滁州琅琊新区前期调研情况PPT课件.ppt

滁州市琅琊新区区域地块市场调研报告 时间 2010年9月上海盟迈市场营销策划有限公司SHANGHAIWESMAXCOMMUNICATIONCO LTD 2020 3 23 1 滁州城市情况概述城市经济发展水平滁州房地产发展趋势房地产市开发状况城滁州市房地产尽详概述 一 市场分析 2020 3 23 2 1 滁州城市情况概述 滁州是安徽的东大门 自古为吴文化与淮扬文化交汇融合地带 东与江苏省南京市 扬州市 淮安市接壤 西与安徽省合肥市 淮南市相连 为南京都市圈核心城市 属于上海四小时城市带 泛长江三角洲经济区 滁州的交通四通八达 滁宁快速通道全面建成后滁城距南京过江隧道不到40公里 十余分钟即可进入南京市区 一小时进上海 京沪高铁也在滁州设站 建成通车后 滁州到上海只需1小时 到北京仅需3个半小时 距南京禄口国际机场 合肥骆岗国际机场均在1 5小时公路车程内 滁州市管辖2个市辖区 4个县 另外代管2个县级市 全市人口476 4万人 2个市辖区分别是南谯区和琅琊区 人口数量分别是34 5万和20 8万 2020 3 23 3 2 城市经济发展水平 2009年滁州市国民生产总值为800亿元 经济总量低但增长速度平稳 为房地产市场发展提供了有力支撑 第一产业增加值134 51亿元 增长6 0 第二产业增加值262 08亿元 增长19 0 第三产业增加值179 59亿元 增长11 3 三次产业比为23 3 45 5 31 2 产业结构也在不断的优化和调整 随着09年政府把建设新型产业园作为首要任务 把加快工业发展作为第一驱动力 2010年滁州市政府争取新增两家省级开发区 工业园区 全市省级工业园区开发面积超过100平方公里 完成150平方公里滁州工业新区规划 积极开展与发达地区合作共建园区 建设 飞地 经济园 2020 3 23 4 2009年滁州人均GDP为14002元 依据行业发展经验 此阶段的房产将进行发力期 购房需求以基本的生存需求与改善型需求兼有为主 2009年全市城市居民人均可支配收入达到13296元 增长13 5 近年来居民收入稳步增长 收入水平的提高 将进一步奠定房地产市场的健康发展 3 城市房地产发展趋势 2020 3 23 5 4 城市房地产开发状况 2009年全市房地产业累计完成房地产投资66亿元 同比增长35 据统计09年用于大滁城建设的房地产投资累计达25亿元 房开产投资每年成稳步增长 新增城市绿化120万平方米 市容市貌不断改善 也使的房地产业的投资稳步增长 2009年全市商品房销售面积212 6万平方米 同比增长64 99 08年受经济危机的影响销售情况有所放缓 但09年的经济好转也使商品房销售快速回升 其中现房销售占总体销售面期的32 期房占68 90平米以下占70 市区商品房平均销售价格每年稳步增长 增长幅度都在14 以上 09年更是达到了历史最高增长22 2020 3 23 6 5 滁州市房地产尽详概述 一 房地产市场供求情况 用于住宅项目开发投资44 8亿元 办公项目1 23亿元 商业项目11 8亿元总投资66 4亿元中直接用于购置土地的投资12 79亿元全市新开工面积为320 4万平 商品住宅258 27万平 办公楼1 06万平 商业用房49 63万平销售单价3000元以下的占成交总套数的31 3 3000 4000元占51 9 4000元以上16 8 全年城区商品住房平均销售价格3587元 平方米 二 房地产市场开发结构 全市商品房累计完成施工面积628 9万平 其中商品住房489 3万平竣工面积174 7万平 其中商品住房134 99万平方米商品房批准预售面积84 1万平方米 其中住宅4694套 门面310间 车库176间全市房地产企业开发投资总额为66 4亿元 其中住宅建设投资44 9亿元商品房市场 全市商品房销售备案面积为212 6万平方米 其中商品住宅192 5万平 市本级1 4月份商品房累计销售3119套 占09年全年批准预售数量的66 5 销售单价3000元以下占3 0 3000 4000元占27 6 4000 5000元占65 7 5000 6000元占3 7 截止到四月份本市商品房空置面积为4 2万平方米 三 2010年前1 4月商品房销售情况 2020 3 23 7 滁州市区在售项目 滁州市区待售项目 滁州市区房地产开发范围主要集中在醉翁路以北 淮河路以南 西至琅琊山 东至清流河附近 滁州市区共有房地产项目27个 其中在售的14个 待售的13个 滁州市区房地产项目整体情况 2020 3 23 8 6 2010年大滁城建设规划 大滁州地域由滁州市琅琊 南谯二区和来安 全椒两县构成 总面积为4412平方公里 具体建设的区域有 琅琊区老城区改造 琅琊山风景区 琅琊新区 城北新区 南谯新区 城南新区 含政务新区 城东新区 滁东 汊河新区 汊河镇 腰铺镇 十字镇 襄河镇 沙河镇 新安镇 半塔镇 2020 3 23 9 滁州市房地产市场正由老城区向南北扩散 琅邪新区 城南新区就成为新的开发热点区域 市政府新址 7 城市住宅开发热点区域 琅邪新区 老城区 城南新区 工业区 10 琅琊新区概念规划区位界定地块属性界定区域SWOT分析地块分析小结 二 地块分析 2020 3 23 11 琅琊新区定位为 融合山水特色 传承历史文脉 生态景观良好的现代化琅琊区城市公共服务中心 旅游接待 休闲娱乐 现代服务 生态居住中心 滁州城市中心区的重要组成部分 一 琅琊新区概念规划 2020 3 23 12 琅琊新区 区位示意图 琅琊新区 市区 2 区位界定 2020 3 23 13 3 地块属性界定 城市属性 滁州市区目前有三大房地产开发区域 老城区 城南新区 琅琊新区 按现代化建设层级来排列分别为琅琊新区 城南新区 老城区 城市将完成建设用地置换项目面积4万亩 其中市调剂指标1 42万亩 在未来三到五年时间内琅琊新区会成为居民转业的首选地址 城市未来将具备四个主力商业圈 分别位于高铁站前 城南 城中心 北湖南湖 六条商业街建设 区域属性 规划范围内现状地形平坦 具有河流 湿地 水塘等生态资源 水系丰富 坐拥西涧湖 南望琅琊山 结合清流河滨水景观空间 打造的滨水商业街 将成为滁州最具风情韵味的商业形态 日常配套相对滞后 在城市未来规划中这里将成为会建设成完善的生活配套与丰富娱乐休闲 沿紫薇路可以直接通往滁州火车站 南谯路直下可以直接通往市区 琅琊新区与滁州市区已经紧密联系在了一起 老城休闲文化 城中核心 城南核心 高铁站前 商业街 商业街 商业街 商业街 城东工业区 2020 3 23 14 优势 S 劣势 W 4 区域SWOT分析 距离市中心火车站公有4公里 出行交通便利 该区域可塑性强 能打造成滁州一级组团居住社区 区域未来教育资源丰富 教育地产概念呼之欲出 琅琊新区生态资源 水系丰富 将打造成旅游区 地块现状为三通一平 开发过程中一级开发成本较低 滁州本地居民对该区域了解有限 地块印象有待提升 明光路上的明光桥正在修整 居民交通出行将会受一定影响 地块目前整个成熟度不够 基础配套设施不够齐全 两到三年后学校 医院 菜场等生活设施牵基本建设后再进行开工建设 2020 3 23 15 机会 O 威胁 T 多层产品的市场认可度高 打造泛城市生活圈将直接有利于地块价值的提升 桥东工业区距离较近 能吸引部分企业高管在此落户 每年置换土地面积加大 将促使居民进行置业 待地土价格没有上涨先行拿地 配套设施的设施还将需要两到三年时间的建设 品质提升的前期条件与可执行空间 未来房地产市场调控政策的不确定因素 2020 3 23 16 5 地块分析小结 2020 3 23 17 城市商业中心调研城市代表项目调研土地一级市场供应情况宏观调控政策面情况琅琊新区调研主要结论 三 项目分析 2020 3 23 18 一 城市商业中心调研 滁州市目前商业形态主要以沿街条状分布 大型的商业集聚综合体还没有出现 商业中心位于天长东路与南谯路交汇 北到光明路 西至定远路 南至琅琊路 东至丰乐大道 呈田子型布局 女人世界 商之都 乐天玛特 金光大道广场 五星电器 白云商厦 苏果社区 2020 3 23 19 二 城市代表项目调研 三房两厅两卫双阳台 154 75 三房两厅两卫双阳台 129 98 两房两厅一卫双阳台 89 95 2020 3 23 20 三房两厅两卫双阳台 154 75 两房两厅一卫双阳台 89 95 两房两厅一卫双阳台 97 48 2020 3 23 21 三房两厅一卫一阳台 135 两房两厅一卫双阳台 95 95 三房两厅一卫双阳台 118 2020 3 23 22 三房两厅两卫双阳台 139 7 两房两厅一卫双一阳台 99 3 三房两厅一卫双阳台 120 1 2020 3 23 23 三 土地一级市场供应情况 土地登记情况 数据 2010第三季度 2020 3 23 24 土地挂牌拍卖情况 数据 2010前三季度 2020 3 23 25 土地挂牌拍卖情况 数据 2010前三季度 2020 3 23 26 四 宏观调控政策面情况 新国十条调控内容的具体落实情况 2020 3 23 27 琅琊新区调研主要结论 琅琊新区现有土地价格便宜 还未有较大涨幅 高铁滁州站将与明后两年开通 滁州政府投入巨资完善市政建设与琅琊新区打造 城市环境与城市整体竞争力有显著提升 今年春节前后拿地比较合理 在开发节点的选择上 应在区域建设成熟初期 区政府 学校 医院等开始建设 建议在2012年前后开工进行建设 开发时间周期依市变化情况与宏观调控情况而定 由于滁州土地集约化程度不高 建议打造产品形态丰富 户型结构合理 低密度社区 对区域地块整体形象带动有很大促进作用 在拿地选择上 我们建议首选靠近行政中心和商业综合区的地块 这类地块的附加值要比其它地块高出许多 预计市价能达到3000元 3500元 琅琊新区规划很难改变城市中心向南偏移的基本趋势 琅琊新区是对目前老城区的住宅结构进行补充 2020 3 23 28 本着为常州丰臣地产集团服务的目的 上海盟迈传播提交 滁州市琅琊新区地块调研报告 希望能