碧桂园控股有限公司财务分析案例研究

分类号学校代码10487学号M201373940密级0硕士学位论文碧桂园控股有限公司财务分析案例研究学位申请人：王青青学科专业：会计硕士指导教师：袁建国教授答辩日期：2015年11月28日万方数据AThesisSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMasterofProfessionalAccountingACaseStudyonFinancialAnalysisofCountryGardenHoldingsCo.,Ltd.CandidateMajorSupervisor:WangQingqing:MasterofProfessionalAccounting:Prof.YuanjianguoHuazhongUniversityofScience&TechnologyWuhan430074,P.R.ChinaNov.,2015万方数据独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密，在年解密后适用本授权书。本论文属于不保密。（请在以上方框内打“”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日万方数据华中科技大学硕士学位论文摘要财务分析是研究评价企业经济行为和经营成绩的一种经济管理活动。它通常以企业财务报表为主要数据基础，同时结合其他相关的资料数据，采用特定的技术方法分析研究企业的财务情况和经营成果，从而对企业的发展现状和发展潜力有较为明确客观的评价认识。财务分析的目的即通过对企业财务现状的分析研究，从而帮助管理者认识企业财务现状，调整优化财务管理方法，进而优化企业发展战略，提升企业竞争力和可持续发展能力。本文选取房地产行业中发展较好、有一定代表性的碧桂园控股有限公司为研究对象，从企业内部管理者的角度出发，以公司2010年到2014年的财务报表为主要数据资料，结合其他相关财务信息，利用财务分析的技术方法对公司近五年的财务状况做了详细分析。其次，本文结合万科集团、龙湖地产和瑞安地产三家上市房地产企业，选取其同时间财务数据，分别就成长能力、盈利能力、偿债能力和营运能力四个方面利用财务指标分析的方法将其与碧桂园集团做横向对比分析，以明确碧桂园集团在同行业竞争中财务方面的优势、劣势，以支持管理者在做出重大决策时能有更加全方位的考量，同时希望以此对整个房地产行业的未来发展给出预测及发展方面可行性建议。关键词：财务分析房地产企业碧桂园I万方数据华中科技大学硕士学位论文AbstractFinancialanalysisisamanagementactivitythatanalyzeandevaluatetheeconomicbehaviorandbusinessperformanceofenterprises.Itusuallycorporatefinancialstatementsasthemaindatabase,combinedwithotherrelevantinformationanddata,andusespecifictechniquestoanalyzethefinancialpositionandoperatingresultsoftheenterprise,thengaveamoreobjectiveevaluationaboutthedevelopmentstatusanddevelopmentpotentialtotheenterprises.Thepurposeoffinancialanalysisishelpingmanagersrecognizethefinancialstatusoftheenterprise,adjustthefinancialmanagementtechniquestooptimizeenterprisedevelopmentstrategies,enhancecorporatecompetitivenessandsustainabledevelopmentcapacitybyanalysisofthefinancialstatusoftheenterprise.ThesisselectsCountryGardenHoldingsCo.,Ltd.whichisagoodrepresentativeoftherealestateindustryastheresearchobjectandmakeadetailedanalysisforitsfinancialconditionsinnearlyfiveyearswithitsfinancialstatementsfrom2010to2014andotherrelevantfinancialinformationfromtheperspectiveofenterpriseinternalmanagement.Secondly,thisthesisuseVankegroup,LongforPropertiesCo.LtdandRyanthesethreelistedrealestateenterprisesascomparativeobjectsandselectstheirfinancialdatainthesameperiodwithCountrygardengroups.Thenthesismakesahorizontalcomparativeanalysisingrowthability,profitability,debtpayingabilityandoperationabilitythesefouraspectsusingthemethodoffinancialindexanalysis,inordertomakeitclearthatwhatadvantagesanddisadvantagesthecountrygardengrouphaswhenitcompeteswithotherrealestateenterpriseswiththepurposethatmakemanagershaveamorecomprehensiveconsiderationbeforemakingimportantdecisionsandprovidingaforecastandfeasibilitysuggestionsforthefuturedevelopmentofthewholerealestateindustry.Keywords:Financialanalysis,Realestate,CountryGardenHoldingsCo.,Ltd.II万方数据华中科技大学硕士学位论文目录摘要.IAbstract.II图目录.V表目录.VI1绪论.11.1研究背景和意义.11.2研究现状.21.3研究内容和方法.42房地产行业财务分析概述.62.1财务分析的概念及方法.62.2我国房地产行业发展概况.72.3房地产行业财务分析特点.83碧桂园控股有限公司基本情况.123.1碧桂园集团发展历程.123.2碧桂园集团主要业务.133.3碧桂园集团主要财务资料.144碧桂园控股有限公司会计报表分析.174.1资产负债表分析.174.2利润表分析.21III万方数据华中科技大学硕士学位论文4.3现金流量表分析.224.4财务报表表外信息分析.245碧桂园控股有限公司主要财务指标分析.295.1成长能力指标分析.295.2盈利能力指标分析.305.3偿债能力指标分析.325.4营运能力指标分析.366碧桂园控股有限公司财务指标横向比较分析.386.1成长能力对比分析.396.2盈利能力对比分析.446.3偿债能力对比分析.486.4营运能力对比分析.527碧桂园控股有限公司潜在风险与发展前景分析.587.1潜在风险分析.587.2发展前景预测分析.598研究结论及建议.638.1研究结论.638.2相关管理建议.64致谢.67参考文献.68IV万方数据图4-1图4-2图4-3图4-4图4-5图4-6图4-7图4-8图4-9图4-10图4-11图4-12图4-13图5-1图5-2图5-3图5-4图5-5图6-1图6-2图6-3图6-4图6-5图6-6图6-7图6-8图6-9图6-10图6-11图6-12图6-13万方数据华中科技大学硕士学位论文图目录2010-2014碧桂园集团资产综合情况变化图.172010-2014碧桂园集团主要资产项目增长率变化图.182010-2014碧桂园集团各年度资产明细分布图.192014年碧桂园集团各项资产占比情况图.202010-2014碧桂园集团利润表各项目变化情况图.212010-2014碧桂园集团利润表各项目增长率变化图.222010-2014碧桂园集团现金流量表各项目变化情况图.232010-2014碧桂园集团各年度现金流分布图.242014年碧桂园集团土地储备按地区划分分布图.252014年碧桂园集团土地储备按发展阶段分布图.252010-2014碧桂园集团合同销售金额分布图.272014年碧桂园集团合同销售额按地区分布图.272014年碧桂园集团合同销售额按目标地区分布图.282010-2014碧桂园集团成长能力指标变化情况图.302010-2014碧桂园集团盈利能力指标变化情况图.312010-2014碧桂园集团偿债能力指标变化图.332010-2014碧桂园集团总资产负债率变化情况图.352010-2014碧桂园集团营运能力指标变化情况图.36各对比企业总资产增长率柱状图.40各对比企业净资产增长率柱状图.41各对比企业主营业务增长率柱状图.42各对比企业净利润增长率柱状图.43各对比企业销售毛利率柱状图.45各对比企业净资产收益率柱状图.46各对比企业总资产收益率柱状图.47各对比企业流动比率柱状图.48各对比企业速动比率柱状图.50各对比企业资产负债率柱状图.51各对比企业存货周转率柱状图.52各对比企业总资产周转率柱状图.53各对比企业现金流量比率柱状图.55V表3-1表3-2表3-3表3-4表4-1表4-2华中科技大学硕士学位论文表目录资产负债表摘要.15利润表摘要.15现金流量表摘要.16主要财务指标.16资产负债表各项目增长比率表.18利润表各项目增长率情况表.21表5-12010-2014碧桂园集团成长能力指标增长率表.29表5-22010-2014碧桂园集团盈利能力指标情况表.31表5-32010-2014碧桂园集团偿债能力指标情况表.33表5-42010-2014碧桂园集团总资产负债率情况表.35表5-5表6-1表6-2表6-3表6-4表6-5表6-6表6-7表6-8表6-9表6-10表6-11表6-12表6-13表6-142010-2014碧桂园集团营运能力指标情况表.36各对比企业总资产率情况表.39各对比企业净资产率情况表.41各对比企业主营业务增长率情况表.42各对比企业净利润增长率情况表.43各对比企业销售毛利率情况表.44各对比企业净资产收益率情况表.46各对比企业总资产收益率情况表.47各对比企业流动比率情况表.48各对比企业速动比率情况表.49各对比企业资产负债率情况表.50各对比企业存货周转率情况表.52各对比企业总资产周转率情况表.53各对比企业经营活动产生的现金流情况表.54各对比企业现金流量比率情况表.54表6-152014年各对比企业成长性指标综合对比表.56表6-16表6-17表6-18万方数据2014年各对比企业盈利能力性指标综合对比表.562014年各对比企业偿债能力性指标综合对比表.562014年各对比企业营运能力性指标综合对比表.56VI华中科技大学硕士学位论文1绪论1.1研究背景和意义我国房地产行业因其对拉动经济增长，扩大就业以及国家税收方面的巨大贡献，近年来一直受到社会各界的广泛关注，其近些年的发展已经完全脱离了之前近乎疯狂式的高速发展状态。众所周知，与一般企业相比，房地产行业经营周期长，前期投入资金巨大，经营风险高。在最初高速发展的几年内，竞争相对来说没有那么激烈，银行等各方面资金支持到位，房地产企业的经营相对较易，行业可入门槛低。随着近几年经营者越来越多，竞争越来越激烈，市场对于“房地产泡沫”的说法越来越认可，政府宏观调控越来越严格，导致房地产的经营难度越来越大。2014年以来，由于银行借贷关系变化，房贷收紧，房地产企业普遍资金紧张。加之房地产市场市场预期下行，供求关系转变，全国房地产市场迅速转冷，库存严重。在此背景下，一线城市陆续开始采取限购松绑的政策，以激发当地房地产市场的活力。但是，就2014年以及2015年上半年房地产市场的实际表现来看，限购松绑等政府开放性政策对房地产市场回暖并没有取得根本性的成效。种种迹象表明，房地产市场的发展已经脱离了前二十年的强势发展模式。当前，中国的房地产市场面临明显的供需脱节问题。由于房地产行业准入门槛低，前几年良好的发展形势吸引了大批竞争者涌入，导致当今房地产市场供大于求，从而造成阶段性供给偏松状态；加之部分城市在未来五年的高库存态势会依然存在，势必增加房地产企业特别是中小企业的压力，严重情况下会迫使企业倒闭或兼并重组。财务管理是企业管理的重中之重，对于房地产企业来说更是如此。在房地产行业竞争越来越激烈的今天，财务管理成为企业核心竞争力的重要部分。因此对房地产企业来说通过财务分析，发现问题，改进问题显得尤为重要。碧桂园控股有限公司（以下简称碧桂园集团）于2007年香港上市以来，因其良好的发展形势一直受到业内人士的关注。2014年，在全国房地产行情下滑的严峻情形下，碧桂园集团销售额1288亿、纳税超120亿，表现突出。虽然碧桂园集团自成1万方数据华中科技大学硕士学位论文立以来发展一直稳定顺利，但是2014年下半年受全国房地产形势的影响，集团资金紧缩，发展受限难以避免。在这种情况下，通过财务分析，发现潜在财务问题，进而优化财务管理，有效调整企业资金管理模式和管理理念是企业可持续发展的关键。本文以碧桂园集团近五年来的财务报表为数据资料，通过财务报表分析、财务指标分析以及同行业对比分析，发现其财务管理方面问题，提出合理建议，进而对整个房地产行业的财务管理做出分析预测，以给企业管理者思考，帮助房地产行业良性可持续发展下去。同时希望借此充分了解碧桂园集团财务管理模式，发现其优势，给同行业以启发。1.2研究现状简单阐述了房地产企业财务分析的特点和不同，并指出了当下房地产企业财务报表我国房地产行业相对来说起步较晚，行业内财务管理、财务分析等相关问题的研究相对来说也较晚。从上世纪90年代开始，我国的房地产市场进入高速发展的阶段，这种发展速度一直保持至今，几乎是同时期开始，房地产行业财务分析在我国慢慢盛行。就分析对象来讲，我国房地产行业财务分析一开始主要侧重于企业财务报表分析，后续开始具体到企业财务指标方面的细节分析，到今天为止发展到包括财务报表、财务指标以及综合企业其他相关数据信息的较全面的整体财务状况分析。就研究方法来讲，最初的相关研究主要是财务报表以及财务分析方法和框架的理论研究，然后开始以具体房地产企业为实例开展的案例研究，以具体财务数据为分析对象对房地产企业财务情况做出评价和考核，进而对整个行业的财务情况做出推测，而有关案例分析的研究一般选取大型上市企业如万科、保利等，以典型案例研究的形式开展房地产行业的财务分析。近年来随着房地产财务分析研究的不断深入，房地产财务分析开始细化为投资方面的财务分析、财务风险分析以及财务预警分析等多种方面。财务分析理论研究方面，2003年张娟娣的房地产企业财务报表分析之我见1分析的局限性，提出先根据真实性和配比原则将财务报表作适当调整再做一般分析的想法。2009年，曾汉文的浅论房地产企业的财务分析2具体从企业财务报表2万方数据通过运用财务分析技术和方法，结合企业的发展前景、经营环境以及自身状况，对华中科技大学硕士学位论文出发，采取财务分析的技术方法，结合房地产行业实际，从企业各方面发展能力的角度分析企业的财务状况，开始了对房地产企业的财务状况做全面的认识。2011年，王一舒的地产公司财务报表分析3为完善房地产企业财务报表分析方法进一步给出了建议。2014年，徐立新的房地产企业财务报表分析方法研究4根据房地产企业的相关特性，分析了房地产企业财务报表分析的主要内容，并结合当前房地产企业在财务报表分析上存在的一些问题，从预收账款、开发成本和基础财务数据确定三个方面提出了解决对策，使得房地产财务分析更加有行业针对性。财务分析案例研究方面，2007年，初毅的财务分析案例万科集团公司财务分析5以房地产行业龙头企业万科为研究对象，对万科集团偿债能力、盈利能力、营运能力三个方面做了具体分析。2009年，徐爱玲的从财务角度透析保利地产发展模式6以保利地产为例，从财务分析的角度分析展现了保利地产特殊发展模式，文中采用横向、纵向对比等多种分析方法，并借助大量图表、数据。2011年，李景霞的瑞安房地产财务分析及风险预警7选取瑞安地产作为分析对象，针对其财务风险状况采用建模的分析方法，深度分析其以前年度财务风险一座警示，并对以后财务风险作出预测。2013年，齐静的财务报表分析以万科企业股份有限公司为例8同样以万科为例，以其最近三年的财务报表为数据基础，对万科的财务报表进行趋势分析和结构分析，结合万科的基本情况和战略方面的SWOT分析，了解公司真实的财务状况、经营成果和现金流量，开始了财务分析与战略分析相结合的全新分析角度。2014年张昱的兰州国泰房地产开发有限公司财务分析诊断报告9企业进行财务诊断。2014年王丹的陆家嘴与融创中国的财务分析及发展战略研究10将两家公司的财务研究结合起来，通过对陆家嘴和融创中国近几年财务报表及相关财务指标、主要财务指标的因素分解分析，对两家公司的财务绩效、财务政策、财务战略进行比较研究，结合对公司目前经营战略方向和发展的评价，给出公司今后持续发展的建议财务分析侧重点方面，2003年，何勇的房地产投资财务分析11从财务分析的角度阐述了房地产投资的研究方法。2011年，王稳朝的房地产企业财务预警体3万方数据华中科技大学硕士学位论文系分析12针对房地产企业财务预警体系的特征、功能及构建方式进行探讨。综合上述专著文献，近年来房地产行业的财务分析发展虽然越来越完善，但是主要是在具体企业各方面能力的研究或者是企业间的对比研究，很少将单个企业财务分析与同类企业对比分析结合起来。1.3研究内容和方法本文以个例研究为主，同时综合单个企业的财务指标分析以及同类企业的对比分析。本文的案例研究对象是碧桂园集团，选取其2010年到2014年五年的财务报表为数据基础，采用趋势分析法、比率分析法等一系列财务分析方法重点对其财务状况、经营业绩以及成长能力、盈利能力、偿债能力和营运能力等各方面做出分析，研究其近五年的财务情况变化趋势和发展情况。其次，结合万科、龙湖地产、瑞安地产三家相关上市房地产企业的同时期财务数据，再次针对企业成长能力、盈利能力、偿债能力和营运能力做横向对比研究，明确碧桂园与其主要竞争对手之间的优势和差距。第一章主要是本文的研究背景和意义、研究现状和研究内容与方法。第二章主要介绍了财务分析的概念以及房地产财务分析的特点。第三章是对碧桂园集团的基本情况介绍，包括碧桂园集团发展历程、主要业务、主要财务资料。第四章是以碧桂园集团2010-2014五年的财务报表为基础资料，分别对资产负债表、利润表和现金流量表所做的会计报表分析。第五章同样以碧桂园集团2010-2014五年的财务数据为依据，从其成长能力、盈利能力、偿债能力、营运能力四个方面进行财务指标分析，是对碧桂园自身财务能力进一步的剖析。第六章选取万科、龙湖地产、瑞安地产为对比分析对象，将其2010-2014五年内各项财务指标做为分析对象，跟碧桂园集团同期同类数据做对比分析，明确了碧桂园集团在同行业内的财务能力水平和经营成绩。第七章是对前述分析结果的基础上进行的潜在风险与发展前景预测分析。4万方数据华中科技大学硕士学位论文第八章综合前述研究结果，给出了碧桂园集团财务状况研究结论，并提出了相关管理建议。第九章是对论文写作过程中来自导师和其他同学的帮助所做的致谢。5万方数据华中科技大学硕士学位论文2房地产行业财务分析概述2.1财务分析的概念及方法财务分析是在企业经济分析、财务管理和会计基础上发展形成的一门综合性边缘性学科，是指以企业的财务会计报表等财务数据为依据，通过一系列技术方法对企业成长能力，偿债能力，盈利能力，营运能力等各方面做分析，从而使得企业的经营成果得以量化反映，给企业以后经营方向以参考。近年来，随着市场的不断发展，财务分析的应用范围越来越广，从之前仅局限于财务报表的情况逐步扩展到内部其他重要经营信息以及市场环境等宏观经济因素。财务分析所得出的结论不仅要反映企业目前的财务状况，更重要的是可以为企业以后的财务计划和管理决策提供依据。趋势分析法、比率分析法和因素分析法三种方法是财务分析中最常使用的三种方法。趋势分析法以研究企业一定时期内的财务状况和经营成果变化趋势为目的，将连续两期或数期财务报表中相同财务指标进行比较分析，以此确定其变动的方向、幅度。比率分析法是