2018-中国百城住宅库存报告(20180928).docx

易居中国100城住宅库存报告一线城市率先步入补库存通道，四季度预计百城库存将增加报告摘要：1、库存：8月份库存数据显示，当前百城住宅库存已经出现了连续37个月同比下跌的现象，其中有65个城市的库存规模低于去年同期水平。2、存销比：三四线城市存销比已经创下了2009年以来的月度最低值。预计探底基本完成，第四季度将步入反弹的通道。3、预测：四季度供应节奏或加快，这会带来库存规模的上升即可售房源的增加。同时这也有利于供求关系的再平衡和房价的稳定。一、百城库存跌回七年前水平1、100城库存：库存连续37个月同比下跌截至2018年8月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米，环比减少0.3%，同比减少7.2%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。图1 100城新建商品住宅库存面积数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院2、城市结构：一线城市近三个月库存明显增加截至2018年8月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2288、21702和18269万平方米，环比增幅分别为1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分别为4.7%、-10.2%和-4.7%。从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7-8月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。同时，二线城市同比跌幅最大，这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。图2 一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院3、城市排行：65个城市库存低于去年同期水平2018年8月，100个城市中，有35个城市库存出现了同比增长现象。其中九江、合肥和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到104%、64%和55%。部分城市库存规模较高，或存在已成交但未网签的交易现象。同时，100个城市中，有65个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、金华和深圳的同比跌幅较大，跌幅分别为55%、43%和42%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。表1 100城新建商品住宅库存面积同比增幅排序增幅前10位的城市增幅后10位的城市城市增幅城市增幅九江104%大连-55%合肥64%金华-43%镇江55%深圳-42%景德镇42%杭州-33%厦门36%成都-32%滁州34%安庆-30%珠海31%青岛-29%福州27%郑州-29%株洲24%张家口-26%苏州23%丹东-26%数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院二、同比数据显示推盘节奏在加快1、100城预售：预售面积同比明显上升2018年8月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4462万平方米，环比增长1.0%，同比增长32.7%。总体上看，8月份房企推盘节奏环比变动不大，但是同比增长明显。这也说明预售方面的管控力度或有所减少，这利好购房者可选房源的增加。图3 100城商品住宅新批准预售面积数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院2、100城成交：市场略有一定的降温迹象2018年8月份，100个城市新建商品住宅成交量为4572万平方米，环比减少2.6%，同比增长17.8%。总体上看，受淡季因素的影响，市场交易出现下滑也是符合预期的。当然若是后续几个月交易行情不好，那么也会倒逼房企积极降价。图4 100城新建商品住宅成交面积 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院3、供求关系：目前已出现连续8个月的供小于求态势2018年8月份，100个城市新建商品住宅供应量为4462万平方米，而成交量为4572万平方米。8月楼市呈现出供小于求的态势，目前已连续9个月出现了此类态势。应该说，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，此类项目的去化表现总体还是不错的。图5 100城新建商品住宅月度供求关系数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院三、存销比位于历史底部1、100城存销比：新房库存仅用9个月就可以消化完我们定义：库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。2018年8月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.0个月，这也意味着市场仅需9.0个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比7月份9.6个月继续下跌。观察历史数据，今年前8月100个城市存销比总体在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。另外8月份数据有明显下跌，这和存销比的计算公式有关。在公式中，分母“最近六个月新建商品住宅成交面积平均值”并不包括2月份数据，所以分母值变大，进而引起存销比明显减小。图6 100城新建商品住宅存销比走势数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院2、结构分类：二线、三四线城市去库存周期最小2018年8月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、8.9和8.9个月。相比7月份13.6、9.5和9.4个月的数值，三类城市的存销比都有收窄态势。横向对比看，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2009年以来的月度最低值，即最近10年中三四线城市的去化周期达到了最低值。观察历史数据，2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前10个月的历史底部水平。2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，可以认为，三四线城市的存销比探底已完成，四季度将面临反弹的可能。图7 一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院3、城市排行：25个城市的存销比小于6个月经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有15个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有19个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有66个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。在此类城市中，有部分城市的存销比数据相对偏高，比如说香河和厦门等。其中对于厦门市场来说，市场交易表现一般，所以也在一定程度上使得其房价跌幅相对大。这无论是从百城房价数据还是国家统计局70城房价数据上都可以得到印证。表2 100城新建商品住宅存销比排序存销比前10位的城市存销比后10位的城市城市月城市月香河38.5 惠州2.3 厦门33.6 赣州2.3 桂林29.3 柳州2.4 北京26.0 杭州3.0 包头23.5 扬州3.4 燕郊23.4 郑州3.4 肇庆22.2 大连3.5 固安18.4 嘉善3.6 西宁18.3 清远3.9 三亚18.0 湖州4.1 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院四、四季度预计住宅库存将增加2018年8月全国百城库存水平继续下跌，充分说明当前库存市场正步入到“缺货”阶段。这也说明库存市场的基本面在发生根本性变化。尤其是全国100个城市中，有66个或者说六成城市的存销比是偏小的，类似城市更是面临房源相对紧缺的问题。目前全国房企的新开工等节奏有所加快，这利好形成更多的可售房源。另外，各地预售证发放的政策有所放松，这也可以刺激更多房源进入市场。所以从这个角度看，今年第四季度房源相对会比较充足。类似房源充足也利好供求关系的改善，以及房价的稳定。附注：100个城市按一、二、三四线城市划分如下： 4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉