房地产基础名词解释.doc

房地产基础名词解释一、房地产概念房地产的概念：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产，英语国家通常表述为“Real Estate”或“Real Property”，即不动产。它指的是“土地以及附着于土地之上的改良物”，其中的改良物（improvement）包括建筑物、道路、停车场、水电设施等。但“Real Estate”的含义不仅包含“房地产”（国内通常认为其包括土地和房屋，也有学者将其等同于房产），还包括开发后附着于土地之上的各种结构物及设施。值得强调的是，“附着于土地之上的改良物”实质上是土地使用的派生物。由此可见，房地产可定义为“由于土地使用而引申出来的派生物”，这里所说的派生物可以是商品群或商品束。房地产的特性： 房地产是一种特殊的商品，这是它所拥有的一些特殊的特性所决定的。1 不可移动性由于房地产是不动产，因此不能像一般产品那样可以通过交通运输工具将某一地区充裕的产品补充给供应不足的另一区域的市场，从而达到某种程度的市场均衡。这是房地产商品与其他一般商品最大的不同之处。2 耐久性在质量保证、维护得力的前提下，房地产的寿命可长达百年甚至数百年。例如钢混结构的房地产的耐用年限为100年，砖混结构的为5080年，砖木结构的为2570年，其他结构的为20年以下等。相比其他产品，房地产的使用期要长出许多。3 价格高昂与其他一般商品相比，房地产价格较高，这形成了一定程度的市场进入障碍，使许多投资者无法进入房地产市场。就住宅而言，高昂的价格往往使需求者无法入市，而购房者需要依赖于房地产金融，通过长期负债获得住房。4、 房地产商品之间具有相关性从需求方面看，大多数的房地产商品之间具有互补关系。如住宅价格下降，会使住宅的需求量增加，进而产生其他房地产引致需求的增加，如零售商业活动、休闲设施、公共设施等。从供给方面看，多数房地产商品之间具有替代关系。如住宅价格上涨，开发商将把资金转而投向住宅，条件可能的话，将原有写字楼转为兴建住宅楼。5、 房地产的开发使用具有外在效应房地产的开发伴随着成本与收益的发生。当所发生的成本或收益由开发者或使用者承担，则这种成本或收益为内部成本或内部收益；反之，发生的成本或收益不由开发者或使用者承担，则称之为外在成本或外在收益。房地产的使用期限：凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。房地产：是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及所附带的各种权益。所谓“不可分离”，包括了为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暧、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设施。有时，我们可以简单的将房地产理解为房产和地产的总称。商品房：在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。一级市场：又称土地一级市场。是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。在我国，房地产一级市场是由国家垄断的市场。二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。通过对这三个层次市场的解释，就可以知道。开发商所参与的是一级、二级市场；代理商和销售商所参与的是二级市场；中介公司参与的则是三级市场土地使用权年限：由于土地用途不同，不同性质的用地具有不同的使用年限。住宅70年工业用地50年商业（包括办公）、旅游、娱乐用地40年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年综合用地或其他用地50年土地性质：类别包括居住用地一类居住用地：低层住宅为主二类居住用地：多层住宅为主三类居住用地：高层住宅为主公共设施用地行政办公用地商业金融业用地（还包括服务业、旅游业和市场）文化娱乐用地体育用地医疗卫生用地教育科研设计用地工业用地一类工业用地：对环境无干扰和污染二类工业用地：有一定干扰和污染三类工业用地：有严重干扰和污染仓储用地普通仓库用地：储存一般货物的普通仓库用地危险品仓库用地：储存易燃、易爆、剧毒等危险品的专用仓库用地市政公用设施用地供应设施用地：供水、电、燃气、热能设施用地交通设施用地：客运、货运和其他交通设施用地邮电设施用地：邮政、电信等设施用地环境卫生设施用地：水泵站、污水处理厂、垃圾集运及堆放、处理等设施用地施工与维修设施用地其他：如消防、防汛等设施用地绿地公共绿地生产防护绿地七通一平：宗地外“通路、通电、通信、通上水、通下水、通煤（燃）气、通热力”，及宗地内“土地平整”。三通一平：宗地外“通路、通电、通水”，宗地内“土地平整”。 通的越多，土地使用越方便。建筑面积：又称为建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积（建筑物各层中为辅助生产和生活活动的面积，如楼梯、走道等）和结构面积（建筑物各层平面中墙体、柱子等结构所占的面积）。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.2米的部分不计入面积。套内建筑面积：是商品房套内各部分建筑面积的总和，由三部分组成：套内使用面积（房间实际能使用的面积）；套内墙体面积（套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积）；阳台建筑面积（指套内阳台的建筑面积，按国家规定：封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积）。使用面积：每套房内除墙体厚度外全部净面积总和（即地毯面积）。得房率：使用面积除以建筑面积。反映房间实际可使用面积指标的高低。（实用率是指套内建筑面积除以建筑面积，大于得房率）。公摊面积：以幢为单位的商品房公用分摊的面积（包括大堂、走道、楼梯间、电梯井等等，还有功能上为该建筑服务的专用设备用房（空调机房、值班警卫室等）；不包括车库、仓库、人防工程等）。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。公用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用己分摊进入住房销售价格的共用上下水位立管、落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 建筑基底面积：建筑物首层的建筑面积。间距：建筑平面外轮廓线之间的距离。日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。二）、经济技术指标类占地面积：项目用地红线范围内的土地面积（包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积（建筑基底面积）、运动场地等等）。总建筑面积：项目规划建设用地范围内全部建筑面积之和。容积率：项目规划建设用地范围内全部地面建筑面积与规划建设用地之比。附属建筑物也计算在内（注明不计算面积的附属建筑物除外）。容积率这一比值越小，表明小区内的建筑总量越小，居住生活质量就越高。对开发商而言，容积率越低，单位面积成本就越高。建筑覆盖率：建筑基底面积占建设用地面积的百分比。绿地率：建设用地范围内的绿化用地面积与规划建设用地面积之比。要求：距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿地率的绿化面积。此外，地表覆土深度达不到3米的，也不能计算在内。屋顶绿化根据国际规定，可作为正式绿地。绿化率：凡是能种上草的，边边角角都可划分为“绿化范围”之内；此外，绿化率计算的是树冠面积而非实际种植面积，即指树冠投在地面上的树荫的面积。所以，所种树种不同，以及季节不同，绿化率都会有所不同。建筑高度：建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。 通常情况下，容积率越高，建筑物的高度越高。覆盖率越高，建筑物的高度就越低。三）、物业分类1、按建筑高度/楼层分低层建筑：指高度小于等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。多层建筑：指高度小于等于24米的建筑，多层居住建筑为四至八层。高层建筑：指高度大于24米的建筑，为八层以上建筑。 在日常工作中，我们常常会接触到所谓多层、小高层、高层和超高层这样的概念。在这里多层通常指四到七层的建筑物；小高层一般指八层到十四层的建筑物（很多人把18层以下均统称为小高层）；高层指十四或十八层以上的建筑物（建筑高度小于等于100米）；超高层指的是建筑高度超过100米的建筑物。2、按商品房用途分（1）住宅是固定地占用一定土地和空间资料，具有综合消费功能，为个人和家庭居住，为劳动力和人口再生产提供物质空间的建筑物。简言之，住宅就是人们的居住用房，房屋内具备可供人们生活器具的功能和设施。 住宅根据用途不同，可分为：多层住宅：形态为多层建筑的居住用房小高层、高层：形态为小高层、高层建筑的居住用房别墅：通常指相对独立的、单独使用的单幢居住建筑，带有不同规模的私家花园。根据形态不同，别墅又可分为：独栋（单体、独立）别墅：最传统、最经典的别墅样式。拥有独立的建筑，有独立的绿化环绕，私密性比较强。联体别墅：通常为二到六户拼接在一起。每户人家拥有自己的院子和车库。这种别墅形式发源于19世纪四五十年代的英国新城镇时期，欧美普及。目前市场上把二户连接在一起的称为“双拼别墅”、六户连在一起的称为“排屋”。联体别墅在国外称为“Townhouse”。叠加别墅：通常为四层到五层的多层建筑。一、二为一户，三、四层为一户，每户也拥有独立的车位。下层住户通常会有地下室和门前绿化空间；而上层住户会有一个大面积的露台（不计入建筑面积）。（2）商铺（商业营业用房）是经营者为顾客提供商品交易、服务及感受体验的场所。商铺按照不同的形态，大致又可划分为：商场商铺、商业街商铺（商业步行街）、沿街商铺、裙房商铺（底商）、市场商铺、轨道交通商铺等。业态： 我们在研究商铺时，通常会提到两个名词，业态和业种。按照惯例，业态是指商业的形态，是商品销售活动的具体形式。业态根据经营方式的不同可分为批发业态和零售业态。批发业态形式相对比较简单，批发这种形式也是属于比较初级的商品经营方式，批发所面对的最终客层面也比较窄。目前主要的研究方向是零售业态。零售行为受到国际商业发展趋势的影响，发生了多次重大变革。通常认为，业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 2004年10月1日，我国开始实行最新的零售商业业态分类标准，将零售业态划分为17种，它们是食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物。在部分地区，除了这17种分类外，还有一些新型的变种。业种： 商家所销售的商品种类。简单理解就是“卖什么”。 业态和业种均具有多样性的特点。因此，我们在为商业项目进行规划时，特别是大型的商业项目，如何进行业态组合，如何确定业种、确定业种的比例是直接关系到这个商业项目成功与否的关键。（3）办公楼（写字楼）企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房。办公楼根据性质不同，可分为：办公楼（纯办公）：非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。公寓式办公：单元式小空间划分，有独立的卫生设备的办公建筑。 按品质分，通常市场将办公楼分为甲级、乙级和丙级：甲级写字楼：处于核心商务区位置；物理状况和建筑品质一流，达到5A智能化标准；体量大，标准层每层建筑面积在1500以上；租户内有国内外知名公司或财团；由经验丰富的一流品牌物业管理公司管理。乙级写字楼：物理状况和建筑品质良好；建筑功能相对陈旧；租户多为中小客户；有物业公司统一管理。丙级写字楼：建筑使用年限较长，存在明显物理磨损；功能陈旧；租户基本为小型业户；只提供最基本的物业管理服务，如收发、卫生、值班等。其他相关：商务楼：根据上海市高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理规定，商务楼指用于商业服务用的七层以下的办公楼、写字楼的通称，八层以上可称大楼。 市场上有时习惯把“商务公寓”称为商务楼，这种商务公寓实际是以住宅立项，外观、配置、功能则定位为办公。商务公寓和真正商务楼的区别一可以看其以什么性质来立项，二看其贷款成数和年限。注：5A智能化：通讯自动化系统（Communication Automation System CAS）办公自动化系统（Office Automation System OAS）建筑管理自动化系统（Building Automation System BAS）火灾消防自动化系统（Fire Automation System FAS）安保自动化系统（Security Automation System SAS）（4）小户型 小户型，顾名思义就小面积的居所。目前在中国的房地产市场上，小户型商品房风光无限。事实从上世纪90年代起，一些小户型的项目就开始在上海等沿海经济发达地区出现了。不过当时主要是一些酒店式公寓这种性质的小户型，经营方式也多以出租为主。直到既可自住、又可投资的产权式小户型的出现，这才真正成为了市场热点。最早期的代表有青年汇、蓝朝部落等。另外在叫法上也非常多，如单身公寓、酒店式公寓、公寓式酒店、产权酒店、SOHO、SOLO等，以下逐一做介绍：单身公寓：以住宅立项；户型面积通常在35-70左右；只提供一般住宅的物业服务；可精装修可毛坯，类似于普通的一房。酒店式公寓：以住宅立项；通常位于商务区；提供星级酒店的服务，如秘书、信息、翻译等商务服务，但不进行酒店式管理经营；精装修（包括家居设计、厨卫、电器）；物业公司通常为那些具有星级酒店管理经验的公司；开发商通常会提供统一包租。公寓式酒店：这是一种位于酒店内部的公寓形式的酒店套房。以旅馆立项（用地年限50年）；通常位于商务区；类似公寓格局，有客厅、卧室、厨房（通常用电磁灶等）和卫生间；全装修（配全套家具、厨卫、电器）；提供全套酒店管理服务；开发商统一包租（业主只有产权，没有使用权），由酒店经营管理公司统一经营管理。产权酒店：将酒店标房/套房分割出售，以旅馆立项。位于繁华区域；没有厨房；装修配置完全按照酒店标准；开发商统一包租，由酒店经营管理公司统一经营管理。SOHO：Small Office Home Office的简称。属于办公楼的一种；以小面积分割；每户有独立卫生设备；可称为小户型公寓式办公。SOLO：英文含义是“独奏、单独、单独飞行”。有些房地产商以SOLO为概念，实际推出的是精装修小户型公寓或小户型公寓式办公。注：户型：酒店式公寓既有小户型，也可如普通住宅那样设计2房和3房。公寓式酒店和产权酒店中的套房户型也相对较大。因此，这3类产品并不是纯粹的小户型产品。购买目的：单身公寓和SOHO既可自住，又可投资；而酒店式公寓、公寓式酒店、产权酒店购买目的基本都为投资，业主只有产权，而没有使用权（有时会有）和经营权。收益来源：单身公寓和SOHO的收益来源于出租或产权转让。酒店式公寓、公寓式酒店和产权酒店则是由开发商统一包租，业主的收益一是来自开发商所提供的每年固定的回报率，通常回报率在8%10%，二是来自产权转让。四）、建筑结构/样式1、建筑结构砖木结构：主要承重构件是用砖、木做成；竖向承重墙体为砖砌，横向楼板、屋架为木材；20世纪五六十年代前建造的民用房多为这种结构。砖混结构：竖向承重构件为砖墙或砖柱，水平承重构件为钢筋混凝土；这种建筑物的楼层在6层以下。钢筋混凝土结构：承重构件由钢筋和混凝土构成，适合不同高度的建筑物。具体又可分为框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配而成。特点是墙体为填充墙，便于打通，能为建筑物提供灵活的使用空间。剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱。特点是刚度大，空间整体性好，房内不外露梁、住楞角。是目前高层住宅最广泛采用的一种结构形式。框架剪力墙结构：在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。筒体结构：由竖向筒体力主组成的承受竖向和水平作用的高层建筑结构。筒体结构的筒体分剪力墙围成的薄壁筒和由密柱框架或壁式框架围成的框筒等。主用用于高层公共建筑。框架-核心筒结构：由核心筒与外围的稀柱框架组成的高层建筑结构。筒中筒结构：由核心筒与外围框筒组成的高层建筑结构钢结构建筑：主要承重构件由钢材制成。建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑。2、建筑样式 根据建筑物的外型，基本可分为板式和塔式两种：板式特点：优点：南北通透，通气好；进深较小，日照质量好；公摊面积小，得房率高；采光面多；缺点：体形庞大，影响视线；对背阳面影响大，造成背阳面园林和建筑的采光不足；高层板式抗震性能差。塔式（点式）特点：优点：结构稳定，安全性高；通常一梯多户，交通空间节约；容易设计出小户型；小区整体通风和视野较好；缺点：采光面少，通常只有两个面；户型通风效果不好；楼层户数多，相邻户型干扰大；会出现东西向、北向户型，日照差；容积率高，能较好解决土地资源紧张的矛盾。 塔式建筑的变体较多，如蝶形、“Y形”等。市场还有种所谓“短板式”，其实是两到三个塔式组合而成。五）、户型1、基本名词层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离（通常层高达到2.8米）。净高：下层地板面或楼板面到上层楼板下表面之间的距离（层高-楼板厚度=净高）。开间：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。住宅的开间根据规定，通常在2.1米4.2米之间（以0.3米为一递进单位）。考虑到居住舒适度的问题，目前一间房的开间设计至少在3米以上。进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。2、户型设计 目前户型种类较多，主要有：一房一厅一卫、一房二厅一卫、二房一厅一卫、二房二厅一卫、二房二厅二卫、三房一厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫、四房三厅三卫等。少数项目设计中还有5房。对于多层住宅而言，通常一房的合理面积在50-60，二房的合理面积在80-90，三房的合理面积在100-110之间；小高层和高层相应更大些。除了上述房型描述外，还有些变异的房型设计，如：错层：一套房子不处于同一平面，房内的各功能区以不等高的形式互相错开。跃层：这类住宅的特点是住宅占有上下两层，上下两层等高；卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法。复式：受跃层设计启发，每户仍占上下两层，但上层高度较低，通常为斜坡顶，部分区域人不可直立站起。上层一般只用做休息睡眠用。五证二书: 五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证；二书为：住宅质量保证书、住宅使用说明书。四、影响房地产的几大因素（宏观方面）从宏观方面考虑影响房地产的因素，我们可以发现影响房地产的因素涉及到方方面面。由于房地产是一个涉及多学科多行业的综合性行业，所以它的涉及面就过于宽泛，所以影响因素就过多。下面，将从几个主要方面来进行说明。政治因素政治体制决定了房地产的开发方式和走向；政治环境也决定了房地产业涉及的开发范围和销售范围；如：政治环境不好，会直接影响较大项目的国际合作；影响到外销地产的前景；政治不稳定，直接影响到行业命运。宏观性行业调节政策直接影响行业的发展方向。经济因素经济发展的程度决定了房产开发的程度，决定了消费客层的数量；房地产相关行业的发展，直接决定了开发成本和市场前景；外部经济力量可以直接对区域房地产市场造成影响：如香港地产泡沫的爆发。文化因素房地产行业位于“衣食住行”的第三位，是直接为人们的生产生活服务的。在追求人性化、人文特点的今天。在房地产行业中注入文化内涵已经成为未来发展的一个趋势，房地产将成为有生命力的人文行业。科学因素只有越来越多的新技术运用到房地产行业中去，才能真正带动这个行业的发展。成本的缩减、产品的增值、价值的提升，都需要科学技术的注入。地理因素地理因素同样也决定着房地产业的特点。越发达的地区，房地产业的发展就越成熟、越多元化；落后的地区就比较单一。行业的发展水平有着明显的不同。人口因素人口是决定房地产业发展的一个重要因素。人口越多的地区，房地产产品的需求就越高；人口少的地区，房地产产品的需求就越低。宏观调控政策我国是社会主义国家，社会主义市场经济的特点就是国家会利用宏观调控的经济杠杆来控制行业的发展速度。我国的房地产业近几年来发展迅速。国家为了防止产生经济泡沫，可以通过土地出让政策、银行贷款的调整、销售方式的控制等多种手段进行调节与控制。（微观方面）开发成本因素房地产的开发成本直接决定了房地产产品的价格。无论是土地成本、融资成本、建筑材料成本还是销售成本，都能够对房地产业产生很大的影响。市场需求量对一个行业最直接的影响因素就是看市场的需求量。当供大于求的时候，需要行业紧缩，调整政策；当供小于求的时候，将面临着快速发展的问题，产品价格也会上升。消费者数量与结构房地产行业的消费者数量代表着一个市场的容量。而其结构对其影响也非常的大。如上海房产中，投资客的比例；本地客户、外地客户、海外客户的比例构成，都对房地产行业有着重要的影响。城市规划因素目前国内众多城市房地产开发热，很大一部分与当地政府的城市规划有着直接关系。城市新规划的出台，就预示着旧城的改造和新城新地块的开发。城市规划的规模和科学合理性，也直接影响到行业的发展。（二）、房地产相关行业介绍一、投资商（1）概念：房地产投资商，即房地产项目的出资者。一般情况下，一个房地产项目由一个或一个以上的出资者构成。出资的内容可以是资金投入、土地投入、技术投入或其他投入等。（2）投资者投资前的项目可行性研究。可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段：1投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。主要内容包括：地区概况，经济政策，资源条件，劳动力状况，国内外市场情况以及项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析，选择最佳效益方案并且编制初步可行性方案。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占总投资的0.25%1.5%。 3详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。在此阶段编制可行性研究报告。这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%. 4项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。 可行性研究报告的纲要第一节 项目投资估算及资金筹措第二节 项目销售和租金收入测算第三节 项目财务评价第四节 项目不确定性分析第五节 项目效益评价第六节 结论和建议二、开发商（1）开发商的概念。开发商，又名发展商。是投资者为了所投资项目的开发而设立的实体企业。负责该项目的定位、拆迁、规划、工程、销售等多方面的工作。房屋拆迁 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。 城市房屋拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(4)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。房屋拆迁服从与城市建设，房屋拆迁的规模要与城市的经济发展水平相适应。 土地使用权有偿出让的方式 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。出让包括了协议出让和公开出让公开出让：包括了土地的招、拍、挂： 招标：指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 拍卖：指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 挂牌：在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。协议出让：根据国土资源部第21号令： 商品住宅、商业、旅游和娱乐这四大类的经营性土地不得通过协议出让 同一块地有两个以上意向用地者，也不得以协议方式出让拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 三、规划设计（1） 规划设计的概念房地产项目的规划设计即根据房地产项目的定位及其特点，进行建筑方面的规划与设计的过程。一般由专业的建筑设计院来完成。（2）规划设计方面的知识点根据国家和北京市有关城市规划的规定，城市规划区开发建设的项目，必须符合城市规划的要求，必须向市规划主管部门办理项目规划的申报手续，在取得“两证一书”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书）后，方可开工建设。四、景观设计（1）景观设计的概念。景观设计的理念是在房地产行业在人们在人文文化方面需求增加的情况下出现的。为了满足人们日益增长的文化需要，特在房地产项目规划中加入具有人文文化特点或自然文化特点的景观设计，提升整个项目的价值。（2）景观设计的两大方向。具有人文文化特点的景观；具有自然文化特点的景观。五、施工单位（1） 施工单位的概念。施工单位即房地产项目的建筑施工单位，负责根据规划设计图纸，按时高品质完成房地产项目的建造工作。正常情况下，开发商会通过招标形式确定总承包商，负责整个项目的施工。（2）建筑施工方面的知识点工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行综合验收。建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部施工企业资质等级标准执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发建筑业企业自治证书六、监理单位房地产监理公司即负责房地产项目监理工作的公司法人实体。主要工作范围是监督工程施工单位针对房地产项目的施工建造，检查其是否符合相关国家或地方的规定和标准。提供整个项目施工质量方面的保证。七、企划公司（1）企划的概念房地产项目的企划即针对房地产项目开发进行的整体战略策划和具体的执行策划。包括：项目的定位、规划设计的定位、市场的定位、销售策略、公关活动策略和广告策略等八、销售公司销售公司是在房地产销售走向专业化后逐步形成的。代替开发商执行在房地产销售方面的工作。将房地产项目推向市场，销售给目标客户。现在的房地产销售公司，多与企划公司融合为一体，为开发商提供全面的销售服务。房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。 通常房地产销售有住宅销售、写字搂销售、商业物业销售等多种形式，其中住宅项目销售在房地产销售量中占绝大部分，以下主要以住宅项目的销售为例来作简单介绍。销售准备1 文件准备：包括项目销售审批资料准备和销售资料的准备。2 人员准备：需要确定销售人员，确定培训内容并对销售人员进行正式上岗前的培训，同时在销售过程中也要不断结合销售中出现的新问题进行后续培训。3 现场准备：房地产销售现场的准备是销售前准备工作非常重要的一环。一般来说现场工作包括售楼处（模型）、看楼通道、样板房、形象墙、户外广告牌、灯箱、大型广告牌、导示牌、彩旗、示范环境、施工环境等。 在销售实施阶段，还要根据项目销售时间及进度，将房地产销售分为几个阶段：导入期、强销期、持续强销期和清盘期。并且根据不同阶段分别制定出相应的销售策略。九、广告公司(策划公司)广告作为一种信息传递方式，伴随着商品的产生而产生，同步于市场经济的发展而发展。如今，广告已成为企业市场营销活动的重要手段，成为产品进入市场的入场券，亦成为衡量一个国家，一个地区乃至一个行业经济繁荣与否的标志。广告公司准确的说是房地产销售过程中的配合单位。由于房地产销售是一个颇具有整体性的销售过程，其宣传方式覆盖了目前所有的传媒方式，所以需要广告公司来进行密切的广告配合工作。其中，主要配合的广告公司类别有：媒体广告公司、广告制作公司、影视制作公司、公关礼仪公司、装潢装饰公司等。（一） 广告的概念广告一词源于拉丁语（advertere），意思为“诱导”、“注意”。美国市场营销协会定义委员会为了将广告与其他促销手段严格区别开来，曾对广告作如下定义：“广告是由明确的发起者以公开支付费用的做法，以非人员的任何方式，对产品，服务或某项行动的意见和想法等进行介绍。”也就是说，广告是企业以付费的方式，将有关的市场信息，通过一定的媒体向顾客进行产品宣传的一种方式。（二） 广告的作用广告作为一种积极有效的信息传递活动，对实现“产品的惊险跳跃”有着极为重要的作用。具体来说可以归纳为以下几点：（1） 传递信息，沟通产需。这是广告的基本作用。（2） 创造需求，刺激消费。（3） 树立形象，利于竞争。（4） 指导购买，扩大销售。（三） 广告媒体的种类广告必须通过一定的媒体传播出去，媒体的质量在相当程度上影响着广告的成败。（1） 报纸。报纸是传递信息的最重要的工具，是广告运用最多的媒体形式之一。（2） 杂志。杂志专业性较强，目标读者较集中，之刊登各种专业产品广告的良好媒体。（3） 广播。广播是听觉媒体，在我国现阶段也是一种广为利用的主要媒体。（4） 电视。电视是重要的现代化媒体，她通过视觉形象和听觉的结合，综合运用各种艺术手法。融声音、图象、色彩、运动于一体，直观形象地传递商品信息，具有丰富的表现力和强烈的感染力。（5） 户外广告。主要包括路牌广告、灯箱广告、交通车身广告、车辆广告、机场、车站码头广告、招贴广告、传单广告等。（6） 售点广告。指售货点或购物场所的广告。（7） 其他媒体。主要包括邮寄广告、赞助广告、体育广告、包装广告等。（四） 广告媒体的选择要使广告达到一定的促销效果，则必须注意广告媒体的覆盖面，接触频率及作用强度等。广告媒体种类繁多，并且各具特色和利弊，企业在选择广告媒体时应考虑一下因素。（1） 企业对传播信息的要求。企业对传播次数、效果及到达目标顾客的最低时间限度要求不同，就要根据各种媒体的特点，选择不同的广告媒体。（2） 产品特性。产品的性质、特点不同，要选择不同的广告媒体。（3） 目标顾客特点。顾客的年龄、性别、文化程度、经济收入和社会地位等不同，接触媒体的习惯也不同，企业应选择能顺利传播到目标市场的媒体。（4） 媒体特征。媒体的传播范围、效果、选择性和声誉是各不相同的。因此，必须根据媒体特征来选择。（5） 媒体的成本和支付能力。不同媒体的成本不同，在选用时应考虑企业广告费用支付能力，分析费用与广告效果之间的关系，选用成本低、效果好的媒体。十、物业管理公司（一）物业的概念 “物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在香港房地产法一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念 在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。 1物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征： （1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。 （2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。 （3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。 2物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容： （1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。 主要包括：商品性、稀缺性、保值增值性、投资固定性、大量投资性、地段性、社会经济位置的可变性等。（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。主要包括：对政策法规的敏感性、“权利束”性、物业的相邻性等 。（二）物业管理 物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。 1广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。 2狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向用人提供多方面的经营服务。 物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都 这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好 的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业 管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。 （一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括： 1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议 2、制定物业管理计划包括计算管理份额 3、制定物业管理组织架构 4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划 5、制定第一年度物业管理财务预算 6、参与工程监理 7、参与设备购置 8、参与工程验收 9、拟定物业管理文本 （二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面：1、楼字及设备维修保养 2、楼字保险事宜 3、保安服务 4、清洁服务 5、绿化环境保养 6、紧急事故处理 7、处理住户投诉 8、财务管理 根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁月i 送督、邮递复他商务服务等等。 十一、经营管理公司经营管理公司主要是针对商业经营管理而言。目前中国商业发展迅速，商业物业的种类也日益齐全，呈多元化发展。主要形式有购物中心、百货公司、超级市场、综合批发市场、专业批发市场等，每种商业形态的经营管理均不相同。开发商在进行商业物业开发的同时，首先考虑的是以后商业体能否成活的问题，所以他们一般会对以后的商业管理进行严格要求，并贯穿到销售过程的始终。商业管理公司的主要职能：l 商业项目的招租工作；l 商业项目的管理内容及程序；l 日常的商业项目业主的管理；l 商业项目的经营；l 商业项目的维护工作。第三篇房地产开发流程介绍及行业知识一、房地产开发含义所谓房地产开发，一般指房地产开发企业（开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地取得、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国在城市房地产管理法第2条中对房地产开发下了明确的定义：“指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。二、开发流程房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等。一般的开发流程大致包括了：土地取得、规划设计、项目建设、项目销售这几个过程。为什么说只是一般的开发流程？因为在有些情况下，整个流程会有所不同。以下先介绍一下在常规流程中，所包括的几个阶段。1、前期准备阶段在前期准备阶段中，开发商主要工作就是取得项目建设用地的国有土地使用权和取得项目开工建设的一系列许可证。（1）土地取得看土地的取得要走怎样一个程序？首先是政府部门的工作：每年会编当年的土地收储、出让的计划表（这个计划表中包括了重大工程、公益事业、经营性商品房各类性质用地）去规划部门申领规划要点提交计委审核计委发函至规划部门、规划部门签返还至计委计委审核通过、立项根据土地出让计划表，进行土地的公开招、拍、挂以上的政府部门的工作，在这一时期，开发商要做些什么呢？去政府相关部门（国土资源局）取得土地出让计划表研究、确定初步意向地块前期调研、进行可行性论证领取竞标通知书、准备标书按时投标中标后，按