中国房地产市场走势研判报告中房信.ppt

陈啸天先生中国房产信息集团研究中心总经理中国房产信息集团培训中心总经理中国房地产测评中心副主任2011年7月 房地产市场分析 3 房地产趋势研判 25 PART1 PART3 近期市场热点探讨 10 PART2 PART1房地产市场分析 上半年楼市三大困惑1 成交 整体成交依旧保持增长2 价格 局部价格出现调整3 项目 日光盘依然频现 成交量 2011年首五月楼市成交量同比依然上涨 2011年5月全国商品房及商品住宅销售指标汇总 数据来源 国家统计局 今年前5个月全国商品房销售面积3 29亿平米 同比增长9 1 商品住宅销售面积2 95亿平米 同比增长8 5 值得一提的是 去年3 4月份时市场曾出现过一波反弹 故去年1 5月份的成交量在全年来看其实是处于相对高点的 而反观今年 由于年初时政策密集出台使得市场一直处于调控高压下 因此两年同期的市场状况一高一低非常明显 但从成交量数据上看却与之完全相反 房价 实质性降价举动仍局限于部分大型品牌房企 3月份以来全国降价幅度超过9折典型项目汇总 数据来源 CRIC 郊区大盘推案量放大 与周边同质楼盘相比价格优势突出 开发企业改变推案策略 改为少批次多推量的做法 而且价格上或低开或低于周边同质竞品 以抢占市场份额这样一方面可以快速地提高销售业绩 迅速地回笼资金 另一方面 也可以在城市中打响知名度 缔造热销的轰动效应 为楼盘的后续推案打下良好的基础 郊区大盘成交列表 房价 郊区大盘价格调整空间更大 低开 以12000元 平方米低价入市 比市场预期减少3000元 平方米 90平米小户型当日售罄 中海康城国际花园 深圳 直接降价3000元 平方米 较上批推案下降18 5月当月销售1337套 去化率100 招商观园 深圳 共推出359套 开盘后2天销售率已超7成 均价20000元 平方米 与之前开发商对外的报价口径相比 明显降低 万科清林径 深圳 招商莱蒙水榭 深圳 原计划24000 平方米入市 限价政策致使其21000元 平方米 认购923套 去化率86 深圳限价政策反助推知名项目热销 被动降价比主动降价更受欢迎 房价 政府限价推动价格进入下行通道 在政策的高压下 面向刚性需求 受限购影响较小的中低端项目市场表现优于其他档次项目 近期典型中低端项目列表 项目 中小户型的中低端项目依旧热销 5 15南京碧桂园凤凰城开盘热销2000余套 5 25重庆中海国际社区开盘热销1027套 项目 热销楼盘 日光楼盘依然频繁出现 6 12石家庄恒大雅苑开盘热销1000余套 6月份以来全国热销项目 数据来源 CRIC PART2近期市场热点探讨 探讨一 调控探讨二 需求探讨三 成交结构探讨四 企业表现 vs 调控症结 中央和地方政府间利益矛盾始终未解 历年全国土地收入占地方财政比例走势图 单位 万元 土地财政模式短期难改2010年全国土地出让收入占地方财政收入比重达71 加上土地有关的税收 这块收入是地方财政主要来源 中央考核地方政府政绩的标准依然未变对于地方长官来说 调控房价是短期任务 GDP增长才是积累政绩的硬道理 tip1 决策机制转变使当前地方政府执行层面问题更复杂现在的决策机制已从原来的 单维二元体系 演变为 双重的二元体系 即 中央与地方 市级与区级 中央决策 地市表态 区级执行 关键在于区级 tip2 先缴税 区里财政紧张 最近一限购城市 一位地产企业负责人透露 区里官员到企业调研 要求提前缴纳房产相关税收 理由是 反正你这盘迟早都会开的 先缴了吧 区里财政紧张 tip3 部分城市已酝酿放松限购政策近期有传闻大连市正考虑将当地限购令中的以 家庭 为单位该为以 个人 为单位 另外海口市政府官员曾透露出当地以发展旅游地产为主线 应逐步解除限购令 无论是限购还是限贷 调控政策都只解决了防止资本过多进入楼市的问题 却始终没有相关配套措施来建立民间资本的疏导渠道 民间资本 禁入 调控症结 旺盛的民间资本无处疏导 收益缓慢 国家垄断行业 实体经济部门 股市 楼市 调控症结 两大问题不解决 楼市调控注定 白用功 自2004年以来 政府对房地产市场进行了一波接一波的政策调控 但却从未达成理想中的效果 究其原因在于两大症结始终没有得到重视 而这些根本问题一天不解决 调控就不可能成功 PART2近期市场热点探讨 探讨一 调控探讨二 需求探讨三 成交结构探讨四 企业表现 需求 城市化推进保证刚性需求依然旺盛 2000年 2009年全国结婚登记对数走势图 单位 万对 1975年 2008年全国新出生人口数走势图 单位 人 我国2010年平均城市化率依然在50 以下 低于世界各国的平均水平 城市化进程的继续推进意味着房地产市场需求依然有很大的释放空间 从发达国家的发展经验来看 楼市需求的拐点都发生在城市化率达到80 以后 1991年以来全国城市化率走势图 单位 人 需求 经济快速发展背景下梯度改善消费活跃 结构性原因我国商品房市场发展至今仅仅10年出头 相比于我国巨大的人口基数以及持续释放的购房需求 短短10多年时间内房地产市场所能提供的房源非常有限 以上海为例 目前全市仍然有40 左右的常住人口住在房改前的老公房内 这些人口均是非常强烈的改善型购房需求 随着国内房地产开发行业的发展 企业对产品的研究日益细化 尤其在针对中高端需求的住宅项目方面 近几年开发商做出了不少创新点 而这些房地产产品形式或品质上的升级 在购买力相对充足的地区都会引发改善型需求的集中跟进 家庭收入积累随着我国经济的持续稳定发展 城市居民收入水平不断提升 其派生出的中高档需求中对改善住房条件的消费无疑排在前列 以无锡为例 其人均居住面积30 3平米的水平在三四线城市中明显居前 但当地近几年来房地产市场容量仍不断扩张 从2002年的52万平方米一路扩大到去年的854万平方米 市场成长速度惊人 究其原因即是无锡居民收入水平的提高所带来的巨大改善型需求 1 2 3 房地产产品升级 当前在一线城市和部分重点二线城市 梯度改善型消费已经成为市场的重心 不可否认 这个档次的购房正是当前 限购限贷 所重点打压的对象 但由于需求只能被压制却无法被消灭的特征 未来一旦相关政策出现松动 这部分的需求将最先出现井喷 观望可规避政策 限购令 的途径 企业名义购房家庭内部拆分外地 外籍人口通过暗箱操作获得纳税证明以签订长期租赁合同的形式购房 需求 民间资本投资渠道匮乏 楼市仍将是最终选择 一二线城市投资资金 三四线城市 商用物业 路径二 路径一 路径三 暂时沉淀 等待的 只是政策面的放松 投资渠道 PART2近期市场热点探讨 探讨一 调控探讨二 需求探讨三 成交结构探讨四 企业表现 城市结构 重点一二线城市市场已无法代表全国楼市 30余个一二线城市 286个地级市 600余个县级市 2000余个县城 我国房地产市场发展路径 认知上的误区 近年来三四线城市所占比重不断提升2010年全国商品住宅销售面积冲到了9 31亿平方米的历史新高 而36个一 二线城市成交占比却降到35 的历史新低 从中可见三四线城市的崛起 官方和外界常用统计口径一直以来国内不少机构对房地产市场数据的统计以一二线城市和少量三四线城市为样本 而外界媒体在报道楼市时也多引用这些重点城市的数据 未来三四线城市市场发展将进一步提速随着调控政策对一二线城市的严厉打压 相当一部分资金会转而投向三四线 而投资资金集中进入将对当地本就巨大的刚性需求起到示范效应 年初至今政府调控措施不断 重点城市成交下滑似乎也确是事实 然而统计局公布的1 5月全国销售数据同比却依然呈现上涨 究其原因 这样的偏差始于外界一直以来对房地产市场的认知误区 时至今日 重点一二线城市市场已无法代表全国楼市 同比 8 20 同比 1 10 同比 12 10 从前5个月整体成交量来看 三四线城市成交保持上涨 在一定程度上弥补了一二线城市下跌的缺口 城市结构 城市成交表现出现分化 城市结构 城市成交表现出现分化 2011年5月典型城市商品住宅成交量走势 PART2近期市场热点探讨 探讨一 调控探讨二 需求探讨三 成交结构探讨四 企业表现 企业 企业发展路径大转移 高周转策略推动业绩弱市增长 在销售业绩呈快速增长的房企中 高周转的属性清晰可见 即注重销售规模 适当放宽对利润率的追求 快速拿地快速卖房 今年以来 万科 恒大 碧桂园等高周转企业正进一步加快周转速度 而不少以中高端物业开发为主的企业也开始积极向高周转靠拢 1 6月份大部分企业业绩完成率总体尚可 半数成企业已经超过或是接近了全年销售目标的50 尤其是恒大 保利等企业完成情况超过60 金地 绿城则表现相对低迷 未来业绩完成率依然有难度 企业 企业发展路径大转移 高周转策略推动业绩弱市增长 PART3房地产趋势研判 关于成交量 2011年全国市场成交总量未必下跌关于结构 三四线城市成交进一步增长 一线城市明显下滑 二线城市严重分化关于房价 出现实质性下跌的可能性不大关于土地 2011年地价将呈先抑后扬关于保障房 实质性放量其实有限关于三季度时间点 6 7月份保持短周期波动 7 8月份市场将现短期机会窗口 市场走势 关于抗风险 局部地区出现实业资金高息入场的情况 房企资金安全依然有保证民间资金进入房地产业仍是局部现象 对行业