《房地产信托》课件.ppt

房地产信托 房地产信托 房地产信托分类 1 房地产信托业务及运作基本流程 2 房地产投资信托基金 3 房地产信托业的发展 4 房地产信托 信托就是信用委托 是一种以信用为基础的法律行为 信托的定义 信托是指委托人基于对受托人 信托投资公司 的信任 将其合法拥有的财产委托给受托人 由受托人按委托人的意愿以自己的名义 为受益人的利益或者特定的目的 进行管理或者处分的行为 概括地说是 受人之托 代人理财 信托的角色 委托人 即是信托财产的所有者 是让受托人适从其目的对财产进行管理或处理的人 客户既受益人 受托人 即是接受委托人的要求 按照合同规定对信托财产进行管理处理的人 信托公司 保管人 银行 由于信托财产的独立性 银行是承担着保管人的作用 与证券的三方存管相同 信托的基本特征 信托是以信任为基础 受托人应具有良好的信誉 信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人 信托财产具有独立性 信托依法成立后 信托财产即从委托人 受托人以及受益人的自有财产中分离出来 成为独立运作的财产 受托人为受益人的最大利益管理信托事务 房地产信托分类 一 按房地产信托性质分类1 委托业务委托业务包括房地产信托存款 房地产信托贷款 房地产信托投资 房地产委托贷款等 2 代理业务代理业务及代理发行股票债券 代理清理债权债务 代理房屋设计等 3 金融租赁 咨询 担保等业务 房地产信托分类 二 按委托人信托目的的分类1 房地产保管信托预付价款未清 产权的保管2 房地产管理信托受托办理代收房地产租金 代为修缮和改建 代付代缴房地产税款或其他费用 3 房地产处理信托受托办理土地或建筑物的出售事宜 房地产信托分类 三 按照资金的运用方式分类1 贷款类信托和银行贷款基本相同2 股权投资类信托3 财务受益权转让类信托指接受开发商财产作为信托 然后将其收益权向公众进行转让 房地产信托分类 四 按信托计划管理方式分类1 指定用途信托明确了信托资金用于某个特点项目2 信托公司代定项目信托由信托公司代为寻找合适的项目进行投资 五 按投资者数量分 1 一个投资者拟定一定信托计划 2 集合类信托计划 不超过200人 二 房地产信托机构资金来源 一 房地产信托基金投资公司的资金来源 财政拨款 社会集资及自身留利 二 房地产信托存款 三 集资信托和代理集资信托信托机构接受企业 企业主管部门以及机关 团体 事业单位等的委托 直接或代理发行债券 股票以筹集资金的一种方式 四 信托资金指信托机构接受委托人的委托 对其货币资金进行自主经营的一种信托业务 二 房地产信托机构资金来源 五 共同投资基金投资基金或共同基金三 房地产信托的作用 一 房地产信托为房地产投资商提供了可靠的融资渠道 二 房地产信托化丰富了资本市场的投资品种为投资人提供了一条稳定获利的投资渠道 三 房地产信托化是信托业得以迅速发展的重要契机 房地产信托融资具有降低整体融资成本 募集资金灵活方便级资金利率可灵活调整等优势 第二节房地产信托业务级运作基本流程 一 主要的房地产信托业务 一 房地产信托存款房地产信托投资公司接受机关 团体 企业和房地产开发经营公司的委托 代为管理和运用的存款 1 财政部门指明用于房地产委托投资或贷款的信托资金 2 房地产主管机构指定用于房地产的委托投资或贷款的信托资金 3 房地产业科研单位的科研基金 4 房地产学会和房地产基金会的基金 5 专门用于职工疾病 退休 待业 伤残等情况下支付各项费用的劳保基金 一 主要的房地产信托业务 二 房地产信托贷款 1 资金量较少 2 具有特定的对象和用途 为解决房地产开发经营和购买过程中的资金不足而发放的 专款专用 3 利率灵活 可在同期贷款利率基础上上浮20 三 房地产委托贷款是金融信托机构受委托人委托 在委托人存入的委托存款额度内 按委托人指定的对象 用途 期限 利率和金额等发放的贷款 并负责到期收回本息的一项信托业务 房地产委托贷款的主要特点 1 信托机构不承担经营风险2 委托贷款必须是先存后贷 受托机构不予垫款 3 委托人应向信托机构提出申请向信托机构提出申请 明确贷款的对象 用途 金额 期限 利率以及其他要求 利率可在人民银行规定的贷款利率的基础上浮动 4 四方关系之间必须事先签订协议关系人 委托方 受托方 借款单位以及受益方协议签订方式 由委托人同信托机构 借款单位两家同时签订委托人先同信托机构订 然后信托机构再想借款的房产企业签订协议书的形式 签订总的协议书 具体办理每一个笔信托业务时 依据总协议办理 每办理一笔委托业务贷款签订一次协议 5 信托机构是以提供服务和收取手续费为目的委托贷款的利息收入全部归受益人 信托机构收取手续费 信托制度成为信托公司发展的内在优势 信托作为一种财产管理制度 利用信托的制度优势 在实现财产隔离的基础上 提供 受人之托 代人理财 的金融服务 具有自身独特的功能和制度优势 安全性 信托财产的独立性 破产隔离优势 灵活性 信托财产的所有权 管理权和受益权相分离 具有广泛的适应性 灵活性和创新性 广泛性 业务范围横跨货币 资本和产业市场 固定收益类信托产品 对于风险偏好程度低 追求稳健收益的投资者 可以关注固定收益类和的信托产品 当然 投资者应深入了解产品的交易结构 风险点及相应的风控措施等要素 仔细阅读信托文件的条款 做到心中有数 放心投资 一般以银行汇票 国债 企业债项目较多 如公司前期发行的银行票据信托为固定收益类 风险等级 无 房地产信托产品 指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司 由信托公司按照委托者的要求进行管理 处分和收益 信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营 使投资者获取溢价或管理收益 目前市场中的房地产信托大多是由于房地产开发项目缺少资金 委托信托公司融资的方式较多 地产方一般以土地质押的方式来和信托公司合作 风险等级 弱中 股权收益类信托产品 在大小非解禁的背景下 信托公司创新研发了股权收益权类信托产品 即上市公司大股东将其持有的上市公司流通股或限售流通股质押给信托公司 从而进行融资的一类产品 此类产品一般会要求按标的股票市值的3 4折来确定融资额度 还附加设置股价风险警戒线 办理股票强制执行公证等风险控制措施 总体来说 此类产品风险水平较低 信托公司的操作模式也比较成熟 风险等级 中 PE类信托产品 随着中国私募股权投资 PE 市场的逐渐成熟和产业整合的加速 部分PE类信托也进入高端投资人的视野 此类产品由信托公司和专业的PE管理公司进行运作 对具有高增长潜力的企业进行股权投资 一般期限较长 3 5年为主 资金门槛高 多数要求认购金额500万元起 资产量比较大 过往投资经验丰富 偏好长期股权投资的投资者 在重点了解产品的交易架构 收益分配方式及退出机制的基础上 可以适当参与 以期获得比较高的超额收益 风险等级 中 证券类投资资金信托产品 证券投资信托是指信托机构将个人 企业或团体的投资资金集中起来 代替投资者进行有价证券投资 最后将投资收益和本金偿还给受益人 信托部门从中收取手续费 二级市场的阳光私募 一级股票定向增发等 目前市场上常见的就这两大类 如前期公司合作的重阳10期证券投资集合资金信托计划 风险等级 高 信托的优点 专业管理 专家理财 信托投资公司根据宏观经济 行业及上市公司基本面和大势的研究 充分发挥专业理财能力 合理配置信托资金的投向及比例 在资金安全性和收益性上实现平衡 多元的投资组合 信托资金投向为上市公司流通A股 债券 基金等 在考虑资金安全性和收益性的基础上 设计多元的投资组合 在不同投资品种之间进行投资组合的配置和调整 完善的风险控制体系 信托投资公司通过建立完善的投资决策体系 风险控制体系 确保信托资金的安全运用 稳定的投资回报 经过信托投资公司专业的投资管理运作 可预期实现高于同期国债及银行存款的投资收益 举例 固定收益类信托 某信托公司受让某银行分行已贴现 但尚未到期的银行承兑汇票项目 预期募集资金不低于5000万 拟定200万起步 预期年率7 向公众集合融资 举例 单一信托 某医院要引进医疗设备 缺少资金5000万 当前资金紧张无法贷款 就与某信托公司合作 以医院做抵押 由信托公司贷款5000万 年利率8 期限1年 信托公司本身也没钱 他可以把这个医院项目作为一个信托产品向公众单一融资 年率7 如果你拿5000万元购买这个信托产品 那就是你作为委托人 委托信托公司把这5000万元投资到医疗设备项目 年回报7 信托公司融资成功 投资医疗设备项目 1年后收回本息 按10 然后支付给委托人本息 按7 举例 集合信托 某房地产公司手头有个开发项目 缺少资金2个亿 当前资金紧张无法贷款 就与某信托公司合作 以项目做抵押 由信托公司贷款2个亿 年利率14 期限2年 信托公司本身也没钱 他可以把这个房地产项目作为一个信托产品向公众集合融资 拟定200万起步 年率12 如果你拿200万元购买这个信托产品 那就是你作为委托人之一 委托信托公司把这200万元投资到房地产项目 年回报12 信托公司融资成功 投资房地产项目 2年后收回本息 按14 然后支付给委托人本息 按12 举例 股权类信托 某上市公司要扩大项目进行再融资 缺少资金8000万 由于证监会不予批复再融资项目 当前资金紧张无法贷款 就与某信托公司合作 以公司股票做抵押 由信托公司贷款8000万 年利率9 期限1年 信托公司他可以把这个上市公司再融资项目作为一个信托产品向公众融资 年率8 为了防范市场风险 信托公司会要求上市公司按标的股票市值的50 来确定融资额度 确保信托成立 举例 证券投资资金信托 某阳光私募发行第三期证券投资集合资金信托计划 主要投资于证券 债券以及现金类资产的权益类投资 拟募集资金为2个亿 那么私募本身没有钱 只有依托信托公司融资来进行操作 信托公司本身也没钱 他可以把这个项目作为一个信托产品向公众集合融资 拟定300万起步 由于该信托是证券投资资金信托产品 没有预期收益 类似于理财5 6号 信托制度成为信托公司发展的内在优势 与其他金融机构相比 信托行业投资范围广泛 银行业无法介入股票 实业投资等领域 基金公司仅仅只能从事股票 债券等金融工具投资 证券公司 保险公司投资股权也受到限制 而信托公司投资范围横跨货币市场 资本市场和产业市场 分享多个市场的获利机会 具有多种赢利点 信托公司 新办法 出台 功能定位更明确 信托公司定位明确 受人之托 代人理财 产业投资基金的发起人和管理人 鼓励开展PE RETIS ABS QDII等创新业务 优化资源配置 放开异地业务 预留发展空间 如标准化的信托产品 买房不如买房地产信托 专业机构的统计显示 近期房地产信托产品已呈井喷之势 用益信托工作室数据显示 今年三季度 房地产信托募集资金规模连续3个月位居各信托投资领域之首 其中9月份发行规模35 85亿元 占比整个集合信托资金总额已超50 业内专家指出 不动产投资一直是对抗通胀的好帮手 但中国投资者在经历了近年房地产市场的火爆后 很多人对房地产投资的理解走入歧途 买房目的已从长期或超长期投资 变成 持有 卖出 短期投机行为 买房不如买房地产信托 正如同股市再难出现像2006 07年那样难得一遇的大牛市一样 房市在经历过前几年的快速增长后 也很难再有机会重复这一过程 专家指出 未来政府的税费设置 土地政策 房地产交易相关法规完善以及可能的利率调整 将会极大影响到二级市场房屋价格波动 使其越来越不具备 炒作 属性 因此 越来越多敏锐的投资者将目光转移到它的上游 房地产开发投资上 这也是房地产信托火爆的主因 房地产开发是一级市场 房地产买卖交易则是二级市场 而房地产信托则是目前投资者参与到一级市场 分享其高额投资回报的唯一渠道 买房不如买房地产信托 由于行业特性 房地产项目开发涉及资金往往巨大 如果没有金融机构的帮助 很难保持发展速度 而目前 政府监管力度逐步加大 银行房地 产类贷款门槛不断增高 证券市场不确定因素增大 使得房产商通过银行 债券 股票等方式募集资金的难度越来越大 转向信托融资便成为房产商的自然选择 与此同时 很多国内知名的大型房地产开发商 也将房地产金融定位为房地产业发展的支持平台 据了解 在短短三个月内 平安信托先后与金地集团 绿城集团 中建国际等众多国内一线开发商签订了战略合作协议 且每一份合作计划的预计投资额都在100亿元以上 在市场上引起一阵哄动 这也被业内认为是房地产信托发展趋势的侧面写照 房产信托量减价增利率上浮超两成 房地产企业的资金链日益紧张 各渠道的资金利率价格不断走高 继部分银行的开发贷利率最高上浮10 20 之后 房地产信托 指集合信托 下同 贷款利率也开始上行 开发商和信托公司高层均透露 新政之后 房地产信托贷款利率已由之前的10 上涨到12 13 左右 有些甚至高达18 房企融资渠道缩窄房地产信托再度江湖救急 在接受华夏银行的委托后 5月11日 中融信托直接将前者的10亿元募集资金以增资形式对福星股份子公司武汉福星惠誉置业有限公司 下称 福星惠誉 进行了直接输血 根据中融信托相关人士介绍 该单一资金信托将全部用于项目公司的地块开发 其中3亿元用于增加福星惠誉的注册资本 控股50 剩余7亿元则计入福星惠誉的资本公积 这还只是冰山一角 从5月6日 5月14日 仅根据市场不完全的公开信息 就有中华企业 浙江广厦 獐子岛 香江控股等5家上市房企公布了31 6亿元的信托融资计划 一时间 房地产信托迅速占据了房地产公司融资渠道的主流 成为名副其实的救急 投资地产信托锐减 当银行信贷收紧之时 房地产将信托视为融资 救兵 用益信托工作室统计数据显示 今年一季度 银信发行的地产合作理财产品分别超过250款 资金量高达1000亿元以上 但大量的信托融资进入地产市场后 被指有推高房价的嫌疑 因此 监管机构认为在目前的大环境下 信托公司在助推房价的同时 也增加了信托公司和银行的资金管理风险 目前国家正在调控房价 通过信贷 资本市场融资等有效堵截热钱流入地产市场 目前已初有成效 一位信托分析师指出 监管部门担心信托成为变相输血地产的另一口子 影响调控效果 四 房地产资金信托融资 房地产信托融资 是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金 信托投资公司以自己的名义将所募集资金运用与房地产企业或房地产项目 1 权益融资房地产企业向信托投资公司增资扩股 或直接向信托投资公司出售房地产项目的产权金融融资 信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者 1 经营性权益融资 2 非经营性权益融资 非经营性权益融资除了能实现融资目的 还能提高企业的融资能力 2 债务融资债务融资是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现 或通过购房者想信托投资公司贷款买房而从而实现融资 1 直接债务融资房地产企业作为贷款主体 直接向信托投资个年公司贷款融资 步骤 发行资金信托 向投资者募集资金信托投资公司将募集的资金以信托贷款的方式借给房地产开发公司 收回本息 向资金信托人支付信托收益 缺点 融资成本高于银行贷款优点 贷款门槛低于银行 2 间接债务融资间接债务融资是指购房者作为贷款主体 向信托公司贷款买房 从而间接实现房地产企业融资 步骤 发行资金信托 向投资者募集资金信托投资公司将募集的资金以按揭贷款的形式贷款给购房者 购房者以购房款的形式将资金付给开发商 并在结构封顶后商务用房竣工之前 每月向信托公司偿还贷款 结构封顶或商务用房竣工之前 符合银行按揭贷款时 吧贷款资产转让给银行 3 混合融资是指房地产企业采取权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资 五 房地产财产信托融资信托财产是指委托人通过信托行为 转移给受托人并有受托人按照一定得信托目的进行管理或处分的财产 以及经过管理 运用或处分后取得的财产权益 步骤 将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司 设立财产信托 房地产企业取得信托收益权 将享有的收益权分为优先收益权和普通收益权 并将其享有的优先受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资 信托投资公司作为财产信托的受托人 将处置信托财产所得全部收入存入信托投资公司开立的信托专用账户并管理 优先用于支付优先受益人本金和收益 六 房地产投资信托基金房地产信托投资基金 REITs 是指信托公司公开发售信托单位募集资金 为信托单位持有人的利益 以房地产和房地产相关权利为主要运用方向 进行管理 处分的行为 标准化的金融信托产品 可以上市流通 七 房地产买卖信托信托机构代理客户购买或出售房屋的一种信托业务 委托购买或出售房地产的客户 需要签订委托书 载明拟购或拟售房地产坐落地点 土地面积 房屋种类 价格限度以及有效委托期限等 由信托机构代为物色适当的卖主或买主 八 房地产租赁信托信托机构在代理中 依照委托人约定的租金数目办理房地产出租 并与承租人订立 租房合同 按期收取租金 再定期汇交委托人 扣去信托机构的手续费 二 房地产信托业务运作的基本流程 一 提出设立房地产信托的申请1 合作谈判确定合作意向2 项目论证 1 对土地整体情况的调查分析 对项目可行性分析 2 对房地产企业基本情况 资信状况及对项目内部控制制度和实际流程 项目开发经验等进行评价分析 二 房地产信托业务运作的基本流程 一 提出设立房地产信托的申请2 项目论证 3 了解受托方 保管方和信托资金的使用方之间的关联 项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系 4 了解房地产信托资金使用方的有关情况 3 提出规模信托合同的分数以及募集资金的规模4 制定计划按照有关规定 制作房地产集合信托计划推介材料 二 房地产信托业务运作的基本流程 二 资金募集与转移信托经批准建立后 委托人想受托人提供资金 三 建立信托账户将资金存入信托保管人所开立的信托资金专户 任何人不得挪用 四 信托财产管理与运用每年编制信托事物处理情况及财产状况报告并予以公告 五 终止与清算到期时进行信托计划财产的清理 变现 确认和分配 第三节房地产投资信托 REITs 房地产投资信托 RealEstateInvestmentTrusts 简称REITs 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 由专门投资机构进行投资经营管理 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度 封闭式基金为主 在美国 REITs一定条件下可以免交企业所得税 至今为止 美国上市或未上市的REITs大约有300个 管理的资产总值超过3000亿美元 可以说美国的REITs市场几乎是全球市场的全部 REITs根据资金投向的分类 1 资产类 Equity 投资并拥有房地产 主要收入来源于房地产的租金 资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入 美国资产类的REIT占到96 1 2 抵押类 Mortgage 投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券 MBS 收益主要来源于房地产贷款的利息 3 混合类 Hybrid 它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托 混合类REITs采取上述两类的投资策略 美国REITs投资的房地产分布 REITs的一些特点 以美国为例 股本金低 持股灵活 通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额不低于15000美元 但对于REITs来说 每股只需要10 25美元 且可只买1股 2 属多元化组合投资 市场回报高 REITs的资产是分散化了的房地产资产组合 基金单位可以转让和上市交易 流动性强 与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比 REITs可以投资于不同的项目 回避风险的能力较强 且REITs可投资其它REITs REITs的一些特点 续1 具有较高的流动性 高流动性主要来自投资对象 证券非项目 和变现方式 交易所上市 税收优惠 股东收益高 REITs在税法上是一个独立的经济实体 根据 1960年美国国内税收法案 规定 如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者 则无需缴交公司所得税 这就避免了对REITs和股东的双重所得课税 REITs的一些特点 续2 实行专业化团队管理 有效降低风险 6 灵活的金融投资及管理工具 主要表现在 REITs有基金创立机构 市场中间商 经纪人 及持有人的广泛参与 REITs可作为融资渠道 共同基金可以转换成REITs REITs还可以作为一种证券工具 把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市 甚至也可以把整个纳税集团公司纳入REITs进行运作 REITs与我国房地产信托的区别 一 REITs是标准化可流通的金融产品REITs能够在证券交易所上市流通国内一般不涉及收购房地产资产包的行为 其收益是信托计划方案设置而定 目前也没有二级市场 不能在证券交易所交易 二 REITs对投资者的回报REITs把所得利润的95 分配给投资者国内按信托计划中的协议回报 目前一般在3 9 左右 REITs与我国房地产信托的区别 三 REITs的运作方式REITs运作方式是负责资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营 国内运作方式 提供资金 监管资金使用安全 部分或局部参与项目公司运作获取回报 四 REITs的产品周期REITs周期较长 一般为8 10年 更注重开发之后的经营国内信托计划产品周期较短 一般为1 3年 五 REITs的税制优惠REITs免交公司所得税和资本所得税 分红后的利润按适用税率缴纳所得税 国内没有相关的税制安排 第四节房地产信托业的发展 一 我国房地产信托业的起步始于1979年 1998年国家对信托业进行了整顿 回归了信托业的本源 二 我国房地产信托存在的问题 一 法律法规不健全目前我国的法规 信托法 信托投资公司管理办法 信托投资公司资金信托业务管理暂行办法 二 房地产信托的风险1 赔偿风险信托公司违背信托合同擅自操作时 投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔付 信托公司不负责运营过程中发生的风险 信托公司业务发展现状与挑战 历经多次清理 整顿后 信托本源业务作为信托公司经营主业的地位逐步确立 信托业发展的法律和监管环境日益成熟 为信托业发展提供良好外部环境 信托公司资产管理规模和经营业绩快速发展 整体实力 盈