我国房地产价格波动与信贷政策的关系研.docx

我国房地产价格波动与信贷政策的关系研究自1998年政府取消福利分房制度以来，中国房地产市场从国家政策支持、产业规模、产业贡献、资金来源渠道等方面取得了很大发展，导致房地产行业的很多衡量指标如房地产投资、商品房销售额等均实现了快速增长，房地产投资热度持续不减，房价高企，拉动了我国经济的快速增长。然而也带来了房地产价格波动的严重的问题。一些研究认为，我国的房地产价格上涨过快、涨幅过大，房地产价格的泡沫化风险严重。同时，房地产行业是一个资金密集型行业，房地产的开发和销售的各个环节都需要银行房地产信贷的支持。中国正处在城镇化加速期，房地产市场发展迅速，房地产投资和信贷增长率远高于经济增长率，房地产泡沫风险加剧。2016年以来，北上广深房价又急剧拉升，房贷与房地产投资又进一步增加。而一旦房地产价格下降，房地产开发商资金链断裂，可能会引发严重的金融危机和经济危机。降准降息背景下，紧缩的货币政策是否会对房地产业积极的影响？房地产开发商贷款与个人购房贷款对房价的波动的互动机制如何？是否可以说房地产信贷对房地产价格具有促进作用呢？如果存在，影响机制又是如何呢？本文将通过研究我国银行信贷与房地产价格的关系及影响机制，来寻求有效调控房地产价格的手段，并对有效防范银行风险提供一定的意见和建议。一、文献综述如何运用货币政策来应对房价波动，一直是经济学界的研究热点。但时至今日，国内外学者对这个问题仍未达成广泛的一致。房地产市场和银行信贷的关系一直以来都是国内外学者的关注重点银行信贷对房地产价格影响研究方面，刘园、韩斌（2012）构建ARDL-ECM模型，选取19982011年房地产价格、银行信贷、经济增长和利率的数据进行研究，发现银行信贷对房地产价格具有重要影响。成秋明、高云峰（2011）利用省级面板数据，得到银行信贷在长期内通过影响通过影响房地产投资额进而影响房地产价格，而房地产价格的波动在长期通过影响微观经济主体的信贷需求和银行的信贷供给从而影响银行的信贷扩张总量。肖本华（2008）运用Granger因果分析法，发现2003-2007年，我国的信贷扩张支撑了房地产价格的膨胀。货币供给的过快增长 和低实际利率导致了信贷的过快增长。在房地产价格的影响因素方面，况伟大、朱勇、刘江涛（2012）使用19802009年23个OECD国家的住房市场数据，考察了住房房产税对房价的影响。研究发现：房产税对房价的抑制作用具有局限性；预期比房产税对房价影响更大；房产税政策比利率政策更有效；房价主要是由收入和人口决定的，房价仍未脱离基本经济面；收入和人口的变动可以预测房价的长期变动；房价并非主要由成本决定等结论。刘学良（2014）利用住房供给弹性来分析房价，发现在控制了其他因素的情况下，对中国城市的住房供给弹性影响最大的两个因素为每单位土地经济密集度和地方政府住房开发管制。房地产价格波动对信贷影响方面，范育涛（2013）通过对我国86家商业银行20032011年的面板数据的分析，得到房地产价格波动从正面影响银行信贷风险。江彤（2007）研究发现我国房地产价格是造成银行信贷的成因，而银行信贷并不是房地产价格的格兰杰成因。即银行信贷扩张不是我国房地产价格上涨的根源，而是由于人们对未来经济前景充满信心所导致。而房地产价格上涨对银行经营风险有不可忽视的影响。而秦岭、姚一旻（2012）通过建立VAR模型，利用2005-2010年的季度数据进行研究，发现银行信贷扩张与房地产价格具有明显的相互推动和加强的作用。在房价持续高速上升时期，房地产贷款规模对房价的影响力明显超过贷款利率。二、房地产的内涵界定房地产是由土地既定着于土地之上或土地之中的各种建筑物及基础设施而形成的固定的财产实体，以及附着于这种财产客体的一组产权和其相互关系的总称。房地产的特殊性表现在三个方面：一、房地产商品的不可移动性；二、供给弹性低；三、具有准公共物品的属性；四、效用的多层次性。房地产商品的不可移动性表现在房地产在位置上是固定的，受到区位、功能、户型等方面的影响，决定了房地产市场是不完全竞争市场。资产的不同质造成了市场分割，决定了我国各省市的价格形成机制不同。供给弹性低表现在房地产不可能在短时间内增加供给量，建筑用地面积相对固定，其对房地产供给造成刚性约束。需求的不断扩张与供给的缺乏弹性，使得房地产自然增值。房地产作为准公共物品的属性，政府有义务对住宅的合理有效配置进行干预。对住房供应实行双规制，对商品性房地产市场完全市场化，而对中低收入者实行不同程度的住房保障政策。效用的多层次性意味着房地产不但具有其他商品的使用价值，而且本身又可以增值，具有投资价值。正是因为房产的保值增值功能，使房地产成为银行等金融机构广泛认可的抵押物。三、我国银行信贷与房地产价格之间相互影响机制的理论分析 （一）房地产贷款对房地产价格的影响 下面主要从房地产开发商贷款和个人购房贷款两方面分析银行的房地产贷款对房地产价格的影响。首先，1998年房改以来，随着城市化进程的加快，居民对自有住房的偏好与土地供应量有限，使房地产市场出现供不应求的状态，卖方在价格决定方面占优势。其次，供求双方掌握的信息不对称。作为供给方的房地产开发商，更多地掌握着商品房的实质性信息。例如成本、质量、盈利能力、增值潜力、物业管理等各方面隐蔽信息，而需求方只了解一定量的公开信息。因此，房地产需求方在信息的劣势一方。再次，房地产开发的特性决定了房地产市场属于垄断竞争市场，其特征是厂商不能自由进出市场、厂商数量有限、信息不对称、商品不同质。房地产开发商制定房地产价格时，一般会采用垄断定价、跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价和联手竞拍土地等价格策略，这进一步强化了房地产商的卖方垄断地位，同时削弱了购房者的议价能力。在这种垄断竞争市场上，购房者通常会采取推迟交易、持币待购策略给房地产开发商以财务压力，促使其降低价格。房地产开发商贷款有利于增强其成本垫付能力，缓解财务负担，进一步强化卖方优势地位。而过多的信贷又会促使房地产开发商使用囤积土地、捂盘惜售等手段加剧市场供求不平衡状况。由此可见，房地产开发商贷款具有拉动房价上涨的效果。个人购房贷款能提高房地产有效需求。一般而言，购房者难以单纯依靠自有资金购买价值量大的商品房，于是个人购房信贷可以使购房者进行跨期消费，实现购房需求。此外，在中国，房地产具有良好的投资品属性，银行信贷门槛低、投放额度扩大将刺激更多的投资与投机需求。房屋建设时间和土地供应的限制，使得在短期内房地产供给量不能得到迅速增加，房地产价格主要由需求决定。因此，个人购房贷款增加将在短期内提高商品房价格。（二）房地产价格对银行信贷的影响机制房地产业中用于商业经营和自住房屋的需求决定了房地产具有保值增值的投资属性，价格上涨，投资者进入推高房价，证实投资者预期，进而吸引其他投资者参与，从而形成预期的自我实现和强化。同时，房价上涨的预期效应，也包含着预期回报率的提高，增加两方的房地产信贷需求。对于购房者而言，房价上涨的预期使其进行房地产投资或投机而提前购买商品房。对银行而言，房地产价格的上涨被当做房地产市场繁荣的信号，房产类贷款的质量和预期收益得到保障，刺激银行扩大信贷供给。我国银行业主导型的金融体系由于大而不能倒的原因存在严重的道德风险。由于政府对银行业具有一定的担保，银行可能在房价持续高涨时低估信贷风险，从事高利润高风险的贷款业务。所以，房地产价格上涨将会导致银行过度放贷。 作为贷款的抵押品，房地产价格的上涨带来的财富效应增强了借款人获取贷款的能力、可贷额度与意愿，同时也通过提高银行的资本充足率的方式增加银行承担风险的能力，进而提高银行发放贷款的额度。四、对中国房地产信贷的政策建议在房地产开发企业自有资金比例过低及住房消费贷款首付比例过低的情形下，出现资金链条断裂及购房者出现断供进而引起信贷危机的风险在增加。1、加强宏观调控，完善商业银行治理结构目前中国房地产流动性过剩、住房贷款大量发放、房地产价格不断攀升，如果不加以规范管理，银行的不良资产必然会大量增加。因此，在中长期，必须推进商业银行的产权改革，有效改善其治理结构，切断其与政府的内在联系，使商业银行真正成为自主经营、自负盈亏的经济主体。减少对商业银行发展其他中间业务的干预，鼓励商业银行利润来源多元化，进而防止信贷领域的恶性竞争。2、拓宽房地产业的融资渠道，严格准入房地产开发项目贷款。在中国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的各个环节。据估计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行。事实上，从融资渠道上看，除了银行信贷外，还有股权融资和债券融资。就股权融资而言，真正意义上的注册制仍未推出，上市条件极为苛刻，上市门槛和成本太高，符合上市条件的房地产企业较少，而借壳上市的渠道也不畅通。因此，大部分房地产企业不能通过上市来融资。而我国大部分企业也不能通过债券实现融资目的。总之，要改变房地产业以银行信贷为主导的投资模式。另外，商业银行应对项目可行性、风险性充分分析的基础上谨慎贷款，优先选择那些开发资质较高、资信程度较好，同时市场前景明了的项目给予优先支持。要严格审查房地产开发企业的贷款条件。对贷款严格跟踪，保证专款专用，按照工程施工进度掌握贷款的发放额度，并及时控制销售资金的回笼。3、 出台合理措施改变住房消费观念，抑制住房投机行为。“居者有其屋”可以通过买新房、二手房、租房等方式实现，引导消费者树立正确的消费观。建立多层次的资本市场，增加投资品种，分流房地产投机需求。参考文献1秦岭,姚一旻. 我国银行信贷与房地产价格关系研究J. 经济社会体制比较,2012,02:188-202. 2段忠东,曾令华,黄泽先. 房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究J. 金融论坛,2007,02:40-45. 3邹朋飞. 银行信贷、房地产价格与实际产出关系的经验研究J. 山西财经大学学报,2008,12:104-110. 4肖本华. 我国的信贷扩张与房地产价格J. 山西财经大学学报,2008,01:27-31. 5郑忠华,郭娜. 我国房地产价格高涨的原因研究信贷渠道视角下的解释J. 中国经济问题,2011,06:44-51. 6成秋明,高云峰. 银行信贷与房地产价格的关系中国省级面板数据的实证分析J. 投资研究,2011,08:72-78. 7李健飞,史晨昱. 我国银行信贷对房地产价格波动的影响J. 上海财经大学学报,2005,02:26-32. 8易欢萍. 我国银行房地产信贷与房地产价格的互动关系研究D.南京大学,2013. 9安辉,王瑞东. 我国房地产价格影响因素的实证分析兼论当前房地产调控政策J. 财经科学,2013,03:115-124. 10范育涛. 我国房地产价格波动对我国银行信贷风险的影响基于动态面板模型GMM的分析J. 价格理论与实践,2013,10:80-81. 11黎萍华. 银