建造出最完美的房子-地产项目策划综合分析浅论.doc

建造出最完美的房子地产项目策划综合分析浅论目前地产界谈及项目策划，仿佛除了几大定位及为了作出这几大定位而施展的分析的调查研究之外，不再有其它别的事情，而整个地产的运作是一个全套的系统，牵一发皆会掣动全身，更不用说在“项目策划”这个节骨眼上！它出了问题的话再怎么销售都只将是亡羊补牢，回天乏力。地产的各阶段皆渗透全程，而项目策划阶段尢为重要，在这里，我认为，地产项目策划必须形成全面综合分析的习惯，与原来的思路相比，我们把它称为广义的地产项目策划定势。 在芸芸的地产界中，为何有的成功，有的失败？成功的项目首先在地段、质量、环境、价位、创意设计等大件上至少必得其一，而后必有优秀的销售推广，于是它便成功了。而失败的项目在大件上必败其一，并其它皆显平庸，即使再费唇舌，而终只是事倍功半。可是，为何失败者捞不着一头，而成功者能必得其一呢？这就是我们广义项目策划所要一步步展开论述的事情。兵法云：知已知彼，百战不殆。这个“殆”字，指我们及我们所掌握控制的一切，而这个“彼”字，则是除此之外的一切。这个“彼”字，或许我们能够改变，或许不能改变，能改则改之，不能则应之。而其中，对于地产而言，最首要的当算地段位置。 关于地段，我们将所有的自然人文环境、地理因素均归之于它。关于它，地产界的绝大多数人认为它是死的，不可以更改，因为它座落在东经多少北纬多少绝对是个定数而不可以更改，所以人只能适应它，造房子的人除了看菜吃饭之外，别无其它选择。而我认为这是极为机械的看法，因为地段除了地理座标之外，还包含了很多。第一是它的地形朝向，当地是属阴还是阳？是穴还是砂？是否有龙脉？是否带煞气？是朝南还是朝北？这是可以更改和补全的，属阴当立腾柱，属阳当引水景；有龙则迎聚，带煞则立牌坊；朝北则挡风，朝南则遮阳。此皆因阴阳调合是天之定理，顺天者昌逆天者亡。 第二是它的街区位置和人文角色，这仿佛是历史长时间的安排，也仿佛是建房子的人为之而无可奈何的事儿。许多人都打破脑袋想往市中心黄金地段凑，因为那里热闹，人气旺，而为此商机无限，可是，那些抢不进去的人可就满脸凄哀了我只捞到城市边缘地带的一块地，修好了叫人来白住怕别人都不奈烦！真有那么糟糕吗？在确定你拿的那块地花钱极小的情况下，你可以这样做：或者重新营造凝聚吸引的中心，让人都到你这来；：或者再看看，那究竟是茺山？还是矿山？还是公园？还是果园？你看清算准了吗？：或者，可以弄个水电厂什么来干？任何地段都有它最适合的项目，你恰当找准它并为它而做！就算是在闹市区，这个定理依旧存在，你当因为你周围的街区功能配置而登台唱戏，否则只会乱了戏台，受害最重的只是你一人，并加观众的眼。你并且只能和他们唱着同一折戏，你不可以损害其中的历史人文精神，否则必遭报应。顺天者昌逆天者亡，因为你刺伤了众人的心。 第三是它的外围自然环境，这一切当根据当时的具体环境而定，你必须要服从一般的定义：如果那是商，则要炒和吵对于他这样才会热；如果那是政，则要大和正，对于他这样才会稳；如果那是文，则要奇和新，对于他，这样才会进。一切要看你面对的那一伙人的兴趣他们究竟是要绿还是要白？哪就给他绿或白吧！照我说的去做吧，修房子的，没错！ 其次是地段所处位置的经济人文状况，国家国民经济增长状况现在是上升还是下降？该省区经济状态怎样？该城市经济状况怎样？本地人多，还是外地人多？他们有钱吗？社会财富分配金字塔尖是哪一伙人？塔底是哪一伙人？这个城市政治上究竟是哪几个人说话算数？哪几个人说话在新闻上人最爱听？所有的一切你必当深入研究，并因之而应之。 第三是当地地产状况及对手和老师的状态，对于有效需求而言，那里的房子供过于求吗？人们是按揭的多，还是一次性付款的多？是爱中小户型，还是大户型？是喜欢住在方便的大路上，还是安静的小区里？房价状况如何？走势如何？这里是哪类房子热销？哪些户型热？你周围有哪些楼盘，他们怎样搞的？这个城市现在最优秀的楼盘是谁？你可以向他们学哪些？这里的媒体广告如何？如果这些你都弄懂了，你已然胸有成竹了。 接下来你知道该做什么房子，并怎么做了。好的，不用愁卖了在你的楼盘还没有封顶的