塔落成，足足花了25年时间才打造成目前繁荣的模样，而且这是市中心，是形象工程，都花了那么多钱，那么久时间。至于南沙，25年？开水菌估计25年后南沙可能会变得很漂亮，房价也可能很高，但是这25年如果买南沙自住的年轻人，注定成为了南沙建设进程中贡献自己青春的一代，与其在路上这么熬着，还不如买一套市区的小户型，上下班都方便，还能让自己过得