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住房公积金基础知识 狼腾100 1 1 定义住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金 是住房分配货币化 社会化和法制化的主要形式 住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度 具有强制性 互助性 保障性 2 2 法律特点一是积累性 即住房公积金虽然是职工工资的组成部分 但不以现金形式发放 并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内 实行专户管理 二是专用性 住房公积金实行专款专用 存储期间只能按规定用于购 建 大修自住住房 或交纳房租 职工只有在离退休 死亡 完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时 才可提取本人帐户内的住房公积金 3 3 住房公积金的用途 住房公积金应当用于职工购买 建造 翻建 大修自住住房 任何单位和个人不得挪作它用 职工有下列情形之一的 可以提取职工住房公积金账户内的存储余额 一 购买 建造 翻建 大修自住住房的 二 离休 退休的 三 完全丧失劳动能力 并与单位终止劳动关系的 四 出境定居的 五 偿还购房贷款本息的 六 房租超出家庭工资收入的规定比例的 依照前款第 二 三 四 项规定 提取职工住房公积金的 应当同时注销职工住房公积金账户 职工死亡或者被宣告死亡的 职工的继承人 受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额 无继承人也无受遗赠人的 职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益 缴存住房公积金的职工 在购买 建造 翻建 大修自住住房时 可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款 住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定 并通知申请人 准予贷款的 由受委托银行办理贷款手续 4 4 住房公积金的管理住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策 住房公积金管理中心运作 银行专户存储 财政监督的原则 5 住房公积金的封存和启封 封存分为两种 一种是单位内部封存 一种是集中封存 单位内部封存是指职工在离退休之前与单位中止工资关系 人事劳动关系仍在原单位 并不再缴存住房公积金的 单位应当在中止工资关系之日起 日内 到经办银行办理职工个人住房公积金帐户的封存手续 把职工个人住房公积金帐户封存在单位住房公积金帐户中 下岗职工经单位职工代表大会批准 征得职工本人同意后停止缴存住房公积金的 也应办理封存手续 并将其封存在单位帐户内 职工与单位恢复工资关系的 单位应当在恢复工资关系之日起30日内 到经办银行办理职工个人住房公积金帐户的启封手续 启封后 单位应为该职工继续缴存住房公积金 集中封存是指职工在离退休之前 由于辞职 被解聘 开除等原因与单位终止劳动关系 且不符合支取条件的职工 原单位需在30日内将该职工结余的住房公积金 转到住房公积金集中封存帐户 以下简称集中封存户 统一封存管理 职工重新就业与新单位建立劳动关系的职工应到集中封存的经办行办理启封手续 并将住房公积金转入到新单位 6 成都市 年住房公积金缴存比例 缴存基数 月缴存额 我市单位为职工缴存住房公积金的比例和职工个人住房公积金缴存比例应一致 其下限为6 上限为15 单位应结合自身的经济效益状况确定和调整缴存比例 缴存基数 职工住房公积金缴存基数为职工本人上一年度月平均工资 计算口径按照统制字 1990 O1号文件的规定 职工工资由计时工资 计件工资 奖金 津贴和补贴 加班加点工资 特殊情况下支付的工资组成 新调入职工和新参加工作职工缴存基数为本人当月工资 月缴存额为职工缴存基数乘以职工缴存比例和职工缴存基数乘以单位缴存比例之和 7 1 放贷主体 担保单位与担保方式的不同商业贷款的放贷主体是各商业银行 而公积金贷款的放贷主体则是公积金管理中心 为商业贷款提供阶段性担保的单位一般是房地产经纪机构 即中介公司 而公积金贷款的担保单位则是住房担保中心 中介公司给申请商业贷款的个人做的是阶段性担保 而住房担保中心为申请公积金贷款的个人所做的是全程担保 住房公积金和商业贷款的比较 8 2 贷款申请的条件不同申请公积金贷款的个人除需满足申请商业贷款所需满足的条件外 还必须满足贷款前6个月曾连续缴纳个人住房公积金或累计缴存住房公积金12个月以上 而在申请商业贷款时则没有此项硬性规定 一般来讲商业银行个人住房贷款有年龄上限 而公积金住房贷款没有年龄的限制 3 放贷时间不同普通商业贷款最快的在过户当天就能够放贷 较慢的也只需要15个工作日左右的时间 而公积金贷款需等过户后拿到房产证 并做完房产抵押登记后才能放贷 如此一来 放贷时间较长 大概需要两个月的时间才能拿到贷款 对于那些急于卖房套现的业主而言 买房人如果选择用公积金贷款买房则意味休想尽早拿钱 9 4 抵押权人不同普通商业贷款 申请人是将房产抵押给银行 即抵押给放贷方 而公积金贷款则是由申请人将房产抵押给住房担保中心 即抵押给担保方 5 贷款利率不同商业贷款的房贷年利率1 3 含3年 年期限为7 02 3年 5年 含5年 年以上年期限为7 20 5年以上期限为7 38 而公积金贷款的利率相对较低 目前1 5年期限贷款年利率为4 50 6 30年期限的贷款年利为4 95 两者相差近2个多百分点 利率比商业贷款低是公积金贷款唯一的优势 10 6 金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房贷款的80 成都市规定的市场价房最高贷款额度为购买住房评估价值的70 根据所购住房性质不同 住房公积金贷款可以贷到房屋总价的95 或90 对单笔贷款最高额度规定也有不同 一般来说 商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定 而公积金贷款目前最高只能够贷40万 信用等级为AA的最高不超过46万 信用等级为AAA的最高不超过52万 11 有关住房公积金的讨论 一 我国住房公积金现状及反思 住房公积金自从作为一项住房保障制度推行以来 对加速住房建设 改善居民住房条件起到了很大的作用 据建设部统计数字显示 截至今年5月底 全国住房公积金累计缴存人数已超过一亿人 实际缴存人数6245万人 公积金缴存总额 缴存余额分别达到10831亿元 6864亿元 公积金提取总额 贷款总额分别为3967亿元 5194亿元 个人住房贷款余额为3125亿元 目前 全国约3000万职工通过提取住房公积金和公积金贷款 改善了居住条件 尽管住房公积金在保障群众购房方面发挥了一定作用 但出现了制度覆盖面低 征缴肥瘦不均等问题 12 世行报告称 中国的住房公积金贷款主要使收入较高的家庭受益 这一报告揭示的并不是什么秘密 穷人要么缴的少用不起 要么没有住房公积金 富人缴的多用的多 正是公积金制度的尴尬现状 此外 作为百姓 安居钱 的住房公积金 在逐渐陷入 沉淀 怪圈同时 也可能变成许多掌权人手中的 生钱 利器 随着公积金在支取 管理等方面的问题逐渐曝光 有人甚至发出了 取消住房公积金 的呼吁 专家也提醒说 要警惕住房公积金变成垄断行业高福利 演变成 富人俱乐部 安居钱 不能让民安居 反而沦为 食之无味 弃之可惜 的 鸡肋 这一制度 看来是到了该反思的时候 13 按照住房公积金使用规定 购房者除购房时可提取账户资金支付房款以外 还可以享受优惠利率得到贷款 但现实情况是住房公积金的保障功能有弱化趋势 低收入者靠住房公积金解决购房问题的愿望难以实现 作为百姓安居钱的住房公积金 在逐渐陷入 沉睡 怪圈同时 也成为了许多掌权人手中的 生钱 利器 据央行 2004中国房地产金融报告 显示 截至2004年底 全国住房公积金除去个人住房贷款和购买国债外 全国仍有资金2086 3亿元 沉睡 另据建设部资料显示 至今年5月底 全国住房公积金使用率为69 8 其中个人住房贷款使用率为45 5 除了沈阳市和湖州市等少数地方超过了80 相当一部分省区市个贷率较低 海南等四个省区市更是低于20 个别管理中心和分中心甚至没有发放过个人贷款 住房公积金制度的政策性作用没有得到发挥 二 谁是住房公积金的受益人 14 安居钱为何会出现难圆百姓安居梦的情况呢 住房公积金贷款手续麻烦 环节多 令人疲于奔命 银川市民孔吉民感触地说 他告诉记者 为了办理公积金贷款 他先后在六个单位和部门间奔波了一个多月的时间 办理的手续多达十几道 这还是在他所有手续比较完备的情况下办结的 而有这种感受的绝非孔吉民一人 与此同时 由于住房公积金管理中心市场竞争意识不强 市场推广力度较弱 开发企业更愿意选择与商业贷款合作 更为重要的是 由于个人住房贷款一直是银行的 优质品种 很多商业银行在发放开发贷款时 要求开发企业从本行发放个人贷款 在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额 几乎所有的工薪阶层都可以通过这个制度受益 是住房公积金制度的最初设想 但在实行了14年后 这一制度的美好愿景却被现实击得粉碎 少数人受益 多数人受损 的局面令人尴尬 15 国家审计署审计长李金华作2006年中央预算执行情况审计报告时说 公积金的使用更多地惠及了中高收入群体 对低收入群体发送居住条件的倾斜力度不够 未能有效地发挥公积金在改善低收入职工居住条件方面的作用 据6月28日中央电视台报道 住房公积金是国家住房保障制度的重要组成部分 也是改善居民住房条件的一种重要手段 但是 国家审计署的审计结果表明 住房公积金在缴存和使用过程中都存在着明显的问题 这可以从两组数据中得到充分反映 一是10 缴纳较多公积金的人 每个月交1572元 10 缴纳较少公积金的人只有54元 二是2005年住房公积金个人贷款的44 9 发放给了排在缴存额前20 的高收入人员 排在缴存额后20 的低收入人员仅得到3 7 的贷款 从以上两组数据可以看出 住房公积金存在着明显的 嫌贫爱富 现象 住房公积金岂能嫌贫爱富 16 从总体上看 效益越好的企业 其职工缴纳住房公积金的数量越多 在使用住房公积金贷款时 也越容易 相反 那些效益差的单位 职工公积金缴纳额就相对较低 职工获得住房公积金代款的难度也越大 这就带来一个非常严重的问题 那就是 企业效益好的职工 原本收入就高 买房的经济能力相对较强 但是 他们反而比更需要获得公积金贷款支持的低收入群体更容易获得住房公积金贷款 面对这样的问题 我们不禁要问 住房公积金到底是为谁服务的 住房公积金存在的 嫌贫爱富 现象 必须引起高度的重视 否则 长期下去 这项原本应该成为调节社会分配 促进社会公平的制度 将成为制造社会不公 拉大社会贫富差距 影响社会稳定的因素之一 如何修正这项制度呢 笔者认为 一要限制垄断企业和一些高收入行业的缴纳基数 二要规范住房公积金的使用 从政策上向低收入群体倾斜 三要实行住房公积金贷款差别利率 在单位 个人不欠交的情况下 对月缴纳额高的行业 企业职工 贷款利率上浮 对月缴纳低的单位职工 贷款利率下浮 以提高低收入群体贷款能力 四要出台相应的法规制度 进一步规范住房公积金的缴存行为 充分体现公平 公正 正义原则 17 近年的成都公积金的一些动态有消息人士称 成都市住房公积金中心在2000年委托闽发证券成都营业部购买的2亿国债被闽发证券私自抵押回购 并将所得资金用于炒股票和期货 但据 21世纪经济报道 称 据此案的一位侦查人员透露 2亿元的住房公积金在闽发证券买国债 是闽发证券成都代表处原负责人刘某主动与成都住房公积金中心接洽的 一份调查资料表明 这笔公积金购买国债业务是闽发证券成都代表处牵线 实际操作仍是由闽发证券成都营业部做的 当时公积金中心并无购买国债的需求 一位知情人士透露 闽发证券成都代表处负责人刘某当时通过关系找到刚刚上任的公积金中心主任杨灿智等人 提出代公积金中心购买国债的事情 当时公积金中心的主要管理人员还在犹豫 当刘某提出给公积金中心10 的管理 18 时 这件事情很快就谈成了 上述侦查人员介绍 据有关部门掌握的证据 闽